원래 Jeff Ostrowski가 Bankrate.com에 게시했습니다.

미국 주택시장이 뜨겁다. 두 자릿수 감사가 원칙입니다. 현란한 판매자가 여러 제안을 살펴보고 있습니다. 열광적인 구매자는 가격을 요구하는 것보다 더 많은 비용을 지불해야 하며 때로는 $100,000 이상을 지불해야 합니다.

부동산 파티가 한창입니다. 전미 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)는 지난주 기존 주택 가격이 2020년 3월부터 2021년 3월까지 기록적인 17% 급등했다고 밝혔습니다. 이는 지난 호황기의 놀라운 평가를 능가하는 속도입니다.

미국 주택 시장이 이 거품처럼 보였던 마지막 시기는 2005년에서 2007년으로 거슬러 올라갑니다. 그 후 집값이 폭락하여 참담한 결과를 낳았습니다. 부동산 거품이 터지면서 세계 경제는 대공황 이후 가장 깊은 침체에 빠졌습니다.

주택 시장이 다시 호황을 누리고 있는 지금, 구매자와 주택 소유자는 친숙한 질문을 하고 있습니다. 주택 시장이 폭락할 것입니까?

모기지 대출 기관인 홈 포인트 파이낸셜(Home Point Financial)의 설립 사장인 필 슈메이커(Phil Shoemaker)는 “제가 계속해서 계속해서 묻는 질문은 '이것이 거품입니까?'입니다."라고 말합니다. “집값 상승세를 보면 거품처럼 느껴진다. 하지만 그 이면의 근본을 보면 그렇다고 말하기 어렵다.”

실제로 이 주택 시장의 기반은 15년 전보다 훨씬 안정적으로 보입니다. 판매용 주택 공급이 사상 최저 수준으로 떨어졌고 차용인의 신용도가 그 어느 때보다 높아졌습니다.

전문가들은 가격 상승이 '걱정스럽다'고 말합니다.

그럼에도 불구하고 지난 호황과 불황의 악몽 같은 기억은 주택 소유자, 경제학자, 대출 기관 및 부동산 중개인의 마음에 생생하게 남아 있습니다. 지난 1년 동안 집값이 급격히 상승하면서 최근의 호황으로 인해 우려가 끊이지 않고 있습니다.

플로리다 애틀랜틱 대학(Florida Atlantic University)의 주택 경제학자 켄 H. 존슨(Ken H. Johnson)은 “가격이 걱정스러운 속도로 급등하고 있는 것은 분명합니다.”라고 말했습니다.

모기지 기업인 Fannie Mae의 수석 이코노미스트인 Doug Duncan은 주택 시장의 안정성에 대한 우려를 인정합니다. 과거에는 집값이 크게 오르면 문제가 발생했습니다.

Duncan은 "우리의 견해는 집값이 장기 펀더멘털이 제시하는 것보다 15% 정도 높다는 것입니다."라고 말합니다. "그래서 '문제가 있습니까?'라고 묻는 이유입니다."

주택 시장이 붕괴되지 않는 6가지 이유

그래서 우리는 주택 충돌로 향하고 있습니까? 정당한 질문인데 답은 무엇입니까? 주택 경제학자들은 고통스러운 충돌이 곧 일어나지 않을 것이라는 데 동의합니다.

하우징와이어(HousingWire)의 수석 분석가인 로건 모타샤미(Logan Mohtashami)는 “우리는 거품이 없다. "우리는 건강에 해로운 집값 상승을 겪고 있습니다."

Duncan은 집값의 급격한 상승이 이례적이긴 하지만 거품의 징후가 아니라는 데 동의합니다.

"그것이 무너질 것이라는 주장을 찾기가 어렵습니다."라고 그는 말합니다.

주택 경제학자들은 충돌이 임박하지 않은 6가지 설득력 있는 이유를 지적합니다.

• 재고가 사상 최저 수준입니다. 전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)에 따르면 2월의 2.0개월 공급량보다 약간 증가한 2.1개월치의 주택 공급이 있었습니다. 이는 구매자가 가격을 입찰할 수 밖에 없는 이유를 설명합니다. 또한 수요와 공급 방정식이 가까운 장래에 가격 폭락을 허용하지 않을 것임을 나타냅니다.
• 빌더는 수요를 충족할 만큼 빠르게 구축할 수 없습니다. 주택 건설업자는 마지막 충돌 이후 뒤로 물러났고 2007년 이전 수준으로 완전히 상승하지 못했습니다. 이제 그들이 토지를 구입하고 수요를 소탕할 만큼 빠르게 규제 승인을 얻을 수 있는 방법은 없습니다. 건축업자들이 가능한 한 많이 건축하고 있지만 15년 전의 과잉 건축이 반복될 가능성은 낮아 보입니다.
• 모기지 금리는 역사적 최저 수준에 머물고 있습니다. 1월에 사상 최저치를 기록한 후 모기지 이자율이 약간 상승했지만 많지는 않았습니다. Freddie Mac의 대출 기관 조사에 따르면 지난 주 평균 금리는 3% 아래로 떨어졌습니다. 낮은 가격은 주택 구매자에게 구매력을 증가시킵니다. 모기지 은행가 협회(Mortgage Bankers Association)는 2021년 말까지 이율이 3.7%로 상승할 것으로 예상합니다. 이는 재융자에 지장을 주지만 주택 구입은 불가능합니다. 그룹의 수석 이코노미스트인 Mike Fratantoni는 "구매 차용자에게 영향을 미칠 만큼 상승하지 않을 것이라고 생각합니다."라고 말합니다.
• 인구통계 동향이 새로운 구매자를 창출하고 있습니다. 많은 면에서 주택에 대한 수요가 많습니다. 이미 집을 소유하고 있던 많은 미국인들은 대유행 기간 동안 더 큰 장소가 필요하다고 결정했습니다. 밀레니얼 세대는 거대한 그룹이며 주요 구매 시기입니다. 그리고 히스패닉은 주택 소유에 열광하는 젊고 성장하는 인구 집단입니다.
• 여전한 대출 기준: 2007년에는 차용인이 소득을 문서화할 필요가 없었던 "거짓말 대출"이 일반적이었습니다. 대출 기관은 신용 기록이나 계약금 규모에 관계없이 거의 모든 사람에게 모기지를 제공했습니다. 오늘날, 대출 기관은 차용인에게 엄격한 기준을 부과하며, 모기지 대출을 받는 사람들은 압도적으로 뛰어난 신용을 가지고 있습니다. 뉴욕 연방 준비 은행(Federal Reserve Bank of New York)에 따르면 3분기와 4분기 모기지 대출자의 일반적인 신용 점수는 786점으로 사상 최고치를 기록했습니다.
• 차압 활동이 음소거됨: 주택 붕괴 이후 몇 년 동안 수백만 건의 압류가 주택 시장을 잠식하여 가격을 하락시켰습니다. 지금은 그렇지 않습니다. 대부분의 주택 소유자는 집에 편안한 자산 쿠션이 있습니다. 대출 기관은 팬데믹 기간 동안 채무 불이행 통지를 제출하지 않아 2020년 차압이 최저치를 기록했습니다.

이 모든 것이 이 합의에 이르게 합니다. 그렇습니다. 주택 가격이 감당할 수 있는 한계를 뛰어넘고 있습니다. 하지만 이 붐이 무너지면 안 됩니다.

금융 기술 회사 하우스닷컴(Haus.com)의 수석 이코노미스트 랄프 맥로플린(Ralph McLaughlin)은 “나는 주택 거품에 대해 걱정하지 않는다. "주택 시장에서 보고 있는 과열이 동물적 정신에 근거한 것이 아니라 불행하고 우연한 일련의 시장 요인에 기인한다는 것을 암시하는 기본 사항이 있습니다. 낮은 공급과 주택 소유에 대한 수요 증가가 결합되어 있습니다."

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