낡아빠진 집을 저렴한 가격에 구입하여 수리한 후 재판매하여 이익을 얻는 픽앤플립(Fix-and-flip)은 수익성이 있을 수 있습니다. 주택 구입 및 개조 자금을 조달하려면 주택 담보 대출 한도, 현금 대출, 개인 대출 또는 P2P 대출의 형태로 대출이 필요할 수 있습니다.
이러한 부동산 투자는 위험할 수 있으며 성공적인 성공을 위해서는 종종 금융 및 부동산 전문 지식이 필요합니다. 주택을 구입하고 재판매를 위해 준비하는 데 얼마나 많은 돈이 필요한지 아는 것은 그 과정에서 중요한 첫 번째 단계입니다. 다음은 홈플립 자금 조달 방법을 고려할 때 고려해야 할 주요 비용과 고려할 수 있는 대출 유형입니다.
Fix-and-flip의 목표는 부동산을 싸게 사서 개선하고 판매하여 이익을 얻는 것입니다. 집을 구입하는 것은 일반적으로 많은 선행 자본이 필요한 주요 투자입니다.
홈플립을 위한 예산 부족은 집에 투자한 것보다 가치가 낮은 집을 갖게 되는 것을 의미할 수 있습니다. 이러한 최악의 시나리오를 피하려면 예상치 못한 또는 숨겨진 비용에 대해 과도하게 예산을 책정하는 것이 좋습니다.
플립이 성공하려면 궁극적으로 주택 판매 가격이 플립 자금 조달에 들어가는 모든 비용보다 높아야 합니다. 다음에 대한 계정:
주택 구입 또는 취득 가격은 주택을 구입하는 데 필요한 금액입니다.
주택 융자 자금을 마련하기 위해 대출 기관과 협력할 가능성이 높더라도 자격이 되는 대출 유형에 따라 계약금으로 일정 금액을 지불해야 합니다. 일반적으로 홈 플립에서 약 20%에서 25%의 다운을 예상해야 합니다. 예를 들어 $250,000에 부동산을 구입하고 25%의 계약금을 내고 싶다면 약 $62,500를 지불해야 합니다.
홈플립의 또 다른 주요 비용은 자산을 개선하는 데 드는 비용입니다. 비용은 집의 크기, 수리의 심각성, 노동력과 재료의 현지 가격에 따라 달라집니다.
Flipperforce에서 발표한 사례 연구에 따르면 뒤집힌 건물을 개조하는 데 드는 비용은 외관 변경의 경우 평방 피트당 $10에서 전체 주택 거터의 경우 평방 피트당 $80까지 다양합니다. 즉, 작은 집의 가벼운 작업 비용은 $10,000이고 큰 집의 주요 개조 비용은 $100,000 이상이 될 수 있습니다.
수리 및 수리를 위해 따로 확보해야 할 금액을 정확히 결정하려면 부동산을 둘러볼 수 있는 경험 많은 부동산 투자자와 협력하여 가장 가치가 있는 부분과 리모델링 여부를 평가하는 데 도움이 됩니다. 집은 높은 투자 수익을 거둘 것입니다. 예를 들어, 주요 구조적 문제가 있는 주택은 수익성이 없을 수 있습니다.
운송 비용은 투자 부동산을 소유하는 데 드는 비용입니다. 픽스 앤 플립에서 수치를 계산할 때 이러한 비용을 간과하기 쉽고, 이를 고려하지 않으면 적자를 면할 수 있습니다.
다음은 고려해야 할 몇 가지 일반적인 운송 비용입니다.
판매 시기가 되면 마케팅 및 판매 비용을 지불해야 합니다. 부동산 중개인과 협력하여 부동산을 판매하는 경우 일반적으로 주택 판매 가격의 약 6%에 해당하는 수수료를 지불하게 되며 여기에는 판매 중개인의 마케팅 서비스와 구매 중개인의 수수료가 포함됩니다.
소유자별로 주택을 판매 목록에 올리기로 선택한 경우 다중 목록 서비스에 자산을 등록하고 무대 연출가와 사진사를 고용하고 인쇄물을 제작하는 것과 같은 마케팅 비용에 대한 예산을 책정해야 합니다.
구매자와의 협상에 따라 소유권 수수료, 에스크로 수수료 및 녹음 수수료와 같은 기타 마감 비용에 대한 예산을 책정해야 할 수도 있습니다.
홈 플립 프로젝트를 위한 자금 조달을 모색할 때 다음과 같은 몇 가지 옵션이 있습니다.
투자자들은 종종 주택 재활 및 주택 뒤집기를 위해 특별히 고안된 대출을 사용하여 주택 구입 자금을 조달합니다. 다음은 플립에 사용할 수 있는 4가지 유형의 대출입니다.
주택 담보 대출 한도(HELOC) 또는 주택 담보 대출을 통해 기본 거주지(있는 경우)에 구축한 자산을 활용하여 수정 및 뒤집기 프로젝트 자금을 조달할 수 있습니다. HELOC와 주택 담보 대출은 모두 집에 있는 자산을 기준으로 차입할 수 있도록 해주지만 몇 가지 주요 방식이 다릅니다.
HELOC 회전 신용 한도에 액세스할 수 있고 필요에 따라 이를 활용한 다음 잔액을 지불할 수 있는 신용 카드처럼 작동합니다. 빚진 잔액에 대해서만 이자가 발생합니다.
주택 담보 대출 현금을 선불로 받은 다음 월정액을 지불하여 상환하는 할부 대출처럼 작동합니다.
주택 담보 대출 및 HELOC는 신용이 좋은 차용인에게 3%에서 5%의 낮은 이자율을 제공합니다. 이러한 낮은 이자율은 주택 거래를 전반적으로 더 수익성 있게 만들 수 있지만 주 거주지를 담보로 사용하는 것은 위험하다는 점을 명심하십시오. 대출을 불이행하면 집이 압류될 수 있습니다.
하드 머니 론은 일반적으로 개인 대출 기관에서 제공되는 단기 대출로 부동산을 담보로 사용합니다. 그들은 우수한 신용이나 높은 수입이 필요하지 않고 상대적으로 빨리 얻을 수 있기 때문에 플립에 대한 인기있는 선택입니다. 경성 자금 대출 기관은 대출자로서의 신용 점수가 아니라 자산이 수익성 있는 투자인지 여부를 판단하기 위해 자산의 자기자본 가능성을 살펴봅니다.
경성 자금 대출 기관과 협력할 때의 주요 단점은 높은 이자율과 수수료입니다. 최소 8%에서 12% 이상의 이자와 주택 구입 가격의 약 3%에서 4%의 대출 개시 수수료를 지불할 것으로 예상합니다. HELOC 및 주택 담보 대출과 마찬가지로 대출을 불이행할 경우 담보로 사용하는 자산이 몰수될 수 있습니다.
개인 대출은 주택 수리에 사용할 수 있을 만큼 간단하고 유연하며, 뒤집기 프로젝트에 부분적으로 자금을 조달하는 데 사용할 수 있습니다.
신용이 좋고 소득 대비 부채 비율이 낮으면 최대 $100,000까지 개인 대출을 받을 수 있습니다. 연준에 따르면 2021년 3분기 기준 24개월 개인 대출 평균 이자율은 9.39%였다. 그러나 신용 점수가 낮으면 개인 대출 자격에 어려움을 겪거나 엄청나게 비싼 이자로 대출을 제안받을 수 있습니다.
P2P 대출 또는 크라우드 펀딩은 투자자들이 주택 자금 조달을 위해 자금을 모으는 비교적 새로운 주택 자금 조달 방법입니다. Fund That Flip 및 Realtyshares와 같은 플랫폼을 통해 부동산 크라우드 펀딩자와 연결할 수 있습니다. 여기에서 펀딩자를 유치하기 위해 실행 가능한 투자로 프로젝트를 홍보해야 합니다.
P2P 대출의 단점은 일반적으로 대출 기관에 약 8%에서 14% 범위의 이자를 지불해야 한다는 것입니다. 경우에 따라 크라우드 펀딩 플랫폼에 초기 수수료를 지불하기도 합니다.
주택 뒤집기는 수익성이 있을 수 있지만 위험하기도 하고 많은 자본과 일반적으로 투자 대출이 필요합니다. 부동산 투자에 서두르지 말고 인내심을 갖고 상당한 양의 조사를 한 후에 이러한 위험한 투자에 뛰어드는 것이 좋습니다.
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