2025년 6월 12일 통과된 시 예산에 포함된 필라델피아 시장 Cherelle Parker의 주택 기회를 쉽게 만드는 이니셔티브는 시의 저렴한 주택 문제를 해결하기 위한 야심찬 노력입니다.
Parker는 약 20억 달러의 비용으로 도시 전역에 30,000채의 저렴한 주택을 건설하거나 보존하겠다고 약속했습니다.
이 계획에 자금을 지원하기 위해 파커 행정부는 향후 3년에 걸쳐 8억 달러의 주택 채권을 발행할 것이라고 밝혔습니다.
주택 계획에 관한 2025년 4월 보고서에서 파커 행정부는 저렴한 주택에 대한 연방 투자가 감소함에 따라 지방 정부가 발행한 지방채 수익금이 필라델피아의 주택 프로그램에서 "큰 역할을 맡았다"고 인정했습니다.
종종 시 재무관과 시의회 재정위원회만이 이러한 지방채의 세부 사항에 주의를 기울이는 경우가 있습니다.
지방채의 사회적 영향을 연구하는 법학 교수로서 저는 도시 주민들이 이러한 채권이 어떻게 작동하는지 이해하는 것이 중요하다고 생각합니다.
지방채는 저렴한 시장 가격 주택에 대한 접근성을 높이려는 시의 노력에 필수적이지만, 저소득층 주민들이 시 서비스를 감당할 수 없게 만드는 방식으로 가격을 인상하는 숨겨진 비용과 요구 사항이 포함될 수 있습니다.
대부분의 사람들은 기업이 자본을 조달하기 위해 주식 시장에서 주식을 판매한다는 것을 알고 있습니다. 주정부와 지방정부는 지방채 형태로 동일한 일을 하며, 이를 통해 비용을 충당하고 인프라 프로젝트에 자금을 조달할 수 있는 자금을 조달할 수 있습니다.
이 채권은 부채의 한 형태입니다. 투자자는 채권에 대한 이자를 구입할 수 있으며, 그 대가로 지방 정부는 지정된 기간에 이자와 함께 돈을 갚을 것을 약속합니다. 투자자들의 돈은 정부에 대한 대출과 같은 역할을 합니다.
지방채는 한 세대의 납세자가 여러 세대의 주민에게 혜택을 줄 프로젝트의 전체 비용을 부담할 필요가 없도록 종종 사용됩니다. 예를 들어, 수십 년 동안 사용될 교량 건설 비용을 30년에 걸쳐 분산시켜 주민들이 비용을 충당하기 위해 1년 동안 막대한 세금 인상을 하도록 하는 대신 시간이 지남에 따라 천천히 대출금을 갚을 수 있습니다.
그러나 대출 비용은 주택 구입의 전체 비용에 모기지가 추가되는 것과 같은 방식으로 이자를 추가하여 프로젝트 비용을 증가시킵니다. 전반적으로 시장과 주 및 지방 정부는 역사적으로 이 비용을 가치 있는 절충안으로 간주해 왔습니다.
Parker 행정부는 지방자치단체 시장에서 자본을 조달하는 데 있어 몇 가지 옵션을 갖고 있습니다.
가장 일반적인 방법은 세금을 부과하고 징수하는 시의 권한을 뒷받침하는 일반공채를 이용하는 것입니다. 채권 보유자들은 시가 빚을 갚는 데 어려움을 겪을 경우, 시가 그 빚을 갚기 위해 주민들에게 세금을 인상할 것이라고 확신하기 위해 시의 “완전한 신뢰와 신용”에 의존합니다.
시는 일반공채를 사용하여 저렴한 주택 계획에 자금을 조달할 계획이지만, 이 방법으로 빌릴 수 있는 금액에는 제한이 있습니다. 주 헌법은 필라델피아의 부채 발생 능력을 지난 10년 동안의 평균 금액을 기준으로 평가된 과세 부동산 가치의 총 13.5%로 제한합니다.
그러나 시는 또 다른 형태의 부채, 즉 수익 채권을 인수할 권한도 가지고 있습니다. 수익 채권은 정부의 과세 권한 대신 특정 수익원에 의존합니다. 관할권에서는 특정 프로젝트나 서비스에 자금을 지원하기 위해 수익 채권을 발행합니다. 이는 일반적으로 사용자가 지불한 수수료로 수익을 창출하는 프로젝트입니다.
예를 들어, 공공 소유 수도 시설 또는 전기 회사는 수익 공채를 상환하기 위해 상하수도 요금 또는 전기 요금 및 요금에 의존합니다. 마찬가지로, 교통 당국은 Pennsylvania Turnpike와 같은 유료 도로를 건설하기 위해 발행된 수익 채권을 갚기 위해 통행료에 의존할 것입니다.
주법에 따르면 수익 공채는 "비채무 부채"입니다. 시가 자체 과세 권한을 사용하여 부채를 상환하겠다고 약속하지 않았기 때문에 이는 시가 빚진 부채가 아닙니다. 대신 서비스 이용 대가로 요금을 내는 사람들이 빚을 갚고 있는 셈이다.
1930년대 대공황 이후 주정부가 부채에 대한 한도를 더욱 엄격하게 설정하기 시작한 이후, 미국 전역의 도시에서는 주 부채 한도를 피하고 저렴한 주택 프로젝트를 포함한 귀중한 공공 서비스에 자금을 지원하기 위해 수익 채권을 점점 더 많이 사용해 왔습니다.
시가 아닌 다른 정부 기관이 채권을 발행하고 시가 이에 대한 서비스 수수료를 지불하는 경우 이는 도관 부채라고 불리는 형태입니다. 다른 정부 기관에 서비스 요금을 지불해야 하는 의무는 시가 일반 기금에서 지불하는 도관 부채입니다.
필라델피아에서 도관 부채에는 필라델피아 산업 개발청과 필라델피아 재개발청이 발행한 수익 채권이 포함됩니다.
2012 회계연도부터 2021년까지 일반 기금에서 지급된 일반 보증 채권으로 인한 시의 미결제 부채는 연간 13억 달러에서 17억 달러 사이였습니다. 그러나 시의 도관 부채는 18억 달러에서 거의 23억 달러에 이르기까지 매년 그 수치를 넘어섰습니다. 최근 몇 년간 도관 부채는 일반 보증 채권으로 인한 시 부채보다 적었습니다.
도시는 개발 당국이 발행한 채권에서 나온 것이라 하더라도 도관 부채를 장부에 기록하고 이를 갚을 의무가 있습니다. 왜냐하면 이러한 부채는 도시로 되돌아가기 때문입니다. 이들 기관이 발행한 채권에서 도시는 사실상 기관의 고객이 된다. 시는 일반적으로 취소할 수 없는 계약 의무의 일부로 대행사 서비스 수수료를 지불할 의무가 있습니다.
개발 기관의 채권이 의존하는 수익, 채권 보유자가 상환을 기대하는 돈은 주민들이 자신의 주머니에서 지불하는 수수료(예:수익 채권으로 건설된 스포츠 경기장의 티켓 판매를 통해)에서 나오는 것이 아닙니다. 대신 그 돈은 도시의 금고에서 나옵니다.
본질적으로 이는 주 헌법에서 필라델피아에 대해 설정된 부채 한도를 시가 우회할 수 있는 허점입니다. 때로는 정부의 창의성을 발휘하려면 허점을 이용해 업무를 완수해야 합니다. 즉, 교착상태가 아닌 '예'에 도달해야 합니다.
이 비유를 고려하십시오. 귀하의 신용 한도가 초과되었기 때문에 귀하의 여동생이 귀하를 위해 자동차를 구입하기 위해 은행 대출을 받았다고 가정해 보겠습니다. 그녀는 돈을 갚기 위해 당신에게 의존하고 있으며 당신의 지불금을 사용하여 은행에 지불합니다. 그러나 당신이 그녀에게 돈을 갚지 않으면 그녀는 은행에 돈을 지불할 법적 책임이 없습니다. 그러니 그것은 당신의 빚이지만 그녀는 전달자입니다.
시가 책임을 진다면 도관 부채를 책임감 있게 사용하여 저렴한 주택 건설을 현실로 만들 수 있습니다.
시장실은 개발 당국이 발행한 도관 부채를 사용할 계획인지, 해당 도관 부채에 서비스 수수료가 포함되는지, 해당 수수료를 지불하는 데 어떤 자금이 사용될 것인지에 대한 내 질문에 응답하지 않았습니다.
저렴한 주택에 대한 접근성을 높이기 위한 노력에서 Parker 행정부는 법적으로 규정된 한도가 없는 지불하기로 동의한 서비스 수수료를 제한하는 점을 염두에 두어야 하며, 이러한 비용을 충당할 수입을 어디서 찾을 수 있는지도 고려해야 합니다. 예를 들어, 도시 소유 토지의 매각으로 인해 발생합니까? 개발자에게 수수료가 부과되나요? 아니면 다른 소스인가요?
그렇지 않으면 납세자는 본질적으로 무제한의 청구서를 부담해야 할 수도 있습니다.
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