미국이 코로나19 팬데믹에서 벗어나면서 미국 전역에서 단독 주택 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 그 지역의 집은 매우 빨리 팔릴 수 있으며 종종 요구 가격보다 더 많이 팔 수 있습니다. 이러한 열풍을 부채질하고 있는 부분 중 하나는 개인 투자자와 부동산 포트폴리오를 확장하는 사모 펀드 파트너십을 포함하여 현금을 지불할 의사가 있는 구매자가 증가하고 있다는 것입니다.
현금 구매자는 일반적으로 주택 구입을 위해 자금 조달이 필요한 대부분의 구매자에 비해 몇 가지 이점이 있습니다.
- 현금 제안은 대출 기관의 최종 모기지 승인 여부를 조건으로 하지 않습니다. 또한 일반적으로 구매 승인을 위해 부동산 감정이 필요하지 않습니다. 주택의 요구 가격을 초과하는 제안을 하고 대출 기관이 제안 금액보다 낮은 가격으로 주택을 평가하는 경우, 현금으로 차액을 만회하거나 융자에서 손실을 봐야 할 수 있습니다. 반면에 현금 구매자는 대출 기관이나 감정가에 대해 걱정하지 않고 호가 이상으로 입찰할 수 있습니다.
- 현금 구매자는 즉시 판매를 종료하거나 완료할 수 있습니다. 모기지 신청을 처리하는 데 최대 60일이 소요될 수 있지만 사전 승인(아래 참조)은 소요 시간을 크게 줄일 수 있습니다. 잘 조직된 현금 구매자는 며칠 안에 거래를 마무리할 수 있습니다.
현금 구매자로 필드를 균일하게 만드는 방법
현금 구매자에 대해 직면하게 될 불리한 점에 비추어, 경쟁 전략은 판매자가 판매를 완료할 수 있는 재정적 능력을 보장하고 거래를 효율적이고 유연하게 처리할 수 있도록 마감 프로세스의 단계를 구성하는 데 중점을 두어야 합니다. 판매자의 요구. 이러한 노력에 도움이 될 수 있는 전술은 다음과 같습니다.
- 모기지 사전 승인 서신 받기 이것은 현금 구매자와 더 잘 경쟁할 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 사전 승인에는 모기지 신청 절차에 수반되는 거의 모든 재정 검토 단계를 거쳐야 하며 대출 기관에서 얼마나 많은 대출을 제공할 의향이 있으며 이율은 얼마인지 알려주는 서신을 받습니다. 사전 승인은 판매자에게 판매를 완료하는 데 필요한 재정적 지원이 있음을 나타냅니다. 또한 공식적인 모기지 승인 프로세스의 속도를 높여 소요 시간을 30일 이상 단축할 수 있습니다.
- 요청 가격 이상으로 입찰할 준비를 하십시오. 부동산 투자자는 주택의 공시 가격을 기꺼이 초과할 수 있지만 종종 저렴한 가격을 추구하며 공시 가격보다 너무 많이 입찰하려는 의지를 경계할 수 있습니다. 요구 가격에 입찰하여 제안을 감미롭게 하는 것은 신중할 수 있지만 부동산의 예상 감정가를 초과하지 않도록 주의하십시오. (귀하의 부동산 중개인이 이에 대해 안내할 수 있어야 합니다.)
- 숙련된 전문가와 협력하십시오. 시장에 대해 잘 알고 있는 부동산 중개인이나 중개인은 판매자가 수락할 가능성이 높지만 주택의 감정가를 초과하지 않는 제안에 집중하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 노련한 부동산 변호사가 판매 절차를 간소화하고 협상 중 귀하의 이익을 보호할 수 있도록 도와드립니다.
- 가능한 한 빨리 문을 닫을 준비를 하세요. 부동산 중개인 및 변호사와 협력하여 가능한 한 많은 마감 서류를 미리 준비하십시오. 제안에 대한 잠정적 수락을 받는 즉시 건물 조사관을 불러 실사 조사를 하도록 합니다. 보험 대리인이 없는 경우 보험 대리인을 찾아 제안이 완료되는 즉시 새 집에 대한 화재 및 사상자 재산을 기록하도록 설정하십시오. (귀하의 대출 기관은 보험에 가입해야 하며, 이 보험은 마감일까지 비용이 발생하지 않습니다.)
- 또한 마감일을 연기하거나 판매자의 특별한 상황을 수용할 수 있습니다. 이것은 역설적으로 보일 수 있지만 많은 판매자가 판매를 빨리 마감하기를 열망하지만 일부 판매자는 닫기 전에 추가 시간을 주거나 다른 고려 사항을 기꺼이 허용하는 데 감사할 수 있습니다. 예를 들어, 다음 집의 건설 또는 개조 완료를 기다리거나 보트 또는 RV를 해당 부동산에 임시로 보관할 수 있는 허가를 요청하는 데 몇 주가 필요할 수 있습니다. 상황이 허락한다면 그러한 문제에 대한 융통성은 현금 구매자보다 그러한 판매자에게 더 매력적인 사람이 될 수 있습니다. 어떤 조건에 동의하든 경험이 풍부한 부동산 전문가나 변호사의 도움을 받아 서면으로 계약을 체결하면 판매자가 거래에서 자신의 입장을 존중하지 않을 경우에 대비할 수 있는 명확한 구제책이 마련됩니다.
- 판매자의 연속성에 호소합니다. 주택 소유자는 일반적으로 주택에 많은 돈을 투자합니다. 많은 사람들이 부동산에 대한 사랑을 공유하고 주택을 집으로 만드는 것을 "얻는" 구매자를 보고 기쁩니다. 당신이 집에 대해 진심으로 열정을 가지고 있다면 당신과 당신의 가족이 집을 얼마나 좋아할 것인지에 대한 비전을 담은 편지가 투자 구매자보다 우위를 점할 수 있습니다. 상당히 짧게 유지하고 아첨을 피하십시오(의미가 있더라도 진실하지 않게 들릴 수 있음). 이것이 보장되는 것은 아니지만 상처를 줄 수는 없습니다.
대출이 가능한지 확인
새 주택에 대한 자금 조달을 막 시작했거나 모기지 사전 승인을 조사하기 시작했는데 승인된 대출 금액이 예상보다 적거나 예상보다 높은 이자율을 발견했다면 한 걸음 물러나서 신용이 모기지 준비가 되었는지 확인하는 것이 현명할 수 있습니다.
가능하면 모기지를 신청하기 전에 6개월에서 1년을 기다리는 것을 고려하고 필요에 따라 다음과 같이 신용 점수를 개선하기 위한 조치를 취하십시오.
- 신용 카드 잔액, 특히 카드 대출 한도의 약 30%를 초과하는 잔액을 지불하십시오.
- 신용 보고서를 검토하고 신용 점수를 낮출 수 있는 부정확성에 대해 이의를 제기하십시오.
- 모기지 신청서를 제출하기 전 최소 6개월 동안 새로운 대출이나 신용 카드를 신청하지 마십시오.
- 신용 점수를 모니터링하여 진행 상황을 추적하십시오. 몇 개월 만에 점수가 상승하는 것을 볼 수 있지만 이러한 좋은 습관에 1년 이상 집중하면 훨씬 더 큰 향상을 얻을 수 있습니다.
경쟁이 치열한 부동산 시장에서 현금 구매자와 경쟁하는 것은 자금 조달과 새 주택 구입이라는 잠재적으로 스트레스가 많은 과정에 또 다른 도전을 추가합니다. 재정을 확보하고 판매자의 마감 요구 사항을 충족할 수 있는 민첩하고 유연하다면 귀하와 귀하의 전문가 팀은 부동산 투자자와 싸울 기회 이상을 갖게 될 것입니다.
