미국에서 사용할 수 있는 가장 매력적인 부동산 세금 혜택 중 하나는 동종 거래소이며, 이는 국세법 1031조의 적용을 받습니다. Bisnow에 따르면 미국의 모든 상업용 및 다가구 부동산 판매의 약 1/3이 동종 교환과 관련되어 있습니다.
동종 교환을 통해 투자자는 매각으로 인한 순 자본이 동일하거나 더 큰 가치의 부동산에 재투자되는 경우 투자 부동산이 매각될 때 자본 이득, 감가상각 환수 및 기타 세금을 연기할 수 있습니다. 그러나 "부동산"은 수익금을 귀하가 완전히 구매한 다른 부동산에 직접 재투자해야 함을 의미하지는 않습니다. 세금 우대 혜택을 받기 위해 이익을 재투자할 수 있는 방법은 여러 가지가 있습니다.
다음은 4가지 대안 1031 거래소 투자 옵션을 살펴보겠습니다.
2017년 세금 감면 및 고용법에 따라 허용된 적격 기회 지역 펀드는 세금 유예 및 철폐를 포함하여 유사한 혜택을 제공하는 1031 교환 투자의 대안입니다. 이 유형의 펀드는 지정된 기회 특구(일반적으로 서비스가 부족하거나 황폐화될 수 있기 때문에 지정되는 미국의 지리적 영역) 내의 부동산 또는 운영 비즈니스에 투자할 수 있습니다. 따라서 더 높은 수준의 투자 위험이 있을 수 있습니다. 또한 펀드의 기간은 10년까지 될 수 있습니다. 이는 해당 기간 동안 자본을 묶어두는 것을 의미합니다.
이 투자 옵션을 진지하게 고려하고 있다면 이 펀드가 분산이 없는 한 부동산이나 사업에만 투자하도록 설정되었을 수 있다는 점에 유의하십시오. 그러나 그 반대도 사실일 수 있습니다. 이러한 유형의 펀드를 사용하면 잠재적인 현금 흐름과 지역 사회에 긍정적인 경제적, 사회적 영향이 있을 수 있습니다. 이 펀드 옵션은 주식이나 기업과 같은 다른 가치 있는 자산을 판매하는 경우에도 작동합니다.
세금을 연기하기 위해 1031 교환을 사용하는 것 외에도 일부 투자자는 유동성을 개선하여 향후 다른 구매 기회를 활용할 수 있기를 원합니다. TIC(Tenants-in-Common) 투자를 통해 상업용, 다가구, 셀프 스토리지 또는 기타 유형의 투자 부동산에 대한 일부 지분을 소유하게 됩니다. TIC 캐쉬아웃은 제로 레버리지를 사용하여 투자 부동산을 구입하여 부채가 없고 모기지 없이 들어가는 특정 전략입니다. 그런 다음 1~2년 후에 부동산을 40%에서 60%로 재융자할 수 있습니다. 가치에 대한 % 대출, 현금 인출 재융자의 형태로 초기 원금의 상당 부분을 면세로 투자자에게 효과적으로 제공합니다. 이 시나리오에서 투자의 나머지 자본은 TIC에 남아 투자자에게 잠재적인 분배를 제공하는 동시에 많은 부분의 자금으로 유동성을 향유하게 됩니다.
트리플 넷 임대 부동산의 경우 세입자는 부동산과 관련된 유지 보수, 세금 및 보험 비용의 전부는 아니더라도 대부분을 책임집니다. 1031 거래소를 이용하는 투자자는 NNN 부동산을 직접 구매하는 경우가 많으며 일반적으로 단일 세입자가 점유하는 소매, 의료 또는 산업 시설입니다. 표면적으로 이러한 투자는 수동적으로 보일 수 있지만 투자자가 한 명의 임차인이 있는 단일 부동산에 순자산의 상당 부분을 투자하는 경우 집중 위험을 포함하여 세 가지 뚜렷한 단점이 있습니다. 세입자가 큰 타격을 입은 것으로 판명되면 COVID-19와 같은 검은 백조 사건에 대한 잠재적 노출(예:큰 임대료 경감을 요구하는 스타벅스, 11장 24시간 피트니스 신고 및 파산 선언 수플란테이션) 및 관리 위험. 저는 제 경력 동안 수십 개의 트리플 넷 자산을 소유했으며 이를 효과적으로 관리하기 위해 자산 관리자, 회계사, 변호사 및 행정 직원으로 구성된 팀을 고용해야 했습니다. 투자는 결코 수동적이지 않습니다.
전체 부동산을 직접 구매하는 위의 예와 달리 델라웨어 법정 신탁(DST)은 분산 투자와 진정한 수동 투자를 허용하는 공동 소유의 한 형태입니다. 소매, 산업 및 다가구 부동산을 포함한 대부분의 부동산 유형은 DST에서 소유할 수 있습니다. DST는 단일 속성 또는 여러 속성을 소유할 수 있습니다. 1031 교환 시나리오에서 이전 부동산 판매 수익을 하나 이상의 DST에 투자하여 다각화를 달성할 수 있습니다.
DST는 종종 기관 수준의 자산을 보유합니다. (예를 들어 Charleston, Raleigh 또는 Savannah와 같은 2차 시장에 위치한 300세대 다가구 건물이 있습니다.) DST는 FedEx와 같이 장기 순 임대로 운영되는 단일 세입자가 점유하는 부동산을 하나 이상 보유할 수 있습니다. 유통 센터, Amazon 유통 센터, Walgreens 약국 또는 Fresenius 투석 센터. DST는 투자자에게 DST를 제공하는 DST 후원 회사가 부동산을 이미 인수했기 때문에 가장 쉽게 접근할 수 있는 대체 부동산 옵션 중 하나입니다.
요점: 1031 교환에 참여하기 전에 고려해야 할 많은 옵션이 있습니다. 어떤 접근 방식을 선택하든 1031 교환 투자의 순 효과는 일반적으로 동일합니다. 초기 투자 자본과 이익은 즉각적인 세금 영향 없이 잠재적으로 계속 성장할 수 있습니다. 그런 다음, 다른 교환 부동산에 자본을 재투자하지 않고 새로운 투자가 매각되면 이전 이익이 인식됩니다.
몇 가지 세부 사항이 있으며 투자자는 부동산을 판매하거나 교환하기 전에 세금 또는 법률 고문과 상의해야 합니다. 시간 범위, 분산 전략, 위험 감수성 및 수동적 투자자와 능동적 투자자가 되는 것에 대한 관심과 마찬가지로 모든 사람의 세금 상황이 다릅니다.