2020년 부동산 부문은 간단히 말해서 적자였습니다.
다양한 유형의 부동산과 시설을 소유하고 운영하는 부동산 투자 신탁(REITs)은 S&P 500이 6% 하락한 데 비해 거의 11% 하락했습니다. 그러나 이 부문 최고의 REIT와 최악의 REIT 사이에는 차이가 있습니다.
부동산에서 겪는 고통의 대부분은 소매 중심 기업에서 비롯되었으며, 투자자들이 재택 주문이 쇼핑 여행을 최소화하고 고객 지출을 줄여줄 것이라고 올바르게 추측함에 따라 많은 기업이 가치의 50% 이상을 잃었습니다. 문을 닫은 기업이 임대료를 지불할 수 없고 대규모 재택 근무 전략으로 투자자들이 사무실 공간의 미래를 재고하게 되면서 Office REITs도 큰 어려움을 겪었습니다.
그러나 모든 REIT 섹터가 똑같이 영향을 받는 것은 아닙니다. 일부 REITs는 대유행 셧다운을 비교적 큰 피해 없이 극복하고 있으며 일부 REITs는 최근의 변화로부터 혜택을 받고 있습니다.
그러나 방어적인 비즈니스 모델은 REIT를 구매할 때 가져야 하는 중요한 특성이지만 다른 특성도 고려해야 합니다. 견고한 대차 대조표는 필수입니다. 충격이 닥쳤을 때 배당금을 쉽게 덮을 수 있는 여지를 남겨두고 미래에 모든 것이 좋을 때 모금하는 보수적인 지불금도 이상적입니다.
지속적인 비즈니스뿐만 아니라 재무 건전성 및 배당금 보장을 위해 구매할 수 있는 최고의 REIT 9가지를 소개합니다.
셀프 스토리지 REIT 공용 스토리지 (PSA, $196.97) 거의 50년 동안 사용되었습니다. 이 REIT는 38개 주에 걸쳐 약 2,500개의 보관 시설을 소유하고 있으며 임대 가능한 공간은 1억 7천만 평방피트입니다. 미국 사이트 외에도 Public Storage는 Shurgard 투자를 통해 유럽의 234개 셀프 스토리지 시설에 대한 지분을 소유하고 있으며 PS Business Parks에 대한 지분을 통해 2,750만 평방피트의 상업 공간을 소유하고 있습니다.
자가 보관 시설은 필수 사업으로 간주되므로 REIT의 사이트는 팬데믹 기간 동안 계속 운영되었습니다. 이를 통해 고객은 입주 또는 퇴거하고 재산에 액세스하고 임대료를 지불할 수 있습니다.
REIT는 주당 운영(FFO, REIT의 중요한 수익성 지표)에서 핵심 자금의 4% 성장을 제공하여 3월 분기에 분석가 추정치를 능가했습니다. 또한 동일 매장 점유율을 92.7%로 개선하여 전년 대비 6bp 상승했습니다. 기준점은 퍼센트 포인트의 100분의 1입니다. 그러나 대손 손실은 임대료의 평균 2% 미만이었던 역사적 수준에서 약간 증가할 수 있다고 경고했습니다.
PSA는 요새와 같은 대차대조표로 인해 지금 구매하기 가장 좋은 리츠 중 하나입니다. 대차 대조표는 대출이 아닌 운영 자금을 조달하기 위해 우선주의 활용을 반영합니다. 부채는 자본금의 겨우 7%로 제한됩니다. 한편, 배당금은 후행 12개월 FFO의 74%에 불과하며 이는 REIT에 대한 낮고 안전한 비율입니다.
배당금은 2017년부터 같은 비율로 고정되어 있지만, 퍼블릭 스토리지는 30년 이상 연속 현금 배당을 정기적으로 지급하고 있습니다.
추가 공간 저장 공간 (EXR, $94.38)는 미국에서 두 번째로 큰 셀프 스토리지 REIT로 1억 3,500만 평방피트의 임대 공간을 포함하는 1,800개 이상의 부동산을 소유 및/또는 운영하고 있습니다. 자산의 절반은 회사 소유입니다. 나머지는 타인을 위해 관리되는 자산(36%)과 합작 투자(13%)로 구성됩니다.
Extra Space Storage는 캘리포니아, 플로리다, 미국 북동부를 합하여 포트폴리오의 43%를 차지하는 40개 주에 걸쳐 전국적인 규모를 자랑합니다.
이 REIT는 지난 5년 동안 강력한 성과를 보였습니다. 3월 투자자 프레젠테이션을 기준으로 회사는 5년 평균 동일 매장 매출 5.7%, 동일 매장 수입 7.1%의 성장률을 기록했는데, 이는 동종 업체보다 훨씬 높은 비율입니다.
3월 분기에 Extra Space의 주당 FFO는 전년 대비 7% 증가했습니다. 지난 5년 동안 FFO의 성장은 매년 13% 이상으로 예외적이었습니다. 동일 매장 점유율은 91.3%로 10bp만 감소했습니다.
REIT의 부채 부담은 자본화의 44%로 관리할 수 있으며 연간 잉여 현금 흐름은 연간 이자 지불에 필요한 보상 범위의 거의 3배를 제공합니다. 한편 EXR의 배당금은 FFO의 72%로 임대료가 하락할 경우 넓은 안전 마진을 제공하며 지난 5년 동안 연평균 8.8%의 배당금 인상을 지원했습니다. 이는 추가 공간을 지불 보안 및을 위해 구매할 수 있는 최고의 REIT 중 하나로 만듭니다. 성장.
사이러스원 (CONE, $72.21)는 4백만 평방피트가 넘는 임대 공간을 대표하는 전 세계적으로 약 50개의 데이터 센터를 소유하고 있습니다.
CyrusOne은 임대료의 77%를 차지하는 Fortune 1000대 기업에 주로 미션 크리티컬 IT 인프라를 제공합니다. 리스의 76%에 포함된 임대료 인상과 포트폴리오 전체에 걸쳐 53개월의 평균 잔여 임대 기간을 통해 추가 보호 계층이 제공됩니다.
재택근무 및 기타 IT 이니셔티브는 데이터 서비스에 대한 상당한 새로운 수요를 생성하고 있으며 REIT의 대역폭 예약은 전년 대비 두 배 증가했습니다. 현재 평균 점유율은 국내 포트폴리오의 경우 85%, 해외 포트폴리오의 경우 91%로 성장의 여지가 많습니다.
CyrusOne은 대부분의 국가에서 필수 비즈니스로서의 위상 덕분에 완공 시 지리적 공간을 20% 확장할 새로운 시설을 계속 개발할 수 있었습니다.
CONE은 코로나바이러스에도 불구하고 주당 정규화 FFO가 전년 대비 18% 증가한 인상적인 3월 분기를 제공했습니다. 이 데이터 센터 REIT는 분기 동안 6천만 달러의 신규 임대 계약을 체결하고 3월을 마감하여 6억 1천만 달러의 계약 가치를 나타내는 사상 최고의 분기별 잔고를 기록했습니다.
REIT는 투자 등급의 신용 등급을 받았으며 최근 재융자를 통해 이자율을 250bp 이상 낮췄습니다. 한편 사이러스원의 배당성향은 32%로 이례적으로 낮다. 이는 배당금이 안전할 뿐만 아니라 CONE이 빠른 속도로 지속적으로 개선할 수 있는 충분한 여지가 있어야 함을 의미합니다. 지난 5년 동안 연평균 9.7%의 배당 성장률을 기록했습니다.
디지털 부동산 트러스트 (DLR, $139.32)는 디지털 인프라 분야의 또 다른 업체입니다.
이 REIT는 전 세계적으로 267개의 데이터 센터를 소유하고 있으며 4,000개 이상의 고객에게 서비스를 제공하고 Verizon(VZ) 및 AT&T(T)와 같은 네트워크 제공업체와 회사 간의 연결인 대략 145,000개의 교차 연결을 제공합니다.
Digital Realty는 부분적으로 인수에 힘입어 조정된 FFO를 지난 5년 동안 평균 9%씩 성장시켰습니다. 예를 들어, 2019년 Interxion을 인수하여 유럽에서 54개의 자산을, 2018년에 Ascenty를 인수하여 브라질에서 8개의 자산과 6개의 개발 프로젝트를, 2017년 DuPont Fabros Technology를 인수하여 미국에서 12개의 자산과 6개의 개발 프로젝트를 인수했습니다.
그러나 Digital Realty Trust는 기존 고객이 더 많은 하이브리드 클라우드 솔루션을 배포함에 따라 함께 성장하고 있습니다. REIT는 인공 지능, 사물 인터넷, 자율 주행 및 가상 현실과 같은 새로운 고성장 클라우드 부문을 활용하고 있습니다.
REIT에는 우량 고객 기반이 있습니다. Facebook(FB), Oracle(FB) 및 Comcast(CMCSA)를 포함한 상위 고객의 절반 이상이 투자 등급 신용 등급을 보유하고 있습니다. 상위 20개 고객이 연간 임대료의 53%를 차지합니다.
주당 핵심 FFO는 3월 분기에 6% 감소했지만 REIT는 여전히 2020년 주당 FFO를 $5.90에서 $6.10로 안내하고 있으며 이는 $4.48의 연간 배당금을 쉽게 충당할 수 있습니다. 14년 연속 성장한 배당금은 지난 5년간 매년 5.7%씩 증가했다.
Digital Realty는 또한 견고한 BBB 등급 대차대조표를 제공하며 2006년부터 주당 핵심 FFO에서 중단 없는 성장을 제공했습니다.
우리는 또 하나의 데이터 센터 REIT를 다룰 것입니다: QTS Realty Trust (QTS, $66.95).
QTS는 6백만 평방피트 이상의 임대 공간을 대표하는 24개의 데이터 센터를 소유, 운영 또는 관리하는 최신 디지털 REIT이며 주로 북미와 유럽에서 약 1,200명의 고객에게 서비스를 제공합니다. 고객의 대부분은 디지털 미디어 및 IT 서비스 산업에서 왔습니다. 반대로 리츠가 코로나19에 영향을 받은 소매, 숙박, 운송 산업의 고객에 대한 노출은 10% 미만입니다. 이는 2020년 지금까지 최고의 REIT 중 하나가 되는 24% 이상의 수익을 올리는 데 도움이 되었습니다.
QTS Realty Trust는 3월 분기 동안 운영 FFO를 15% 이상 성장시켰습니다. 또한 기록적인 연간 예약 수익으로 기간을 마감하여 2020년 실적에 대한 좋은 징조입니다. 회사는 올해 매출, EBITDA 및 주당 운영 FFO가 모두 개선될 것으로 기대하고 있습니다. 지난 5년 동안 FFO 운영 성장률은 평균 6%에 가깝습니다.
개발 활동은 QTS Realty Trust의 미래 성장을 지원해야 합니다. REIT는 3월 분기 동안 21메가와트의 전력과 60,000피트의 임대 공간을 온라인으로 가져왔습니다. 또한 시카고, 애틀랜타, 리치먼드 및 기타 도시에서 프로젝트를 완료하고 있으며 올해 후반에 고객을 위해 준비될 예정입니다.
QTS Realty Trust는 최근 주식 선도 판매를 통해 모금된 3억 4,200만 달러 덕분에 2020-21 개발 활동에 완전히 자금을 지원할 수 있을 것입니다. 장기 부채는 자본금의 45%에 불과하며 REIT는 2023년 이전에 상당한 부채 만기가 없습니다.
2003년에 설립되어 2013년에 상장된 이 REIT는 분명히 배당 이력이 짧습니다. 그러나 IPO 이후 배당금은 거의 두 배로 증가했으며 FFO의 70%를 배당금으로 지급합니다.
크라운 캐슬 인터내셔널 (CCI, $163.06)는 미국 시장을 위한 기지국 및 공유 통신 인프라의 선두 주자입니다. REIT는 약 40,000개의 셀 타워와 80,000마일의 광섬유를 소유하고 있으며 데이터 집약적 영역에서 용량을 강화하는 데 사용되는 70,000개의 더 작은 셀 구조도 지원합니다.
미국의 "빅 4" 무선 통신 사업자는 이 REIT 사이트 임대 수익의 거의 75%를 기여합니다. Crown Castle International은 또한 5년에 걸쳐 계약된 임대 지불과 관련하여 이러한 운송업체로부터 240억 달러의 반복 수익의 안전을 누리고 있습니다. 그리고 CCI는 부하를 운반하기 위해 더 조밀한 기지국 네트워크가 필요한 미국 전역의 5G 출시를 활용하는 최고의 REIT 중 하나입니다.
Crown Castle은 3월 분기의 주당 조정 FFO의 한계 성장을 발표했습니다. 그러나 여전히 2020년 AFFO가 전년 대비 8% 개선될 것으로 예상하며 이는 5년 평균 AFFO 성장률인 6%보다 높습니다.
REIT는 투자 등급 대차대조표를 보유하고 있으며 2020년 부채 만기가 없으며 신용 한도에서 50억 달러의 유동성을 보유하고 있습니다. 고정 이자율 부채는 3.7%의 낮은 이자율을 제공합니다.
Crown Castle은 연간 배당금 성장률을 7%에서 8%로 목표로 하고 있으며 지난 10월 분기별 주당 1.20달러로 7% 인상하여 그 기대치를 충족했습니다. REIT의 배당성향은 AFFO의 84%로 보통입니다.
농업이 경기 침체에 완벽하게 영향을 받지는 않지만 Gladstone Land의 지속 가능한 사업임을 입증하고 있습니다. (랜드, $14.87). REIT는 10개 주에 걸쳐 113개의 농장과 약 88,000에이커의 주요 농지를 소유하고 있으며 과일, 견과류 및 채소 농부들에게 임대합니다. 포트폴리오 가치는 8억 9,200만 달러로 추정되며 이는 회사의 현재 시장 가치의 거의 3배입니다.
REIT의 농부 세입자는 Kroger(KR) 및 Walmart(WMT)와 같은 주요 식료품 체인에 직접 판매되는 블루베리, 무화과 및 아몬드와 같은 고수익 특수 작물을 재배합니다. 4월 동안 Gladstone Land의 모든 농장은 임대되었고 현재 임대료를 지불하고 있습니다.
Gladstone의 주당 조정 FFO는 3월 분기 동안 47% 증가했습니다. AFFO 성장률은 지난 5년 동안 평균 4%였습니다. 한편, 농지 포트폴리오의 가치는 거의 2% 증가했습니다. 인수 파이프라인에 있는 신규 농장과 더 높은 요율로 갱신되는 임대의 견고한 혼합은 Gladstone Land의 2020년 성장 기대치를 뒷받침합니다.
경영진 및 기타 내부자가 회사 지분의 11%라는 인상적인 지분을 소유하고 있어 배당금을 유지하고 늘리는 데 집중하고 있음을 알 수 있습니다.
Gladstone Land는 순전히 배당금 강인함을 위해 구매하기에 최고의 REIT 중 하나입니다. LAND는 21분기 동안 97회 연속 월간 배당금을 지급하고 18회 배당금을 인상했습니다. 85%의 AFFO 지불금 비율은 안전망과 추가 배당 성장의 여지를 제공합니다.
스태그 인더스트리얼 (STAG, $27.24) 고품질 대차대조표, 다양한 세입자 기반(현재 420개) 및 계단식 임대 만료로 인해 전염병의 여파를 처리하기 위해 대부분의 창고 REIT보다 더 나은 위치에 있습니다. REIT의 가장 큰 테넌트인 Amazon.com(AMZN)은 강력한 전자 상거래 수요를 충족하기 위해 공격적으로 확장하고 있습니다. 또한 Stag Industrial의 세입자 중 60% 이상이 각각 연간 10억 달러 이상의 매출을 올리는 대기업입니다.
Stag Industrial은 456개의 창고를 소유하고 있으며, 이는 38개 주에 걸쳐 거의 9,200만 평방피트의 임대 가능 공간을 나타냅니다. 포트폴리오 점유율은 96.2입니다.
REIT의 주당 핵심 FFO는 3월 분기 동안 전년 동기 대비 4.4% 증가했습니다. 분배 가능한 현금은 14% 증가한 5,600만 달러입니다. 이는 3월 분기 배당금의 3배 이상을 제공했습니다. 점유율이 증가했고 FFO는 임베드된 임대 임대료 인상으로 인해 임대료가 2.5% 인상되는 혜택을 받았습니다. REIT의 519개 임대 중 28개만 올해 만료되므로 점유율이 높게 유지되어야 합니다.
Stag Industrial의 순 부채는 총 자본금의 46%에 불과하며 EBITDA의 4.4배입니다. 또한, 이 REIT는 거의 3억 2,500만 달러의 현금을 보유하고 있으며 이는 2020년 배당금(해당되는 경우)과 부채 만기를 충당하기에 충분합니다. 그러나 월간 배당 주식인 Stag Industrial은 2020년 핵심 FFO를 주당 $1.80에서 $1.88 사이로 안내하고 있으며, 이는 지불금을 충당하는 데 필요한 주당 $1.144를 훨씬 초과합니다.
배당금이 8년 연속 증가했지만 매년 1.3%라는 놀라운 속도로 성장했습니다.
게티 부동산 (GTY, $28.97) 편의점과 주유소를 소유한 순리스 REIT입니다. 현재 이 회사는 주로 도시 시장에서 35개 주에 걸쳐 947개의 부동산을 소유하거나 임대하고 있습니다. 그 스테이션은 BP, Shell, Mobil 등을 포함하여 전국적으로 알려진 연료 브랜드에 임대됩니다.
약 10%의 사이트에는 맥도날드(MCD) 지하철, 웬디스(WEN), 던킨도너츠(DNKN) 등 유명 브랜드의 퀵서비스 레스토랑도 있습니다. 거의 모든 세입자가 팬데믹 기간 동안 영업을 유지했으며 5월 초 현재 Getty Realty는 지금까지 4월 임대료의 97%를 징수했습니다.
Net-lease REIT로서 Getty의 임차인은 세금, 재산 유지 및 수리 비용 및 보험을 지불할 책임이 있습니다. 회사의 평균 임대 기간은 10년이며 모든 임대에는 연간 임대료 에스컬레이터가 내장되어 있습니다.
REIT의 주당 조정 FFO는 임대료 인상, 인수 및 효과적인 비용 관리에 힘입어 3월 분기에 거의 10% 성장했습니다. 5년 동안 조정된 FFO 성장률은 6%를 초과했습니다.
Getty의 대차 대조표는 Fitch의 안정적인 BBB 신용 등급과 47%의 부채 비율을 기반으로 합니다. REIT는 또한 신용 한도에서 2억 1500만 달러의 미사용 용량을 사용할 수 있습니다. 배당금 적용 범위도 AFFO의 82%로 견고합니다. 이를 통해 GTY는 지난 5년 동안 매년 11%씩 지불금을 늘릴 수 있었습니다.
