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싱가포르 부동산 냉각 조치 2021:가장 큰 손실을 입은 사람은 누구입니까?

싱가포르 정부는 민간 주택 및 HDB 재판매 시장을 냉각시키기 위한 다양한 조치를 발표했습니다. 또한 정부는 수요를 충족하기 위해 공공 및 민간 주택 공급을 늘릴 것입니다.

2021년 12월 16일부터 적용되는 변경 사항은 다음과 같습니다.

  1. 추가 구매자 인지세(ABSD) 세율이 인상됩니다(아래 차트).

시민, 홍보 담당자, 외국인 및 법인은 두 번째 및 후속 주거용 부동산에 대해 5%에서 10% 범위로 인상되는 영향을 전반적으로 느낄 것입니다.

ABSD는 부동산의 구입 가격이나 시장 가치를 기준으로 계산되기 때문에 100만 달러 가치의 부동산에 대한 추가 비용은 5만~10만 달러입니다.

  1. 총 부채 상환 비율(TDSR) 임계값이 강화됩니다.

HDB 대출의 LTV 한도는 90%에서 85%로 감소하지만 은행 대출의 한도는 75%로 변경되지 않습니다.

냉각 조치가 다시 시행되는 이유는 무엇입니까?

추가 냉방 조치가 시행되는 주된 이유는 필요한 사람들에게 저렴한 주택을 제공하고 안정적이고 지속 가능한 부동산 시장을 촉진하기 위한 것임이 분명합니다.

부동산 가격은 지난 몇 년간 꾸준히 상승했습니다.

차트 1 및 차트 2(아래)의 3Q21에 대한 도시 재개발청(URA) 플래시 추정치를 기반으로 합니다.

  • 민간 주거용 부동산 가격 지수는 165.3포인트로 3Q21에 최고 기록을 경신했습니다.
  • HDB 재판매 물가 지수는 142.2포인트로 2Q13의 149.4포인트를 약간 밑돌았습니다.
차트 1:민간 주거용 부동산 가격 지수, 출처:URA
차트 2:HDB 재판매 부동산 가격 지수, 출처:URA

아래의 <그림 3>을 보면 중부권 이외의 민간주거용 부동산 가격이 가장 많이 오른 것을 알 수 있다.

이것은 더 많은 투자자를 찾는 경향이 있는 다른 중부 지역 및 핵심 중부 지역에 비해 주택 구매자가 더 많은 세그먼트입니다.

차트 3:비토지 민간 주거용 부동산 가격 지수, 출처:URA

이러한 물가지수에서 알 수 있듯 이번 조치로 인해 개인주택 가격이 급락할 것으로 기대했던 구매자와 투자자들은 실망감을 감추지 못했다.

이것은 가격이 이번에 어떻게 반응할지에 대한 표시가 될 수 있습니다.

그 이유 중 하나는 싱가포르 개발자 모두가 강력한 대차 대조표를 가지고 있고 출시를 연기하고 회복을 기다릴 수 있기 때문일 수 있습니다.

그래서 가장 큰 손실을 입은 사람은 누구입니까?

2018 냉각 조치의 영향은 대중 시장 프로젝트와 비교하여 더 많은 투자자와 두 번째 및/또는 후속 주택 구매자가 있는 고급 부동산 부문에서 더 강하게 느껴지는 것으로 관찰되었습니다.

1) 부동산 에이전시

싱가포르 거래소에 상장된 부동산 에이전시 2곳은 ERA 브랜드 이름을 운영하는 PropNex Ltd(SGX:OYY)와 APAC Realty(SGX:CLN)입니다. 이 두 기관은 주거용 부동산 시장에서 수익의 상당 부분을 차지하는 싱가포르에 주로 초점을 맞춘 운영을 가지고 있습니다. 그들의 주가는 16일 개장에서 약 14% 하락했습니다. 2021년 12월.

아래 차트 4 및 5에서 볼 수 있듯이 거래량은 이전 이후 2018년 4분기에 크게 감소했습니다. 2018년 7월에 발표된 냉각 조치.

차트 4:개발자가 출시 및 판매한 민간 주택 수(EC 제외), 출처:URA
차트 5:민간 주거 유닛(EC 제외)의 재판매 및 재판매 거래 건수 , 출처:URA

2) 부동산 개발자

싱가포르에는 투자 부동산에서 발생하는 강력한 반복 수입을 바탕으로 지리적으로나 부문별로 잘 다각화된 포트폴리오를 보유한 부동산 개발업체가 많이 있습니다. 이들 개발자 중 다수는 대차대조표가 양호하며 환경이 더 좋아질 때까지 판매 및 신제품 출시를 연기할 수 있습니다.

싱가포르 주거지 노출이 가장 큰 두 부동산 개발업체는 City Development(SGX:C09)와 Oxley(SGX:5UX)로, 종가에서 3% 이상 하락했습니다. 주식 시장의 반응은 부동산 개발업자가 부동산 에이전시에 비해 분명히 더 나은 위치에 있음을 보여주었습니다.

아래 차트 6에서 볼 수 있듯이 미분양 재고는 2017년 이후 최저 수준입니다. 이는 개발자가 사용 가능한 토지 및 일괄 입찰을 통해 재고를 보충하려는 것을 의미합니다. 이는 더 나은 가격으로 새로운 사이트를 확보할 수 있으므로 인벤토리가 적은 개발자에게 도움이 될 수 있습니다.

차트 6:민간 주거 단위(EC 제외)의 재판매 및 재판매 거래 건수 , 출처:URA

거래되는 신규 매매 건수를 살펴보면, 2019년 약 9,912건의 민간 주택이 거래되었습니다. 팬데믹에도 불구하고 2020년에는 9,838개의 개인 주택이 거래되었습니다.

싱가포르 정부는 2021년이 올해 첫 9개월 동안 이미 거래된 9,901채의 주택으로 이 수치를 초과할 것으로 예상하고 추가 냉각 조치를 시행하기로 결정한 것이 분명합니다. 마찬가지로 재판매 숫자도 유사한 추세를 따르며 2021년에는 최고치를 기록할 것으로 예상됩니다.

차트 7(아래)은 단지 11,449개의 신규 개인 주거용 부동산이 완공을 목표로 하는 부동산 시장의 타이트함을 보여줍니다. 이것은 노동 제한을 야기하는 전염병의 결과로 발생할 수 있는 잠재적 지연을 고려하지 않았습니다.

차트 7:예상 완공 연도별 민간 주거 유닛 및 EC의 파이프라인 공급, 출처:URA

3) 일괄 판매를 원하는 주택 소유자

위의 차트 6에서 환경이 미지근할 수 있으므로 개발자가 인벤토리를 보충해야 하는 것이 분명하지만 집합 판매로 현금을 확보하려는 주택 소유자는 더 낮은 가격, 지연 및 잠재적인 손실에 직면할 수 있습니다. 개발자가 인수 벤처에 더 신중을 기하기 때문에 매출이 감소합니다.

4) 싱가포르 부동산 투자자 지망생

부동산 투자자는 MAS에서 경고한 바와 같이 ABSD 증가와 잠재적으로 더 높은 이자율에 대처해야 합니다.

최고의 우승자

이 조치가 적어도 부동산 가격 상승 속도를 감소시킬 것이기 때문에 첫 주택 구매자가 가장 큰 승자가 될 것입니다.

결론

싱가포르는 지속적인 주택 구입 가능성을 촉진하기 위해 신속하게 조치를 취할 수 있는 능력을 다시 한 번 보여주었습니다. 민간 주거 대책은 특히 소유주가 아닌 투자 목적으로 부동산을 구매하는 수요를 억제하기 위해 조정되었습니다. 공공 및 민간 주택 모두에 대한 재정 조건을 강화하는 조치는 재정적 신중함을 장려할 것입니다.

예상대로 주식시장에서 니저크 반응이 나오고 있다. 더 광범위하고 즉각적인 영향을 미치는 부동산 에이전시와 같은 주식은 두 자릿수 퍼센트 하락폭이 더 큰 반면, 다양한 부문과 지리적 지역으로 잘 분산된 부동산 개발업자는 낮은 한 자릿수 퍼센트로 하락했습니다.

과거 추세는 또한 거래량과 부동산 가격이 이후에 회복된 것으로 나타났으며 이는 관련된 모든 이해 관계자에게 다음 호황 단계와 물론 다음 냉각 조치가 오기까지는 시간 문제라는 표시가 될 수 있습니다.

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