(이미지 출처:Getty Images)
수십 년 동안 주택 담보에 관한 대화는 이자율, 상환 기간, 월별 지불 금액 등 친숙한 재정 관련 질문에 집중되어 왔습니다.
이러한 질문은 주택 자산에 접근하는 주요 방법이 주택 담보 대출, 신용 한도 또는 재융자 등 전통적인 차입을 통한 세상에서 완벽하게 이해되었습니다. 이러한 시나리오에서는 이자율과 상환 구조가 자연스럽게 주택 소유자가 옵션을 비교하는 기준이 되었습니다.
그러나 주택 자산 환경은 특히 대규모 부유층과 부유층 부문의 주택 소유자에게 변화하기 시작했습니다. 오늘날 미국 주택 시장은 역사적으로 손에 넣을 수 있는 부의 축적을 이루고 있습니다.
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연준 데이터에 따르면 주거용 부동산의 총 주택 소유주 자산은 약 35조 달러에 달하며, 주택 가격 상승이 완화되었음에도 불구하고 역사적으로 높은 수준을 유지하고 있습니다.
Cotality에 따르면 평균 모기지 주택 소유자는 2025년 3분기 기준 약 299,000달러의 주택 자산을 보유하고 있습니다. Bankrate 및 ATTOM의 데이터에 따르면 2025년 1분기 현재 모든 모기지 주택의 거의 절반이 "자산이 풍부한" 것으로 간주됩니다. 즉, 미결제 대출 잔액이 주택 예상 가치의 절반 미만임을 의미합니다.
이들 가구 중 다수의 과제는 더 이상 단순히 자본에 대한 접근권을 얻는 것이 아닙니다. 대부분의 경우, 그들은 수년 또는 수십 년 동안 주택담보대출을 상환하고 부동산 평가 혜택을 받은 후 이미 집에 상당한 부를 축적해 두었습니다.
대신 실제 문제는 재무 계획 대화에서 훨씬 덜 자주 논의되는 문제인 마찰입니다.
점점 더 많은 주택 소유자와 조언자에게 이러한 질문은 요율 자체보다 더 중요해지기 시작했습니다.
전통적인 주택 담보 대출은 오랫동안 다른 소비자 대출과 동일한 구조를 따라왔습니다. 차용인은 일반적으로 소득 서류를 제공하고, 소득 대비 부채 한도를 충족하고, 상세한 인수 절차를 거쳐야 합니다.
세금 신고서, 신용 보고서, 고용 확인 및 재무 제표는 승인 워크플로의 일부가 되는 경우가 많습니다. 이는 간단한 W-2 대출자의 경우 문제 없이 진행될 수 있는 순서입니다.
그러나 부유한 가구의 상당 부분에 있어 이 과정은 실제로 복잡한 문제를 야기합니다.
퇴직자들은 상당한 자산을 보유하고 있지만 보고 가능한 수입이 적습니다. 기업가와 사업주는 소득 구조가 복잡하여 깔끔하게 문서화하기 어려울 수 있습니다. 대부분의 대출 기관은 자영업 신청자의 경우 2년 간의 개인 및 사업 세금 신고서, 손익 계산서, 12~24개월치의 은행 명세서를 요구합니다.
그리고 차용인이 쉽게 자격을 갖추더라도 1달러에 접근하기까지 몇 주간의 문서화, 인수 및 마감 단계가 필요할 수 있습니다.
이미 탄탄한 대차대조표를 보유하고 있는 주택 소유자의 경우 이러한 수준의 복잡성이 결과에 비해 불균형하다고 느낄 수 있습니다. 주택 담보가 할 수 있는지 여부에 대한 질문이 줄어듭니다. 액세스하는 데 얼마나 많은 마찰이 필요한지, 그리고 그 마찰의 조건이 그만한 가치가 있는지에 대해 자세히 알아보세요.
재무 상담사는 계획 프로세스 자체 내에서 관련된 역학에 직면하고 있습니다. 은퇴가 임박했거나 이미 은퇴한 많은 가구의 경우, 주택은 대차대조표에서 가장 큰 자산 중 하나를 나타내며, 때로는 투자 포트폴리오의 가치와 맞먹거나 이를 초과하기도 합니다.
퓨 리서치 센터(Pew Research Center)에 따르면, 주택 자산을 계산에서 제외하면 미국 가구의 순자산 중앙값은 대략 절반으로 감소합니다. 많은 퇴직자와 퇴직을 앞두고 있는 사람들에게 이 통계는 추상적인 것이 아닙니다. 그들의 집은 입니다 대차대조표.
그러나 역사적으로 볼 때 해당 자산은 고객이 재융자, 해당 자산에 대한 차입 또는 최종 판매를 선택하지 않는 한 재무 계획 프레임워크 외부에 그대로 남아 있었습니다. 그 사각지대가 좁아지고 있습니다.
Vanguard의 연구에 따르면 은퇴를 앞둔 베이비 붐 세대 중 약 40%만이 은퇴 전 생활 방식을 유지할 수 있으며 은퇴 소득 방정식에 주택 자산을 포함시키면 그 숫자가 최대 20% 포인트까지 향상될 수 있습니다.
재정 상담가에게 미치는 영향은 무시하기 어렵습니다. 많은 고객의 대차대조표에서 가장 큰 단일 자산이 계획 대화에서 누락되었습니다.
그 생략은 실질적인 결과를 가져옵니다. 퇴직 소득을 구조화해야 할 때, Roth 전환과 관련된 세금을 관리해야 할 때, 변동성이 큰 시장 기간 동안 포트폴리오를 보호해야 할 때 또는 보험 전략에 자금이 필요할 때 올바른 전략이 존재하는지 여부에 대한 질문은 거의 없습니다. 이를 뒷받침할 적절한 유동성 공급원이 존재하는지 여부입니다.
많은 가구의 경우 주택자산이 그 원천이 될 수 있습니다. 역사적으로 문제는 액세스하려면 다른 모든 것을 방해하는 프로세스 복잡성을 수용해야 한다는 것이었습니다.
이러한 역동성은 더 넓은 차용인의 행동에 반영됩니다. 2025년 TD 은행 조사에 따르면 주택 소유자의 거의 4분의 3이 향후 2년 동안 현재 주택에 머물 계획이며, 58%는 판매하지 않는 주요 이유로 기존의 유리한 모기지 금리를 꼽았습니다.
이러한 주택 소유자는 주택 담보에서 벗어나지 않습니다. 그들은 자신이 구축하기 위해 노력한 재정적 위치를 희생하지 않고 주택 담보에 접근할 수 있는 방법을 찾고 있습니다. 이러한 선호는 경쟁력 있는 경제성과 함께 단순성과 속도를 우선시하는 주택 자산 솔루션에 대한 측정 가능한 수요를 촉진하고 있습니다.
그렇다면 변화하는 것은 자산으로서의 주택 담보 규모가 아니라(미국 주택 시장 전반에 걸쳐 역사적으로 큰 규모를 유지하고 있음), 더 넓은 금융 생태계의 일부로서 점점 더 평가되고 있다는 점입니다.
주택 자산은 계획 대화의 주변에서 자체 범주에 속하기보다는 투자 포트폴리오, 퇴직 소득 전략, 보험 계획 및 세금 관리와 함께 고려되는 중심으로 이동하고 있습니다.
이러한 과제에 대응하여 주택 자산에 접근하는 새로운 접근 방식이 등장하고 관심을 끌기 시작했습니다. 광범위한 주택 담보 대출 시장은 다방면에서 가속화되고 있습니다.
모기지 은행 협회(Mortgage Bankers Association)의 2025년 주택 담보 대출 연구에 따르면 총 HELOC 및 주택 담보 대출은 2024년에 7.2% 증가했으며, 미결제 부채는 같은 기간 동안 10.3% 증가한 것으로 나타났습니다. 설문 조사에 참여한 대출기관은 2025년에만 HELOC 부채가 약 10% 더 증가할 것으로 예상했습니다.
시장이 확대되는 것에 더해, 비전통적인 주택 자산 구조가 입지를 굳히고 있는데, 아마도 부분적으로는 마찰 문제를 다르게 해결하기 때문일 것입니다.
그중에는 종종 HEI라고 불리는 주택 자산 투자 계약이 있습니다. HEI는 대출로 운영되는 대신 주택의 미래 가치 일부에 대한 계약상 이자를 대가로 주택 소유자에게 자본을 제공합니다. 월별 지불금이나 기존 이자 비용이 없습니다.
정산은 정해진 만기일에 이루어질 수도 있고, 주택 매각이나 주택 소유자가 영구적으로 이사하거나 사망하는 경우와 같이 정의된 미래 사건이 발생할 때 이루어질 수도 있습니다.
기관 자본이 HEI 영역으로 유입되고 이러한 상품을 중심으로 한 증권화 시장이 성숙해짐에 따라 해당 카테고리도 크게 성장했습니다. 이는 HEI 모델이 주택 소유자의 폭넓은 수용을 얻음에 따라 독립적인 시장 조사를 통해 잘 입증된 추세입니다.
일부 주택 소유자 및 조언자의 경우 이 구조의 매력은 순전히 재정적이 아니라 운영적입니다. 많은 HEI 구조는 소득 확인이 필요하지 않으며 기존 모기지에 영향을 주지 않습니다. 즉, 특히 소득 프로필이 복잡한 가구의 경우 자금 조달 절차에 대한 신청이 기존 대출보다 간단하고 덜 침해적일 수 있음을 의미합니다.
2020년과 2021년 동안 4% 미만의 모기지 금리를 유지한 주택 소유자의 경우, 재융자 없이 주택 담보를 이용할 수 있다는 것은 수년 동안 반환되지 않을 수 있는 금리를 유지한다는 의미이기도 합니다.
실행 용이성과 요율 보존이 결합된 이러한 조합은 자문가와 고객이 자신의 옵션을 평가하는 방식에 있어 점점 더 실제적인 요소가 되고 있습니다.
이러한 변화는 금융 서비스 전반에 걸쳐 이미 진행 중인 광범위한 변화를 반영합니다. 핀테크, 독립 모기지 은행 등 비전통적인 대출 기관은 2024년 주택 담보 개시 시장의 15%를 점유했습니다. 이는 5년 전 2%에 불과했던 것보다 증가한 수치입니다.
원동력은 가격만이 아니다. 이는 액세스 경험입니다. 대차대조표 자산을 사용 가능한 유동성으로 전환하는 데 관련된 속도, 단순성 및 중단 정도입니다.
자문가와 고객의 경우 이러한 요소는 그 자체로 경쟁 고려 사항이 되었으며 주택 담보 시장은 이전의 소비자 금융 및 투자 관리와 마찬가지로 이를 반영하도록 발전하고 있습니다.
조언자와 주택 소유자 모두에게 주택 자산에 대한 대화는 금리, 기간 및 월별 지불액에 대한 친숙한 질문을 넘어 확장되고 있습니다.
주택 자산은 계획 전략에 자금을 지원하고, 퇴직 소득을 지원하고, 포트폴리오 자산을 보존하고, 역사적으로 첫 번째 옵션이 아닌 마지막 옵션으로 고려되었던 마찰 없이 유동성을 제공할 수 있는 재무 계획의 역동적인 구성 요소로 점점 더 평가되고 있습니다.
그러한 부에 접근하는 데 사용되는 특정 도구는 계속해서 발전할 것이며 HEI와 같은 새로운 구조에 대한 규제 환경도 계속 성숙해질 것입니다.
그러나 한 가지 원칙은 자문 커뮤니티와 대규모 부유층 가구 전반에 걸쳐 관심을 끌고 있는 것으로 보입니다. 많은 고객에게 주택 자산의 미래는 가격만으로 정의되지 않을 것입니다.
이는 단순성, 유연성 및 주택 자산이 전체 재정 계획에 통합될 수 있는 용이성으로 정의됩니다. 더 일찍, 더 의도적으로, 가구의 나머지 재정 구조에 반하는 것이 아니라 조화를 이루는 조건으로 말입니다.
이 기사는 Kiplinger 편집진이 아닌 우리 기여 고문의 견해를 작성하고 제시합니다. SEC를 통해 조언자 기록을 확인할 수 있습니다. 또는 FINRA .