은행과 연방 기관이 미국인들에게 모기지 대출을 중단할 수 있는 여러 지원 프로그램을 제공하기 시작한 지 거의 4개월이 지났지만 약 410만 주택 소유자가 관용 계획을 유지하고 있습니다.
그러나 매주 Forbearance and Call Volume Survey를 발행하는 Mortgage Bankers Association의 수석 이코노미스트인 Mike Fratantoni는 더 많은 근로자가 직장으로 복귀하면서 그 숫자가 줄어들기 시작했다고 말합니다. 7월 5일 현재 모든 활성 모기지의 8.18%가 일종의 정부 또는 민간 부문 관용 프로그램에 포함되어 있습니다. 이는 6월 초의 관용 모기지 8.55%의 최고치에서 약간 하락한 것입니다.
7월 5일 현재 MBA는 모든 활성 모기지 중 8.18%가 일종의 정부 또는 민간 부문 관용 프로그램에 포함되어 있다고 계산합니다. 이는 6월 초의 관용 모기지 8.55%의 최고치에서 약간 하락한 것입니다.의회는 3월에 CARES 법을 제정하여 연방 지침과 함께 연방 지원 대출을 받은 주택 소유자에게 두 가지 주요 구제 수단을 제공했습니다. 첫째, 대출 기관은 최소 2020년 8월 31일까지 연방 지원 대출에 대한 압류 절차를 시작할 수 없습니다.
둘째, 코로나19로 인해 재정적 어려움을 겪고 있는 정부 지원 대출을 받은 주택 소유자에게 최대 180일의 모기지 유예 기간을 요청할 수 있는 옵션을 제공했습니다. 그 관용은 모기지 지불을 일시 중지하거나 줄일 수 있지만 대출 용서가 아닙니다. 6개월 후에도 여전히 재정적 어려움이 있는 경우 최대 180일까지 추가로 요청할 수 있습니다.
그러나 은행과 같은 민간 대출 기관이 소유한 모기지론은 이 구제 대상에 포함되지 않습니다. National Housing Law Project에 따르면 약 30% 또는 약 1,450만 미국 모기지가 개인 소유이며 연방 기관의 지원을 받지 않습니다. 이러한 개인 소유 모기지론의 11% 미만이 어떤 유형의 유예 또는 연기 프로그램에 남아 있으며, 이는 정부 지원 대출을 받는 미국인보다 높은 수준입니다.
Urban Institute의 주택 금융 정책 센터의 연구원인 Karan Kaul은 "소비자가 도움을 받지 못한다는 의미는 아닙니다. 은행마다 다르게 처리할 수 있기 때문에 여기에 표준이 없다는 것을 의미합니다."라고 말했습니다.
Fannie Mae와 Freddie Mac은 이러한 주요 대출 기관이 귀하의 대출을 소유하고 있는지 신속하게 판단하는 데 도움이 되는 대출 조회 도구를 제공하지만 언제든지 서비스 제공자에게 문의하거나 대출 문서를 볼 수도 있습니다.
CNBC Make It은 이전에 3월에 Covid-19 모기지 지원 프로그램을 발표한 16개 주요 은행에 연락했으며 12개 은행은 여전히 이러한 구제 조치를 제공하고 있으며 사용 가능한 내용을 자세히 설명했습니다. 은행은 기본적으로 연방 지침을 따르는 프로그램을 설정했지만 CNBC Make It은 유예 기간, 조건 및 상환 옵션이 은행마다 다르다는 것을 발견했습니다.
많은 은행이 처음에 90일의 유예 기간을 제공했지만 이제는 모두 이 프로그램을 최소 6개월까지 연장했습니다. 주택 소유자는 처음에 모기지 상환금을 일시불로 상환해야 할까봐 걱정했지만 이제 대부분의 은행에서 다음과 같은 몇 가지 추가 옵션을 제공합니다.
NHLP의 선임 변호사인 Lisa Sitkin은 모든 은행이 이러한 프로그램을 제공하는 것은 아니며 모든 모기지가 모든 상환 옵션에 적합한 것은 아니라고 말합니다. "불확실성이 많다"고 그녀는 말한다.
많은 경우 은행이 주택 소유자의 대출 서비스 제공자 역할을 하지만 개인 대출 기관이나 투자자가 실제로 모기지를 소유할 수 있기 때문입니다. 그들은 단순히 지불금을 징수하고 세무 당국, 주택 소유자 보험 및 대출 상환이 처리되도록 은행을 사용하여 대출 서비스를 제공합니다.
그리고 종종 그러한 투자자들은 대출 지불 및 모기지 조건과 관련하여 대출 서비스 제공자가 제공할 수 있는 유연성에 대한 제한을 두는 은행과 계약을 맺습니다.
"연방이 지원하는 [모기지]와 달리 서비스 제공자가 수행해야 하는 작업에 대해 공개적으로 사용할 수 있는 지침이 있는 것과 달리 사적 영역에서는 서비스 제공자가 의존하는 이러한 계약에 직접 액세스하거나 쉽게 액세스할 수 없습니다."라고 Sitkin은 말합니다. 말한다.
예를 들어, 지불 연기는 몇 가지 다른 방법으로 처리될 수 있습니다. 대부분의 사람들은 대출이 끝날 때까지 상환을 연기한다는 소식을 들을 때 6개월 동안 유예하면 모기지론이 6개월만 연장되고 차용인이 그 때 상환할 것이라고 생각합니다.
그러나 Sitkin은 연방 또는 민간의 이러한 많은 연기 프로그램의 경우 대출 기관이 누락된 지불금을 가져와 별도의 냄비에 넣어 이자가 추가되지 않은 다음 해당 금액이 일시불로 지불되어야 한다고 말합니다. 대출이 만기됩니다.
"어떤 사람들에게는 여전히 지불하기 어려울 것입니다. 특히 대출보다 훨씬 더 멀리 있었다면 더욱 그렇습니다."라고 Sitkin은 말합니다.
일부 주택 소유자는 월 상환액을 줄이기 위해 대출 수정을 신청하거나 기간을 포함한 모기지 조건을 변경할 수 있습니다. 하지만 대출 수정이 보장되지는 않습니다. 예를 들어 누군가의 가계 소득이 심각하게 감소하여 월 지불액을 줄여야 하는 경우 은행에서 '우리는 할 수 없습니다'라는 답변을 받을 수 있습니다.
저는 너무 많은 사람들이 엄청난 양의 시간과 에너지를 소비하고 더 나쁜 위치에 빠지는 것을 보았습니다. National Housing Law Project의 Lisa Sitkinsenior 직원 변호사결국 전문가들은 인내심의 시작과 끝이 주택 소유자에게 도전이 될 것이라고 말합니다. "사람들이 탐색하기가 어려울 것입니다. 주택 카운슬러나 다른 유형의 옹호자와 협력하면 거의 항상 더 나아질 것이지만 현실은 우리가 모든 사람을 위한 리소스를 갖고 있지 않다는 것입니다." 말한다. CFPB는 대출 조건, 신용 문제 및 압류에 대한 조언을 제공할 수 있는 상담 기관 목록을 제공하는 상담사 찾기 도구를 제공합니다.
이 프로세스를 통해 작업하는 것과 관련하여 Sitkin은 자신의 옹호자가 되는 것과 변경할 수 없는 것을 수용하는 것 사이의 미세한 선이라고 말합니다. 구제 프로그램에 동의하면 대출 기관에 계약 세부 사항을 확인하는 서면 문서를 제공하도록 요청하십시오. 지속적인 관용에 대해 질문이 있는 경우 정보 요청을 보낼 권리가 있으며 대출 기관은 30일 이내에 응답해야 합니다.
"당신은 뒤로 미룰 수 있고, 당신은 더 많은 정보를 요청해야 합니다"라고 Sitkin은 말합니다. "나는 서비스 제공자가 당신에게 말하는 것을 액면 그대로 받아들이도록 아무에게도 말하고 싶지 않습니다. 반면에 우리가 좋든 싫든 이러한 것들이 어떻게 될 것인지에 대한 민간 시장에는 엄청난 재량권이 있습니다. 처리됩니다." 그녀는 사람들이 특정 권리를 가지고 있거나 특정 권리가 있다는 인상을 받는 것을 원하지 않는다고 덧붙였습니다.
"저는 너무 많은 사람들이 엄청난 양의 시간과 에너지를 소비하고 더 나쁜 위치에 들어가는 것을 보았습니다."라고 Sitkin은 말합니다.
그러나 그것이 도전적이거나 잠재적으로 불편할 수 있다고 해서 집주인이 필요한 도움을 받으려고 시도해서는 안 된다는 의미는 아니라고 Kaul은 말합니다. "당황할 것은 전혀 없습니다. 만약 당신이 Covid의 영향을 받았다고 해도 그것은 당신의 잘못이 아닙니다. 이것은 당신의 유동성을 유지하는 데 도움이 될 것입니다."
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