신용이 좋은 첫 주택 구입자라면 FHA 융자(연방 주택청이 지원하는 모기지)를 받을 자격이 있을 것입니다. 귀하에게 가장 적합한 모기지 유형을 결정하는 방법은 다음과 같습니다.
FHA 대출의 장점
FHA 대출은 처음 주택을 구입한 사람에게만 국한되지 않지만 신용 기록이 제한적이거나 불규칙한 차용인을 돕기 위한 것입니다. 설계상 자격 요건은 정부 기관의 지원을 받지 않는 많은 기존 모기지보다 덜 엄격합니다.
- 계약금: FHA 대출에 대한 3.5% 최소 계약금 요건은 많은(전부는 아니지만) 기존 대출이 요구하는 것보다 낮습니다. 신용 점수가 약 650점 이상인 경우 낮은 계약금 요건이 FHA 대출을 고려하는 주된 이유일 수 있습니다. 그러나 아래에서 볼 수 있듯이 이러한 경우에 고려할 가치가 있는 다른 저렴한 옵션이 있습니다.
- 신용 점수: FHA 대출에 대한 580의 신용 점수 요건은 대부분의 대출 기관이 기존 대출에 대해 요구하는 것보다 낮습니다. (대부분의 기존 대출은 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 설정한 표준을 준수하며 최소 FICO
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점수
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로 FHA 대출을 받을 자격도 있습니다. 최저 500점이지만 그렇게 하려면 구매 가격의 10%를 지불해야 합니다.
- 소득 대비 부채 비율: 모든 모기지 대출 기관은 귀하의 월별 세전 소득에서 부채 상환에 들어가는 비율인 소득 대비 부채 비율(DTI)을 확인합니다. 대출 기관은 DTI가 높은 차용인을 재정적 위험이 더 큰 것으로 보고 기존 모기지보다 36% 이하의 DTI를 선호하는 경향이 있습니다. 최대 43%의 DTI 비율로 FHA 대출을 받을 수 있습니다.
FHA 융자의 재정적 절충
FHA 대출에 대한 낮은 진입 장벽에는 재정적 절충안이 따르며, 이러한 추가 비용은 자격이 되는 경우 기존 대출을 고려하는 주된 이유입니다.
- 모기지 보험: 모든 대출에 대해 대출 금액의 1.75%에 해당하는 선불 모기지 보험료(MIP)가 부과됩니다. (이 금액은 해당 이자 비용과 함께 융자 및 월별 대출 지불에 추가할 수 있습니다.) 신용 점수에 따라 대출 금액의 0.45%에서 1.05%의 추가 MIP가 매년 청구되어 월별 지불에 추가됩니다. FHA 대출에 대해 10% 미만의 계약금을 지불하는 경우 이러한 MIP 요금은 대출 기간 동안 유지됩니다. 10% 이상 다운하면 MIP 요금이 11년 후에 제거됩니다.
- 이자율: 신용 점수에 따라 FHA 대출을 제공하는 대출 기관은 일반적으로 기존 대출보다 0.5%에서 1.5% 더 높은 이자율을 부과합니다.
이러한 비용, 특히 대출 기간 동안(또는 재융자할 때까지) MIP가 필요한 대출의 경우 30년 모기지 기간 동안 최대 수만 달러가 추가될 수 있습니다. 귀하의 신용이 좋다면 대출 조건이 더 좋은 일반 대출을 받을 자격이 있는 경우 한 가지를 고려하는 것이 좋습니다.
FHA 대출과 일반 대출의 차이점은 무엇입니까?
FHA 대출 또는 일반 대출이 귀하의 신용 점수 및 재정 상황에 가장 적합한지 결정할 때 다음 요소를 고려하십시오.
| FHA 대출 대 기존 모기지 |
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| FHA 대출 | 기존 대출 |
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| 선금/가치 대출(LTV) 요건 | 계약금은 구매금액의 3.5% 정도(최대 LTV 비율 96.5%)입니다. | 구매가의 20%(LTV 비율 80%)를 선납하는 것이 기본이지만, 3%(97% LTV)만 다운하면 대출이 가능합니다. |
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| 모기지 보험 | 계약금이 10% 미만(LTV 90% 이상)인 경우 대출 기간 동안 모기지 보험이 필요합니다. 계약금이 10% 이상인 경우 모기지 보험은 11년 후에 제거될 수 있습니다.
모든 대출에는 대출 금액의 1.75%에 해당하는 선불 모기지 보험료가 필요하지만 월 상환액으로 합산될 수 있습니다. 추가 비용이 매월 지불될 수 있습니다. | PMI는 현재 대출 금액의 약 0.2%에서 2.0%로 책정되어 있으며 계약금이 구매 가격의 20% 미만인 경우 필요하지만 주택 자산이 20%에 도달하면 제거할 수 있습니다. |
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| 신용 점수 요건 | FICO
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3.5% 계약금에 대해 580점 이상입니다.
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500-579점을 얻으려면 10%의 계약금이 필요합니다. | 최소 FICO
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Fannie Mae 및 Freddie Mac 표준을 충족하는 대출에는 620점이 필요하지만 대출 기관은 그렇지 않은 대출을 발행할 때 큰 재량권을 가지고 있습니다. |
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| 소득 대비 부채 비율 | 일반적으로 43% 이하이지만 현금 보유액이 많은 차용인은 최대 50%의 DTI를 받을 수 있습니다. | 표준 최대 한도는 36%이지만 높은 신용 점수와 상당한 자산 또는 대체 소득원이 있는 차용인의 경우 DTI 비율이 최대 50%까지 허용될 수 있습니다. |
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| 이자율 | 일반적으로 기존 대출보다 0.5~1.5% 포인트 높습니다. 발행 당시 30년 고정 금리 대출의 전국 평균은 3.151%였습니다. | 30년 고정 금리 대출에 대한 전국 평균은 발행 당시 2.88%였습니다. |
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| 주택 가격 제한 | 구매 가격은 주택이 있는 카운티의 연방 적합 대출 한도를 초과할 수 없습니다. 2021년에 그 한도는 미국 대부분의 단독 주택에 대해 $548,250이지만 더 비싼 주택 시장에서는 그 한도가 이의 150%인 $822,375에 달할 수 있습니다. | 점보 대출 및 기타 부적합 대출에 대한 제한 없음
Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 구매할 수 있는 적격 대출의 경우 구매 가격은 연방 주택 금융 당국(Federal Housing Finance Authority)에서 매년 설정하는 지역 대출 한도를 초과할 수 없습니다. 2021년 기준으로 2021년 미국 대부분의 한도는 $548,250이지만 주택 가격이 전국 평균보다 비싼 카운티에서는 한도가 $822,375까지 올라갈 수 있습니다. |
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고려할 기타 대출 옵션
신용 점수가 높지만 구매 가격의 20%(또는 10%)의 계약금을 올리는 데 어려움을 겪고 있다면 FHA 대출이 유일한 옵션은 아닙니다. 다음 대안 중 일부를 고려하십시오.
- Freddie Mac Home 대출 가능 : Federal Home Loan Mortgage Corporation으로 널리 알려진 Freddie Mac은 주택 소유에 대한 장벽을 낮추기 위해 주택 가능 대출을 고안했습니다. 계약금은 3%에서 시작하며 가족, 고용주 지원, 2차 대출 또는 "땀 흘림"에서 올 수 있습니다. 최소 신용 점수 요건은 660(기존 대출을 재융자하는 경우 680)이지만 귀하 또는 공동 신청자에게 신용 점수가 부족한 경우에도 대체 인수 절차를 통해 자격을 얻을 수 있습니다.
- Fannie Mae 97 LTV 대출: Fannie Mae로 더 잘 알려진 Federal National Mortgage Association은 최소 계약금 3%(또는 LTV 비율 97%)를 요구하는 두 가지 범주의 모기지 대출을 승인합니다.
- Fannie Mae Home Ready 97 LTV 대출은 저소득 차용인, 특히 미국 인구조사국에서 지정한 지역 중위 소득의 80% 미만인 소득을 가진 차용인을 위해 고안되었습니다.
- Fannie Mae Standard 97 LTV 대출은 최소 한 명의 신청자가 첫 주택 구입자이고 모든 신청자의 신용 점수가 있는 경우 모든 차용인에게 열려 있습니다. (대출 승인을 위해서는 신용 점수를 사용하는 자동 인수 프로세스가 필요합니다.) Fannie Mae LTV 대출에 대한 모든 신청자가 처음 주택 구입자라면 최소 한 명은 주택 소유자 교육 프로그램을 이수해야 합니다.
- VA 대출 : 미국 재향 군인국의 지원을 받는 VA 대출은 자격을 갖춘 재향 군인, 군인, 배우자 및 기타 수혜자를 위해 고안되었습니다. 계약금 없이 이용 가능하며 모기지 보험이 필요하지 않습니다. 5% 미만의 다운 페이먼트는 대출 금액의 2.3%에 해당하는 펀딩 수수료가 필요합니다. 다운 페이먼트는 0%까지 낮아질 수 있습니다. 10% 이상 계약금을 내면 대출 금액의 1.4%로 수수료가 떨어집니다.
- USDA 대출 : 미국 농무부가 보증하는 USDA 대출은 적격 농촌 지역에서 주택을 구입하려는 중저소득 주택 구매자를 도울 수 있습니다. 계약금이 필요하지 않으며 유연한 신용 점수 요구 사항을 제공합니다. (최소 FICO
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USDA의 자동화된 신청 절차를 사용하여 빠른 승인을 위해서는 640점이 필요하지만 수동 인수 프로세스를 통해 더 낮은 신용 점수로 승인될 수 있습니다.)
모기지 신청을 위한 신용 준비
모기지 승인을 위해 신용 프로필을 최적화하려면 무료 신용 보고서를 확인하고 Experian을 통해 무료로 신용 점수를 받아 현재 상태를 파악하십시오. 모기지를 신청하기 전에 청구서를 제시간에 지불하고, 새로운 부채를 많이 지는 것을 피하고, 신용 카드 부채를 가능한 한 많이 상환하십시오.
