거래가 발생하는 모기지 시장에는 1차 모기지 시장과 2차 모기지 시장의 두 가지 유형이 있습니다. 1차 모기지 시장은 대출 기관과 차용인이 주택을 구입할 수 있도록 모기지 계약을 체결하는 곳입니다. 대부분의 구매자는 2차 시장에서 제3자가 대출을 구매하고 이를 증권으로 포장하여 1차 기관에 추가 대출을 위한 자본 유입을 제공한다는 사실을 인식하지 못합니다.
1차 모기지 시장은 대출 기관이 차용인이나 주택이나 부동산을 구입하려는 사람에게 직접 돈을 빌려주는 곳입니다. 대출 기관은 계약 초안 작성 및 대출 조건 작성에 대한 책임이 있습니다. 차용인은 1차 모기지 기관에서 규정한 조건과 지불금에 동의하거나 다른 대출 기관을 찾습니다.
기본 모기지 기관은 일반적으로 상업 또는 저축 및 대출 은행입니다. 지역, 개인 소유, 국영 또는 기업일 수 있습니다. 은행이 체인에 있는 많은 은행 중 하나인지, 아니면 지점이 하나만 있는 소규모 가족 운영인지는 중요하지 않습니다. 1차 모기지 기관은 잠재적 주택 소유자가 주택이나 기타 자산을 구매하는 데 사용하는 돈을 직접 대출한 기관으로 모기지론을 발행 기관에 매월 상환하는 방식으로 상환합니다.
1차 모기지 기관은 부동산 구매자에게 대출된 돈에 이자를 부과함으로써 기관 이익의 큰 부분을 차지합니다. 그러나 은행 준비금의 자본 금액에는 한도가 있습니다. 더 많은 대출을 제공하기 위해 은행은 이 준비금에 돈을 유지해야 합니다. 따라서 이익을 늘리려면 더 많은 자본을 확보해야 합니다.
더 나은 수익을 얻기 위해 1차 모기지 기관은 2차 시장에서 운영되는 사업체에 대출을 판매합니다. 이 회사들은 모기지를 묶어서 주식 시장에서 자산 담보부 증권 또는 담보 모기지 의무라고 하는 증권으로 제공합니다. 이것은 대출 기관이 더 많은 모기지 대출을 시작할 수 있도록 1차 대출 기관에 자본 유입을 제공합니다. 차용인은 계속해서 1차 기관에 돈을 지불하고 2차 기관에 돈을 보냅니다. Freddie Mac은 이러한 보조 기관의 한 예입니다.
