부채 없는 은퇴는 너무 오랫동안 이상적인 시나리오였기 때문에 노인들은 종종 소중한 재정 자원인 집을 간과했습니다. 데이터 분석 회사인 Black Knight에 따르면 총체적으로 62세 이상의 주택 소유자는 기록적인 6조 5000억 달러의 "탭 가능한" 자산을 보유하고 있습니다. 필라델피아 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of Philadelphia)에 따르면 연령에 따라 개별적으로 주택 자산은 퇴직자 순자산 중간값의 4분의 1 이상에서 거의 절반을 차지합니다.

많은 재무설계사들은 은퇴 직후나 그 직전에 재산을 두드리는 것이 올바른 이유에서 현명하게 행해진다면 의미가 있다고 믿습니다. 예를 들어, 그 돈은 몇 가지 칭찬할 만한 목표에 사용될 수 있습니다. 더 높은 가격의 신용 카드 빚을 갚기, 노후에 도움이 되는 기능을 갖춘 주택 리모델링, 최대 지불금을 받을 자격이 될 때까지 소셜 시큐리티 수령 연기, 장기 구매 텀 케어 보험에 가입하거나 Roth 전환에 대한 세금 청구서를 지불하십시오. 주택 자산은 시장 침체기에 투자를 피하거나 투자 부족분을 만회하기 위해 더 많은 포트폴리오 위험을 감수하는 것을 피하는 데 필요한 생명선이 될 수 있습니다.

그 자산을 현금화하는 궁극적인 방법은 집을 팔고 다음 집을 축소하거나 임대하는 것입니다. 그러나 대부분의 퇴직자들은 이사를 원하지 않으며 이사를 하려고 해도 오늘날의 난방 주택 시장에서 규모를 축소하는 것 자체가 도전 과제입니다.

대안은 주택을 담보로 주택 자산에서 차입하는 것입니다. 기존 모기지를 재융자하고 현금을 인출하거나 주택 담보 대출 또는 신용 한도를 통해 차입하거나 역 모기지를 신청할 수 있습니다. 각 옵션에는 기회, 제한 및 비용이 따릅니다.

대출 기관은 연령을 기준으로 귀하를 차별할 수 없지만 대출을 상환할 소득과 자산이 있음을 증명해야 합니다. 대출 기관은 수상 서신(사회 ​​보장 또는 연금용), 지불 명세서, 최근 저축 또는 투자 계좌 명세서, 지난 2년 과세 연도에 대한 1099 양식을 포함한 문서를 요청할 것입니다. LendingTree에 따르면 대출 기관은 일반적으로 대부분의 수입원에 대해 "2년의 역사와 3년의 미래"를 보고 싶어합니다.

일반적으로 신용 점수가 높고 주택 담보 가치 비율이 낮은 차용인이 가장 좋은 금리를 받습니다. 리버스 모기지는 약간 다르게 작동하며 신용 점수가 아닌 인수가 필요합니다.

주택 자산을 어떻게 활용하든지 대출 기관의 개설 수수료와 감정, 소유권 작업 및 카운티에 유치권 기록과 같은 제3자 서비스에 대한 수수료를 포함한 마감 비용을 지불하게 됩니다. 수수료는 현금으로 지불하거나 대출금에 포함시킬 수 있습니다. 마음이 바뀔 경우를 대비하여 폐쇄 후 3일간의 냉각 기간이 있습니다.

현금 재융자

Black Knight에 따르면 주택 담보 대출을 받을 수 있는 대부분의 노인들은 첫 모기지 이자율이 시장 평균보다 훨씬 높기 때문에 재융자 대상입니다. 재융자를 통해 이자율을 및 개선할 수 있습니다. 현금을 꺼냅니다. 현금 인출 재융자에서는 기존 모기지가 주택의 현재 평가 가치를 반영하는 더 큰 새 모기지로 대체됩니다. 차액에서 한도 내에서 현금을 인출할 수 있습니다.

프레디 맥에 따르면 9월 중순 전국 평균 고정금리는 30년 모기지 2.9%, 15년 모기지 2.4%로 각각 0.8과 0.7을 기록했다. 덴버의 모기지 브로커 아담 스미스는 현금 재융자의 비율은 현금 없는 재융자보다 8분의 1에서 4분의 1퍼센트 더 높을 것이라고 말했다.

재융자를 원하시면 지체하지 마십시오. 12월 1일 이후에 마감되는 Fannie Mae와 Freddie Mac의 담보 대출은 더 비쌉니다. 대유행으로 인한 예상 손실을 충당하기 위해 연방 정부가 지원하는 주택 모기지 회사는 적합 대출(2020년 고비용 지역에서 $510,400 또는 $765,600 미만)에 대한 이자율에 0.5%의 수수료를 추가할 것입니다.

대출 기관은 새 모기지와 현금(두 번째 주택 또는 투자 부동산의 경우 75%)을 포함하여 주택 가치의 최대 80%까지 빌릴 수 있도록 합니다. 가치 대비 대출 비율이 80% 이하이면 개인 모기지 보험 비용을 피할 수 있습니다. 다른 주택 담보 부채가 있는 경우 상환하거나 한도까지 새 모기지론에 넣어야 합니다.

원금, 이자, 재산세, 위험 보험 및 주택 소유자 협회 수수료를 포함한 월 모기지 지불액은 월 총 소득의 28%를 초과하지 않아야 합니다.

클로징 비용은 일반적으로 신규 대출 금액의 2~6%입니다. TriRefi 계산기를 사용하여 현금으로 지불하는 것이 더 나은지 아니면 비용을 대출이나 이자율에 합산하는 것이 더 나은지 결정하십시오.

주택 자산 차입

두 번째 모기지라고도 하는 주택 담보 대출은 특정 주택 프로젝트나 자동차 구매와 같은 일회성 비용으로 잘 작동할 수 있는 일시불 지불금을 제공합니다. 5년에서 20년 사이의 고정 이자율과 동일한 월별 상환액을 예측할 수 있습니다.

주택 자산 신용 한도는 수표, 계정에 연결된 신용 카드 또는 직불 카드 또는 전자 송금을 사용하여 원할 때마다 탭할 수 있는 회전 신용 한도입니다. 미결제 잔액에 대해 변동 이자율이 발생합니다. HELOC를 사용하여 리모델링 프로젝트의 완료된 단계 또는 의료비와 같은 진행 중이거나 변동 가능한 비용을 지불하거나 비상 시 사용할 수 있도록 유지할 수 있습니다.

대공황 때와 같이 채무 불이행이 증가할 것으로 예상하거나 경험할 경우 대출 기관이 신용 한도를 축소, 동결 또는 취소할 수 있다는 점에 유의하십시오. 대유행과 관련된 경제적 불확실성에도 불구하고 대출 기관은 아직 기존 신용 한도에 대한 차입을 축소하지 않았다고 금융 발행인 HSH.com의 부사장 Keith Gumbinger는 말합니다. 그러나 JPMorgan Chase와 Wells Fargo는 지난 봄에 새로운 HELOC에 대한 지원을 중단했으며 9월 중순까지 재개하지 않았습니다.

보잉 직원 신용 조합(Boeing Employees Credit Union)의 소비자 대출 처리 책임자인 존 가르시아(John Garcia)는 일부 대출 기관은 대출 기준을 강화하여 더 높은 신용 점수를 요구하거나 모든 모기지 및 주택 담보 부채에 대한 대출 한도를 80%에서 75%로 낮추었다고 말했습니다. 시애틀에서. Garcia는 주택이 건설 중이거나, 비어 있거나, 판매 중이거나, 유지 관리 또는 손상이 많이 지연될 때까지 신청을 기다리지 마십시오. 더 이상 담보로 인정되지 않을 것이기 때문입니다.

HELOC는 한도까지 빌릴 수 있는 초기 인출 기간(보통 10년)을 제공합니다. 그 기간 동안 최소 지불액(일반적으로 대출 잔액의 1~2%) 또는 자격이 되는 경우 이자만 지불하는 방법을 선택할 수 있습니다. 일반적으로 위약금 없이 더 많이 선불할 수 있습니다. 원금을 상환하면 사용 가능한 크레딧이 보충됩니다.

많은 대출 기관은 HELOC의 "한도 내에서 대출" 유형을 제공합니다. 인출 기간 동안 미결제 잔액의 전체 또는 일부를 변동금리에서 고정금리로 전환할 수 있으며 일반적으로 제한된 횟수만큼을 최대 20년 동안 상환할 수 있습니다.

인출 기간이 끝나면 일반적으로 10년에서 20년에 걸쳐 원금과 이자를 지불해야 합니다. 풍선 지불을 요구하지 않고 기한이 끝날 때까지 잔액을 완전히 상환하는 완전 상환 상환 계획을 찾으십시오. 추첨 기간 동안 이자만 지불하면 훨씬 더 많은 금액을 지불하게 될 수 있습니다. 이를 방지하려면 상환 기간이 시작되기 전에 잔액을 전액 상환하거나 새로운 HELOC로 재융자하십시오.

9월 중순 기준 10년 또는 15년 만기 주택담보대출의 평균 고정금리는 5.7%, HELOC의 평균 변동금리는 4.8%(대출 또는 한도액 $30,000, Bankrate.com에 따르면 FICO 점수는 700이고 대출 대 가치 비율은 80%입니다.

일부 대출 기관은 자격을 갖춘 차용인에게 더 낮은 입문용 HELOC 요율을 제공합니다. 가입 기간이 종료될 때 기간과 새 요금이 얼마인지 확인하십시오. 대출 기관에 이미 예금 계좌를 개설했거나 개설한 경우, 자동 지불에 등록하거나 연간 수수료(예:$50)를 지불하는 데 동의하는 경우 이율에서 0.25% 또는 0.5% 할인을 받을 수 있습니다. 차입 비용을 관리 가능한 수준으로 유지하려면 요율 상한선을 찾으십시오.

주택 담보 대출 또는 신용 한도에 대한 마감 비용은 대출 금액의 약 2~5%입니다. "무료" 제안에 대한 대가로 더 높은 이자율을 지불하거나 대출 또는 라인을 조기에 마감하면 대출 기관이 벌금을 부과합니다. 활동이 없거나 최소 잔액과 같은 기타 수수료에 특히 주의하십시오.

현재 은행 계좌가 있는 곳이면 어디에서나 쇼핑을 시작하고 다른 대출 기관에서 현재 요율 및 제안을 확인하거나 맞춤형 견적을 요청하십시오. 그런 다음 bankrate.com, hsh.com 또는 Lendingtree.com에서 계산기를 사용하여 가정 시나리오를 실행하십시오.

역모기지 작동 원리

조지아주 재스퍼에 사는 Ray와 Anne Smith는 주택 자산을 활용하기 위해 지난 봄에 역 모기지로 재융자했습니다. 70대인 Smiths는 사회 보장을 받고 IRA를 가지고 있지만 재정적 쿠션으로 리버스 모기지를 받았습니다. "나는 우리가 편안하고 우리가 원하는 만큼 이 집에서 살 수 있는지 확인하고 싶었습니다."라고 Ray는 말합니다.

Smiths의 집은 395,000달러로 평가되었으며 부부는 최대 230,000달러를 지불하도록 승인되었습니다. 그들은 $80,000의 모기지 잔고를 상환해야 했으며, 이로 인해 매월 $500의 원금과 이자를 지불할 필요가 없었습니다. 그들은 $150,000의 신용 한도를 가지고 신용 카드를 지불하기 위해 즉시 $25,000를 인출했습니다.

Smiths는 필요할 때 필요할 때 선에서 인출할 수 있으며 Ray는 신용 한도가 미결제 잔액에 대해 지불할 동일한 3.5% 비율로 증가할 것이라고 열성적으로 지적합니다. "저희 자산은 투자에 묶여 있으며 어떻게 될지 알 수 없습니다."라고 Ray는 말합니다. 그는 내년에 사회 보장 소득 및 IRA 인출에 대한 세금 부과를 피하기 위해 신용 한도에서 차입할 수 있다고 말했습니다.

지난 몇 년 동안 리버스 모기지는 제품 변경 및 잠재적으로 해로운 일부 기능을 수정한 재무 평가에 대한 추가 요구 사항으로 인해 다소 훼손된 평판을 극복하기 시작했습니다. 은퇴 소득 연구자들은 재정적으로 어려움을 겪는 은퇴자들뿐 아니라 부유한 은퇴자들에게도 역 모기지를 실행 가능한 도구로 설정했습니다. "역모기지를 전략적으로 사용한다면 아이들에게 더 많은 것을 남길 수 있습니다."라고 텍사스주 러벅에서 역모기지를 연구한 재무설계사인 John Salter는 말합니다.

리버스 모기지론에 대해 들어본 것과는 반대로 다음 사실을 고려하십시오. 귀하는 집의 소유자로 남아 있고 소유권은 유지합니다. 실제로 소득이 아니라 대출을 받고 있기 때문에 그 돈은 면세이며 사회 보장 또는 메디케어 혜택에 영향을 미치지 않습니다.

대출은 마지막 생존 차용인이 사망하거나 집을 팔거나 질병으로 인해 12개월 이상 집을 떠날 때 만기가 됩니다. 차용인이 집을 떠난 후 대출 기관은 적격한 비 차용 배우자 또는 약정 파트너가 거주하도록 허용해야 합니다. 생존한 파트너는 리버스 모기지에서 더 이상 돈을 받을 수 없지만 계속 집을 유지하고 세금과 보험료를 지불해야 합니다.

귀하 또는 귀하의 상속인이 역 모기지를 상환하기 위해 집을 팔 때 귀하는 집 가치보다 더 많은 빚을 지고 있지 않을 것입니다. 당신의 집이 당신이 빚진 것보다 더 많이 팔린다면 당신이나 당신의 상속인은 남은 자산을 유지합니다. 상속인이 주택을 유지하기를 원하는 경우 역 모기지를 재융자하거나 미지급 부채 또는 주택 감정가의 95% 중 더 적은 금액을 상환할 수 있습니다.

■ 요구사항. 리버스 모기지 신청 자격이 되려면 차용인이 62세 이상이어야 하고, 부동산을 완전히 소유하거나 모기지론에 상당한 금액을 지불하고 주택을 주요 거주지로 사용하고 있어야 합니다. 대출 기관은 귀하의 소득 및 신용 기록을 검토하여 귀하가 스스로를 부양하고 집을 양호한 상태로 유지하며 대출 불이행을 방지하기 위해 재산세, 위험 보험 및 주택 소유자 협회 수수료를 지불할 수 있는지 확인합니다. 대출 기관이 귀하가 이러한 비용을 처리할 수 없다고 판단하면 귀하의 지불금에서 에스크로 계정의 자금을 따로 모아두고 해당 청구서를 지불합니다.

귀하가 받을 수 있는 최대 지불금 또는 원금 한도는 귀하의 연령(또는 자격을 갖추기 위해 특정 기준을 충족해야 하는 더 어린 공동 차용인 또는 비차용 배우자의 연령)과 현재 이자율 및 주택 감정가, 2020년 연방 주택청(Federal Housing Administration)이 보장하는 리버스 모기지(Reverse Mortgage)에 대해 최대 $765,600. 여러 대출 기관이 독점적인 점보 리버스 모기지를 만듭니다. 나이와 집 가치가 높을수록 현재 모기지 잔고와 받는 이자율이 낮을수록 지불금이 높아집니다.

모기지가 있는 경우 대출 또는 기타 출처에서 상환해야 합니다. 그러나 첫해에는 원금 한도의 60 % 이상을 인출 할 수 없습니다. 사용 가능한 자금의 최대 10%를 추가로 사용하여 기존 모기지 부채를 상환하거나 대출 기관이 요구하는 수리를 할 수 있습니다.

■ 지급 옵션. 리버스 모기지의 신용 한도는 일반적으로 가장 많은 수익과 유연성을 제공합니다. 사용한 부분에 대해서만 이자가 청구되며 언제든지 결제할 수 있습니다.

HELOC와 달리 신용 한도는 증가할 것입니다. 한도의 미개척 부분은 잔액에 이자와 연간 모기지 보험료가 발생하는 비율과 동일한 비율로 합성되기 때문입니다. 오랜 기간과 이자율이 상승함에 따라 신용 한도는 원래 금액보다 훨씬 더 늘어날 수 있습니다.

보장된 소득을 원하는 차용자는 정해진 기간 동안 또는 집에 ​​사는 동안 고정된 월 지불금을 선택할 수도 있습니다.

일시불을 선택하면 최소 지불금과 유연성을 얻을 수 있습니다. 첫날부터 이자가 발생하기 때문에 돈을 가지고 앉는 것은 의미가 없습니다.

■ 전문적인 조언. 리버스 모기지(Reverse Mortgage)를 구입하기 전에 재정 고문에게 은퇴 계획에 어떻게 부합하는지 물어보십시오. 미국 금융 서비스 대학(American College of Financial Services)에서 퇴직 소득 인증 전문가 지정을 받은 고문을 찾으십시오.

역 모기지 계산기 또는 주 또는 회사별로 대출 기관을 찾으려면 National Reverse Mortgage Lenders Association의 소비자 웹 사이트를 방문하십시오. 공인 역 모기지 전문가인 대출 담당자를 찾으십시오.

차용인으로서의 의무를 다할 수 있도록 재정 상담을 받아야 합니다. 주택 및 도시 개발부에서 인증한 상담사를 찾으려면 해당 부서의 웹사이트를 방문하여 지도 또는 우편번호로 검색하거나 800-569-4287로 전화하세요. 세션 비용은 전화 또는 대면으로 $125~$250입니다.

■ 비용 마감 시 주택 감정가의 2% 또는 최대 한도인 $765,600 중 더 적은 금액에 해당하는 초기 FHA 모기지 보험료를 지불하게 됩니다. 또한 대출 만기가 될 때까지 지불할 수 없는 미결제 대출 잔액의 0.5%에 해당하는 연간 모기지 프리미엄이 발생합니다. 보험은 귀하가 지불금을 받을 것임을 보장하고 대출을 상환할 때 집 가치보다 더 많은 빚을 지고 있지 않을 것입니다.

대출 기관은 최대 $6,000의 개시 수수료와 제3자 서비스 수수료를 청구할 수 있습니다. 수수료는 $2,500 또는 집 가치의 2% 중 더 큰 금액(처음 $200,000까지)과 $200,000 초과 금액의 1%를 한도까지 더한 금액과 같습니다.

일시불 지불에는 고정 이자율을 지불하고 다른 모든 지불 유형에는 변동 이율을 지불합니다. HSH.com에 따르면 평균 고정 이자율은 3.8%, 변동 이자율은 6월에 마감된 대출의 경우 3.3%였습니다(최신 데이터 사용 가능). 변동금리는 1년 만기 국채 또는 리보와 같은 기본 지수를 기반으로 하며, 여기에는 대출 기관이 1~3% 포인트의 마진을 추가합니다. 일반적으로 허용한 마진이 높을수록 수수료가 낮아집니다.

전미 리버스 모기지 렌더 협회(National Reverse Mortgage Lenders Association)의 스티브 어윈 회장은 대출 기관이 청구하는 마진, 개설 수수료 및 마감 비용이 다르기 때문에 쇼핑을 하는 것이 좋습니다. 일부 대출 기관은 모든 개설 수수료를 면제하고 다른 대출 기관은 최대 $6,000까지 청구합니다. 예를 들어, 대출 기관은 Smiths에게 $5,950의 개설 수수료를 청구할 수 있었지만 $2,000만 지불했습니다. 마진, 선결제 비용 및 지불금을 비교하려면 최소 3개의 견적을 받으십시오. "또한 전화, 인터넷, 식탁 등 원하는 곳에서 전문가와 함께 일하기를 원합니다."라고 Irwin은 말합니다.

반전이 있습니다. "구매를 위한 역 모기지"를 사용하여 다른 모기지 지불 없이 다음 주택을 구입할 수 있습니다. 자세한 내용을 보려면 reversemortgage.org로 이동하여 "구매를 위해"를 검색하십시오.

주택 지분 이자 세금 공제 가능합니까?

귀하의 자산을 활용하는 비용은 연방 세금 신고서에서 감소될 수 있습니다. 항목별로 보면 모기지 또는 주택 담보 대출에 대한 이자가 최대 $750,000(결혼한 상태에서 별도로 신고하는 경우 $375,000)을 해당 돈이 주택을 구입, 건축 또는 개선하는 데 사용한 한도 내에서 공제할 수 있습니다. (2017년 12월 16일 이전에 부채를 취득한 경우 100만 달러 및 500,000달러의 상한선이 적용됩니다.) 재융자하고 현금을 인출하고 자동차 또는 휴가 비용을 지불하는 경우 해당 금액에 대한 이자는 공제되지 않습니다.

리버스 모기지론에 발생한 이자는 대출을 상환할 때까지 공제할 수 없습니다. 일반적으로 집을 나와 집을 팔 때입니다. 공제 자격이 되려면 그 돈이 주택을 "구입, 건축 또는 실질적으로 개선"하는 데 사용되어야 합니다.