집이나 자동차를 사는 것과 같은 대부분의 주요 구매를 현금으로 할 수 없는 세상에서 "얼마나 살 수 있습니까?"라는 질문에 대한 실질적인 제약이 있습니다. 일반적으로 "내가 감당할 수 있는 월별 부채 상환액은 얼마입니까?"를 기준으로 합니다. 결과적으로 일반적으로 28/36 부채 대 소득 비율과 같이 대출 가능한 최대 금액에 대한 대출 기관의 기준이 경제성을 결정하는 데 사용됩니다.
그러나 현실은 대출자에게 좋은 것이 반드시 대출자에게 좋은 것은 아닐 수 있습니다. 결국 대출 기관은 가정 최소한 일부 사람들은 채무 불이행을 하고 나머지는 생활 방식을 크게 단축하는 것을 의미하더라도 대출을 상환하기 위해 '무엇이든 할 것'입니다. 다시 말해, 대출 지침은 재정적 신중함을 기반으로 하는 것이 아니라 차용인이 대규모 부도를 일으키지 않고 견딜 수 있을 것으로 예상되는 최대한의 고통을 기반으로 합니다!
결과적으로 이것은 차용인이 잠재적으로 자신을 비참하게 만들지 않고 실제로 " 감당할 수 있는" 정도를 평가할 때 대출 기관의 지침에 의존해서는 안 된다는 것을 암시합니다. 또는 최소한 소비자가 자신을 위한 #FinTech 도구가 필요하다는 것을 암시합니다. 이 도구는 차용의 재정적 위험을 평가할 수 있지만 신중한 차용을 기반으로 최소화합니다. 대출 기관이 "허용할 수 있는" 채무 불이행 손실 수준을 최대화하는 대신 채무 불이행의 위험을 감수해야 합니다!
물론, 이상적으로 지출 수준을 결정하는 것은 당신이 감당할 수 있는 것(미래에 대비하여 차입함으로써!)이 아니라 편안한 생활 방식을 가져오기에 "충분한" 기준이 되어서는 안 됩니다. "존스 가족을 따라잡기" 위해 노력하는 세상에서, 그것은 분명히 말처럼 쉽지 않습니다!
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 설립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전에 대한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
집을 사든 차를 사든 고액 구매에 대해 가장 많이 받는 질문 중 하나는 "얼마나 빌릴 수 있습니까?"입니다. 결국, 우리 중 100% 현금으로 그러한 대규모 구매를 할 여유가 있는 사람은 거의 없습니다. 현실적으로 대부분의 큰 거래는 일시불로 돈을 빌려서 사다가 월 단위로 상환하는 방식으로 이루어집니다. 즉, "얼마나 살 수 있는지"를 파악하는 것은 궁극적으로 "얼마나 빌릴 수 있습니까?"에 의해 결정됩니다.
차례로 대출 기관은 얼마를 할 것인지 결정합니다. 차용인의 소득 대비 부채 비율(DTI)을 계산하여 월별 현금 흐름 의무가 무엇이고 차용인의 소득과 어떻게 관련되는지에 따라 잠재 구매자에게 대출합니다.
주택의 경우 대출 기관은 일반적으로 월 주택 지불액(원금, 이자, 세금, 보험 또는 PITI 포함)이 월 총 소득(부채 대 - 일반적으로 "주택 비율" 또는 "전세금 비율"로 알려진 소득 비율). 또한 차용인의 총 PITI 모기지 지불, 신용 카드 지불, 자녀 양육비(때로는 위자료) 및 기타 대출 의무(예:자동차 지불)를 포함한 모든 의무에 대한 월별 지불액은 월 총 소득의 36%를 초과해서는 안 됩니다.
이러한 임계값은 더 많은 계약금을 지불하고 비상 저축을 더 많이 하고/또는 특히 좋은 신용 점수를 가진 구매자와 같이 차용할 '특별한 자격'이 있는 사람들에 의해 더 영향을 받을 수 있습니다. 이러한 요소 중 일부를 감안할 때 FHA는 (단지) 3.5%의 계약금을 지불하더라도 백엔드 비율을 최대 43%(주택 비율은 31%)까지 높일 수 있습니다. 그리고 특정 유형의 Fannie Mae 대출은 백엔드 비율을 최대 45%(또는 다른 완화 요소의 경우 50%)까지 허용합니다.
유사한 프레임워크가 이미 모기지를 가지고 있는(및/또는 임대 중인) 자동차 대출에서 발생하며, 다시 대출 기관은 일반적으로 최대 36%의 백 엔드 비율까지 자동차 구매 자금을 조달합니다. 아이러니하게도 이것은 주택을 구입할 때 소득 대비 부채 비율을 "최대화"하지 않은 구매자가 이후에 대출 한도까지 자동차를 구입함으로써 종종 그렇게 할 것임을 의미합니다!
소득 대비 부채 한도가 너무 광범위하다는 사실에도 불구하고 - 많은 사람들이 이 한도를 사용하여 할 수 있는 집이나 자동차의 양을 파악합니다. 여유 – DTI 임계값은 실제로 경제성을 결정하기 위한 매우 열악한 재무 계획 척도입니다.
무엇보다도 그 이유는 소득 비율이 실제 달러 로 매우 다른 이야기를 할 수 있기 때문입니다. 약관.
연간 수입이 $50,000이고 부채 상환으로 36%(소득세/급여 세금으로 15%)를 지불하는 사람은 모두에 대해 월 약 $2,000만 순수익으로 낼 것입니다. 생활 방식을 유지하는 데 필요한 음식, 의복 및 기타 모든 비용을 포함한 기타 비용. 반면에 동일한 36%의 부채 한도에서 연간 $150,000를 버는 자영업 부부(현재 잠재적으로 소득 및 급여세에서 30% 이상을 지불하고 있음)는 다른 모든 비용에 대해 여전히 약 $4,000/월이 있습니다. 그리고 36%의 부채 상환과 35%의 누적 세율 의무로 연간 $250,000를 버는 부부는 음식, 의복 및 나머지를 위해 월 $6,000를 남게 됩니다.
물론, 그 36%의 부채 상환액 안에 들어갈 수 있는 집과 자동차의 금액은 $50,000, $150,000, $250,000/년 소득 수준 사이에서 매우 다를 것입니다. 그러나 모든 기타가 사용할 수 있는 실제 하드 달러 현금 흐름의 차이는 부채 및 세금 납부 후 비용 유형도 상당히 중요합니다. 지리적 지역 및 현지 생활비에 따라 연간 $50,000 개인은 적당한 생활 방식(예:샌프란시스코 또는 뉴욕시)을 살기 위해 고군분투할 수 있지만 국가의 다른 지역에서는 나머지 소득이 충분할 것입니다. .
근본적인 요점 - 소득 비율만을 기준으로 부채를 평가하면 나머지 자산과 소득이 실제 원하는 라이프스타일을 유지하기에 충분한지 여부가 불분명할 수 있습니다. 달러 조건.
소득 대비 부채 임계값이 경제성의 나쁜 척도인 주된 이유는 우선 그것이 존재하는 이유를 고려하면 명확해집니다. 이는 대출 기관이 최대 부채 금액을 결정하는 데 사용하는 척도입니다. 누군가가 처리할 수 있습니다. .
즉, 대출 기관은 주어진 소득 수준에 대해 "신중한" 지출 또는 "합리적인" 지출로 간주되는 금액을 기준으로 DTI 한도를 설정하지 않습니다. 임계값은 대출 기관이 가정이 감당할 수 있는 재정적 압박의 최대 금액이라고 믿는 것으로 설정되어 있습니다. 대출자 의 최대 위험액입니다. 차용인을 상환 한도까지 밀어붙일 용의가 있습니다.
모기지 대출 한도는 신중한 지출 지침이 아니라 최대 위험을 기반으로 합니다!트윗하려면 클릭
그리고 실제로 대출 기관은 현재의 소득 대비 부채 가이드라인에서도 일부 차용인은 뒤쳐질 가능성이 있고(연체 상태가 됨) 일부는 여전히 채무 불이행(전혀 상환할 수 없음)될 가능성이 있음을 인식합니다. 당연히 이러한 연체 및 부도율은 경기 주기와 실업률에 의해 크게 좌우되며 경기 침체가 발생할 때마다 급증합니다. 그러나 "좋은" 시기에도 지불이 늦어지거나 완전히 불이행되는 차용인이 있습니다.
다시 말해, 좋은 시기에도 대출 기관은 채무 불이행이 있을 것이라고 가정하고 인식합니다. 그리고 경제 위기 시 연체율과 연체율이 더 높아질 수 있다는 현실을 감안해 차입금을 조정한다. 즉, 대출 한도와 대출 금리는 다시 한 번 '신중한 것'과 '안전한 것'이 아니라 '허용 가능한 부도 손실'을 나타내는 기준이 됩니다. 알고 있음 차입금이 이미 너무 높아서 일부 사람들은 갚지 못할 수도 있습니다.
따라서 대출 기관은 소득 대비 부채 수준이 더 더 높기 때문에 더 많은 다운페이를 하는 가계의 소득 대비 부채 비율을 더 높게 허용합니다. 누군가가 부채를 상환하지 못할 가능성이 높지만... 적어도 기본 자산(예:집 또는 자동차)이 대출 기관의 손실을 방지하기에 충분한 가치를 가질 가능성은 여전히 높습니다. 더 높은 소득 수준에서 더 많이 빌리거나 더 많은 계약금으로 더 많이 빌리는 것이 더 낫거나 더 신중하기 때문이 아니라 단순히 대출 기관이 최후의 수단으로 압류하고 재산을 점유하고 스스로 매각하여 부채를 상환하고 다음 중 하나를 최소화할 수 있기 때문입니다. 대출자의 재정적 손실. 물론 차용인에게는 여전히 비참한 결과입니다.
그럼에도 불구하고 근본적인 요점은 남아 있습니다. 대출 기관은 가정 부채 대 소득 임계값을 설정합니다. 너무 비싸서 적어도 일부 차용인은 채무 불이행을 하고 나머지는 일부 잠재적인 어려움에도 불구하고 결국 갚을 수 있습니다. 결국, 귀하가 돈을 빌려주는 사업을 하는 대출자라면 다음을 원 누군가에게 빌릴 수 있는 한 최대한 많이 빌려주는 것... 궁극적으로 (대부분) 상환받을 수 있는 한. 그것이 차용인을 과정에서 말 그대로 비참하게 만드는지 여부는 방정식의 일부가 아닙니다.
따라서 대부업체 지침이 대부업체의 허용 가능한 최대 위험을 기반으로 한다는 점을 감안할 때 – 대출 기관이 가정한다는 점을 감안할 때 소비자를 위한 기본적인 신중함을 넘어선 것입니다. 연체 및 불이행이 있을 수 있습니다. 이란 소득 대비 부채 기준 및 "합리적인" 차입에 대한 적절한 지침은 무엇입니까?
첫 번째 대상은 다음과 같을 수 있습니다. 덜 대출기관이 최대로 대출하고자 하는 것보다 대출 기관이 프론트 엔드 및 백엔드 비율에서 28/36의 임계값을 사용하는 경우 더 낮은 값을 선택하십시오. 3% 더 낮을 수 있습니다. 또는 5% 더 낮습니다. 무엇이든 개선이 될 것입니다. 다시 말하지만, 이러한 대출 한도는 대출 기관이 대출자가 견딜 수 있고 여전히 (일반적으로) 상환할 수 있다고 믿는 최대 고통을 기반으로 하기 때문입니다. 차용인의 "목표"가 되어서는 안 됩니다!
그러나 궁극적으로 부채의 '신중한' 사용은 거의 확실히 더 미묘한 차이가 있습니다. 앞서 언급했듯이 소득 대비 부채 비율은 필수품과 전체 생활 방식을 지원하기 위해 남은 실제 달러 금액에 대해 거의 언급하지 않습니다. 그리고 거주 지역과 생활 방식에 따라 남은 돈은 충분할 수도 있고 전혀 부족할 수도 있습니다.
아이러니하게도, 아마도 신중한 차용을 결정하는 가장 좋은 방법은 실제로 현금 흐름 약속과 가용 자원을 심층적으로 살펴보고 돈을 빌려주는 위험을 먼저 평가하는 보험업자처럼 보는 것입니다. 부채 목표는 연체 또는 채무 불이행의 "허용 가능한 손실"을 기반으로 하지 않고 사실상 이를 제거할 수 있을 만큼 충분히 낮은 임계값을 기반으로 하지 않을 것입니다.
이러한 맥락에서 소비자가 현재 모기지 및 자동차 대출 인수에 적용되는 것과 유사한 요소(예:소득 대비 부채 비율 및 이용 가능 금액)를 살펴봄으로써 대출이 "안전한" 금액을 결정하는 #FinTech 소프트웨어 솔루션을 상상할 수 있습니다. 저축 – 그러나 한 걸음 더 나아가 실제 생활 방식 지출과 그것이 얼마나 유연한지 살펴보십시오. (결국, 대출 기관은 귀하의 모기지론이 귀하의 생활 방식에 지장을 주는지 신경 쓰지 않지만 대출자로서 귀하는 아마도 그렇게 할 것입니다!) 다른 요소에는 귀하가 잠재적 위험에 대해 적절하게 보험에 가입했는지 여부(예:건강 보험, 자동차 보험, 장애 보험)가 포함될 수 있습니다. ?), 직업과 수입원이 실제로 얼마나 안정적인지.
물론 이미 모기지론이나 자동차론을 신청할 때 이러한 요소들을 많이 고려하는 것이 현실입니다. 다만, 대출기관은 최대허용불이행 수준을 목표로 하여 최대한의 소득을 올리기 위해 최대한의 돈을 빌려주는 관점에서 바라보고 있다. 이는 신중한 대출을 목표로 하는 차용인과 근본적으로 다릅니다. 신중한 차입금 최소화 하면서 수입 금액 불이행의 위험. 차용인을 제약하는 부채 차용이 다른 방식으로 제한될 수 있다는 사실은 말할 것도 없고, 예를 들어 학교로 돌아가거나 새로운 직업을 갖거나 새로운 사업을 시작할 기회가 있는 개인… 약정된 부채 상환은 현재의 모기지와 자동차 상환금을 감당할 수 있도록 현재 직장에 고정되어 있습니다.
그러나 결국 실제 요점은 최대 차입 수준("신중한" 또는 기본 채무 불이행 기준)을 기준으로 지출할 돈을 파악하는 것은 처음부터 단순히 나쁜 접근 방식이라는 것을 인정하는 것입니다. 그 대신, 부채를 미래에 대비하여 차입함으로써 그 라이프스타일을 영원히 더 높이 살 수 있는 기회로 보지 않고 즐기는 일을 할 수 있는 라이프스타일에 익숙해지는 것이 이상적입니다. 어쨌든 우리의 장기적인 행복을 향상시키는 것 같지 않습니다. 그러나 얼마나 많은 지출이 행복을 위해 "충분한" 것인지, 그리고 쾌락적인 러닝머신에서 완전히 벗어나는 방법에 대한 질문은 다른 날의 대화입니다!
그래서 어떻게 생각하세요? 대출할 "신중한" 금액을 어떻게 결정합니까? 대출의 적정성을 위해 대출 기관의 소득 대비 부채 지침에 의존합니까?