계속되는 어려운 대출 환경에서 일부 잠재적 주택 구매자는 구매 자금을 조달하는 가장 좋은 방법은 주요 상업 은행이 아니라 가족 내 대출을 통해 '가족 은행'을 이용하는 것임을 알게 되었습니다. 그리고 IRS 지침을 따르는 한 거래는 더욱 유연한 대출 조건, 상업용 모기지 이자율보다 여전히 낮은 IRS 요구 적용 연방 요율, 차용인에 대한 모기지 이자 지불을 여전히 공제할 가능성, 회피 등 매우 매력적일 수 있습니다. 원금 및 기타 많은 모기지 거래 수수료, 모든 이자와 원금 지불액이 궁극적으로 가족에게 남는 간단한 혜택입니다.
그러나 주요 단점은 IRS가 거래를 진정으로 존중하고 일부 세금 혜택도 받으려면 약속 어음 초안 작성, 주택 담보 대출 기록을 포함하여 대출 형식을 준수해야 한다는 것입니다. 적절한 관할권 및 이자 및/또는 원금의 실제 지불 완료.
다행히도 새로운 솔루션이 등장했습니다. National Family Mortgage라는 회사에서 필요한 모든 문서를 작성하고, 모기지를 기록하고, 대출 서비스를 지원하고, 필요한 IRS 보고 양식까지 발행하는 이 모든 작업이 필요한 비용의 일부에 불과합니다. 전통적인 모기지론 개시 수수료. 이것이 가족 내 모기지 대출의 큰 붐을 나타내지는 않을 것이지만, 그럼에도 불구하고 고문이 고객을 위해 효율적으로 전략을 구현할 수 있게 해줍니다!
Michael Kitces는 수천 명의 독립 재무 고문을 지원하는 턴키 자산 관리 서비스 제공업체인 Buckingham Wealth Partners의 계획 전략 책임자입니다.
또한 그는 XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder 및 New Planner Recruiting의 공동 창립자이며, Financial Advisor Success 호스트인 Journal of Financial Planning의 전 실무 편집자입니다. 팟캐스트 및 인기 있는 재무 계획 업계 블로그 Nerd's Eye View 발행인 재무 계획에 대한 지식 향상에 전념하는 웹사이트 Kitces.com을 통해 2010년 Michael은 직업 발전을 위한 헌신과 노력으로 FPA의 "재무 계획의 심장" 상 중 하나를 수상했습니다.
가족 내 대출의 기본 원리는 상당히 간단합니다. 은행에서 돈을 빌리는 것이 아니라 도움이 필요한 가족 구성원이 가족 중 다른 사람에게서 돈을 빌리는 것입니다. 예를 들어 자녀가 부모에게 돈을 빌리는 것입니다. 그렇게 함으로써 얻을 수 있는 이점은 다음과 같습니다. 자녀가 지불한 이자 비용은 가족에 남습니다(부모가 사용하거나 극단적으로는 미래에 자녀에게 상속됩니다!). 개시 및 기타 거래 수수료를 피할 수 있습니다. 자녀의 대출 비용은 일반적으로 은행의 이자율보다 훨씬 낮습니다. 그러나 (특히 오늘날의 환경에서) 지불된 이자율은 부모가 채권 포트폴리오에서 벌 수 있었던 것보다 여전히 낫습니다.
예를 들어, 오늘날의 시장에서 부모는 2.5%로 30년 모기지를 위해 자녀에게 돈을 대출할 수 있습니다. 이는 30년 고정 모기지 3.5%보다 훨씬 저렴합니다. - 가치, 대출 규모 및 차용인의 신용 점수). 그러나 부모는 여전히 2.5%의 이자를 발생시킵니다. 빈약하긴 하지만 CD에서 얻을 수 있는 것보다 낫습니다(물론 모기지로 돈을 빌려주는 것은 멀 대출자에게 더 적은 유동성을 제공합니다!). 또한 대출이 실제로 자녀가 구입한 주택에 대해 담보로 제공되고 적절하게 기록된 모기지라면 자녀는 여전히 부모에게 지불한 모기지 이자를 공제할 수 있습니다! (물론 부모는 다른 "채권" 이자와 마찬가지로 세금 신고서에서 받은 이자를 보고해야 합니다.) 그리고 대출은 자녀에 대한 현금 흐름 의무를 줄이기 위해 이자 전용으로 구조화될 수 있습니다(분명히 대출 원금을 상각하지 않으면 부모에게 지급되는 현금 흐름도 감소합니다.
가족 내 대출, 특히 주택 구입을 위한 모기지로서의 추가 이점은 전통적인 대출 인수의 제약 중 일부가 더 이상 문제가 되지 않는다는 것입니다. 예를 들어 신용불량자 자녀에게 가족이 따로 청구할 필요가 없고, 계약금 없이 구입금액의 100%까지 자유롭게 대출이 가능하다. 대출은 1차 구매, 재융자 또는 리노베이션을 위한 것일 수 있으며 주택에 대한 2차 또는 3차 유치권으로 구성될 수도 있습니다. 한 가지 인기 있는 전략은 자녀가 새로운 주택 구입을 위해 전통적인 모기지를 사용하여 최대 80%를 빌리고 나머지 20%에 대한 계약금을 마련하기 위해 부모로부터 돈을 빌리는 것입니다(주택에 대한 두 번째 유치권으로 기록됨).
물론 주의해야 할 점은 그러한 전략에 참여하면 대출 이자와/또는 원금이 완전히 상환되지 않는 대출 기관에게 진정한 위험이 발생한다는 것입니다(은행이 더 큰 신용 위험과 더 적은 계약금을 보상하기 위해 더 높은 이율을 요구하는 이유가 있습니다. !), 따라서 대출자로서의 가족은 가족 대출자의 부분적 불이행이 실제로 가족에게 재정적 고통을 초래할 수 있는 방식으로 자금을 대출하지 않도록 주의해야 합니다! 유사하게, 대출자로서의 가족 구성원은 가족 대출에 수요 조항을 넣는 것이 항상 가능하지만(물론 여전히 위험이 따릅니다.) 가족 차용인은 적시에 전체 금액을 상환하거나 재융자할 수 없습니다.).
가족 내 대출에 대한 중요한 주의 사항은 IRS에서 존중받으려면 실제로 적합해야 대출이 아닌 선물.
문제는 세금 코드가 개인이 증여세에 따른 결과를 초래하지 않고 매년 다른 사람에게 최대 $14,000(2013년)까지 증여할 수 있도록 허용한다는 것입니다. 이 금액을 연간 증여세 공제라고 합니다. 14,000달러는 많은 가족에게 큰 돈이지만 실제로 가족 중 다른 사람에게 한 번에 더 많은 돈을 송금하는 것을 선호하는 다른 가족에게는 거의 없습니다. 그러나 불행하게도 더 큰 선물은 개인의 평생 증여세 면제를 모두 사용하기 시작하여 잠재적으로 미래의 상속세 노출을 증가시킵니다.
결과적으로, 과거에 이러한 제한을 피하기 위해 사용된 한 가지 전략은 선물이 아닌 대출로 돈을 이체한 다음 대출 금액이 소멸될 때까지 매년 대출이자 및/또는 원금의 일부를 용서하는 것입니다. 그러나 IRS는 수년에 걸쳐 이러한 거래 중 많은 부분을 면밀히 조사했으며 종종 부정적인 결과를 초래했습니다. 결국, $100,000가 이체되고 실제로는 이자가 지급되지 않고 대출 기관이 대출이 없어질 때까지 매년 8년 동안 이자와 원금을 탕감해 주었다면 "대출 기관"이 처음에 실제로 $100,000를 기부한 것이 현실일 것입니다. 연도에 따라 거래에 (선물) 세금이 부과되어야 합니다. 또한 $10,000 이상의 가족 대출의 경우 IRS는 이자가 지급되었지만 증여로 탕감된 것으로 간주합니다. 대출이자도! (편집자 주:$10,000에서 $100,000 사이의 대출 금액에는 일부 귀속 이자 예외가 적용됩니다. IRC 섹션 7872(d) 참조)
수년에 걸쳐 세법과 판례법은 가족 내 대출을 관리하는 방법에 대한 몇 가지 지침을 공식화하기 위해 함께 짜여져 선물이 아닌 대출로 인정받게 되었습니다.
가족 내 대출의 핵심은 IRS가 대출을 승인하기 위해서는 "시장" 이율의 대출 조건, 적절한 이자 및/또는 원금 지급을 포함하여 진정한 대출로 취급되어야 한다는 것입니다. , 그리고 이상적으로는 적절한 문서의 형식이 필요합니다(문서가 엄격하게 요구되지는 않지만).
"시장" 이자율을 적용하려면 대출 조건에서 IRC 섹션 1274에 따라 IRS가 매월 발행하는 소위 "적용 연방 요율"(또는 AFR)만큼 높은 이자율을 지정해야 합니다. IRS의 AFR 가이던스 중 1은 단기, 중기 및 장기의 세 가지 비율을 포함합니다. 단기 금리는 3년 이하의 대출에 대한 것입니다. 중기금리는 3년 이상 9년 미만의 대출에 대한 것입니다. 장기 이율은 9년 이상의 대출 기간에 대한 것입니다.
그러나 주목할만한 점은 적용 가능한 연방 요율이 "시장" 요율로 간주되기는 하지만 이 요율로 가족 내 대출 이자를 지불하면 선물 취급을 피할 수 있는 한도는 여전히 매우 유리한 이율입니다. 최근 몇 개월 동안 단기 금리는 1%의 1/4에 불과했고 중기 금리는 1% 바로 아래에 있으며 장기 금리도 2.5% 미만입니다! 대조적으로, 15년 모기지의 전국 평균은 약 2.8%(이 글을 쓰는 시점)이고 30년 모기지론은 거의 3.5%입니다. 결과적으로, IRS의 AFR 요구 사항을 충족하기에 "충분히 높은" 이율이 요구되는 경우에도 가족 내 모기지 대출은 여전히 차입 이자율로 매우 매력적일 수 있습니다.
가족 내 대출, 특히 가족 내 모기지를 고려하는 많은 가족이 겪는 가장 큰 문제 중 하나는 단순히 행정 업무와 대출을 적절하게 완료하기 위한 요구 사항입니다. 차용인의 경우(특히, 차용인이 채무 불이행 시 상환되지 않은 금액에 대한 세금 공제를 원할 경우 대출에 대한 명확한 문서도 필요합니다.)
또한 일부 가족은 실제로 보다 공식적인 대출 계약을 선호합니다. 예를 들어 대출 기관인 부모가 진정으로 하는 거래를 대출(가장 선물이 아님)로 의도한 경우, 그들은 차용자로서의 자녀가 이를 적절하게 존중하고 일부 재정적 책임을 배우기를 원합니다(비록 은행에서 받는 것보다 더 유리한 대출 조건을 누리면서도 , 그리고 가족에 대한 대출 이자를 유지). 또는 가족 신탁에서 돈을 대출받는 경우 수탁자는 신탁 자료를 책임감 있게 관리해야 하는 수탁자의 의무가 이행되고 있음을 입증하기 위해 대출을 적절하게 문서화하고 기록하기를 원할 것입니다.
이 분야에서 흥미로운 새로운 솔루션은 내셔널 패밀리 모기지(National Family Mortgage)로, 당사자 간의 약속 어음 초안 작성, 신탁 증서 문서화에서 모든 것을 처리하는 가족 내 모기지 대출 처리 및 유지를 돕는 "중개자" 역할을 합니다. 부동산을 담보로 제공하고 적절한 관할 구역에 기록하고 대출 지불을 위한 전자 자금 이체 준비(원하는 경우 주택 소유자 보험 및 재산세에 대한 에스크로 포함), 지불 통지 및 잔액 명세서 발송, 적절한 IRS 발행 보고 양식(대출자에게 지급된 모기지 이자에 대한 양식 1098 및 수령한 이자의 경우 대주에 대한 양식 1099-INT). 대출이 이자 전용으로 구성되어 있는 경우 National Family Mortgage 서비스는 또한 대출의 일부가 매년 탕감되도록 조정하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 거래의 다른 모든 형식은 존중됩니다.
서비스 비용은 대출 문서에 대해 $725에서 $2,100(대출 규모에 따라 다름)의 일회성 수수료입니다(특히 일반적으로 기존 모기지 신청 수수료보다 훨씬 저렴합니다!). 주/카운티에 직접 지불하는 추가 기록 세금(필요한 관할 구역의 경우) 및 지속적인 대출 서비스(명세서, 전자 자금 이체, IRS 보고 등 포함) 비용은 월 $15(또는 더 큰 대출의 경우 약간 더 높음) 에스크로 서비스에 대한 추가 $15/월 요금 포함). 이 블로그의 독자는 고객이 가입할 때 쿠폰 코드 "KitcesBlogDeal"(따옴표 제외)을 입력하여 서비스를 이용하는 모든 고객에 대해 일회성 요금에서 15% 할인을 받을 수 있습니다. (편집자 주:이것은 단순히 이 블로그의 독자에게 제공되는 무료 제안이며 Nerd's Eye View와 National Family Mortgage 간에 재정적 보상이나 기타 관계가 없습니다.)
궁극적으로 가족 내 모기지론은 여전히 상당히 "틈새" 전략입니다. 처음에는 가족이 자녀나 다른 가족 구성원에게 대출을 제공할 수 있는 상당한 재정적 자금이 필요하기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 내셔널 패밀리 모기지(National Family Mortgage)와 같은 서비스를 사용하면 프로세스를 구현 및 관리하기가 훨씬 더 쉬워지고 비용은 기존 모기지 신청 수수료보다 훨씬 저렴하면서 동시에 가족의 모든 진행 중인 이자 지불을 유지할 수 있습니다. 그리고 오늘날의 적용 가능한 연방 세율에서는 오늘날의 낮은 수익 환경에서 여전히 합리적인 수익을 창출하면서도 자녀나 다른 가족 구성원이 주택 구입을 보다 저렴하게 할 수 있도록 부모가 도울 수 있는 많은 기회가 있습니다!
(이 기사는 Carnival of Wealth, And Stay Out Edition on Control Your Cash, Carnival of Investing #13 on Invempt, Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey 및 Carnival of Personal Finance에 포함되었습니다. #397 on My Personal Finance Journey.)