소유자 금융은 부동산 소유자가 대출 기관에서 구매 가격을 일괄적으로 받는 대신 구매자로부터 직접 지불을 수락하는 데 동의할 때 발생합니다. 구매자는 일반적으로 즉시 입주하지만 모든 지불을 완료할 때까지 소유권을 취득하지 않습니다. 이 계약은 일반적으로 토지 계약으로 알려져 있습니다. 토지 계약을 규율하는 사우스 캐롤라이나 법은 다른 주의 법과 유사하지만 고유한 특징이 있습니다.
토지 계약에 따른 구매자는 해당 부동산에 대한 기존 모기지 또는 유치권의 대상이 되는 토지에 대한 소유권을 갖습니다. 결과적으로, 구매자는 계약서에 서명하기 전, 그리고 부동산에 대한 소유권을 취득하기 전에 카운티 토지 기록 사무소에서 소유권 검색을 수행해야 합니다. 매도인이 소유권을 양도할 때 부동산이 기록된 모기지 또는 유치권의 대상인 경우, 매수인은 해당 부동산을 인수하지만 손해에 대해 매도인을 상대로 법적 청구를 할 수 있습니다. 모기지 또는 유치권이 기록되지 않은 경우 소유권이 구매자에게 이전될 때 소멸되지만 모기지 또는 유치권 보유자는 판매자에 대해 미지급 금액에 대해 여전히 무담보 청구권을 보유하게 됩니다.
사우스캐롤라이나주는 다른 많은 주의 법률보다 토지 계약에 따라 구매자에게 더 적은 공식 보호를 제공합니다. 그것은 토지 계약에 매도인이 할부 지불 기간 동안 언제든지 채무 불이행 시 압류 또는 보상 없이 부동산을 압류할 수 있는 권리를 포함하는 몰수 조항을 포함할 수 있습니다. 이것은 구매자가 법적 소유권을 취득할 때까지 주택에 대한 자산이 없음을 의미합니다. 구매자와 판매자는 토지 계약에서 보다 공평한 합의를 자유롭게 협상할 수 있습니다.
몰수의 가혹한 결과 때문에 토지 계약의 모든 지불금을 몰수한 구매자는 구제를 위해 형평 법원에 항소할 수 있습니다. 몰수 구매자를 돕기 위한 법적 보호는 없지만 Lewis v. Premium Inv. Corp.은 사우스 캐롤라이나 법원이 매도인에게 압류, 법원 매각으로 부동산을 매각하고 매수인의 미지불 부채를 초과하는 수익금을 매수인에게 반환하도록 강제할 수 있는 권리가 있음을 확인하여 매수인 자산을 보존합니다. 또한 법원이 지정한 특정 상환 기간 내에 새 소유주에게 미지불 부채 금액을 지불하는 경우 구매자가 부동산을 소유할 수 있는 두 번째 기회를 법원이 허용할 수 있다고 규정했습니다. 이러한 구제책은 사건의 사실이 그렇지 않으면 부당한 결과를 초래할 것임을 나타내는 경우에만 법원에서 부여합니다.
구매자가 모든 지불을 완료한 후 판매자는 소유권을 구매자에게 이전할 의무가 있습니다. 대부분의 토지 계약은 매도인에게 "시장성 있는 소유권"을 제공하도록 요구합니다. 매도인이 소유권을 이전하지 않거나 담보대출 미지급 등 하자가 있는 소유권을 이전하는 경우 매수인은 구제를 청구할 수 있습니다. 그는 미납 모기지 금액과 같은 판매자에게 손해 배상을 청구하거나 법원에 카운티 토지 기록 사무소에 재산 소유권을 이전하도록 명령하도록 요청할 수 있습니다.
