싱가포르는 싱가포르 증권 거래소에 약 43개의 S-REIT가 상장되어 있으며 시가 총액이 S$1,100억 이상인 아시아 최대의 REIT 및 부동산 신탁 시장 중 하나입니다.
S-REITs는 싱가포르 주식 시장에서 중요한 부문으로 Straits Times Index에 5개의 REIT가 포함되어 있으며 총 가중치는 7.6%입니다.
오늘 우리는 REIT 투자자들이 2022년에 무엇을 기대할 수 있는지 알아봅니다.
아래 차트 1에서 볼 수 있듯이 FTSE ST REIT 지수 및 iEdge S-REIT 지수와 같은 REIT 지수는 2021년 아시아 태평양 주식과 미국 지수를 포함한 대부분의 지역 REIT 지수를 하회했습니다.
그러나 REIT 지수는 홍콩 및 중국 지수를 능가했기 때문에 동급 최하위권은 아니었습니다.
아래 차트 2를 보면 40개의 REIT 중 약 11개가 마이너스 수익률을 기록했고 다른 10개는 10% 미만의 수익률을 기록했음을 알 수 있습니다.
즉, REIT 인구의 절반 이상이 두 가지 REIT 지수를 하회하는 성과를 거두었습니다.
2022년에 대한 현재의 경제 전망은 전 세계적으로 다양한 경제 회복과 함께 미온적입니다. 아래 차트 3에서 볼 수 있듯이 전 세계 2022년 경제 성장이 둔화될 것이라는 컨센서스 올해에 비해. 이는 주로 COVID 잠금, 인플레이션, 공급망 붕괴 및 노동 시장 상황 강화와 같은 위험으로 인한 것입니다.
인플레이션 압력은 또한 중앙 은행이 미국, 영국 및 EU의 국가와 경제 블록에서 긴축 조치를 취하도록 압력을 가했습니다. 영국은 이미 2021년에 한 번 금리를 인상했으며 미국이 2022년에 금리를 인상할 것이 거의 확실합니다. EU도 통화 부양책을 철회하기 시작했습니다.
마찬가지로 싱가포르의 통상산업부는 2021년 연간 성장률이 약 7%인 반면 2022년에는 3~5% 성장할 것으로 예측했습니다.
2022년 시장은 사무실, 소매, 산업, 물류 및 숙박과 같은 모든 하위 부문에서 임대료가 유지되거나 회복되면서 계속해서 견실할 것으로 예상됩니다.
일반적인 합의는 REIT에 상대적으로 신중해야 한다는 것입니다. 금리인상과 유동성 위기로 인해 그러나 긴축 속도에 따라 REITs는 22년 상반기에 유리한 환경에 놓일 수 있으며 계속해서 자산을 획득하고 투자자를 위한 수익을 증가시킬 것입니다.
접대, 소매 및 물류 REITS와 같은 일부 하위 부문은 2022년에 실적을 능가할 수 있습니다.
환대 및 소매 리츠는 싱가포르의 재개장으로 지원을 받을 것이며 물류 리츠는 세속적인 추세의 혜택을 계속 받을 수 있습니다. 기술 산업은 2021년 상당한 공간 임대 이후 2022년에도 임대 산업의 기둥이 될 것입니다.
데이터 센터 및 의료와 같은 전문화된 REIT 자산도 교육 기관이 유학생에게 다시 개방되기 시작함에 따라 부흥을 준비하는 학생 주택과 함께 좋은 성과를 낼 것으로 예상됩니다.
아래 차트 5의 데이터는 가까운 장래에 REIT에 대한 조정을 볼 수 있음을 나타냅니다.
수익률 스프레드는 10년 평균보다 낮고, 이는 금리 인상에 따라 더 압축되어 REIT의 주가를 하락시킬 수 있습니다.
FTSE ST REIT 지수도 장기 P/B 비율보다 약간 높게 거래되고 있으며 배당 수익률은 사상 최저 수준입니다.
한편, 이는 싱가포르 REIT의 품질과 장기 구조적 순풍의 혜택을 받는 물류 및 산업 REIT와 같은 특정 하위 부문의 강점으로 인해 뉴 노멀로 볼 수 있습니다.
REIT 지수가 2021년에 STI를 하회한 반면 차트 6은 장기간에 걸쳐 REIT 지수가 STI를 능가했음을 보여줍니다. REIT 지수가 모멘텀을 되찾고 2022년에도 계속해서 STI를 능가할 수 있는지 지켜보는 것은 흥미로울 것입니다.
2022년 거시경제 전망도 2021년보다 좋지 않습니다. 그러나 접객업 및 소매업과 같은 특정 하위 부문의 회복과 물류 하위 부문의 구조적 순풍으로 인한 지속적인 성장을 볼 수 있습니다.
통화 및 재정 긴축 속도에 따라 REIT는 기회가 있을 때 인수를 수행할 수 있습니다.
밸류에이션은 역사적 비율에 비해 약간 높아진 것 같지만, 투자자들이 이러한 고품질 REIT를 더 높은 밸류에이션으로 거래할 의향이 있기 때문에 싱가포르에 상장된 REIT의 품질 구조적 변화 때문일 수 있습니다. 높은 가치 평가는 항상 앞으로의 잠재적 조정의 지표이기도 합니다.
전반적으로 싱가포르에 상장된 하위 부문이 혼합된 40개 이상의 REIT와 투자자들은 Daiwa House Logistics Trust(SGX:DHLU) 및 Digital Core REIT(SGX:DCRU)와 같은 새로 상장된 REIT에 대한 기대치를 보여주고 있습니다. 2022년이 많이 기대되는 것 같습니다.
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