주식과 채권은 2009년 대공황의 시장 최저점 이후로 시장 주민들에게 큰 보상을 주었지만, 크고 작은 투자자들은 현재의 랠리가 얼마나 남았는지에 대해 숙고하고 있을지도 모릅니다. 부동산 투자 신탁(REITs)은 이 미약한 강세장에서 투자자들이 바늘에 실을 꿰는 데 필요한 자산일 수 있습니다.
올 여름 저명한 헤지펀드의 왕인 Ray Dalio는 시장 패러다임이 바뀌고 있으며 향후 10년의 전망은 느린 성장과 만성적으로 부드러운 금리에 대한 것이라고 썼습니다. 그는 미국 연방준비제도(Fed·연준)를 비롯한 세계 중앙은행들이 “이러한 인쇄와 자산 매입이 더 많은 마이너스 실질 및 명목 수익률을 낳고 투자자들이 대체 형태의 화폐(예:금) 또는 기타 자산을 선호하게 만들 것”이라고 믿는다. 부.”
Dalio는 투자자가 포트폴리오에 금을 추가할 수 있다고 제안하지만 구매를 위해 REIT를 조사하기 시작할 수도 있습니다. 부동산도 인플레이션에 대한 고전적인 헤지 수단이었으며 저금리의 혜택을 받는 경향이 있기 때문입니다.
또 다른 장점:REITs는 상당한 수입을 줄 수 있습니다. 금은 그렇지 않습니다. 부동산투자신탁은 법에 따라 과세소득의 90%를 배당을 통해 주주에게 배당해야 한다. 그러나 궁극적인 헤지는 배당금이 시간이 지남에 따라 인플레이션으로 인해 실제로 가치가 손실되는 것을 방지할 것이기 때문에 배당금을 안정적으로(가능한 경우 공격적으로) 늘리는 REIT를 찾는 것입니다.
7가지 리츠 배당 증가에 관심이 있는 투자자를 위한 구매 이러한 부동산 회사는 일부 전문가들이 예측하는 저금리의 침체 가능성이 있는 미래를 통해 현금 분배를 유지하고 개선할 태세입니다.
데이터는 10월 6일 기준입니다. 배당수익률은 가장 최근 배당금을 연간 환산하여 주가로 나누어 계산합니다.
큐브스마트 (CUBE, $35.19)는 1,150개 이상의 자체 저장 시설로 구성된 성장하는 전국 체인을 소유 및/또는 운영하고 있습니다. 이는 불황에 대비한 제방을 제공하는 REIT 세계의 산만하지만 꾸준한 전선입니다. 이 회사는 일반 가정뿐만 아니라 기업 및 보트 소유자에게도 서비스를 제공합니다. 따라서 플로리다, 일리노이, 텍사스, 뉴욕, 캘리포니아에 집중된 38개 주와 컬럼비아 특별구에 걸쳐 다양한 고객층을 보유하고 있습니다.
연간 매출 기준 미국에서 세 번째로 큰 셀프 스토리지 야드 운영자인 CubeSmart는 2004년에 상장했습니다. CUBE는 대공황 동안 배당금을 삭감했지만 2011년에 공격적인 배당금 성장을 시작했습니다. 배당금은 이미 2010년 경기 침체 이후 주당 2.5센트에서 오늘날 32센트로 재등장했습니다.
중요한 것은 이러한 인상을 지원하기 위해 운영 자금(FFO, 중요한 REIT 수익성 지표)이 있었다는 것입니다. 회사의 조정 FFO(AFFO)는 6년 연속 증가했습니다. 주당 42센트의 2분기 AFFO는 전년 동기 대비 1페니 상승했습니다. 그리고 경영진은 연간 AFFO를 주당 $1.66에서 $1.68로 안내하고 있으며, 이는 작년의 $1.64에서 증가한 것입니다.
7월에 무디스는 큐브스마트의 부채를 투자 등급 Baa2 선순위 무담보 등급으로 확인하면서 REIT가 "순부채 대 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 수익)로 측정할 때 재정적 유연성이 좋고 레버리지를 적절하게 사용하고 있다"고 말했습니다. .”
Moody's는 또한 CubeSmart의 "경험이 풍부한 관리 팀과 강력한 운영 전문성"을 높이 평가했습니다. 미국 내 약 48,000~52,000개의 시설에 걸쳐 있고 진입 장벽이 낮은 경쟁적인 셀프 스토리지 비즈니스에서 필요합니다.
그래도 CUBE 주주들은 셀프 스토리지 사업도 '불황에 강하다'는 사실에 위안을 삼을 수 있다. 경기 침체로 인해 사람들이 규모를 축소하는 경향이 있기 때문에 CubeSmart 단위로 여분의 물건을 포장하게 만들기 때문입니다. 낮은 이자율이 실현될 경우 REIT의 배당금 증가도 더욱 매력적으로 만들 것입니다.
공공 장소에서 스마트폰과 태블릿을 어디에서나 사용한다는 사실을 알고 있는 투자자는 Crown Castle International을 구매하려는 경향이 있을 수 있습니다. (CCI, $137.92) – 미국 통신 자산의 가장 큰 소유-운영자. REIT의 통신 인프라는 40,000개 이상의 셀 타워, 65,000개의 소규모 셀 노드 및 모든 주요 미국 시장으로 연결되는 약 75,000마일의 광섬유로 구성되어 있습니다.
이 인프라는 AT&T(T), Verizon(VZ), T-Mobile US(TMUS) 및 Sprint(S) 통신 기술을 지원합니다. 따라서 누군가가 스마트폰을 사용하는 것을 본다면 크라운 캐슬이 이를 가능하게 할 가능성이 충분합니다.
3% 이상의 수익률을 올리고 있는 크라운캐슬은 수년간 배당금을 높여왔다. 가장 최근의 배당금 인상(주당 $1.125로 7% 업그레이드)은 지난 10월에 이루어졌습니다. 배당 성장은 AFFO가 뒷받침해야 하며, 경영진은 가까운 미래에 매년 7%-8% 성장할 것으로 예측합니다. (2분기 AFFO는 전년 동기 대비 13% 증가했으며 회사는 연간 수치가 예상 범위의 최고점에 도달할 것으로 예상합니다.)
통신 네트워크를 구축하려면 많은 자본이 필요하며 Crown Castle은 큰 돈을 빌립니다. 그럼에도 불구하고, 7월에 Moody's Investors Service는 CCI의 선순위 무담보 신용에 대한 Baa3(투자 등급) 등급을 확인했으며 REIT의 "타워 및 파이버 사업에 의해 지원되는 강력한 내부 창출 현금 흐름"을 인용했습니다. Moody's는 다음과 같이 덧붙였습니다. "계약에 따른 임대료 에스컬레이터가 있는 CCI의 장기 해지 불가 리스는 미래 수익과 현금 흐름의 안정성에 대한 높은 가시성을 제공합니다."
Moody's는 Crown Castle에 위험이 있는 경우 예상치 못한 기술적 혼란의 가능성이 있다고 말합니다. 그러나 현재로서는 기술이 CCI의 편입니다. AT&T, Verizon 및 기타 업체는 인터넷을 모든 사람의 삶에 더욱 접목할 보다 강력한 통신 기술인 "5G" 서비스의 전국적인 출시를 위해 노력하고 있습니다. 이는 REIT의 타워, 소형 셀 및 광섬유 자산에 대한 높은 수요를 뒷받침하고 있습니다.
주식 라이프스타일 속성 (ELS, $136.42) 145,000개 이상의 사이트에 걸쳐 32개 주와 브리티시 컬럼비아에서 400개 이상의 제조 주택 커뮤니티, RV 리조트 및 캠프장을 소유 및 운영하고 있습니다. 베이비 붐 세대가 수백만 명의 은퇴를 하게 되면서 저가 제조 주택과 RV 공원에 대한 수요가 높아졌습니다.
기업의 실적에서 확인할 수 있습니다. 2019년 전체에 대한 최신 지침:"정규화된" FFO는 주당 $4.12~$4.22입니다. 이는 2018년 3.87달러, 2017년 3.60달러와 비교됩니다. 또한 회사는 2분기에 전년 동기 대비 8% 성장한 주당 96센트를 기록했습니다.
예, ELS는 실제로 S&P 500보다 낮은 1.8%의 낮은 수익률을 가지고 있습니다. 하지만 배당 성장이 부족해서가 아닙니다. 지난 3년 동안 90% 이상 급등한 주가를 배당금으로 따라잡기가 어렵습니다.
그러나 Equity LifeStyle에 가입한 투자자는 앞으로 1년 동안 계속해서 지불금을 인상함에 따라 비용 대비 더 높은 수익률을 누릴 수 있습니다. REIT는 성장하는 노인 시장을 잡을 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 매일 약 10,000명의 미국인이 은퇴하고 있으며 그 중 일부는 규모 축소를 모색하고 있습니다. 더군다나 그들은 알, 연금 및 사회 보장 제도를 가지고 있어 잠재적인 경기 침체로부터 어느 정도 그들을 보호하는 데 도움이 됩니다.
부동산 소득 (O, $78.41) 49개 주, 푸에르토리코 및 영국에서 5,900개 이상의 부동산을 소유하고 있으며 49개 산업 분야의 265명의 다른 세입자에게 임대했습니다. 그러나 리테일이 많은 업종으로 REIT 임대 수입의 약 83%를 해당 산업이 차지합니다.
온라인 소매가 여기 미국의 오프라인 소매에 한 일은 비밀이 아닙니다. 이 주식이 지난 몇 년 동안 흔들리는 이유 중 하나입니다. 그러나 경영진이 지난 번 실적 발표에서 언급했듯이 "임대료의 95%는 서비스, 비임의 및/또는 저렴한 가격 요소를 비즈니스에 제공하는 세입자로부터 나옵니다." Realty Income의 모델을 믿어야 하는 또 다른 이유는 "3중 순" 임대를 다룹니다. 즉, 세금, 보험 및 유지 관리 비용이 포함되지 않습니다. Realty Income은 임대료 수표만 징수하여 수익과 FFO를 훨씬 더 정기적이고 신뢰할 수 있게 만듭니다.
소매업의 불황에도 불구하고 Realty Income은 성장의 신호를 보내고 있습니다. REIT는 2분기에 주당 82센트의 AFFO를 공시했으며 이는 전년 동기의 80센트에서 증가한 수치입니다. 경영진은 1년 내내 AFFO를 주당 3.28~3.33달러로 목표로 하고 있으며 이는 2018년의 3.19달러에서 증가한 수치입니다.
Realty Income은 또한 월간 배당금 중에서 가장 잘 알려져 있습니다. 이는 스스로를 "월간 배당금 회사"라고 브랜드화할 때 발생합니다. 88회 연속 분기를 포함하여 590회 연속 월간 배당금을 지급했습니다. 증가합니다.
Moody's는 배당금이 안전하고 계속 성장할 것이라고 믿을 만한 충분한 이유를 제공합니다. “Realty Income의 A3 선순위 무담보 등급은 REIT의 우수한 경영진과 보수적 레버리지로 자본이 풍부한 대차대조표를 유지해온 오랜 실적을 반영합니다. REIT의 운영상 강력한 소매 포트폴리오는 또한 전자 상거래 및 소비자 지출의 변화로부터 잘 격리되어 있으며, 이는 긍정적입니다.”
STORE 자본 (STOR, $38.05)는 "단일 테넌트 운영 부동산"에 투자하는 다양한 순 임대 REIT입니다. 따라서 "STORE"라는 이름이 붙습니다. 2,389개의 부동산을 50개 주 전체에 걸쳐 456명의 고객에게 임대하고 있으며 이 글을 쓰는 시점에서 최고 점유율 99.7%를 자랑합니다.
레스토랑, 헬스클럽, 영화관과 같은 서비스 회사는 64%로 가장 큰 자산을 구성하고 나머지는 소매(19%) 및 제조(17%)에 있습니다. STOR는 또한 기존 임대의 평균 잔여 기간이 14년인 장기 임대에 중점을 둡니다.
STORE Capital의 명성에 대한 주장? 현재 Warren Buffett의 Berkshire Hathaway(BRK.B)가 보유하고 있는 유일한 REIT입니다. 버핏은 2017년에 자신의 지분을 다시 샀으며 실제로 Vanguard에 이어 회사의 두 번째로 큰 주주입니다.
REIT는 Moody's와 합병을 통과하여 고무적입니다. 무디스는 "STORE Capital의 Baa2(투자 등급) 신용 프로필은 회사의 급속한 확장과 현금 흐름 증가를 반영하며, 이는 장기 3회 순 리스 및 연간 임대료 인상을 통해 고도로 다양하고 고도로 점유된 단일 임차인 부동산 포트폴리오에서 생성됩니다."라고 말했습니다. REIT도 "건전한 대차 대조표"를 가지고 있다고 덧붙였습니다.
STORE Capital은 2014년 상장 이후 매년 배당금을 개선해 왔습니다. 가장 최근의 인상(주당 35센트로 6.1% 인상)은 9월 초에 발표되었습니다. REIT의 이익 성장은 계속해서 미래 증가에 힘을 실어줄 것입니다. 2분기 AFFO는 주당 45센트(작년 2분기보다 1페니 상승)에 이르렀습니다. 회사는 또한 주당 1.92~1.96달러의 연간 AFFO를 기대하고 있는데, 이는 주당 1.85달러를 벌어들였던 2018년보다 개선된 것입니다.
* 2014년 11월 상장 이후 연간 배당금 증가율을 반영합니다.
VICI 속성 (VICI, $22.95) 게임 중심 REIT는 Caesars Palace를 포함하여 14,800개의 호텔 객실과 150개 이상의 레스토랑, 바, 나이트클럽에 걸쳐 있는 22개의 부동산을 소유하고 있습니다. Caesars 외에도 전국에 걸쳐 9개의 Harrah's 시설, 경마장 및 골프 코스를 소유하고 있습니다.
2018년 2월에야 상장된 VICI Properties는 배당금 성장 이력이 제한적이지만 그 전망은 매력적으로 보입니다.
카지노 게임 산업은 끊임없이 성장하고 있습니다. 미국 게임 협회(American Gaming Association)에 따르면 게임 수익은 2018년에 전년 대비 3.5% 증가한 417억 달러로 사상 최고치를 기록했습니다. 현대에 이르러 국내 상업용 카지노 게임 수익은 연간 기준으로 단 한 번(2009년 대공황 기간) 하락한 후 약간만 하락했습니다.
회사는 2분기에 주당 38센트의 조정 FFO를 공시했으며 이는 전년 동기의 35센트에서 증가한 수치입니다. 경영진은 2019년 전체 FFO를 주당 $1.45에서 $1.47로 조정했으며, 이는 부분적으로는 신주를 발행했기 때문입니다. 그러나 경영진은 또한 부채 대신 자기 자본으로 인수 자금을 조달했다고 밝혔습니다(실제로 회사는 적극적인 디레버리징 덕분에 투자 등급 부채 등급이 18개월에서 36개월 사이에 있다고 생각합니다). 이는 단기적으로는 주당 FFO 성장률을 평평하게 만들지만 장기적으로 이익을 증가시킬 것입니다.
VICI는 상장 이후 2년마다 배당금을 늘렸습니다. 실제로 CFO David Kieske는 가장 최근의 실적 발표에서 회사가 "궁극적으로 배당금 귀족"이 되기를 원한다고 말하면서 향후 배당금 인상을 위한 일관된 시기를 강조했습니다. 앞으로 20년 후에 다시 확인해 보겠습니다... 하지만 VICI가 배당 성장에 전념하고 있다는 아이디어는 고무적입니다.
* 2018년 2월 상장 이후 연간 배당금 증가율을 나타냅니다.
MGM 성장 속성 (MGP, $30.47) 2016년 MGM 리조트 인터내셔널(MGM)에서 분사되어 라스베이거스와 미국 전역의 14개 리조트와 라스베이거스의 대규모 식당 및 엔터테인먼트 지구를 소유하거나 통제하고 있습니다. 라스베가스 스트립. 자산에는 27,400개의 호텔 객실, 150개의 소매점, 300개의 식음료 매장, 20개의 엔터테인먼트 장소, 다양한 컨벤션 시설, 몇 개의 경마장 등이 있습니다.
이 회사는 만달레이 베이(Mandalay Bay) 및 미라지(Mirage)와 같은 몇 가지 잘 알려진 라스베가스 자산을 자랑하지만 지리적으로 잘 다각화되어 있습니다. 실제로, MGP 경영진은 2분기 보고서에서 REIT의 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 이익)가 라스베가스 외부에서 발생했다고 언급했습니다. 여기에는 워싱턴 D.C. 근처의 MGM 내셔널 하버와 애틀랜틱 시티의 보가타가 포함됩니다.
지난 몇 년 동안 MGP의 성장의 대부분은 공격적인 인수 전략 덕분입니다. 그러나 회사는 임대료의 약 90%에 2% 고정 임대료 에스컬레이터를 통해 유기적 성장도 구축했습니다. "임대료 수익"이 시작되는 2022년까지는 괜찮습니다.
9월에 MGM Growth Properties는 IPO 이후 9번째이자 6분기 연속 배당금을 늘렸습니다. 약 0.5%의 소폭 증가했지만 지불금은 작년 이 시점보다 7.4% 더 좋습니다. 이는 이익 성장으로 뒷받침됩니다. 2분기 AFFO는 전년 대비 7% 증가했으며 2018년 AFFO는 2017년보다 약 11% 향상되었습니다.
* 2016년 4월 상장 이후 연간 배당금 증가율을 반영합니다.