소득은 요즘 희소한 상품이며 투자자들은 시장의 덜 여행하는 지역에서 수익을 찾고 있습니다. 그리고 여기에는 모기지 리츠(mREITs)가 포함됩니다.
몇 달 동안 수익률이 상승했음에도 불구하고 10년 만기 국채 금리는 1.6%에 불과합니다. 이는 연준의 목표 인플레이션율인 2%보다 훨씬 낮습니다. 이는 투자자들이 인플레이션을 조정한 후에는 손실을 거의 보장받을 수 있음을 의미합니다.
이야기는 많은 전통적인 채권 대체품으로 훨씬 나아지지 않습니다. 소득 중심 지수 제공업체인 Alerian이 수집한 데이터에 따르면 한 부문으로 볼 때 유틸리티 수익률은 현재 가격에서 약 3.4%에 불과하며 전통적인 주식 부동산 투자 신탁(REIT)은 3.2%에 불과합니다.
인플레이션을 압도하는 소득을 찾고 있다면 모기지 REIT 업계를 잘 살펴보십시오. 일반적으로 오프라인 부동산이 있는 집주인인 주식 리츠와 달리 모기지 리츠는 모기지, 모기지 담보부 증권 및 기타 모기지 관련 투자의 레버리지 포트폴리오를 소유합니다.
"정상적인" 경제 시대에 모기지 REIT는 돈을 인쇄할 수 있는 라이센스가 있습니다. 그들은 저렴한 단기 금리로 돈을 빌리고 수익을 더 높은 장기 증권에 투자합니다. 장기 이자율이 단기 이자율보다 훨씬 높은 가파른 수익률 곡선은 mREIT에 이상적인 환경이며 이것이 바로 오늘날의 시나리오입니다.
모기지 리츠에 위험이 없는 것은 아닙니다. 여러 mREIT는 작년에 신경질적인 중개인에 의해 마진 콜을 하도록 강요받았을 때 심각하고 영구적인 손실을 입었습니다. 투자자들은 COVID 잠금이 모기지 채무 불이행의 물결을 일으켜 먼저 매각하고 나중에 질문하게 될 것을 우려했습니다. 그리고 많은 사람들이 배당금을 더 높일 뿐만 아니라 필요에 따라 더 낮게 조정한 이력이 있습니다.
하지만 여기에 문제가 있습니다. 오늘날 모든 모기지 REIT 거래는 생존자입니다. . 그들은 종말을 통해 살았습니다. 미래에 어떤 일이 벌어질지 모르지만 100년에 한 번꼴로 발생하는 전염병만큼 충격적이지는 않을 것입니다.
오늘은 업계 역사상 가장 어려운 시기에 살아남고 번성한 5개의 견고한 모기지 REIT에 대해 살펴보겠습니다.
가장 크고 존경받는 mREIT인 Analy Capital Management 부터 시작하겠습니다. (NLY, $8.80). Annaly는 1997년부터 공개적으로 거래된 120억 달러 이상의 시가 총액을 가진 우량 사업자입니다. 이 회사는 2000년 기술 거품 붕괴, 2008년 주택 시장 붕괴 및 전염병 대유행에서 살아남은 회사입니다. 2020년, 반전된 수익률 곡선과 지난 20년간 연준의 논스톱 땜질은 말할 것도 없습니다.
Annaly는 작년의 난기류에 거의 면역이 되지 않았습니다. 그러나 MBS(대행사 모기지 담보부 증권) 또는 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 보증한 증권에 집중되어 있기 때문에 작년의 격동을 헤쳐나갈 수 있었습니다. 투자자들은 무슨 일이 일어나든 정부가 후원하는 기관이 담보하는 모기지가 지급될 것이라고 확신했습니다.
Kiplinger의 무료 Investing Weekly e-레터에 가입하여 주식, ETF, 뮤추얼 펀드 추천, 기타 투자 조언을 받아보세요.
현재 가격에서 Annaly는 코에 10%의 수익률을 제공하며 이는 이 주식의 평균 수준입니다. 20년의 거래 역사에서 Annaly는 최대 22%, 최소 3%의 수익을 올렸습니다. 부분적으로는 가격 변동 때문이기도 하지만 NLY가 호황과 불황기에 배당을 조정하는 것을 부끄러워하지 않기 때문입니다. 하지만 항상 9%~10% 범위로 되돌아오는 것 같습니다.
그러나 모기지 REITs를 처음 사용하는 경우 Annaly가 시작하기에 좋은 곳입니다.
같은 맥락에서 AGNC 투자 (AGNC, $17.44)는 드라마가 없는 견고한 수입 옵션입니다.
잠시 시간을 내어 "AGNC"라고 크게 말하십시오. "에이전시"처럼 들리지 않습니까?
우연의 일치가 아닙니다. AGNC Investment는 대행사 모기지 담보부 증권을 전문으로 하므로 이 분야에서 가장 안전한 거래 중 하나입니다.
AGNC 역사상 대부분의 기간 동안 주식은 장부가 대비 프리미엄으로 거래되었습니다. 이것은 의미가 있습니다. AGNC는 수익을 내기 위해 값싸게 차입할 수 있으며 우리는 투자자로서 프리미엄을 지불하여 액세스할 수 있습니다. 그러나 대유행의 구덩이 동안 AGNC는 할인 영역에 깊이 빠졌습니다. 해당 할인은 지난 1년 동안 종료되었지만 주가는 장부가보다 약 2% 낮습니다.
수익률도 8.3%로 매우 경쟁력이 있다. 다른 동급 제품보다 약간 낮지만 여기에서 품질에 대한 비용을 지불하고 있음을 기억하십시오.
좀 더 이국적인 것을 원하시면 Starwood Property Trust 의 지분을 제공하십시오. (STWD, $25.38) 보세요.
모두 일반 바닐라 단독 주택 모기지 상품에 중점을 둔 Annaly 및 AGNC와 달리 Starwood는 상업용 모기지 투자에 중점을 둡니다. Starwood는 70억 달러 이상의 가치를 지닌 시가 총액 기준 가장 큰 상업용 모기지 REIT입니다.
Starwood 포트폴리오의 약 60%는 상업 대출로 구성되어 있으며 다른 9%는 기반 시설 대출, 7%는 주거 대출로 구성되어 있습니다. 그리고 대부분의 모기지 REIT와 달리 Starwood는 포트폴리오의 약 14%를 차지하는 자체 자산 포트폴리오도 가지고 있습니다. 이로 인해 Starwood는 진정한 mREIT보다 주식 REIT/모기지 REIT 하이브리드에 더 가깝지만 분명히 비즈니스는 "종이"에 가장 많이 의존합니다.
작년 이맘때 Starwood의 부동산 포트폴리오에는 우려의 여지가 있었습니다. 상업용 모기지 REIT로서 호텔, 사무실 및 전염병으로 인해 큰 타격을 입은 기타 부동산에 노출되었습니다. 하지만 일상이 일상에 가까워질수록 그런 걱정은 사라지고 있다. 그리고 솔직히 말해서, 그것들은 항상 과장되었습니다. Starwood는 보수적인 포트폴리오를 운영하고 있으며 상업 포트폴리오에 대한 대출 대 가치 비율은 60%에 불과합니다. 따라서 연체가 큰 문제가 되더라도 Starwood는 포트폴리오를 청산하고 안전하게 전체를 만들 수 있었을 것입니다.
오늘날 Starwood는 7% 이상의 배당 수익률을 제공하는 매력적인 코로나바이러스 이후 재개장 게임입니다. 너무 초라하지 않습니다.
소규모의 떠오르는 모기지 REIT의 경우 Ellington Residential Mortgage REIT의 지분을 고려하십시오. (적립, $12.04). Ellington은 2013년에 거래를 시작했으며 시가총액이 1억 5천만 달러에 불과합니다.
Ellington은 대부분 에이전시 MBS로 구성된 포트폴리오를 운영하지만, 회사가 아닌 민간 모기지 증권 및 기타 모기지 자산에도 투자합니다. 회사의 최신 수익 보고서에서 포트폴리오는 거의 독점적으로 대리인 증권에 가중치를 두었습니다. REIT는 에이전시 주거 MBS에서 11억 달러를 보유하고 있으며 비 에이전시에서는 1700만 달러를 보유하고 있습니다. Ellington은 작년에 가격이 폭락했을 때 기회를 놓치지 않고 비대행사 MBS를 인수했으며 그 이후로 천천히 수익을 내고 있습니다.
소규모 사업자임에도 불구하고 Ellington은 더 크고 확고한 동료들보다 COVID 위기를 더 잘 헤쳐나갔습니다. 주가는 2020년 3월 매도 기간 동안 가치의 65%를 잃었지만 3분기 초에 Ellington은 이미 모든 이익을 회복했습니다.
오늘날 주식은 군침이 도는 9.2%의 수익률을 기록하고 있으며 장부가 대비 10% 할인된 가격으로 거래되고 있습니다. 업계 자체가 장부가에 매우 근접하게 거래된다는 점을 고려할 때 이는 EARN 주식에 대한 건전한 할인을 의미합니다.
일부 모기지 리츠는 작년에 다른 모기지 리츠가 더 나빴습니다. 일부는 마진 콜을 충족하기 위해 비유동 시장에 자산을 매각해야 했기 때문에 실제로 피해를 입었습니다. 그러나 이러한 불운한 모기지 REIT 중 일부는 이제 위험은 높지만 보상은 싼 거래를 나타냅니다.
적절한 사례로 MFA Financial을 고려하십시오. (MFA, $4.26). MFA는 COVID 위기 동안 완전히 말살되어 전염병 이전 주당 8달러 이상에서 최저 32센트로 떨어졌습니다. 오늘날 주식은 $4의 북쪽에서 거래됩니다.
MFA는 손실을 완전히 회수하지 않습니다. 마진 콜 동안 엄청난 가격으로 자산을 청산함으로써 REIT는 영구적인 피해를 입었습니다. 그러나 오늘날의 구매자는 과거에 대해 걱정할 수 없습니다. 우리는 미래만 바라볼 수 있습니다.
현재 가격에서 MFA는 도용될 수 있습니다. 주식은 장부가의 77%에 불과합니다. 이것은 경영진이 회사를 청산하고 23%의 이익을 얻을 수 있음을 의미합니다(시간을 들이고 불리한 가격에 판매하도록 강요받지 않았다고 가정). 그들은 또한 매력적인 7%를 산출합니다.
MFA가 곧 장부가로 돌아간다는 보장은 없습니다. 그러나 우리는 그 가치 격차가 해소될 때까지 기다리는 동안 매우 경쟁력 있는 수익률을 받고 있습니다.