편집자 주:이 이야기는 원래 Living the Cheap에 실렸습니다.
대부분의 주택 소유자에게 있어 주택 개조 프로젝트에서 가장 어려운 부분은 작업 자체가 아니라 해당 작업을 수행할 유능하고 신뢰할 수 있는 계약자를 찾는 것입니다.
처음부터 끝까지 높은 수준의 업무를 수행할 양질의 계약자를 고용하는 어려움에 비해 주방 캐비닛 설치, 벽 허물기 또는 욕실 타일링은 간단합니다. 우리는 많은 돈의 위험을 감수하고 있으므로 값비싼 실수를 피하는 것이 중요합니다. 자주 하는 일이 아니기 때문에 연습하고 기술을 향상시킬 기회가 거의 없습니다.
숙련된 주택 수리업자에게도 계약자를 고용하는 것은 도박과 비슷할 수 있습니다. 부엌을 산산이 부수고 돌아오지 않는 끔찍한 계약자나 계약자의 원래 견적의 세 배에 달하는 비용이 드는 프로젝트에 대한 이야기는 누구나 들어봤을 것입니다. 하지만 확률을 높이기 위해 할 수 있는 일이 있습니다.
큰 프로젝트를 수행하는 경우 배관 및 전기와 같은 전문 작업을 위해 하청업체를 고용할 수 있는 일반 계약자가 필요합니다. 개조 경험이 있는 주택 소유자는 때때로 자신의 일반 계약자로 일하면서 각 작업에 대해 특정 상인을 고용합니다.
이렇게 하면 비용을 절약할 수 있지만 시간이 많이 소요될 수 있으며 소규모 작업마다 전문가를 찾아야 하기 때문에 한 명이 아닌 여러 계약업체를 검색해야 합니다.
우리는 신뢰할 수 있고 정직한 주택 계약자를 찾는 방법에 대한 최고의 팁을 얻기 위해 일부 전문가와 이야기했습니다.
견적을 받기 전에 원하는 것이 무엇인지 알아야 합니다. 계약자 추천 및 리뷰를 제공하는 Angi(구 AngieList.com)의 설립자인 Angie Hicks는 "계획과 몇 가지 아이디어로 시작하십시오"라고 말합니다. "계약자와 이야기하는 것으로 시작하지 마십시오."
당신이 하고 싶은 일과 그것을 이루기 위해 사용하고 싶은 재료에 대해 매우 구체적일 수 있다면 더 정확한 견적을 얻을 수 있습니다. "주방 재실행"은 동일한 위치에 있는 캐비닛과 조리대를 교체하는 것을 의미하거나 벽과 바닥을 스터드까지 부수고 모든 배관을 교체 및 이동하고 전기 및/또는 가스 라인을 다시 설치하는 것을 의미할 수 있습니다. 이는 입찰가에 큰 영향을 미치므로 먼저 세부정보를 수정해야 합니다.
계약자와 이야기하기 전에 많은 계획과 많은 작업을 수행해야 합니다. 예를 들어, 주요 주택 추가에는 건축가의 도면과 사양이 필요합니다. 일상적인 욕실이나 주방 리모델링 작업의 경우에도 입찰을 받기 전에 선호하는 레이아웃과 사용할 자재에 대한 일반적인 아이디어가 있어야 합니다.
부동산 투자자를 위한 네트워킹 및 정보 사이트인 BiggerPockets.com의 부사장인 Brandon Turner는 "계약자를 고용하기 전에 작성한 작업 범위가 더 상세할수록 좋습니다."라고 말합니다. "모든 문서는 명확하고 간결해야 합니다."라고 전미 리모델링 산업 협회 회장이자 Atlanta Design &Build 회장인 H. Dale Contant는 말합니다. "모호함이 없어야 합니다."
이 인터넷 시대에도 개인 참조는 온라인 리뷰보다 훨씬 더 유용합니다. 물론 Angi, HomeAdvisor.com, Google 및 Yelp와 같은 온라인 서비스에서 참조를 찾는 것뿐만 아니라 해당 리뷰도 읽어야 합니다.
계약자를 선택할 때 참조보다 중요한 것은 없습니다. 친구, 친척 및 동료에게 참고 자료를 요청하십시오. 비슷한 프로젝트를 수행한 이웃 사람들이 최고의 소스입니다.
건물 거래에 종사하는 사람들을 알고 있다면 그들에게도 물어보십시오. 지역 철물점 직원도 추천을 제공할 수 있습니다. 가능하면 작업을 보러 가셔서 집주인에게 계약자와 함께 일하는 것이 어땠는지 자세한 질문을 하십시오.
추가 참고 자료로 하청업체를 인터뷰하고 하청업체가 하청업체를 잘 대우하고 제때 비용을 지불하는지 확인하십시오.
절차는 주와 지방 자치 단체에 따라 다르지만 일반 계약자 및 대부분의 하청 계약자는 면허를 받아야 합니다. 징계 위원회, Better Business Bureau 및 지역 법원 기록에서 문제를 확인하십시오. 계약자에게 자신의 라이센스 사본과 해당 작업을 수행할 주요 하청업체의 라이센스 사본을 요청하십시오.
이전 클라이언트로부터 참조 목록을 얻습니다. 그런 다음 이전 고객에게 전화를 걸어 자세한 질문을 합니다. 작업에 만족했습니까? 프로젝트가 예산을 초과했으며 그 이유는 무엇입니까? 계약자가 제 시간에 나타났습니까? 그는 떠날 때 작업장을 청소했습니까?
"정말 큰 작업이라면 ... 그들이 그런 종류의 작업을 수행했는지 확인하기 위해 조금 더 나아가야합니다."라고 Contant는 말합니다. 여기에는 추가 질문을 하고, 더 많은 참고 자료를 참조하고, 과거 직장을 직접 방문하는 것이 포함됩니다.
이웃의 욕실 타일을 잘 붙인 사람이 집에 증축을 지을 적임자가 반드시 필요한 것은 아닙니다. 원하는 종류의 프로젝트를 정기적으로 수행하는 회사를 찾고 싶습니다.
최소 3명의 계약자를 인터뷰하십시오. 많은 질문을 하고 각 질문에 대해 서면 입찰을 받으십시오. 입찰가를 비교할 때 각각에 동일한 재료와 동일한 작업이 포함되어 있는지 확인하여 사과와 사과를 비교하십시오. 인터뷰마다 배울 점이 있기 때문에 마음에 드는 계약자가 있더라도 3번의 입찰을 받으세요.
"협상을 두려워하지 마십시오."라고 Hicks는 말합니다. 인터뷰에서 약간의 흥정을 할 수도 있지만 입찰을 받은 후와 계약서에 서명하기 전에 대부분의 협상을 할 준비를 하십시오.
계약자로부터 입찰을 받을 때 작업 비용보다 더 많은 것을 알고 싶어합니다. 장래의 계약자에게 그들의 경험에 대한 자세한 질문을 하십시오. 그는 사업에 얼마나 오래 있었습니까? 그가 당신과 비슷한 다른 어떤 일을 했습니까? 그는 작업을 수행하기 위해 하청업체 또는 직원을 사용할 것입니까?
1인 회사는 일반적으로 전체 주택 리모델링에 적합한 선택이 아닙니다. 일이 작더라도 직원이 더 많고 소규모 작업을 효율적으로 수행할 수 있는 더 큰 회사를 배제하지 마십시오. 샌디에이고에 있는 Renovation Realty의 사장인 Cannon Christian은 계약자가 실제로 고용한 비정규직을 고용하지 않을 것이라고 말한 직원이 있는지 확인하기 위해 직원 목록을 요청하라고 조언합니다.
입찰을 받은 후에는 작업을 시작할 때라고 생각하지 마십시오. 귀하와 계약자는 프로젝트 완료 방법, 사용할 재료 및 프로세스 도중에 마음이 바뀌거나 예상치 못한 문제가 발생할 경우 어떻게 되는지를 정확히 나열하여 상세한 계약을 체결해야 합니다. 계약서에는 선지급 일정과 일정이 포함되어야 합니다.
기본 사항만 제공하는 대신 계약서는 주방에 포함할 정확한 수도꼭지 모델로 드릴다운해야 합니다(또는 특정 달러 수당 제공). 작업이 언제 완료되는지, 제 시간에 완료되지 않으면 어떻게 되는지, 계약자의 직원이 수행할 작업과 하청업체가 수행할 작업, 계약자가 집에서 몇 시간 동안 일할 수 있는지, 누가 작업할 것인지에 대해 자세히 설명해야 합니다. 하루 일과가 끝나면 청소하세요.
상세한 계약서 서명
계약서에 기한, 진행 금액, 모델 번호까지 사용될 정확한 재료, 누가 어떤 재료를 제공할 것인지를 포함하여 수행할 작업이 정확히 명시되어 있는지 확인하십시오.
힉스는 “문서화하지 않았다면 그것은 그들에 대한 당신의 말입니다.”라고 말합니다. 건축업자의 계약이 충분히 상세하지 않은 경우 직접 작성하거나 부록을 제공하십시오.
변경 주문에 대해 세심한 주의를 기울이십시오
제품에 대한 마음을 바꾸든 추가 프로젝트를 요청하든 프로젝트의 모든 변경은 새 작업, 재료 및 비용을 포함하는 서면 변경 주문을 생성해야 합니다. 대부분의 직업에는 놀라움이 포함됩니다.
일단 벽이 열리면 수행해야 할 수리를 발견하거나 프로젝트의 한 측면에 대해 마음이 바뀔 수 있습니다. 계약서에서 벗어난 부분이 있을 때마다 귀하와 계약업체가 추가 작업과 비용에 대해 자세히 설명하는 변경 지시서에 서명해야 합니다.
계약자가 너무 바빠서 바로 시작할 수 없을 것으로 예상
"최고의 사람들은 바쁜 사람들입니다."라고 Christian은 말합니다.
값비싼 놀라움을 기대하고 계획하세요
리모델링 작업에 $50,000를 쓸 수 있는 경우 예측하지 못한 수리가 항상 필요하기 때문에 $50,000 계약에 서명하지 마십시오. 이를 충당하기 위해 최소 10%의 예산을 책정하십시오.
Hicks는 "계약자는 벽을 통해 볼 수 없습니다."라고 말합니다. "예상치 못한 일을 계획하고 싶으시다면."
라이선스 및 보험 확인
계약자에게 라이센스 및 보험 증권 사본을 요청한 다음 라이센스를 발급하는 지역 또는 주 기관에 전화하여 라이센스가 유효한지 확인하십시오.
다른 입찰가보다 현저히 낮은 입찰가가 의심스럽습니다.
동일한 영역에서 동일한 작업을 수행하는 비용은 크게 다르지 않습니다. 하나의 입찰가가 현저히 낮으면 재료와 작업 범위에 대해 자세히 질문하여 모든 것이 포함되었는지 확인하십시오.
허가 받기
시와 카운티는 대부분의 리모델링 작업에 대해 허가가 필요합니다. 계약자가 허가를 받고 비용을 청구서에 추가하는 것이 일반적입니다. 일부 계약자는 허가 없이 더 적은 비용으로 작업을 제안할 수 있지만, 코드에 대한 리모델링 작업이 완료되지 않거나 다음에 작업을 완료할 때 시에서 당신을 붙잡으면 나중에 문제가 발생할 수 있습니다.
벌금을 물고 잘못된 작업을 제거해야 다시 할 수 있습니다. 힉스는 “결국 직무에 대한 적절한 허가를 받지 못한다면 그것은 당신에게 달려 있다”고 말했다. 허가를 받으라고 요청하는 계약자를 조심하십시오. 그것이 계약자의 일입니다. 허가되지 않은 작업도 판매 시점에 문제를 일으킬 수 있습니다.
특정 마일스톤과 함께 계약서에 지불 일정이 있어야 합니다.
대부분의 전문 계약자는 소액의 계약금을 선불로 요구하고 특정 이정표에 도달하면 추가 지불을 요구합니다. 마지막 10%는 모든 유치권 해제가 접수되고 최종 검사가 완료되고 모든 펀치 목록 항목이 완료된 후에만 지불해야 합니다.
계약자가 작업을 시작하기 전에 상당한 양의 값비싼 자재를 구매해야 하는 경우가 아닌 한, 선불로 거액의 계약금을 요구하는 계약자를 조심하십시오.
작업이 시작되기 전에 작업 총액의 10% 이상을 지불하지 마십시오.
계약자가 다른 사람의 작업을 완료하는 데 귀하의 돈을 사용하는 것을 원하지 않습니다. Christian은 값비싼 재료가 즉시 필요한 경우 때때로 최대 30%까지 요구할 것이라고 말합니다.
기본 규칙 협상 계약자가 집에서 몇 시간 동안 일할 수 있는지, 어떤 통지를 받을지, 직원이 사용할 화장실은 무엇이며, 모든 업무가 끝나면 청소할 내용을 논의하십시오. 작업장에서의 흡연 또는 근로자가 화장실 시설에 접근할 것으로 기대하는지 여부와 같이 우려되는 기타 세부 사항에 대해 문의하십시오.마무리 시간 선택
작업의 일부 주요 구성요소(예:타일 바닥 또는 화강암 조리대)를 계약에 포함하고 작업이 진행되는 동안 특정 마감재를 선택할 수 있습니다. 자재 선택 기한을 지키지 않으면 계약자도 기한을 맞출 수 없습니다.
선취특권 해제
귀하의 집에 노동력이나 자재를 제공하는 사람은 청구서가 지불되지 않으면 귀하의 소유권에 대해 유치권을 신청할 수 있습니다. 계약자에게 최종 지불을 하기 전에 모든 자재 공급업체 및 하청업체로부터 선취특권 면제를 요청하여 그들이 지불되었음을 확인하십시오. Contant는 "선취 특권을 포기하면 고객을 정말 보호할 수 있습니다."라고 말합니다.
계약자와 자주 대화
큰 일을 하려면 매일 이야기해야 할 수도 있습니다. 잠재적인 문제가 보이면 즉시 알리십시오. 잘못한 것은 계약자가 짐을 꾸리고 다음 작업으로 이동한 후에 나중에 수정하기가 더 어려워집니다.
보험 적용 범위 확인
주택 소유자 보험이 무엇을 보장하고 계약자의 사업 보험이 무엇을 보장하는지 알아두십시오. 회사의 보험 증권 사본을 받으십시오.
스트레스 예상
집에 일꾼이 있고, 부엌이 없고, 먼지 구름이 모든 것을 덮고 있는 것은 가장 침착한 집주인에게도 어려운 일입니다. 혼란을 예상하고 이에 대처할 계획을 세우십시오. "소비자들이 계획하지 않는 것 중 하나는 [리노베이션] 완료로 인한 스트레스입니다."라고 Hicks는 말합니다.