토지 계약 또는 증서 계약으로 부동산을 판매하는 것은 단기간 또는 장기간에 걸쳐 원치 않는 재산을 지불 흐름으로 전환하는 훌륭한 방법이 될 수 있습니다. 이러한 계약은 또한 동일한 기간에 걸쳐 자본 이득을 분산할 수 있는 이점이 있어 완전한 과세 대상 판매보다 더 오랜 시간 동안 더 많은 자본을 사용할 수 있습니다.
토지 계약 또는 증서 계약은 판매자가 일정 기간 동안 구매자에게 부동산을 판매하기로 동의하는 일종의 할부 판매입니다. 그 기간 동안 구매자는 원금과 이자로 구성된 분할 지불을 합니다. 그것은 모기지 작동 방식과 매우 유사하지만, 은행에 돈을 빌려주는 대신 판매자가 대출자 역할을 하여 시간이 지남에 따라 지불을 받고 점차적으로 부동산 소유권을 해제합니다. 계약은 주택 적합 모기지론과 유사하게 구성되어 0으로 지불하거나 풍선으로 설정되어 구매자가 특정 시점에 많은 금액을 일시불로 지불해야 할 수도 있습니다.
구매자는 일반적으로 토지 계약금을 지불할 때 하나의 수표를 쓰지만 판매자는 실제로 두 가지 다른 유형의 소득을 받습니다. 첫 번째 유형은 계약 잔액에 대해 받는 이자입니다. 두 번째 유형은 대부분의 경우 실현 자본 이득 또는 환수 소득인 원금 상환입니다.
연방 세금 목적상 토지 계약에서 발생하는 여러 소득원은 모두 다르게 취급됩니다. 이자 지급으로 인한 소득은 납세자의 가장 높은 한계 세율이 발생하는지 여부에 따라 과세되는 정기 소득입니다. 재산이 이익으로 매각되었다고 가정하면, 원금 지급액은 15% 또는 지급 당시에 유효한 세율의 자본 이득으로 과세되며, 잔액이 재산 기준으로 지불될 때까지입니다. 이 시점에서 원금 지급액은 비과세됩니다. 자산이 감가상각된 경우, 감가상각된 금액에 대한 원금 지급액은 환입으로 간주되어 25% 또는 유효한 세율로 과세됩니다.
대부분의 사람들은 토지 계약을 체결하여 매각 시 거액의 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 그러나 계약을 체결함으로써 그들은 여전히 모든 양도소득세를 납부하게 됩니다. 게다가 양도소득세가 인상되면 앞으로 내야 할 세액도 늘어난다. 또한 구매자가 일괄 결제를 하면 해당 풍선에 부과되는 모든 세금이 한 번에 일괄 결제되어 계약의 주요 세금 혜택이 무효화됩니다.