증서는 토지 소유권을 한 소유자에서 다른 소유자에게 이전하는 문서입니다. 서로 다른 증서는 서로 다른 유형의 권리를 전달할 수 있으며 일부는 보증을 포함합니다. 보증은 본질적으로 토지를 양도하는 사람이 실제로 권리를 가지며 공개된 경우 외에는 그 누구도 하지 않는다는 법적 약속입니다.
무보증 증서는 부동산에 대한 권리를 양도하는 사람이 실제로 그러한 권리를 가진다거나 다른 사람이 토지에 대한 권리를 갖지 않는다는 약속을 하지 않는 증서입니다. 종종 "취소 증서"라는 용어와 같은 의미로 사용됩니다.
미국에서 토지 소유권은 공공 기록의 문제입니다. 토지 기록의 지역 등록부로 이동하여 토지의 특정 구획을 소유한 사람과 토지에 대한 일부 권리를 양도하는 모기지, 유치권, 광물 권리 계약 또는 기타 문서가 있는지 여부를 확인할 수 있습니다. 많은 관할 구역에서 이러한 문서의 디지털 버전을 온라인으로 검색하고 볼 수도 있습니다.
한 사람이 토지를 팔거나 양도할 때 보통 증서라고 하는 법적 문서로 그렇게 합니다. 증서는 어떤 재산이 누구에게서 누구에게 양도되는지 정확히 설명합니다. 일반적으로 시 또는 카운티 정부에서 관리하는 지역 기록 사무소에 제출됩니다. 행위의 유형에 따라 정확히 어떤 언어가 사용되는지는 주마다 조금씩 다릅니다.
집과 그것이 있는 토지의 소유권을 나타내는 "집 소유권"이라는 용어도 들을 수 있습니다. 부동산과 관련하여 증서와 소유권의 차이점은 증서는 법적 문서이고 소유권은 단순히 토지에 대한 권리라는 것입니다. 자동차와 달리 누가 차량을 소유하고 있는지 보여주는 소유권이라는 물리적 문서가 있는 반면, 미국에는 일반적으로 토지와 관련된 소유권이라는 문서가 없습니다.
한 소유자에서 다른 소유자로 재산을 이전하는 데 사용할 수 있는 다양한 유형의 증서가 있습니다. 압류 판매 후 사용되는 보안관 증서, 일종의 토지 분쟁에 대한 법원 판결 이후 사용되는 법원 명령 증서, 콘도미니엄을 만드는 데 사용되는 전문 증서(종종 마스터 증서라고 함)가 있습니다.
누군가가 부동산에서 석유나 가스를 추출할 수 있지만 건물을 짓거나 거주할 수 없는 광물 증서와 같이 토지에 대한 제한된 권리를 양도하는 증서가 있습니다. 이러한 각 증서는 일반적으로 주법에서 요구하는 특정 법적 형식을 취하며 일반적으로 완료되면 지역 기록 사무소에 제출해야 합니다.
모기지론으로 부동산을 구입하거나 부동산에 대한 모기지를 받을 때 모기지 기록도 토지 기록 사무소에 제출됩니다. 일부 주에서는 이것이 모기지라고 하는 법적 문서인 반면 다른 주에서는 신탁 증서라고 하는 것을 사용합니다. 일부 주에서는 두 문서의 형식을 모두 사용할 수 있습니다.
모기지에는 대출 조건과 계약에 따라 지불하지 않을 경우 은행이 대출을 압류할 수 있는 방법이 명시되어 있습니다.
신탁 증서는 약간 다르게 작동하며, 기술적으로는 모기지가 상환될 때까지 토지를 보유하고 있는 제3자 수탁자에게 토지를 양도합니다. 지불을 중단하면 수탁자는 은행이나 모기지 대출 기관을 대신하여 토지를 압류할 수 있습니다. 대부분의 주에서 수탁자는 법률 회사 또는 전문 소유권 회사이지만 콜로라도에서는 공무원입니다. 콜로라도에는 카운티당 하나의 공공 수탁자 사무소가 있으며 차압이 발생할 경우 차용인 및 대출 기관과 중립적인 입장에서 협력해야 합니다.
일반적으로 신탁 증서 주에서는 압류가 다소 쉬워지는 반면 모기지 주에서는 대출 기관이 재산을 압류하기 위해 법원에 갈 것을 요구합니다. 모기지론이 상환되면 일반적으로 이 사실을 기록하는 토지 기록 사무소에 모기지 만족 문서(또는 이와 유사한 이름)라는 문서를 제출합니다. 대출 기관은 일반적으로 이 문서를 적시에 제출해야 하지만, 귀하의 토지에 대한 소유권이 제대로 문서화되었는지 확인하기 위해 대출 기관이 그렇게 하도록 해야 합니다.
신탁 증서 상태에서 수탁자는 일반적으로 모기지가 상환되면 차용인에게 증서를 다시 이전하는 새로운 증서를 제출하며 효과는 본질적으로 동일합니다.
토지를 매입할 때 토지를 양도할 때 사용하는 문서를 보증서라고 하는 경우가 많습니다. 그것은 일반적으로 매도인이 토지에 대한 권리가 있고 다른 사람이 하지 않는다는 것을 보증한다는 의미입니다. 구매자가 나중에 비공개 부분 소유자, 지역권 또는 해당 부동산에 대한 유치권과 같은 토지 소유권 문제를 발견하는 경우 판매자는 법적 책임이 있습니다.
경우에 따라 특별보증서 또는 법정보증서라고 하는 문서가 대신 사용됩니다. 그러한 형태의 증서는 주법에서 허용하는 경우 해당 재산을 양도하는 사람이 소유하는 동안 유치권이나 모기지와 같은 것으로 인해 양도되거나 저당이 되지 않는다는 것을 보증하는 것입니다. 이전 소유자에서 발생할 수 있는 상황에 대해 보장하지 않습니다. 경우에 따라 주법에 명시된 특정 형식이 법적 보증 증서에 사용됩니다.
보증 및 특별 보증 증서의 정확한 작동 방식은 주마다 다르므로 법적으로 보장되는 사항과 증서에 의해 보장되지 않는 사항에 대해 질문이 있는 경우 관할 지역의 변호사와 상담하는 것이 가장 좋습니다.
비보증 증서는 재산 소유권에 대해 보증하지 않습니다. 그들은 토지를 다른 사람에게 줄 때 토지에 대한 권리를 포기하는 한 사람을 나타내기 때문에 때때로 종료 청구 증서라고도 합니다. 경우에 따라 관련 기관 간 또는 가족 간에 토지를 이전하는 데 사용할 수 있습니다. 보증 증서는 주택 보증과 별개입니다. 그들은 집이나 땅의 상태에 대해 어떠한 주장도 하지 않습니다.
토지의 소유권이 불분명하거나 법적 기록에 놀라움이 나타나 소유권 분쟁이 발생하는 경우 해당 토지에 대한 권리를 가진 모든 사람에게 큰 골칫거리가 될 수 있습니다. 여기에는 토지를 담보로 대출을 발행했을 수 있는 은행 및 모기지 회사가 포함됩니다.
보증 증서는 이러한 상황으로부터 법적으로 보호하는 데 도움이 되지만 토지의 이전 소유자를 고소하는 것이 소유권 분쟁으로 인한 피해를 되돌리기에 충분하지 않을 수 있기 때문에 토지 구매자에게 반드시 큰 구제 수단을 제공하지는 않습니다. 이전 토지 소유자는 추적하기 어렵거나 구매자를 온전하게 만들 자금이 없을 수 있습니다.
이러한 문제를 방지하기 위해 토지를 사고 팔 때 소유권 보험에 가입하는 경우가 많습니다. 소유권 보험 회사는 토지의 역사를 철저히 조사하고 종종 카운티 기록 사무소를 방문하여 오래된 증서를 정독하고 원치 않는 놀라움을 찾습니다. 그런 다음 발생할 수 있는 소유권 문제에 대한 보험 증권을 발행합니다.