금융 위기의 여파로 부동산 가격 하락은 전통적인 모기지 차용인과 대출 기관뿐만 아니라 FHA(연방 주택청)와 역 모기지 프로그램에도 고통이 되었습니다. 그 결과, 주택 및 도시 개발부(HUD)는 대출 한도를 줄이고 프로그램을 지원하는 차용인에 대한 보험료를 인상하여 프로그램을 다소 제한적으로 만들기 위한 몇 가지 조치를 취했습니다.
이번 달의 큰 발표에서 HUD는 HECM Saver 및 Standard 대출을 통합하고 소비자가 빌릴 수 있는 최대 금액에 영향을 미치는 원금 한도를 변경하며 일반적으로 리버스 모기지 비용을 다시 한 번 증가시키는 새로운 변경 사항을 발표했습니다. 또한 HECM 리버스 모기지 프로그램은 한 번에 대출할 수 있는 금액이 훨씬 더 제한적이며, 내년 초에는 리버스 모기지 대출자가 재산세와 보험을 유지할 수 있는 수단을 추가로 보장하기 위해 새로운 재무 평가 프로세스를 도입할 예정입니다. 대출 불이행을 피하기 위해.
재무 계획의 관점에서 이러한 변화는 틀림없이 일부 무책임한 차입을 줄이는 데 도움이 되는 좋은 단계이며, 아이러니하게도 이미 은퇴 전략에 좀 더 부유하고 능동적인 경향이 있는 재무 계획가의 고객에게는 거의 영향을 미치지 않을 수 있습니다. 이미 심각한 재정 곤경에 처한 사람들에게 더 큰 영향을 미칠 것입니다.) 다른 한편으로, 다양한 유형의 대출 접근 방식에 대한 새로운 더 높은 비용과 원금 한도에 대한 새로운 제한(특히 더 비싼 주택을 소유한 부유한 개인에게 제약이 될 수 있음)은 역모기지를 재무 계획가에게 다소 덜 매력적으로 만들 수 있습니다. 리버스 모기지 산업은 플래너가 일반적으로 함께 일하는 유형의 고객에 더 초점을 맞추도록 전환합니다.
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 창립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전을 위한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
지난 주, HUD는 역 모기지의 몇 가지 주요 조항을 변경하는 새로운 지침을 발표했습니다. Mortgagee Letters 2013-27 및 2013-28에 자세히 설명된 대로 FHA의 HECM 역 모기지에 대한 주요 변경 사항은 다음과 같습니다.
이 새로운 규정의 발효일은 9월 말이며 9월 30일부터 시작되는 모든 신규 대출에 적용됩니다. 따라서 기존 HECM 표준 및 HECM Saver 규칙에 따라 자격을 갖추려는 모든 역 모기지 차용인은 9월 28일 또는 그 이전(9월 29일이 9월 29일이므로 일요일 및 FHA 시스템은 당일 케이스 번호를 할당할 수 없습니다.
2014년 1월 13일부터 발효되는 위의 규정 변경 외에도 HECM 역 모기지 차용인도 재정 평가를 받아야 합니다. 평가의 목적은 차용인이 기타 소득, 자산 및 부채, 신용 보고서를 감안할 때 필요한 재산세와 주택 소유자 보험료를 합리적으로 유지할 수 있는지 여부를 결정하는 것입니다. 차용인이 이러한 지불금을 합리적으로 지원할 수 없다고 결정되면 이러한 지불금을 역 모기지 자체에서 인출하고 에스크로해야 합니다. 특히, 관련된 달러 금액과 기간을 고려할 때(아마도 차용인의 전체 기대 수명 동안!) 이는 실질적으로 전체 리버스 모기지 대출 금액은 잠재적으로 재산세와 주택 소유자 보험을 유지해야 하는 의무에 의해 소비됩니다.
새로운 리버스 모기지 규칙의 기본 목표는 비교적 간단합니다. 리버스 모기지가 이미 재정적으로 어려움을 겪고 있는 사람들을 위한 최후의 수단으로 사용되는 빈도를 줄이는 것입니다. 그래도. 리버스 모기지론은 대출금 지불 실패로 인해 압류될 수 없지만 - 상환금이 없기 때문에 - 차용인이 재산을 유지하지 않고 재산세와 주택 소유자 보험을 납부하지 않는 경우에도 압류가 발생할 수 있습니다. 이는 불행히도 가능성이 높습니다. 차용인이 이미 재정적으로 심각한 어려움을 겪고 있는 경우의 시나리오; 사실, 이 블로그에서 이전에 논의한 바와 같이, HUD가 일시불 HECM 표준 대출을 제한하기로 한 올해 초 Mortgagee Letter 2013-01의 결정은 역모기지 채무 불이행의 증가율을 해결하기 위해 이루어졌습니다. 본질적으로, 새로운 규정의 의도는 리버스 모기지를 최후의 수단으로 사용하는 것에서 일관된 전략의 일환으로 은퇴 과정에서 보다 적극적이고 조기에 사용하도록 전환하는 것입니다. 즉, 보다 포괄적인 재무 계획 접근 방식의 일부입니다.
그러나 불행히도 실제로 새로운 규칙을 적용하면 두 가지 주요 이유로 일부 재무 계획가에게 리버스 모기지가 덜 매력적이거나 실현 가능하지 않을 수 있습니다. 첫 번째는 새로운 0.50% 선결제 MIP 비용입니다(다른 마감 비용에 추가). 과거에 재무설계사는 2%의 선결제 MIP 때문에 리버스 모기지를 사용하는 것을 꺼리는 경우가 많았습니다. 그리고 몇 년 전 HECM Saver가 도입되어 선불 MIP가 거의 없었습니다(단 0.01%만 부과) Kitces 보고서의 2011년 10월과 11월호에 자세히 설명된 것처럼 훨씬 더 매력적입니다. HECM Standard 및 Saver 대출을 선결제 0.50% MIP가 있는 단일 대출로 통합하면 계획자가 HECM Saver를 조기에 사용하고 선결제 비용을 줄일 수 있는 옵션이 제거됩니다. (초기 수수료와 유사) 그러나 자산의 평가 가치(2013년 최대 청구 금액 $625,500) 즉, $500,000 가치가 있는 부동산에서 $100,000를 빌린다면 0.50% 선불 MIP는 $100,000 대출 금액의 0.50%가 아니라 $500,000 자산 가치의 0.50% 또는 $2,500(실제로는 대출 금액의 2.5%입니다. 이 예에서는!)
두 번째 문제는 선결제 MIP가 높을 뿐만 아니라(일반적으로 HECM Saver 대출을 사용했을 계획인 경우) 0.50% MIP에 "만" 직면할 수 있는 유효 대출 한도가 극적으로 낮다는 것입니다. 예를 들어, "이전" 규칙에 따라 4% 비율이 0.548이라고 가정할 때 70세 노인에 대한 HECM Saver PLF는 해당 개인이 $300,000의 재산을 가지고 있는 경우 $164,400까지 빌릴 수 있음을 의미합니다. 새로운 규정에 따라 PLF는 최대 차입액 $169,200에 대해 0.564가 됩니다. 그러나 앞서 언급한 바와 같이 0.5% MIP는 차용인이 최대 대출 금액의 60% 이하를 인출하는 경우에만 적용됩니다. 전체 선불 인출)은 $101,520로 제한되어 대출 금액이 추가적으로 38.2%나 떨어집니다. MIP가 0.01%에서 0.50%로 증가했습니다. 즉, 고정 금리 대출 또는 전체 인출이 필요한 다른 시나리오에서 0.50%의 선결제 MIP에 "단지" 액세스하기 위해 차용인은 56.4%의 60%(한도)만 효과적으로 차용할 수 있습니다. PLF) 또는 주택 가치의 33.84%에 불과합니다.
다행스럽게도 "전체" $169,200 최대 대출 금액은 종신 지불 옵션에 사용하거나 역 모기지를 신용 한도로 적용하려는 사람들이 사용할 수 있습니다. 변동금리 대출을 이용하세요!). 그럼에도 불구하고 대출을 선불 인출에 사용하려는 사람들의 경우 현금 흐름 의무를 완화하기 위해 현재 모기지를 재융자하기 위해 대출 한도가 극적으로 감소하여 0.50% MIP를 얻고 재융자할 수 있습니다. em>동일한 $164,400 새로운 규칙이 발효된 후 HECM Saver는 선행 MIP를 0.01%에서 무려 2.5%로 높일 것입니다(기존 대출을 재융자하기 위한 의무 지출은 PLF의 60% 이상이기 때문입니다!)!
세 번째 문제는 최대 대출에 대한 전체 원금 한도가 더 낮다는 단순한 사실입니다. HECM 표준 대출에 대해 이전의 2.0% 선불 MIP를 기꺼이 지불할 의향이 있는 사람들의 경우 4%의 70세 노인에 대한 "이전" PLF는 0.663인 반면 새 PLF는 다시 0.564에 불과합니다. 이를 실제 달러로 환산하면 $300,000 재산을 가진 개인은 현재 규정에 따라 $198,900 대신 $169,200의 역 모기지를 받을 수 있으며 이는 대출 한도가 약 14.9% 감소합니다. 좋은 소식은 전체 금액이 먼저 필요하지 않은 사람들(그리고 첫해 PLF의 60% 한도를 준수할 수 있음)의 경우 MIP가 2.0%(이전 HECM 표준 규칙) 대신 0.50%(새 규칙)만; 반면에, 예를 들어 PLF의 60% 임계값을 초과하는 기존 모기지 재융자를 돕기 위해 최대 차입을 원하는 사람들의 경우, 선불 MIP가 2.0%에서 2.5%.
새로운 규정이 발효될 때까지 다소 촉박한 일정을 감안할 때 - 역 모기지 신청서는 앞으로 몇 주 안에 제출해야 합니다. - 새 규정의 영향을 가장 많이 받을 수 있는 계획 상황에 대해 기간이 제한됩니다. 고려해야 할 주요 계획 기회는 다음과 같습니다.
특히, 과거에 리버스 모기지 프로그램의 많은 사용자들은 마감 비용(MIP 포함)이 종종 대출 자체와 과거에 리버스 모기지를 찾는 많은 차용인들은 심각한 재정적 곤경에 처했고 어쨌든 대안이 거의 없었습니다. 대신 가능한 한 최대 금액을 빌리는 데 중점을 두었습니다. 또한 일부에서는 차용인이 2차 시장 채권 구매자(정부 보증 역 모기지 채권이 다른 무위험 대안에 비해 매력적임을 발견한)의 수요로 인해 최대 풀 드로우를 취하도록 부적절하게 "권장"되고 있다고 제안했습니다.
그러나 앞으로 리버스 모기지가 재정 계획 프로세스에 잘 맞는 보다 적극적인 도구로 의도된 만큼 비용이 증가하고 HECM Saver 옵션이 제거되면 많은 재무 계획가에게 이 도구가 덜 매력적일 수 있습니다. , 특히 목표가 단순히 사용하지도 않는 대기 신용 한도로 사용하는 것이라면 더욱 그렇습니다. 이는 현재 규칙이 변경되기 전에 이를 활용할 수 있는 즉각적인 계획 기회를 제공하지만, 이는 비용이 더 많이 드는 역 모기지(reverse 모기지)가 앞으로 더 신중하게 평가되어야 함을 의미합니다. 반면에 이전에 HECM Saver 대출을 추천했던 계획자의 경우 원금 한도는 적어도 약간 더 높을 것입니다(비용은 더 높지만).
반면에 재무설계사는 다소 부유한 고객과 함께 일하는 경향이 있고 고객의 은퇴 목표 자금 조달 능력을 다루는 사전 계획 프로세스에 참여하는 경향이 있다는 점을 감안할 때 새로운 재무 평가 규칙은 대부분의 재무 계획 고객을 위한 리버스 모기지 자격. 또한 영향을 받을 수 있는 일부 고객의 주요 목표는 단순히 역 모기지를 사용하여 재산세 및 주택 소유자 보험을 충당하는 것이었을 수 있습니다. 결과는 역 모기지를 어떻게 해서든 사용하기 위한 요구 사항일 뿐입니다. 그러나 리버스 모기지론의 많은 "전통적인" 사용자들은 2014년의 새로운 재무 평가 규칙이 더 제한적이라는 것을 알게 될 수 있습니다. 이로 인해 일부 리버스 모기지 대출 기관은 고객이 자격을 갖추고 리버스 모기지 전략을 사용할 수 있는 재무 설계사와 협력하는 데 더욱 집중하게 될 수 있습니다. 계획자가 더 높은 비용으로 인해 약간 더 저항할 수 있더라도 원하는 대로 더 적극적으로.
