임대 계약에 서명하는 것은 새로운 사업 소유자에게 중요한 단계입니다. 매장을 열거나, 사무실로 이사하거나, 생산 시설을 임대할 때, 언젠가는 비즈니스를 위한 공간을 예약해야 할 것입니다. 상업용 부동산의 세계는 복잡할 수 있으며 때로는 원하는 공간을 찾는 데 몇 년이 걸릴 수 있습니다.
해당 공간을 찾은 후에는 계약서에 서명하는 것이 입주하여 비즈니스 운영에 집중하기 전에 성가신 마지막 단계처럼 느껴질 수 있습니다. 그러나 대부분의 법적 계약과 마찬가지로 비즈니스 임대도 약간의 조사가 필요한 중요한 문서입니다.
Rivkin Radler의 파트너인 Walter Gumersell은 “한 공간에서 다른 공간으로 이동할 때 많은 계획을 세워야 합니다. "당신이 취할 조건을 확인하십시오." 예를 들어, 임대료, 보증금, 임대 기간 및 공간 사용에 대한 조항을 포함합니다. "당신은 그것이 가능한 한 광범위하기를 원합니다."라고 그는 말했습니다.
상업용 임대차 계약서의 작은 글씨가 매우 중요하다는 것은 놀라운 일이 아닙니다. 임대차 계약에 서명하기 전에 취해야 할 두 가지 기본 단계가 있습니다. 광범위한 조사를 수행하고 비즈니스 임대차 계약에 포함된 일반적인 법규를 숙지하십시오.
조사 단계에는 집주인 조사, 건물 소유주 결정, 구역 지정법 조사 및 해당 지역에 대한 일반적인 느낌 파악이 포함됩니다. 임대 계약에 서명하기 전에 지불 구조, 자신의 개인적 위험 노출, 양도 구조, 임대인이 원하는 홀드오버 비율 및 임대 계약의 방해 조항에 대한 아이디어를 얻으십시오. 다음은 주의해야 할 몇 가지 중요한 사항이지만 일반적인 상업용 임대 관행은 주마다 다릅니다.
사업체가 해당 위치에서 사업을 수행할 목적으로 상업용 부동산을 임대할 때마다 상업용 임대가 필요합니다. Clarify Capital의 최고 마케팅 책임자인 Nishank Khanna는 상업용 임대 계약은 집주인과 세입자 간의 법적 구속력이 있는 계약이라고 말했습니다.
Khanna는 Business News Daily와의 인터뷰에서 "집주인은 일반적으로 사무실 공간인 사업용 부동산을 돈을 받는 대가로 임대하는 데 동의합니다. "상업 임대는 일반적으로 3년에서 5년까지 지속되어 임대인과 임차인 사이에 장기적인 관계를 형성합니다."
이것은 주거용 임대와 매우 유사하게 들릴 수 있지만 주거용 임대와 사업용 임대 사이에는 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다. 하나는 둘 다 집주인이 돈을 받고 세입자에게 공간을 임대하는 것과 관련이 있지만 주거용 임대는 사업 목적으로 사용할 수 없습니다.
또한 Khanna는 "상업용 임대는 규제가 덜하고 주거용 임대보다 보호 기능이 낮습니다."라고 말했습니다. "일반적으로 주택 임대 계약보다 기간이 더 길고 협상 조건에 있어 더 큰 유연성을 제공합니다."
또 다른 차이점은 주거 임대 계약의 세입자는 일반적으로 재산세를 납부할 책임이 없는 반면 상업용 임대 계약의 경우 세입자가 재산세의 적어도 일부를 지불하는 것이 매우 일반적이라는 것입니다.
상업용 임대 계약은 계약이므로 유효하고 집행 가능하려면 특정 요소와 주요 정보가 포함되어야 합니다. Khanna에 따르면 최소한 임대료, 보증금, 임대 기간 및 임차인이 부담해야 하는 추가 비용에 관한 정보는 임대 계약 내에서 명확하게 정의되어야 합니다.
Khanna는 "'기타 비용' 범주는 계약에 서명하기 전에 신중하게 검토해야 하는 특히 중요한 범주입니다."라고 말했습니다. “건물 보험, 재산세 및 유지 관리 비용은 '기타 비용' 우산에 속합니다. 이러한 추가 비용은 곧 막대한 간접비로 이어질 수 있습니다.”
Khanna는 또한 소기업 소유자가 독점 사용과 허용 사용의 차이점을 알고 있어야 한다고 지적했습니다. 경쟁이 치열한 산업에 종사하는 소기업 소유자의 경우 독점 사용 계약이 특히 유용할 수 있습니다.
Khanna는 "예를 들어 신흥 양조장은 경쟁 판매 기회를 줄이기 위해 커뮤니티 시장 내 공간 임대에 대한 독점 허가를 요청하는 것이 현명할 것"이라고 말했습니다. "배타적 허가 없이 다른 양조장이 시장 내 공간을 임대하고 동일한 고객 풀로부터 사업을 획득하려고 시도할 수 있으므로 첫 번째 양조장의 이익이 크게 감소할 수 있습니다."
상업용 임대 계약에 서명하기 전에 몇 가지 조사를 해야 합니다. 조사하는 동안 다음 단계를 수행해야 합니다.
새 부동산을 찾는 동안 대중에게 제품이나 서비스를 판매하는 경우 해당 지역을 분석하고 잠재 고객에 대한 좋은 아이디어를 얻으십시오. 위치는 소규모 비즈니스가 번창하기 위한 모든 것을 의미하므로 적절한 부동산을 쇼핑할 때 시간을 내어 비즈니스에 적합한 새 집을 찾으십시오. Gumersell은 이 프로세스가 2년 또는 그 이상 걸릴 수 있으므로 현재 임대 기간이 만료될 예정이라면 그에 따라 계획을 세워야 한다고 말했습니다.
Gumersell은 또한 종종 간과되는 연구의 가장 중요한 측면 중 하나는 집주인과 건물 소유자에 대해 더 많이 배우는 것이라고 말했습니다. 때로는 직접 소유주가 실제 건물 소유자가 아닐 수도 있습니다. 어느 쪽이든, 집주인과 건물 소유자에 대해 가능한 한 많이 알아보십시오. 함께 비즈니스 파트너 관계를 맺게 되므로 그들이 누구인지, 재정 상황이 어떤지, 지불을 잘하고 있는지 확인하십시오.
예를 들어, 일부 주에서는 집주인이 건물 소유주에게 지불하지 않거나 은행에 모기지 지불을 하지 않는 경우 차압이 발생할 경우 사업체나 세입자가 퇴거될 수 있습니다. 사업은 모든 지불과 함께 제 시간에 이루어졌습니다. 그것은 집주인, 세입자, 건물 소유주 사이의 관계가 어떻게 잘못될 수 있는지를 보여주는 한 가지 예일 뿐입니다. Gumersell은 기업이 집주인에 대해 더 자세히 알아보기 위해 공공 기록 검색을 수행할 수 있다고 말했습니다. 또한 집주인의 유한 책임 회사 또는 사업체와 관련된 문서를 요청하여 귀하의 비즈니스에 이상적인 파트너인지 자세히 알아볼 수 있습니다.
조사해야 할 또 다른 구성 요소는 구역 설정법입니다. 집주인이 식당을 운영하기 위해 공간을 지정할 수 있지만 집주인의 목표가 지방 자치 단체의 법률과 일치하는지 확인해야 합니다. 집주인이나 건물 소유주가 자신의 공간을 특정 유형의 비즈니스에 임대할 수 있다고 생각할 수 있지만 해당 지역의 표준 구역법과 일치하지 않는 시나리오가 있습니다. 이 두 가지 세부 사항을 조정하면 사업을 운영하는 도시나 도시에서 큰 법적 골칫거리 없이 사업을 운영할 수 있습니다.
임대 계약의 가장 중요한 측면 중 하나는 일단 문을 열면 비즈니스를 최대한 운영할 수 있다는 것입니다. 많은 임대에는 소음, 냄새 및 장비에 대한 광범위한 포인트가 있습니다. 세무 변호사인 Ann Brookes는 레스토랑 임대 계약을 체결할 때 "모욕적인 냄새 조항"을 협상해야 한다고 말했습니다.
그녀는 “건축 규칙에 불쾌한 냄새가 나지 않는다고 나와 있다”고 말했다. "냄새가 거슬리는지 여부는 주관적이므로 식당에서 나는 냄새는 예외로 했습니다."
Gumersell은 서명하기 전에 부동산에 관한 기본 환경법을 조사하는 것도 중요하다고 말했습니다. 집주인은 이러한 법률을 놓치는 경우가 많으며 귀하의 사업에 불리하게 사용될 수 있습니다.
임대차 계약을 검토할 때 염두에 두어야 할 몇 가지 핵심 사항이 있습니다. 임대 구조는 아마도 모든 임대의 가장 기본적이고 가장 중요한 측면일 것입니다. 매월 얼마를 지불하고 매년 임대료가 얼마나 인상될지 결정함으로써 예산을 더 잘 결정하고 이 새로운 공간에서 계속 사업을 할 수 있는지에 대한 완전한 이해를 얻을 수 있습니다.
임대 조건도 매우 중요합니다. 단기 대 장기 임대를 고려하십시오. 장기 임대는 신흥 또는 성장하는 지역에서 사업을 시작하는 경우 훌륭한 투자가 될 수 있는 반면, 단기 임대는 위치를 옮기거나 방해가 되지 않는 경우 사업을 폐쇄할 수 있는 유연성을 제공합니다. 당신은 희망했습니다.
지불 구조와 기간 모두에서 매달 무엇을 하고 있는지 정확히 이해해야 합니다. 다음 비용 지불 방법에 대해 잠재적인 집주인에게 문의하십시오.
기본 가격 책정 및 기간 구조를 설정했으면 이제 덜 명확해진 세부 사항에 대해 알아볼 차례입니다. 임대차 계약은 주마다 다를 수 있지만 임대차 계약에 서명하기 전에 알아야 할 법규의 몇 가지 좋은 예는 다음과 같습니다.
이것들은 알아야 할 사항의 몇 가지 좋은 예이지만 협상할 수 있는 임대차 측면이 많이 있을 수 있습니다. 귀하와 귀하의 비즈니스를 위해 최상의 거래를 얻을 수 있도록 잠재적인 집주인(필요한 경우 변호사)과 협력하십시오.
Dotcom Dollar의 설립자인 Allan Borch는 "주거 임대 기간이 고정되어 있는 경우 상업용 임대는 종종 협상 가능하며 설정된 조건에 따라 더 길거나 더 짧을 수 있습니다."라고 말했습니다. "상업용 임대차 계약은 주거용 임대차 계약에 적용되는 소비자법이 상업용 임대차에 적용되지 않기 때문에 법적 보호가 더 적습니다."
Borch와 WikiLawn의 사장인 Dan Bailey는 소규모 비즈니스 소유자가 상업용 임대 계약과 관련하여 알아야 할 몇 가지 주요 용어를 나열했습니다. 이 목록에는 상업용 임대 계약에서 만날 수 있는 모든 가능한 기간이 포함되어 있지는 않지만 가장 많이 볼 수 있는 기간에 대한 개요입니다.
임대료/기본 임대료. 이 금액은 공간의 평방 피트를 기준으로 계산됩니다. 집주인이 사용하는 번호가 실제로 사용 가능한 공간을 나타내는지 확인하십시오. 이 임대료는 수익에 의존하지 않습니다.
사용 가능한 평방 피트. 공유 공간의 경우 임차인으로서 기업을 위해 실제로 예약된 공간의 양을 나타냅니다.
임대료 인상 임대료 인상은 일반적으로 총 임대료의 백분율을 기준으로 하며 매년 변경될 수 있습니다. 집주인과 협상하여 임대료 인상 한도를 정할 수 있습니다.
보증금. 서류작업이 마무리될 때까지 공간을 확보할 수 있는 금액입니다. 금액은 사전에 그리고 임대 계약서에 명시되어야 합니다.
임대 기간. 상업용 임대인은 더 긴 임대 기간을 선호하기 때문에 상업용 임대 기간은 일반적으로 3년에서 5년 사이입니다. 또한 임대 계약서에는 임대 시작 날짜와 종료 날짜가 명시되어 있는 경우가 많습니다.
개선 사항. 상업용 임대 계약서의 이 부분은 공간을 개선하고 업그레이드할 수 있는 유형과 비용을 책임지는 사람에 대해 설명합니다. 이 섹션의 여러 측면을 협상할 수 있습니다.
요점. 점선에 서명하기 전에 상업용 임대 계약의 모든 조건을 이해하고 이해했는지 확인하십시오.
임대 허가. 모든 조건(예:보증금 지불)이 충족되고 임차인이 임대인으로부터 재산을 인수하면 임대인이 임차인에게 재산을 양도한다는 조항입니다.
시작일. 이것은 세입자가 부동산을 인수하는 날짜이며, 일반적으로 세입자가 임대료를 지불하고 임대 부동산을 유지 관리해야 하는 첫 번째 날이라고 합니다.
확장자. 양 당사자는 서면으로 계약 연장에 동의할 수 있으며 양 당사자의 서명이 있어야 합니다.
연체 수수료. 세입자가 임대료를 늦게 지불하는 경우 상업용 임대 계약에 명시된 연체료가 부과됩니다. 이는 고정 요금 또는 월 임대료의 일정 비율일 수 있습니다.
세금. 이 섹션에서는 재산과 관련된 모든 세금(재산세, 부동산세)과 이를 납부할 책임이 있는 사람에 대해 간략히 설명합니다. 이 섹션에는 세금 경연(세입자가 지불해야 하는 개인 또는 부동산 세금 액수에 대해 이의를 제기할 수 있음), 조례 평가 지불(세입자는 일반적으로 의무적인 모든 일반 평가 비용을 지불합니다. , 및 특례(선택사항) 및 과세 방식 변경.
수리 의무. 이 섹션에는 건물 운영에 필수적인 결함, 결함, 고장 또는 자재 이탈과 같이 집주인이 해야 하는 수리 유형이 나와 있습니다. 또한 세입자가 책임져야 하는 수리에 대해서도 설명합니다.
허가. 양 당사자는 임대 위치에서 개선 또는 수리를 수행하는 데 필요한 모든 허가 및 라이센스를 취득해야 합니다.
성약. 이 조건은 세입자와 집주인에 따라 다릅니다. 각각은 별도의 성약을 가지고 있습니다. 예를 들어, 임대인이 임대 계약서에 명시된 일부 책임을 이행하지 않더라도 임차인이 임대료를 지불해야 한다고 약정에 명시할 수 있습니다.
세입자에 의한 배상. 이 조항은 부상, 손실, 청구 또는 손해가 발생한 경우 건물주 측의 고의적 행위 또는 누락 또는 중과실의 직접적인 결과가 아닌 한 본질적으로 건물주로부터 모든 책임을 제거합니다.
임대료 감면/조정 이 섹션에서는 화재나 기타 자연 재해로 인한 재산 피해가 발생한 경우 임대료를 조정하거나 없앨지 여부를 명시합니다.
규탄. 이 절은 종종 간과되지만 중요합니다. 정부 기관이 공공 사용을 위해 집주인으로부터 임대 부동산을 비난 또는 저명한 도메인으로 가져가면 어떻게 되는지 결정합니다.
구매 옵션. 이 조항은 임대 기간 중 언제라도 임차인이 합의된 가격으로 부동산을 구입할 권리가 있다고 명시하고 있습니다. 이 조항은 필수 사항은 아니지만 포함해도 문제가 되지 않습니다. 이 조항은 또한 임차인이 임대 기간 동안 부동산을 구입할 권리가 없다고 명시할 수 있습니다. 어느 쪽이든 서면으로 작성하는 것이 좋습니다.
상업용 임대는 복잡할 수 있습니다. 다음은 상업용 임대와 관련하여 가장 자주 묻는 질문 4가지와 그에 대한 답변입니다.
임대보증금에는 보증금과 2개월치 임대료가 포함되는 것이 일반적입니다. 휴스턴에 있는 자산 관리 그룹에서 수행한 조사에 따르면 평균 비용은 약 4,000달러입니다.
이 질문에 대한 대답은 임대 유형에 따라 다릅니다. skyrise 오피스 제품군의 유틸리티 요구 사항은 섬유 반도체 제조 공장과 상당히 다릅니다. 존재하는 임대 범위를 단순화하기 위해 대부분의 상업용 임대는 세 가지 범주로 나뉩니다. 총 리스에는 모든 운영 비용이 포함되며 여기에는 유틸리티가 포함됩니다. 순 임대는 덜 포괄적이며 일반적으로 유틸리티를 포함하지 않습니다. 수정된 임대는 총 임대 또는 순 임대가 될 수 있으며 양 당사자가 협상한 사용자 지정 변경 사항이 있습니다.
장기적으로 상업용 부동산을 소유하는 것이 일반적으로 임대보다 경제적입니다. 많은 기업이 자본의 상당 부분을 상업용 부동산에 투자할 수 없기 때문에 임대는 여전히 인기가 있습니다. 기업이 상업용 부동산에 자산을 묶을 여유가 있다면 구매가 더 나은 선택입니다. 그렇지 않다면 리스를 이용하는 것이 좋습니다.
상업용 임대는 일반적으로 3~5년입니다. 집주인이 투자금을 회수할 수 있는 충분한 임대 수입을 보장합니다. 임대는 종종 협상 가능하지만 상업용 임대의 경우 임대인은 임대 사업을 위해 공간을 사용자 정의하는 것을 종종 허용합니다. 이는 집주인이 주거용 부동산보다 상업용 부동산에 더 많은 돈을 투자한다는 것을 의미합니다.