최근 REITs Symposium에서 패널리스트로 초대받았는데, 제가 던진 질문 중 하나는 싱가포르 사무실 공간의 미래에 대한 것이었습니다.
이전에는 재택근무(WFH) 현상이 사무실 업무의 개념에 도전하고 있다는 점을 감안할 때 사무실 공간에 대해 더 약세였습니다. 나는 FB Live에서 SGX와 함께 이 약세를 공유했으며, 여기서 나는 또한 소매업에 대해 낙관적이라고 말했습니다.
그러나 최근 중국 기업이 싱가포르에 아시아 태평양 HQ를 설립한다는 소식을 듣고 싱가포르의 사무실 공간 상황에 대해 다시 생각하게 되었습니다. (REIT 심포지엄의 동료 패널이자 UOB Kay Hian의 연구 이사인 Jonathan에게 감사를 표함)
"사무실" 부문은 다양한 유형의 부동산을 다룹니다. 이 게시물에서는 싱가포르의 A급 사무실에 중점을 둘 것입니다. .
A등급 사무실의 임차인은 일반적으로 다국적 기업(MNC)이며 대다수는 금융 부문입니다. 싱가포르의 중소기업(SME) 사무실 상황이 다를 수 있기 때문에 이 설명은 특히 중요합니다. 그리고 싱가포르와 해외에서 A등급 사무실에 대한 수요는 다를 수 있습니다.
따라서 A 등급 사무실 분석은 다음 사무실 REIT와 더 관련이 있습니다.
최근 편향으로 인해 우리는 최근 사건과 관찰에 더 많은 가중치를 부여하고 미래에 추정하는 경향이 있습니다. 저도 마찬가지입니다 .
이것은 오늘날 특히 그렇습니다. 지금 공직 상태를 보면 텅 비어 있거나 빈자리가 없는 것 같다. 다음과 같은 관찰 결과와 함께:
이것이 앞으로 '뉴 노멀'이 될 것이라고 가정하기 쉽습니다.
사무실 공간에 대한 수요가 감소하는 것은 사실일지 모르지만 사무실의 개념은 낡지 않을 것입니다. 다양한 회사의 원격 근무 채택률에 관계없이 항상 '일부' 사무실 공간이 필요합니다.
첫째, 합법적인 비즈니스는 특히 다국적 기업의 경우 여전히 현지 사무실 주소가 필요합니다.
둘째, 특히 인터뷰, 성과 검토 또는 브레인스토밍 또는 전략적 검토와 같은 협업 세션과 같은 민감한 이벤트의 경우 대면 회의가 필수적입니다.
셋째, 생산적으로 일하기 위해 도움이 되는 사무실이 필요한 직원 그룹이 항상 있을 것입니다. 예를 들어, 자녀와 떨어져 있어야 하는 부모, 고밀도 가정에 사는 사무직 직원 등
따라서 사무실은 여기에 있습니다. 유일한 변경 사항은 수요가 줄어들 가능성이 있고 사무실이 회의 및 핫 데스킹을 위해 재설계될 수 있다는 것입니다.
나는 또한 분권화와 사무실의 다중 위치도 가능하다고 믿었습니다. 작업 환경이 보다 유연해지도록 진화하고 있기 때문에 회사는 여러 위치에서 소규모 사무실을 임대할 수 있습니다. 이를 통해 기업은 주변 지역의 임대료가 핵심 중부 지역보다 낮기 때문에 비용을 절감할 수 있습니다. 그리고 직원들이 출장을 최소화할 수 있는 가까운 사무실을 선택할 수 있도록 합니다.
나는 이전에 싱가포르의 독특한 크기와 지리를 고려한 전략에 대해 썼습니다. 우리 정부가 세금을 징수할 수 있도록 다국적 기업을 유치하여 여기에 상점을 설립해야 합니다. 주의 깊게 관찰한다면 이를 달성하기 위한 정부의 노력을 알 수 있을 것입니다. 우리는 우수한 보안, 신뢰할 수 있는 거버넌스, 우수한 기반 시설, 교육받은 노동력, 세속적인 현대 사회 및 외교의 중립을 갖춘 싱가포르를 건설했습니다.
이는 외국 기업이 아시아 태평양 지역 본부의 위치를 선택하는 데 있어 매우 매력적인 특성입니다.
최근 몇 년 동안 다음과 같은 성과를 거두었습니다.
또한, 더 오랫동안 주변에 있었던 사람들은 다음과 같습니다.
위의 예에서는 가까운 미래에 경제를 주도할 기술 회사에 중점을 두었습니다. 기술은 또한 미국과 중국이 현재 패권을 놓고 싸우고 있는 분야이기도 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 싱가포르에서 사무실 공간에 대한 수요가 가장 크게 증가할 것으로 예상된다는 것입니다.
우리는 싱가포르에서 미국 다국적 기업을 보는 데 익숙하지만 중국 기술 회사도오고 있습니다. 우리는 어느 쪽도 편들지 않음으로써 중립적인 것처럼 보이기 때문에 양쪽 모두로부터 이익을 얻을 수 있으며, 신중하게 연결하는 한 이것은 유리한 위치입니다.
다음은 곧 싱가포르에 진출할 유명 중국 기업입니다.
A등급 사무실은 항상 금융 기관에서 임대해 왔습니다. 싱가포르가 금융 허브이고 기술이 부상하기 전에 금융 부문이 지배적이었다는 점을 고려하면 이는 놀라운 일이 아닙니다.
기술 회사는 특히 폐쇄 기간 동안 사회에 가치를 보여주었고 향후 10년 동안 성장할 것으로 예상됩니다. 곧 A등급 사무실의 Tech 임차인이 증가할 수 있습니다. 다른 사람이 버린 사무실 부동산을 단순히 흡수하는 경우일 수 있습니다.
신규 사무 공급은 2018년 이후로 보통 수준이었고 급증은 2022년에만 예상됩니다(아래 차트 참조).
공실은 지난 3년 동안 감소하고 있어 사무실 공간에 대한 수요가 공급보다 빠르게 증가했음을 시사합니다. 즉, 이 추세는 과거 데이터를 기반으로 하며 앞으로 어떻게 전개될지 확실하지 않습니다.
Colliers International은 향후 2년 동안 공석이 증가할 것으로 예상합니다.
2022년 공급 급증은 Guoco Midtown 및 Central Boulevard Towers가 제공한 190만 평방피트의 사무실 공간 도입으로 인한 것입니다. 그렇지 않으면 공급은 다른 해 동안 온건하고 안정적이었습니다. 공급은 알지만 수요는 알 수 없습니다.
나는 사무실 REITs의 프레젠테이션을 살펴보고 있었고 그들 대부분은 Covid-19 영향의 한가운데 바로 2Q2020의 점유율이 더 낮다고 보고했습니다.
이것은 많은 세입자가 전염병 기간 동안 만료되는 임대차 계약을 갱신하지 않기로 결정했음을 의미할 수 있습니다. 그것이 나머지 세입자의 감정이라면 미래에 임대가 만료됨에 따라 더 많은 공실을 볼 수 있습니다.
90% 이상의 건전한 점유율을 유지하고 있는 점을 감안하면 얼핏 보면 건전해 보인다. 그러나 현재 진행 중인 임대차 계약으로 집주인이 보호받고 있음을 이해해야 합니다. 더 많은 임대가 만료되면 갱신 비율이 어떻게 될지 모릅니다.
가장 최근에 Capitaland Commercial Trust(SGX:C61U)는 2020년 2분기에 점유율이 7년 만에 최저 수준으로 떨어졌다고 보고했습니다.
Suntec City Office는 점유율이 98.1%로 지난 2년 동안 가장 낮았습니다.
OUE Commercial Trust (SGX:TS0U)는 2020년 2분기에 특히 One Raffles Place와 OUE Downtown의 점유율이 급격히 떨어졌습니다. 둘 다 Singapore Core CBD 사무실의 평균 점유율보다 낮습니다(아래 차트 참조). OUE Bayfront는 100% 점유율을 유지하면서 탄력적이었습니다.
WFH는 필연적으로 사무실 공간에 대한 수요에 영향을 미칠 것입니다.
그러나 물리적 사무실 공간의 필요성을 완전히 제거하지는 못합니다. 회사에서 불필요하게 사무실에서 일하지 말 것을 권고하는 이 기간 동안 더욱 두드러집니다. 3단계로 넘어가면 점차 사무실을 더 자주 사용하게 될 것입니다.
그러나 회사가 탄력적 근무 방식을 영구적으로 수용하기 위해 사무실 공간을 축소할지, 아니면 비용 절감을 위해 사무실 위치를 도심에서 더 멀리 이전할지 여부는 불확실합니다. 이는 핵심 CBD 사무실 임대료에 영향을 미칠 수 있는 장기적인 추세일 수 있습니다.
또 다른 우려의 원인은 최근 점유율 하락이다. 이러한 추세가 향후 갱신에도 지속되는지, 아니면 최악의 상황이 이미 지나간 것인지 잘 모르겠습니다.
마지막으로, 싱가포르가 다국적 기업을 위한 매력적인 지역 본부로 남아 있는 한 사무실은 잘 될 것입니다.
사무실 REIT에 베팅하는 것은 싱가포르 정부가 대외 문제에서 중립을 유지하면서 우수한 인프라, 교육받은 인력 및 보안을 제공할 수 있는 능력에 베팅하는 것과 유사합니다. 그렇게 할 수 있다고 확신한다면 장기적으로 싱가포르 오피스 REIT에 베팅하는 것을 고려하십시오.