부동산 투자 신탁(REITs)은 2021년을 주식 시장의 최고 실적 부문 중 하나로 마무리해야 하며, 연말에 갑작스러운 재난이 발생하지 않아야 합니다. 그리고 최고의 REITs에 위치한 투자자들은 생산적인 2022년을 준비할 수 있습니다.
REITs가 매년 투자자들에게 인기를 유지하는 주된 이유는 배당금의 안정적인 강점입니다. 기억하십시오:리츠는 과세 대상 이익의 최소 90%를 배당금으로 지불해야 합니다(일부 관대한 세금 혜택에 대한 대가로). 그리고 1년 동안 주가가 크게 상승한 후에도 부동산 주식은 계속해서 인상적인 수익률을 제공합니다. REIT의 평균 수익률은 현재 2.9%로 S&P 500의 1.3% 평균 수익률의 두 배 이상입니다. 시장 최고의 REIT 중 상당수는 훨씬 더 많은 수익을 제공합니다.
그러나 2022년에 강력한 REIT 성과를 구체적으로 가리키는 다른 촉매가 있습니다.
주요 성장 동인은 산업, 주택 및 쇼핑 센터 산업 등의 부동산 점유율과 임대료를 높이고 있는 미국 경제의 강화입니다.
State Street Global Advisors는 "상업 활동과 일상 생활이 정상화됨에 따라 상업용 및 주거용 부동산 공간에 대한 수요가 계속 회복될 것"이라고 말했습니다. "2022년에 더 높은 임대료 인플레이션과 함께 이는 REIT 배당 성장과 잠재적 가치 평가 상승을 뒷받침합니다."
실제로 대부분의 다른 기업과 달리 부동산 투자 신탁은 일반적으로 이익 인플레이션으로부터. 임대료 인상이 빈번하고 소비자물가지수(CPI)와 연계된 임대료 인상이 가능한 리츠 임대 구조 때문이다. 인플레이션은 또한 REIT 자산의 가치를 증가시켜 포트폴리오의 가치를 높입니다.
이를 염두에 두고 2022년에 구매할 수 있는 최고의 REIT 12개를 소개합니다. 이 12개의 이름은 풍부한 배당금, 낮은 밸류에이션, 성장 전망 또는 대부분의 경우 이러한 속성과 기타 속성의 조합으로 인해 두드러집니다.
<소>자료는 12월 15일 기준입니다. 배당수익률은 최근 배당금을 연간 환산하여 주가로 나누어 계산합니다. 수익률의 역순으로 주식이 나열됩니다.
아메리칸 타워 (AMT, $274.35)는 멀티 테넌트 셀 타워 및 관련 인프라의 세계 최대 소유주이자 운영자 중 하나입니다. REIT는 전 세계적으로 219,000개의 통신 사이트를 소유하고 있으며 인도(75,000개), 미국(43,000개), 브라질(23,000개), 독일(14,700개), 스페인(11,400개) 및 멕시코(10,100개)에 셀 타워가 집중되어 있습니다.
셀 타워는 동일한 구조에서 여러 테넌트를 지원할 수 있으므로 수익성이 높을 수 있습니다. REIT는 1세입자 타워의 경우 3%, 2세입자 타워의 경우 13%, 3세입자 타워의 경우 24%로 투자 수익(ROI)을 추정합니다.
무선 장치의 시장 보급 확대, 장치당 데이터 사용량 증가 및 모바일 데이터 트래픽 증가로 인해 기지국 공간에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있습니다. AMT는 이러한 모든 추세가 2026년까지 두 자릿수 시장 성장을 견인할 것으로 예상합니다.
American Tower는 무선 전파를 성공적으로 활용하여 2012년부터 주당 평균 연간 매출 성장률 15%, 운영 자금의 연간 이익(REIT 수익성의 중요한 지표인 FFO) 14%, 연간 배당금 성장률 20% 이상을 달성했습니다. . 꾸준히 증가하는 배당금 외에도 American Tower는 매우 안전한 51%의 지불금 비율을 제공합니다.
그러나 AMT를 2022년에 매수할 최고의 REIT 중 하나로 실제로 돋보이게 하는 것은 그것이 성장을 위한 준비를 하는 방법입니다.
REIT는 최근 25개의 데이터 센터를 소유하고 5년 동안 두 자릿수 연간 매출 성장을 달성한 CoreSite에 101억 달러를 제공함으로써 5G를 위한 재포지셔닝에서 중요한 단계를 밟았습니다. American Tower는 CoreSite의 개발 파이프라인을 가속화하고 보완 제품 제공 및 5G 시장 리더십을 통해 두 사업을 포지셔닝할 계획입니다.
Argus Research 분석가인 Angus Kelleher-Ferguson(구매)은 "CoreSite 인수 이후 AMT의 성장 스토리는 여전히 살아 있습니다."라고 회사의 2021년 및 2022년 AFFO(조정 FFO) 추정치를 상향 조정했습니다. "CoreSite가 강력한 성장 프로필을 제공함에 따라 거래 이후 American Tower는 Argus가 적용되는 모든 REIT의 최고의 성장 스토리 중 하나가 될 것입니다."
최소한 가치 투자자의 경우 AMT에 대한 한 번의 작은 파업에 주목할 가치가 있습니다. 28의 선도 P/AFFO 비율은 섹터 중앙값 21을 훨씬 상회합니다.
틈새 부동산의 큰 해자를 선호한다면 Americold (COLD, $32.07)는 당신이 살 수 있는 최고의 REIT 중 하나입니다.
Americold는 온도 제어 창고에만 집중하는 세계 최대의 부동산 투자 신탁입니다. 이 회사는 14억 평방 피트의 저장 용량을 나타내는 246개의 냉장 창고를 소유하고 있으며 약 4,000명의 임차인에게 임대하고 있습니다. Americold는 미국 냉장 보관 시장의 22%를 점유하고 있는 것으로 추정합니다.
Americold는 Kraft Heinz(KHC), Smithfield, Conagra(CAG) 및 Walmart(WMT)를 포함한 고객에게 서비스를 제공하며 평균 35년 동안 상위 25개 고객과 관계를 유지하고 있습니다. 이 상위 고객은 모두 여러 시설을 사용하며 92%가 부가 가치 서비스를 구매합니다.
인플레이션과 노동 차질은 2021년 FFO에 부정적인 영향을 미쳤으며 Americold는 최근 연간 조정 FFO 가이던스를 $1.34~$1.40에서 주당 $1.15~$1.20로 낮췄습니다. 그리고 11월 초에 회사는 CEO인 Fred Boehloer를 해고했습니다.
그렇긴 하지만 2021년에 15% 하락하면 투자자들은 2022년에 좋은 급매수를 할 수 있습니다.
Baird 분석가들은 REIT가 임대료를 인상하고 장기 고객과 임대 조건을 재협상함으로써 2022년에 올해 8%에서 10%의 인건비 증가를 완전히 흡수할 것으로 예상한다고 말합니다.
Baird는 "긴 입주 회복과 지속적인 노동력 및 전력 비용 압박이 개발 수율을 낮추는 점을 감안할 때 CEO 검색의 추가 불확실성이 부드러움을 유발할 수 있습니다."라고 말했습니다. "장기 투자자에게 의미 있는 약점을 추가하는 것이 좋습니다."
Americold의 지불금은 현재 2021년에 FFO의 100%로 늘어나지만, 2022년 컨센서스 분석가의 FFO 추정치가 높아짐에 따라 내년에는 80대 중반 범위로 떨어질 것입니다.
디지털 부동산 (DLR, $170.37) 미국 최대의 디지털 REITs 중 하나일 뿐만 아니라 전체적으로 미국 최대의 부동산 주식 중 하나입니다.
이 REIT는 4,000개 이상의 기업 및 정부 고객에게 서비스를 제공하는 291개 데이터 센터의 글로벌 포트폴리오를 소유하고 있습니다. 이 회사는 주로 Fortune 500대 기업에 서비스를 제공합니다. 상위 20개 고객에는 IBM, 메타 플랫폼(FB), Oracle(ORCL), 링크드인, JPMorgan Chase(JPM), Comcast(CMCSA) 및 Verizon(VZ)이 포함됩니다.
고객 유지율은 평균 약 80%이며 메가와트의 데이터를 새 시설로 이전하는 것과 관련된 높은 전환 비용(1,500만~2,000만 달러)으로 인해 높은 수준을 유지할 가능성이 높습니다. Digital Realty Trust의 투자 등급 대차대조표가 지원하는 내장형 2~4% 연간 임대료 에스컬레이터 및 전략적 인수 덕분에 수십 년 동안 최고의 REIT 중 하나가 되었습니다. DLR은 2005년 이후로 주당 핵심 FFO가 연간 11% 성장했으며 16년 연속 평균 연간 배당금이 10% 증가했습니다.
REIT의 주당 FFO는 2021년 첫 9개월 동안 전년 대비 6% 증가했습니다. Digital Realty는 연간 가이던스를 $6.50에서 $6.55로 인상하여 연간 배당금 $4.64를 쉽게 충당했습니다.
9월 분기 동안 REIT는 Brookfield Infrastructure Partners LP(BIP)와 조인트 벤처를 구성하여 인도에서 디지털 센터 공간을 확장하고, 나이지리아의 선두 코로케이션 제공업체와 조인트 벤처를 협상했으며, 유럽 최고의 데이터 센터 제공업체 중 하나에 투자하고 10개의 북미 지역을 매각했습니다. 5억 8,100만 달러에 데이터 시설 사용
William Blair 분석가인 Jim Breen(Outperform, Buy와 동일)은 DLR이 국제적 확장에 초점을 맞추고 있지만 미국 개발을 간과하지 않는다는 점을 좋아합니다.
"Digital Realty의 270 메가와트 개발 파이프라인 중 약 75%가 미국 외부에 있습니다."라고 그는 말합니다. "그러나 회사는 Ashburn, Santa Clara 및 Hillsborough와 같은 미국의 주요 시장에서 여전히 발전하고 있으며 회사는 계속해서 미국의 모든 주요 코로케이션 시장에서 코로케이션을 도입하고 있습니다."
Digital Realty는 성장하는 산업에 속해 있으며 그렇게 거래되고 있습니다. DLR은 AFFO 추정치의 거의 27배에 거래되며, 이는 나머지 섹터에 비해 27% 프리미엄입니다.
플리머스 산업 REIT (PLYM, $29.89)는 주로 캔자스시티, 인디애나폴리스, 시카고, 클리블랜드 및 콜럼버스를 포함한 2차 시장에서 미국의 주요 물류 회랑을 따라 위치한 유통 센터, 창고 및 산업 자산을 소유하고 있습니다.
2차 시장에서 산업 부동산의 파편화된 특성은 REIT가 교체 비용의 55%에 현재 포트폴리오를 획득하는 데 도움이 되었습니다. 지난 5년 동안 Plymouth는 거의 9억 달러의 부동산 구매를 마감했습니다.
낮은 구매 비용 외에도 2차 시장에 대한 REIT의 초점은 평균 이상의 임대료 상승 기회를 창출했습니다. Plymouth는 9.7%의 임대료 인상률로 2021년 첫 9개월 동안 470만 평방피트의 신규 임대를 시작했습니다.
REIT의 현재 부동산 포트폴리오는 2,660만 평방피트의 임대 공간을 나타내는 152개의 부동산으로 구성되어 있습니다. 9월 분기 동안 PLYM은 임대료의 99.7%를 수집하고 총 340만 평방피트에 달하는 10개의 건물을 인수했으며 주당 43센트의 핵심 FFO를 생성했습니다. Plymouth는 주당 1년 핵심 FFO가 $1.70~$1.74로 2021년을 마감할 것으로 예상합니다. 분석가들은 이 수치가 2022년에 $1.90에 도달할 것으로 보고 있습니다.
B. Riley Securities의 애널리스트는 "앞으로 우리는 2022년 인수 목표를 3억 7500만 달러(기존 3억 2500만 달러)로 높이고 인수 캡 비율 기대치를 7.1%에서 6.5%로 낮췄다"고 말했다. "외부적 성장 외에도 PLYM이 강력한 임대료 상승률을 제공할 수 있을 것으로 기대합니다."
이 REIT는 전염병 기간 동안 배당금을 줄여야 했으며, 6월에 주당 배당금 37.5센트를 20센트로 낮췄습니다. 그러나 2021년에 21센트로 5% 인상하여 그 기반의 일부를 되찾기 시작했으며 지불금 비율은 이제 꽤 안전한 48%로 보입니다. 한편, 주가는 AFFO 추정치의 17배에 달하는 합리적인 가격으로 보입니다.
UMH Properties는 거의 10년 동안 상대적으로 부진한 실적을 낸 후 (UMH, $25.57) 매출과 이익 성장이 크게 향상되어 코너를 돌았던 것으로 보입니다.
이 REIT는 제조 주택 커뮤니티의 국내 최고의 소유자/운영자입니다. 그것은 주거 주택 소유자에게 임대되는 10개 주에 걸쳐 24,000개의 개발된 주택 부지를 포함하는 127개의 제조 주택 커뮤니티를 소유하고 있습니다. 홈 사이트 외에도 UMH는 8,700채의 임대 주택 포트폴리오를 소유하고 있으며 연간 800~900채의 임대 주택 포트폴리오를 확장할 계획입니다.
3,300개의 기존 공터를 채울 수 있고 거의 1,800에이커가 추가로 7,300채의 주택을 위한 임대 부지를 건설할 수 있으므로 UMH는 성장할 여지가 많습니다. REIT는 주택 커뮤니티의 적극적인 인수자이기도 합니다. 지난 6년 동안 거의 6,300개의 주택 부지를 대표하는 29개의 주택 커뮤니티를 구입했습니다.
UMH와 같은 제조 주택 REIT는 단독 주택을 소유한 가구 수가 꾸준히 증가하고 주택 가격이 상승하여 첫 주택 구입자들에게 제조 주택을 보다 저렴한 옵션으로 제공하고 있습니다.
UMH는 또한 Marcellus 및 Utica Shale 천연 가스전 근처에 많은 주택 커뮤니티를 보유하고 있습니다. 이들 유전의 강화된 개발 활동은 주택이 필요한 수천 명의 유전 노동자를 끌어들이고 있습니다. UMH 포트폴리오의 점유율은 2016년 이후 꾸준히 상승해 현재 86%를 넘어선다.
지난 4년 동안 UMH는 수익을 60%, 커뮤니티 순 운영 수입을 67%, 운영 자금을 59% 늘렸습니다. REIT의 수익은 2021년 첫 9개월 동안 10% 성장했으며 동일 자산 영업 이익은 15% 개선되었으며 주당 정규화 FFO는 30% 증가했습니다. UMH는 또한 훌륭한 재무 상태로 분기를 마감했습니다. 부채는 시가 총액의 20%로 적당하며 순 부채 대 조정 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 전 수익) 비율은 4.8로 동종 업체보다 약간 낮습니다.
Outperform에서 주식을 평가하는 Wedbush 분석가는 "제조된(저렴한) 주택에 대한 수요는 여전히 강력하며 FHFA의 리더십 변화를 감안할 때 부지 및 주택 자금 조달의 가능한 출처가 계속 확대될 것으로 예상됩니다"라고 말했습니다. UMH가 2022년 최고의 REITs 중 하나가 될 수 있는 다른 이유 중 하나는 12월에 발표된 3개의 플로리다 커뮤니티와 관련된 합작 투자 거래와 관련된 REIT의 동일한 부동산 성장의 유리한 추세와 추가적인 잠재적 상승입니다.
UMH는 1998년부터 매년 배당금을 지급했으며 2021년에 5.5% 배당금 인상으로 개선 전망을 알렸습니다. 이는 2009년 이후 REIT의 첫 배당금 인상이었습니다.
스태그 인더스트리얼 (STAG, $45.54)는 미국 전역에서 단일 테넌트 산업 부동산을 소유 및 운영하고 있습니다. 특히 이 회사는 1억 340만 평방피트의 임대 공간에 517개 부동산을 소유하고 있으며 가치는 87억 달러입니다.
STAG는 임대료 인상과 인수의 조합을 통해 성장했으며 2021년에 약 3.5%의 동일 매장 성장을 이끌고 있습니다. 이 목표를 달성하면 회사 역사상 가장 높은 동일 매장 성장을 기록하게 될 것입니다. REIT는 2021년에 임대료 에스컬레이터, 임대 간 중단 시간 단축, 임차인 유지율 75~80%의 혜택을 받았습니다. 2021년에 11억 달러에서 12억 달러로 예측되는 인수 규모도 이 REIT의 사상 최고가 될 것입니다.
전자 상거래는 강력한 성장 촉매였습니다. STAG는 포트폴리오의 40%가 전자 상거래 이행에 사용되는 것으로 추정합니다. Amazon.com(AMZN)은 포트폴리오의 3.6%로 가장 큰 테넌트이며 기타 대규모 테넌트에는 Eastern Metal Supply, GXO Logistics(GXO), FedEx(FDX) 및 American Tire Distributors가 있습니다.
STAG는 견고한 대차 대조표, 7년 연속 배당 성장 및 보수적인 70% FFO 지불금 비율을 제공합니다. 이 목록에 있는 다른 최고의 REIT와 비교할 때 AFFO 추정치의 21배에 달하는 훔침은 거의 없지만 주가는 여전히 적당한 가격으로 보입니다.
Piper Sandler는 Stag를 "REIT Heavyweights"에 포함시켰습니다. 이 지수는 다양한 운영 환경에서 잘 수행할 수 있는 능력을 나타내는 8가지 특정 지표에서 동료보다 우수한 25개 회사를 선별합니다. Piper의 분석가는 "STAG는 [산업용 부동산]을 목표로 하여 투자자가 소득과 성장의 강력한 균형을 찾는 데 도움이 되는 투자 전략을 개발했습니다."라고 말합니다.
필수 부동산 부동산 신탁 (EPRT, $27.39)는 45개 주에 걸쳐 단일 임차인 순 임대 부동산에 투자합니다. (순리스는 임차인이 모든 재산 비용을 부담하는 임대 구조를 말합니다.)
EPRT는 1,240만 평방피트의 공간을 나타내는 1,397개의 부동산을 소유하고 있으며 약 300명의 세입자에게 임대되었습니다. 세입자는 17개의 다른 산업에서 왔으며 주로 의료/치과, 자동차 수리, 캐주얼 다이닝 및 아동 교육과 같은 서비스 비즈니스입니다. 이들 중 다수는 전자 상거래에 저항합니다. 포트폴리오의 가중 평균 점유율은 2021년 9월 분기 동안 99.9%였습니다.
평균적으로 EPRT는 부동산에 대해 220만 달러를 지불합니다. 이 작은 규모는 이러한 부동산을 더 쉽게 판매하고 다시 임대할 수 있도록 하며 REIT는 다중 유닛 운영자와 협력하여 임차인 확보 비용을 낮게 유지합니다.
Essential Properties는 포트폴리오 관리에 적극적입니다. 이 회사는 2021년 첫 9개월 동안 253개의 부동산을 6억 5,300만 달러에 인수했습니다. 이러한 거래의 약 86%는 가중 평균 임대 기간이 15.3년인 판매-리스백 거래였습니다. REIT는 또한 36개 사이트를 5,500만 달러에 매각했으며 부동산 판매로 거의 900만 달러의 이익을 기록했습니다.
4억 달러 이상의 미사용 차용 능력이 있는 Essential Properties는 인수할 건조 분말을 충분히 보유하고 있습니다.
Essential Properties는 2018년에 배당금을 지급하기 시작했으며 매년 배당금을 인상했습니다. 마지막 지불금 인상은 6월에 약 4%였습니다. 한편, 지불금은 FFO의 74%로 보통입니다.
성장 전망은 EPRT를 2022년에 매수할 최고의 REIT 중 하나로 만듭니다. 회사는 2021년을 18%의 조정된 주당 FFO 성장률로 마감할 것으로 예상합니다. 게다가 2022년에는 또 다른 13% 개선을 이끌고 있으며 이는 배당금을 높이는 데도 도움이 될 것입니다.
Raymond James는 "우리는 EPRT를 소규모, 양질의 임차인 명단, 낮은 레버리지 및 외부 성장 활동을 고려할 때 향후 몇 년 동안 두 자릿수 성장을 제공할 최고의 순리스 REIT 중 하나로 계속 보고 있습니다."라고 말했습니다. Outperform의 주식입니다.
2022년 최고의 REIT에 점재하는 또 다른 순 임대 회사는 Store Capital입니다. (STOR, $34.03), 미국 전역에 단일 임차인 부동산을 소유하고 있습니다.
이 REIT는 Camping World(CWH), Bass Pro Shops 및 Spring Education Group과 같이 일반적으로 연간 매출이 5천만 달러 이상이고 반복 고객으로부터 매출의 1/3을 차지하는 중간 시장 고객을 대상으로 합니다.
STOR는 538명의 임차인에게 임대된 2,788개의 부동산을 소유하고 있으며 99.4%의 점유율을 자랑합니다. 그리고 전국적으로 215,000개 이상의 기업이 목표 고객 설명에 부합하므로 Store Capital은 성장 기회가 많습니다.
이 회사는 구매 비용을 낮추고 포트폴리오 품질을 높이며 전체 인수 파이프라인을 유지하는 부동산 인수에 대한 직접 개시 접근 방식을 사용합니다. REIT의 거래 파이프라인에는 약 130억 달러 상당의 자산이 있습니다. 이 직접 인수 전략을 통해 Store는 7년 동안 주당 조정 FFO에서 5.1%의 연간 성장률과 6.8%의 연간 배당금 이익을 달성할 수 있었습니다.
포트폴리오 보안은 평균보다 긴 임대로 도움이 되며 Store의 가중 평균 잔여 임대 기간은 13.5년입니다. 추가 안전은 REIT의 투자 등급 대차대조표에서 나옵니다. 이 대차대조표는 순 리스 평균인 5.0보다 낮은 단 3.4배의 EBITDA에서 39%의 레버리지와 부채를 보여줍니다.
STOR는 임대 확대, 보수적 지불금 및 증가하는 부동산 판매의 조합을 통해 달성할 연간 5% 성장을 목표로 하고 있습니다. REIT는 2021년 FFO를 주당 $1.99로, 2022년에는 9% 인상하여 주당 $2.15에서 $2.20까지 인상하도록 안내하고 있습니다.
Store Capital은 7년 동안 중단 없이 인상된 배당 성장 실적이 많지는 않지만 배당금 비율은 약 82%로 안정적으로 유지하고 있습니다. 한편, STOR 주식은 동종 업계에 비해 약 19% 할인된 가격으로 거래됩니다.
그리고 Warren Buffett도 마찬가지로 Store Capital을 호의적으로 봅니다. STOR는 Berkshire Hathaway 포트폴리오의 유일한 REIT입니다.
아이언 마운틴 (IRM, $49.53)는 수년 동안 디지털 데이터 스토리지로 전환해 왔지만 물리적 저장 및 기록 파쇄를 중심으로 원래 비즈니스를 구축했습니다.
이 REIT는 Fortune 1000대 기업의 95%를 포함하여 약 225,000명의 고객에 대한 문서를 저장하는 물리적 기록의 비할 데 없는 규모를 가지고 있습니다. 이 사업에서 Iron Mountain은 98%의 고객 유지율, 일관된 유기적 성장 및 15년 평균 고객 관계를 자랑합니다.
Iron Mountain은 물리적 기록 저장소의 안정적인 현금 흐름을 사용하여 디지털 데이터 저장소 기능을 구축하고 있습니다. 현재 REIT는 445메가와트의 잠재적 정보 기술 용량을 갖고 1,300명 이상의 고객에게 서비스를 제공하는 15개의 데이터 센터를 운영하고 있습니다. 데이터 센터 용량의 약 144.7메가와트가 이미 임대 가능하며 REIT는 추가로 66메가와트를 건설 중이고 234.8메가와트를 개발용으로 보유하고 있습니다.
회사의 Project Summit 이니셔티브는 운영을 간소화하는 동시에 고성장 디지털 비즈니스에 대한 REIT의 초점을 강화하고 있습니다. Iron Mountain은 2021년 말까지 Project Summit을 통해 연간 실행률 EBITDA 3억 7,500만 달러의 이익을 달성하고 2022년에는 5,000만 달러의 추가 이익을 달성할 것으로 예상합니다.
2021년 3분기 말까지 Iron Mountain은 24메가와트의 디지털 스토리지를 임대했으며 REIT는 원래의 2021년 임대 목표인 30메가와트를 초과 달성하기 위해 순조롭게 진행 중입니다. 디지털 스토리지는 현재 REIT 비즈니스의 약 10%에 불과하지만 데이터 센터 이익 기여와 Project Summit 절감은 Iron Mountain의 수익을 높이는 데 도움이 됩니다.
CyrusOne의 150억 달러 매각과 100억 달러의 CoreSite 거래를 포함하여 최근 데이터 센터 부동산 인수의 폭증은 데이터 REIT 부문의 대기업 수를 줄이고 IRM을 포함한 나머지 디지털 REIT에 대한 가치를 높이고 있습니다.
Iron Mountain은 11년 동안 8번의 배당금 인상과 때때로 큰 특별 배당금을 지급한 실적을 보유하고 있습니다. 현재 주식 수익률은 5.3%이고 조정 FFO의 지불금은 81%입니다. 투자자를 위한 주의 사항은 회사가 60% 조정 FFO 지불금이라는 목표를 달성할 때까지 현재 $2.47의 연간 배당금을 고정할 계획이라는 것입니다.
IRM 주식은 2021년 12월 중순까지 거의 70% 상승했습니다. 그러나 Iron Mountain은 여전히 14의 여전히 매력적인 포워드 P/AFFO(동종 업체에 비해 31% 할인)로 인해 2022년에 구매하기에 가장 좋은 REIT 중 하나가 될 수 있습니다. 한편, IRM 주식을 다루는 7명의 분석가 중 5명은 이를 Strong Buy 또는 Buy라고 부릅니다. 몇몇은 물리적 기록 저장 사업의 반복적인 수익으로 뒷받침되는 데이터 센터 확장으로 인한 증가를 투자 이유로 인용합니다.
의료 자산 신탁 (MPW, $22.02) 전 세계적으로 병원, 입원 환자 재활 센터 및 행동 건강 시설을 운영하고 있으며 업계에서 두 번째로 큰 병원 비정부 소유주입니다. REIT는 34개 주와 기타 9개 국가에 걸쳐 442개의 의료 자산을 소유하고 있으며 미국 및 해외의 52개 의료 시스템에 임대되어 있습니다. 급성 치료 병원은 214억 달러에 달하는 포트폴리오의 중추입니다.
Medical Properties Trust의 가장 큰 임차인은 36개의 부동산을 임대하고 포트폴리오의 약 2.6%를 차지하는 Steward Healthcare입니다. 다른 주요 임차인으로는 Prospect Medical Holdings(미국), Circle Health(영국) 및 Swiss Medical Network(스위스)가 있습니다.
안전은 대규모 세입자의 신용 품질뿐만 아니라 세입자가 모든 재산 비용을 부담하는 순 임대 구조에 의해 포트폴리오에 포함됩니다. REIT의 임대는 초기 기간이 10~20년이며 인플레이션 기반 또는 고정 요율 연간 임대료 에스컬레이터가 있습니다.
Medical Properties Trust의 판매-리스백 인수 모델은 포트폴리오 확장을 용이하게 하는 동시에 병원 세입자가 부지 개선에 사용할 수 있는 현금을 확보할 수 있도록 도와줍니다. 2021년 9월 분기 동안 REIT는 Macquarie Asset Management에 매사추세츠 8개 병원의 지분 50%를 13억 달러에 매각했습니다. 플로리다 5개 병원에 대해 9억 달러의 판매-리스백 계약을 체결하고 18개 입원환자 행동 건강 센터에 대해 7억 6,000만 달러의 판매-리스백을 체결했습니다. 포르투갈의 암 치료 센터를 2,040만 달러에 인수했습니다.
REIT의 주당 조정 FFO는 2021년 첫 9개월 동안 12% 증가한 $1.01입니다. Medical Properties Trust는 연간 가동률 조정 FFO가 $1.81-$1.85이고 순 부채 대 EBITDA 비율이 6.0배임을 안내하고 있습니다.
MPW는 지난 반년 동안 연평균 3%의 비율로 8년 연속 배당금을 늘려왔습니다. 한편, 배당성향은 보수적으로 운용 자금의 64%를 차지합니다. 한편, 주식은 조정된 FFO 추정치의 16배가 약간 넘는 가격에 거래되며 이는 동종 업계에 비해 22% 할인된 가격입니다.
Buy에서 주식을 평가하고 "현재 주가는 절대적인 측면에서 매력적"이라고 덧붙인 Stifel 분석가는 "회사의 임차인 기반이 개선되고 있는데, 이는 대부분 일부 병원의 운영을 뒤집을 수 있는 가장 큰 임차인의 능력 때문입니다." ."
우편 부동산 신탁 (PSTL, $17.75)는 우체국 부동산이라는 특이한 틈새 시장에서 가장 큰 REIT입니다.
PSTL은 미국 우정청에 임대된 시설의 미국 최대 소유주이자 관리자입니다. REIT의 포트폴리오는 현재 49개 주에서 2,130만 평방피트의 임대 공간을 나타내는 926개의 부동산으로 구성되어 있으며 다른 397개의 우편 부동산에 대한 관리자 역할을 합니다. Postal Realty Trust의 포트폴리오는 99.6% 임대되었으며 4년 가중 평균 임대 기간이 있으며 임대료는 평방피트당 평균 $7.92입니다.
USPS는 경기 침체에 강하고 임대료를 100% 제때 납부하는 동급 최고의 임차인입니다. 임대료는 연간 USPS 비용의 1.7%에 불과하기 때문에 REIT의 임대가 이 임차인에게 부과하는 부담은 최소화됩니다.
2019년 IPO 이후 Postal Realty Trust는 포트폴리오를 243%, 임대 수익을 310%, 분기별 배당금을 257% 늘렸습니다. 여기에는 9개의 연속적인 분기를 포함합니다. 지불금을 높이는 것입니다.
USPS는 미국 최대의 소매 유통 네트워크를 보유하고 있으며 Postal Realty가 부지 인수를 통해 성장할 수 있는 엄청난 기회를 제공합니다. 전국적으로 약 31,000개의 우편 시설 중 거의 26,000개가 개인 소유이므로 이 REIT의 잠재적인 인수 대상입니다.
전자 상거래가 성장함에 따라 우편 시설은 "라스트 마일" 배달 서비스의 주요 제공자로 부상했습니다. 이를 통해 2012년 이후 USPS의 포장 및 배송 수익이 11.9% 증가했습니다.
REIT는 9월 분기 동안 1,900만 달러의 부동산 취득을 완료하고 임대 수입을 70% 늘렸으며 조정 FFO 480만 달러 또는 주당 27센트를 창출했으며 배당금을 약 5% 인상했습니다. Postal Realty Trust는 2년 연속으로 1억 달러의 인수 목표를 초과 달성할 것이며 분석가들은 2021년 주당 FFO가 96센트에서 내년에 1.06달러로 증가할 것으로 예측합니다.
Postal Realty Trust의 배당금 지급률은 93%로 높은 편이지만 주당 FFO 증가율이 높기 때문에 향후 2~3년 동안 배당금이 점차 줄어들 것입니다.
Buy에서 주식을 평가하는 Stifel 분석가는 "우리는 공간에 집중하는 기관 투자자가 거의 없고 제한된 자본 소스로 인해 대규모 인수가 어렵기 때문에 향후 몇 년 동안 PSTL의 외부 성장을 둘러싼 비교적 강력한 해자가 있다고 믿습니다."라고 말했습니다. "또한 USPS에 임대된 부동산의 소유권은 매우 파편화되어 있습니다."
여전히 크기가 큰 연못에서 가장 큰 물고기를 원하신다면 PSTL은 2022년에 살 수 있는 최고의 리츠 중 하나입니다.
W. P. 캐리 (WPC, $79.78)는 미국과 유럽 전역의 상업용 순 임대 부동산을 전문으로 하며 순 임대 자산의 세계 최대 소유자 중 하나입니다.
W. P. Carey는 1억 5,200만 평방피트의 임대 공간을 나타내는 1,264개의 부동산을 소유하고 있습니다. 그 포트폴리오는 소매 및 자가 보관의 양이 적은 산업, 창고 및 사무용 부동산에 중점을 두고 있습니다.
REIT는 358명의 임차인에게 부동산을 임대하며 98.4%의 점유율과 10.6년의 평균 남은 임대 기간을 누리고 있습니다. U-Haul, AAP(Advanced Auto Parts) 및 EXR(Extra Space Storage)이 미국 최고의 임차인입니다. 유럽 최고의 세입자로는 DIY 소매업체 Hellweg, 자동차 딜러 Pendragon 및 스페인 정부가 있습니다.
W. P. Carey is better positioned than most REITs to benefit from inflation. That's because 99% of its leases incorporate contractual rent increases, and 59% have rent increases tied to CPI.
While dividend payout is on the high side at roughly 75% of cashflow, W. P. Carey has increased dividends 24 years in a row, indicating its ability to grow even through downturns. Dividends are also supported by an investment-grade balance sheet; importantly, there are no significant debt maturities before 2024.
In a November note to investors, Raymond James analysts highlighted WPC's lowered cost of debt, abundant acquisition opportunities in Europe and the $2.5 billion liquidation of CPA 18, the last of WPC's managed portfolios.
"WPC continues to hit the gas on acquisitions and is sticking to its more differentiated sandbox," say Raymond James analysts. "There continues to be a lot of opportunity in Europe – while Realty Income's (O) expansion overseas is a validation of WPC's strategy, they don't expect O's presence will materially impact competition as there is plenty to buy."
WPC shares are attractively priced at 15 times expectations for adjusted funds from operations, a 24% discount to REIT industry peers. It's also the highest yielder among our best REITs to buy for 2022, at well above 5%.