투자자가 배우는 필수 첫 번째 교훈 중 하나는 포트폴리오를 분산하면 위험이 감소한다는 것입니다. 동일한 이벤트에 대해 서로 다른 자산이 다르게 반응하는 경우가 많기 때문입니다. 예를 들어, 금리가 상승할 때 한 자산의 하락은 다른 자산의 상승으로 상쇄될 수 있습니다. 다양한 자산을 보유함으로써 포트폴리오는 시장 변동에 덜 민감해집니다.
자산군뿐만 아니라 지역 전반에 걸쳐 분산투자가 권장됩니다. 부동산의 가치는 주로 지역 경제에 의해 결정되기 때문에 부동산의 경우 특히 그렇습니다. 미국에서 실적이 저조한 부동산 투자 신탁(REIT)은 유럽 및 아시아 자산의 실적에서 전반적으로 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
투자자들은 미국 중심 REIT로 보유를 제한함으로써 불필요한 위험을 감수할 수 있습니다. 많은 대형 미국 리츠가 이러한 위협을 인식하고 지역에 따라 보유 자산을 다양화하고 있습니다. 글로벌 확장은 지리적 위험을 줄일 뿐만 아니라 이러한 REITs가 중산층 확대가 부의 창출을 촉진하고 있는 아시아 및 라틴 아메리카의 빠르게 성장하는 경제에서 발판을 제공함으로써 전반적인 성과에 도움이 됩니다.
여기에 12개의 메가 사이즈 REIT가 있으며 대부분은 배당금이 증가하고 있으며 다양한 국제적 노출과 풍부한 수익률을 제공합니다. REIT로 구성되지는 않았지만 그럼에도 불구하고 가치가 있는 추가 부동산 플레이도 포함했습니다.
가장 최근에 보고된 분기 기준으로 포트폴리오 점유율이 95.5%인 Simon은 임대가 만료될 때 임대료를 인상하여 유기적 성장을 창출할 수 있습니다. 또한 REIT는 전세계 개발 활동에서 높은 수익을 창출합니다. Simon은 캐나다, 멕시코, 스페인 및 영국 내의 대도시에서 주요 개발 프로젝트를 진행하고 있습니다.
지난 5년 동안 Simon의 배당금은 매년 평균 10.4% 증가했으며 회사는 일반적으로 1년에 한 번 이상 배당금을 인상했습니다. 마지막 인상은 2월 초에 주당 2.04달러로 2.5% 인상된 것입니다.
더욱이 투자자들은 지난 10년 동안 SPG 주식을 소유함으로써 평균 연간 총 수익률 20.5%를 실현했을 것이며, 이는 같은 기간 S&P 500의 15.2% 총 수익률을 쉽게 능가했을 것입니다.
Simon은 현재 해당 주식을 다루는 22명의 분석가 중 17명이 "매수" 또는 "강력 매수"로 평가하고 있습니다. 현재 "판매" 호출이 없습니다.
W.P. Carey는 정기적으로 해외에 투자하고 있으며 캐나다와 멕시코는 물론 유럽 13개국에 자산을 보유하고 있습니다. REIT는 세계에서 가장 크고 강력한 경제 중 하나인 독일에서 강력한 입지를 확보하고 있으며, Brexit 공포로 부동산 가격이 하락한 영국에서 사업을 확장하고 있습니다.
WPC의 분기별 지불금은 지난 5년 동안 매년 평균 3.4%씩 증가했지만 투자자들은 REIT가 분기마다 배당금을 더 많이 인상한다는 점에 유의해야 합니다.
REIT는 10월에 60억 달러 가치의 거래에서 조언한 거래되지 않는 REIT인 Corporate Property Associates 17과의 합병을 완료했습니다. 당시 합병으로 W.P. Carey의 기업 가치는 약 170억 달러로, 임대 기간을 연장하고 산업 및 임차인 구성을 더욱 다양화하여 비즈니스를 단순화하고 포트폴리오 측정항목을 개선할 것으로 기대되었습니다.
Welltower는 네트워크를 성장시키기 위해 ProMedica, Ascension, HCR Manor Care 및 Evolution Health와 같은 국가 건강 관리 시스템과 파트너 관계를 맺고 있습니다. REIT는 최근 REIT와 의료 시스템 간의 최초의 15년 마스터 리스 계약을 위해 국내 15번째로 큰 의료 제공업체인 ProMedica와 합작 투자를 설립했습니다.
미국 외 지역에서 증가하는 노인 인구는 캐나다와 영국의 Welltower에 확장 기회를 제공하고 있습니다. REIT는 런던, 맨체스터 및 버밍엄 주변에 밀집된 영국에 111개의 의료 시설을 소유하고 있으며 캐나다의 151개 시설은 대부분 캐나다에서 가장 큰 7개 지역에 그룹화되어 있습니다. 도시. 노인 인구는 영국의 일반 인구보다 5배, 캐나다의 일반 인구보다 10배 빠르게 증가하고 있습니다.
Welltower는 4.5%의 좋은 수익률을 제공하지만 배당 성장은 8년 동안 중단 없이 성장한 후 2018년에 멈췄습니다. 5년 평균 배당 확대율은 연간 약 2.6%에 불과합니다.
그러나 2019년의 상황은 순조롭게 진행되고 있습니다. 최근 발표된 4분기 보고서에서 회사는 2019년 운영 자금(FFO, REIT 수익성의 중요한 지표) 가이던스를 주당 4.10~4.25달러로 재확인하고 2019년 순이익에 대한 관점을 개선했습니다. , 주당 $2.70~$2.85입니다.
REIT는 IT 요구 사항을 관리하기 위해 전 세계적으로 클라우드 솔루션을 배포하는 다국적 기업의 이점을 누리고 있습니다. 인공 지능, 사물 인터넷, 자율 주행 차량 및 가상 현실에 대한 수요에서 비롯될 제2의 클라우드 물결에 적합한 위치에 있습니다.
Facebook(FB), Oracle(ORCL) 및 International Business Machines(IBM)와 같은 글로벌 고객과 협력하려면 전 세계 사이트가 필요합니다. Digital Realty는 런던 데이터 센터 캠퍼스와 유럽 및 아시아에 수십 개의 데이터 센터를 유지 관리하고 있습니다.
이 빠르게 성장하는 REIT는 2005년 이후로 13년 연속 배당금 증가와 연간 배당금 성장률 평균 12%를 기록했습니다. DLR이 역사적 최저 수준에 있는 관리 가능한 66% 조정 FFO 지불금 비율을 자랑하기 때문에 이는 계속될 수 있습니다. 범위.
REIT 포트폴리오의 약 50% 이상이 미국에 있습니다. Global Net Lease는 또한 7개 유럽 국가에서 운영되며 영국(20%), 독일(8%) 및 네덜란드(6%)에 대규모 자산 배분이 있습니다.
Global Net Lease는 2018년 인수에 착수하여 첫 6개월 동안 거의 1억 8,300만 달러에 달하는 신규 부동산을 인수했습니다. 이러한 인수를 포함하여 현재 포트폴리오는 2,620만 평방피트의 임대 공간을 포함하는 336개의 부동산으로 구성되어 있습니다.
REIT는 2015년 중반에 월별 배당금을 지급하기 시작했으며 배당금을 월 17.7센트로 안정적으로 유지했습니다.
전 세계적으로 모바일 데이터에 대한 수요가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 5G 구축과 저가형 스마트폰은 2023년까지 미국에서 데이터 사용 수요의 연간 성장률을 37%, 유럽 및 라틴 아메리카에서 연간 30~40%, 기타 국가에서 연간 31% 성장할 것으로 예상됩니다. American Tower는 유럽, 중남미, 아프리카 및 인도로 네트워크를 확장하여 이러한 추세를 활용할 계획입니다.
REIT는 지난 10년 동안 주당 AFFO에서 16.1%의 연간 성장률을 제공했으며 2012년 이후로는 20% 이상의 연간 배당 성장률을 달성했습니다.
2018년 6월 분기 동안 회사는 현지 공급업체 Idea Cellular와의 파트너십을 통해 인도에서 10,000개의 새로운 사이트를 인수했습니다. 인도의 통신 사업자 비즈니스가 통합되고 있으며, 소수의 나머지 플레이어가 시장 점유율을 확보하기 위해 4G 네트워크에 대한 투자를 강화함에 따라 American Tower가 혜택을 받을 태세입니다.
American Tower는 또한 커버 애널리스트의 압도적 다수가 측면에 있다는 점에서 희귀합니다. 현재 AMT를 평가하는 22명의 분석가 중 21명이 "매수" 또는 "강력 매수"로 평가하고 있습니다.
이 REIT는 처음에는 미국에서, 나중에는 유럽에서 병원 판매/임대 개념을 개척했습니다. 포트폴리오는 적극적으로 관리됩니다. Medical Properties는 2018년 9월 텍사스 부동산의 1억 4,800만 달러 매각을 마감했으며 이 매각으로 인한 1억 달러의 이익을 인정했습니다.
그리고 2018년 초에 REIT는 71개 독일 병원의 지분을 18억 9천만 달러에 유럽 파트너에게 매각했습니다. Medical Properties는 이 투자에 대해 15%의 수익을 올렸는데, 이는 해당 연도 당시 유럽에서 가장 큰 의료 거래였습니다. 회사는 부채를 상환하고 새로운 미국 및 유럽 병원에 투자하는 데 수익금을 사용할 계획이었습니다.
Medical Properties는 지난 5년 동안 자산을 연간 33% 성장시키면서 일관된 FFO 성장과 5년 동안 매년 평균 4.6%의 증가하는 배당금을 제공했습니다. 마지막 인상은 지난 2월 주당 25센트의 새로운 분기 요율로 4% 증가한 것입니다.
전 세계 네트워크를 통해 Prologis는 Amazon.com(AMZN), DHL, BMW 및 Walmart(WMT)와 같은 다국적 고객의 글로벌 요구 사항을 충족할 수 있습니다. 상위 25개 고객 중 95%는 전 세계적으로 운영되고 75%는 여러 대륙의 Prologis에서 임대합니다.
Prologis는 11월 투자자 프레젠테이션을 기준으로 3년 CAGR 13%, 5년 CAGR 9%로 모든 물류 REIT 중 최고의 핵심 FFO 및 배당 성장을 기록했습니다. 이는 동종 업체의 경우 두 지표에서 평균 4%, 모든 REIT에서 각각 6% 및 7%와 유리하게 비교됩니다.
12월에 Deutsche Bank 애널리스트 Derek Johnson은 11명의 다른 애널리스트와 함께 강세장에 합류하여 "편안한" 가치 평가와 Prologis가 앞으로 더 많은 성장을 포착할 "좋은 위치"에 있다는 사실 덕분에 주식을 "매수"로 업그레이드했습니다.
REIT는 1,180개 이상의 부동산을 소유하고 있으며 1조 달러 규모의 전 세계 노인 주택 및 의료 시장의 인구 통계학적 추세를 활용하여 성장하는 동시에 지역, 부동산 유형, 임차인/관리자 구성 및 운영 전반에 걸쳐 포트폴리오를 다양화하여 위험을 관리할 계획입니다. 모델.
Ventas는 2001년부터 거의 320억 달러의 부동산을 인수했으며 몇 년 전 이 부문이 침체되기 전에 숙련된 요양원 사업을 분사함으로써 시장에 정통한 모습을 보여주었습니다. Ventas의 2018년은 순조롭게 진행되었으며 내부 지침의 상한선에서 주당 FFO $4.07가 달성되었으며 경영진은 “2019년은 2019년이 다년간의 전략적 개선 기간을 거쳐 성장으로 다시 전환하는 중요한 해가 될 것으로 예상합니다. 총 80억 달러에 달하는 대출 상환 처분 및 수령에서 우리의 포트폴리오 품질과 혼합."
Ventas는 지난 12월에 발표된 배당금 인상률이 0.4%에 불과했고 5년 평균 배당금 성장률이 연간 2% 미만이었지만 10년 넘게 매년 배당금을 늘려 왔습니다.
캐나다 화강암 REIT (GRP.U, $46.76)는 북미와 유럽에서 산업 및 물류 자산을 소유하고 있습니다. 포트폴리오는 85개 이상의 기존 부동산과 3개의 개발 중인 부동산으로 구성되어 있으며 총 가치는 32억 달러입니다. 주로 독일과 오스트리아에 위치한 유럽 자산이 자산의 약 1/3을 차지합니다.
자산의 대부분은 단일 임차인 자산이며 다양한 산업 및 지역에 걸쳐 40명 이상의 임차인에게 임대됩니다. 포트폴리오는 지리적으로 매우 다양하지만 Granite REIT는 28개국에서 사업을 운영하는 세 번째로 큰 글로벌 자동차 공급업체인 Magna International(MGA)이라는 테넌트에 지나치게 의존한다는 비판을 받아왔습니다.
Granite는 현재 주로 Magna가 소유한 비핵심 자산을 재활용하여 장기적으로 포트폴리오의 위험을 줄이는 데 중점을 두고 있습니다. REIT는 7월에 Magna의 기업 본부 역할을 했던 온타리오 부동산을 매각하고 7월에 두 개의 미국 부동산을 매각하여 Magna 노출을 2년 전의 70%에서 현재 리스 포트폴리오의 48%로 줄이고 그 수를 40개로 줄일 계획입니다. %. 이러한 자산 매각의 결과 REIT는 단위당 23.3캐나다 센트를 특별 분배했습니다.
Granite는 2012년부터 주당 FFO에서 일관된 성장과 80% 미만의 보수적인 지불금 비율을 유지하면서 월별 배당금에서 연간 평균 5%의 배당 성장을 달성했습니다. 배당금이 6년 연속 증가하여 캐나다 배당금 귀족 순위에 올랐습니다.
퍼블릭 스토리지는 미국 내 신규 스토리지 개발 및 인수, PSB(PS Business Parks) 투자를 통한 산업 자산 다각화, 슈가르드의 성장에 동참해 성장해 나갈 계획이다. 셀프 스토리지는 유럽에서 비교적 새로운 개념이며, Shurgard는 지난 3년 동안 독일, 프랑스, 영국 및 네덜란드에서 2억 6,600만 달러의 시설을 인수하여 기반을 확장함으로써 증가하는 수요를 활용하고 있습니다.
이러한 다양한 접근 방식 덕분에 Public Storage는 지난 10년 동안 다른 REIT에 비해 자산에 대해 지속적으로 동급 최고의 수익을 창출할 수 있었습니다.
Dividend growth over five years has averaged 7.4% annually, though the company hasn’t raised its payout since an 11% hike in 2017 to its current quarterly rate of $2 per share. Analysts also started to pile on the bearish bandwagon in summer 2018, seeing PSA shares as overstretched from a valuation standpoint. However, shares have worked off a little of their froth since then.
BPR shares are, to quote the company, “intended to offer investors economic equivalence to BPY units but in the form of a U.S. REIT security. Dividends on BPR shares are identical in amount and timing to distributions paid out for BPY units, and BPR shares are exchangeable on a 1:1 basis for BPY units or their cash equivalence.”
At the parent company level, which includes Brookfield Property Partners and Brookfield managed funds, the firm has $160 billion of assets worldwide, including $25 billion of assets in Canada, Brazil, the U.K., Europe, Australia and Asia.
Brookfield’s FFO growth rate between full-year 2014 and 2017 was 9%, and the company’s dividend has been expanding at just under 5% annually for the past five years. Future business growth is expected to come from 2% to 3% annual same-store improvements, contributions from development projects and reinvesting sale proceeds for higher returns.
Brookfield acquired the remaining stake it didn’t already own in General Growth Properties in August 2018 and envisions major opportunities for redevelopment from GGP properties located in wealthy urban markets.
This “bonus” pick is not a REIT, nor does it have REIT shares you can buy instead of its partnership units. Nonetheless, Blackstone Group LP (BX, $33.35) does belong in a group of favored real estate plays with international exposure.
Blackstone is one of the world’s largest real estate investors with more than $439 billion in assets under management, including $119.4 billion deployed in real estate. The company also invests in private equity, debt and hedge funds.
Its real estate portfolio consists of office, retail, hotel, industrial and residential properties across North America, Europe, Asia and Latin America. Blackstone leverages its global platform to invest in deals that are too large or complex for competitors. For example, the company identified logistics as a global investment theme and built its Logicor logistics business through more than 50 acquisitions to 620 facilities across 17 countries. Blackstone sold Logicor in 2017 for $14.2 billion – the largest private real estate transaction in European history.
Blackstone has been paying distributions for 11 years, and though the payout has varied, its yield typically rests in the 6%-8% range. And its 66% total return over the past five years compares favorably to the 53% return of the broader market.
Morgan Stanley named BX to its “top pick” list of 30 stocks for 2019 back in August 2018. More recently, Ariel Focus (AFOYX) manager Charles Bobrinskoy lauded the stock’s asset growth in Kiplinger’s roundup of manager-favored companies.
* Distributions are similar to dividends but are treated as tax-deferred returns of capital and require different paperwork come tax time.
