부동산 투자자라면 미국 국세법 섹션 1031에서 이름을 따온 1031 거래소가 가장 친한 친구입니다!
왜요? 약 100년 동안 1031 거래소는 부동산 투자자들이 양도소득세를 내지 않고 부동산 매각으로 인한 이익을 재투자할 수 있는 기회를 제공해 왔습니다. 한 투자 부동산을 다른 투자 부동산으로 교체하고 Uncle Sam이 설정한 모든 규칙을 준수하는 한(모든 사항은 1분 안에 모두 알려드립니다), 세금 청구서를 계속해서 걷어차버릴 수 있습니다.
그러나 이 세기의 세금 허점은 정확히 어떻게 작동합니까? 바로 그 속으로 들어가 봅시다!
기본적으로 1031 거래소는 일정 기간 내에 다른 유사한 부동산에 이익을 재투자하면 투자 부동산을 매각할 때 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.
5년 전에 부동산을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 그 기간 동안 부동산의 가치는 엄청나게 높아졌고 올해 $300,000의 이익을 위해 매각했습니다(수수료나 마감 비용을 지불한 후). 너무 초라하지 않습니다!
장기 자본 이득 세율이 20%인 경우 해당 부동산 판매에 대해 $60,000의 빚을 지게 됩니다. 우! 1031 교환 덕분에 이익을 다른 투자 부동산(방금 판매한 부동산과 같거나 더 높은 비용)에 재투자하고 해당 세금을 모두 내지 않아도 됩니다.
참고 사항:1031 교환은 그렇지 않습니다. 주 거주지에 적용됩니다. 하지만 할 수 있는 매우 특정한 조건에서 이전의 주 거주지나 별장을 바꿉니다.
예를 들어, 당신이 임대 부동산으로 바꾸기로 결정한 호수 집이 있다고 가정해 봅시다. 지난 1년 동안 그곳에 세입자가 살았지만 지금은 그것을 팔고 다른 임대 부동산을 사고 싶습니다. 1031 교환 자격이 될까요? 사업 목적으로 부동산을 사용했다는 것을 IRS에 보여줄 수만 있다면 문제가 없을 것입니다!
잘 들어! 부동산 스왑이 1031 교환 자격을 갖추기 위해 정해진 시간에 맞춰야 하는 서신과 마감일까지 따라야 하는 특정 규칙이 있습니다. 조심하지 않으면 납세자의 날 깜짝 놀랄 수 있습니다. . . 그리고 우리를 믿으세요. 그런 일이 일어나지 않기를 바랍니다!
요약하자면 다음은 1031 교환을 완료하기 위한 5가지 기본 단계입니다.
부동산을 판매하여 받는 모든 돈은 과세 대상이므로 기술적으로 당신이 당신의 재산을 팔 때 그 돈을받을 수 없습니다. 교환이 완료되기 전에 언제든지 현금을 통제하게 되면 전체 거래가 무효화되고 모든 에 대해 세금을 내야 합니다. 자본 이득.
그렇기 때문에 교환을 돕기 위해 자격을 갖춘 중개인이 필요합니다(직접 할 수 없음). 이 사람은 1031 교환의 중개자 역할을 하며 귀하가 새 부동산을 찾는 동안 귀하의 부동산 판매 수익금을 보유하게 됩니다.
자격을 갖춘 중개자가 있으면 투자 자산을 판매할 수 있습니다. 그러나 공정한 경고:대체 부동산을 식별하고 최종적으로 마감할 시간이 얼마 남지 않았습니다. 투자 부동산을 판매하면 시계가 똑딱 거리기 시작합니다. . . 그러니 움직여!
다음으로, 방금 판매한 부동산을 대체하기 위해 구매하려는 가능한 부동산의 작은 목록을 작성해야 합니다. 하지만 너무 오래 기다리지는 마십시오. 부동산을 판매한 날로부터 45일 이내에 잠재적인 대체 부동산을 식별할 수 있습니다. 1 그리고 이 마감일에는 연장이 없습니다!
잠재적 자산을 식별한 후에는 식별을 서면으로 작성하고 귀하가 서명해야 합니다. 그런 다음 해당 신분증을 교환에 관련된 사람(대체 부동산의 판매자 또는 자격을 갖춘 중개인이 될 수 있음)에게 전달해야 합니다. 2
여기 재미있는 부분이 있습니다! 마음에 드는 부동산을 찾으면 다른 투자 부동산의 매각 자금을 사용하여 새 부동산을 구입하게 됩니다. 터치다운, 베이비! 하지만 기억하세요. 자산을 매각한 날로부터 180일(약 6개월)이 지나면 대체 자산이 마감됩니다. 3
새 부동산에 대한 축하를 마치면 몇 가지 서류를 작성할 차례입니다(... 너무 재미있습니다!). 비즈니스 또는 투자 자산의 동종 교환을 보고하는 데 사용되는 양식 8824를 작성해야 합니다.
1031 교환은 정말 빠르게 복잡해질 수 있으므로 모든 세부 정보를 올바르게 얻을 수 있도록 도와줄 수 있는 자격을 갖춘 세무사와 협력하면 프로세스에서 많은 스트레스를 받을 수 있습니다.
1031 교환을 할 때 IRS가 "동종" 속성이라고 부르는 것 사이에서 교환해야 합니다. . 기본적으로 이는 매각되는 부동산과 매입하는 부동산 모두 비즈니스 또는 투자 목적으로 사용해야 함을 의미합니다.
어떤 종류의 자산이 1031 교환에 대한 IRS 요건을 충족합니까? 다음은 대체 속성을 선택할 때 따라야 할 몇 가지 중요한 지침입니다.
예를 들어, 원시 토지를 임대 주택으로, 사무실 건물을 아파트 단지로 교환할 수 있습니다. 비즈니스 또는 투자 목적으로 사용되는 한 승인을 받은 것입니다.
플로리다로 이사를 가는데 뉴욕에서 소유하고 있는 부동산을 매각하여 Sunshine State에서 구입하고자 할 수 있습니다. 그것은 문제가 되지 않습니다. 사실, 미국 어느 곳에서나 같은 종류의 자산을 교환할 수 있습니다.
한 부동산을 팔고 그 이익으로 세 개의 다른 부동산을 사시겠습니까? 모두 비즈니스나 투자 목적으로 사용된다면 문제 없습니다.
모두 연기하려는 경우 자본 이득세 중 귀하가 구입하는 대체 부동산의 구매 가격은 귀하가 판매한 부동산과 같거나 더 높아야 합니다. 대체 부동산이 귀하가 판매한 부동산보다 가치가 낮으면 차액에 대해 세금을 내야 합니다.
대체 속성을 찾는 데 도움이 필요하십니까? 해당 지역의 최고 수준의 부동산 중개인이 해당 부동산을 찾고 기한 내에 마감하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
앞서 말씀드린 것처럼 양도소득세를 유예하고자 하는 경우 매각대금을 직접 수령할 수 없습니다. 여기에서 자격을 갖춘 중개인이 등장합니다.
이 자격을 갖춘 중개인은 귀하를 대신하여 부동산을 판매하고 귀하를 위해 판매 수익을 받습니다. 그들은 귀하가 대체 부동산을 구입할 준비가 될 때까지 해당 자금을 금융 기관의 에스크로 계정에 보관합니다.
구매가 완료되면 증서를 귀하에게 양도합니다. . . 그리고 그게 다야! 거래소에서 남은 수익이 있는 경우 자격을 갖춘 중개인이 해당 자금을 귀하에게 반환합니다.
따라서 누가 할 수 있습니까 자격을 갖춘 중개인이 되십니까? 다음은 1031 교환 중에 자격을 갖춘 중개자 역할을 할 수 있는 전문가의 몇 가지 예입니다.
유감스럽게도, 귀하는 귀하 자신의 중개자가 될 수 없으며 귀하와 관련이 있거나(미안합니다, Bob 삼촌) 지난 2년 동안 귀하의 대리인으로 활동한 사람을 선택할 수 없습니다.
자격을 갖춘 중개자를 어디에서 찾아야 할지 모르십니까? 귀하를 대신하여 자격을 갖춘 중개자 역할을 할 가능성에 대해 부동산 또는 세금 승인 지역 제공업체와 이야기하는 것으로 시작할 수 있습니다.
또한 자격을 갖춘 중개자 및 기타 1031 교환 서비스와 연결할 수 있는 회사와 조직이 많이 있습니다. FEA(Federation of Exchange Accommodators)는 귀하가 연락할 수 있는 회원 디렉토리가 있는 자격을 갖춘 중개 인증 프로그램을 보유하고 있습니다. 4
현재로서는 1031거래소를 통해 세금을 면제받을 수 있는 투자부동산 매각으로 인한 양도소득 한도가 없다. 100년 동안 그래왔습니다. . . 하지만 곧 바뀔 가능성이 있습니다.
바이든 대통령은 1031 교환을 완전히 없애고 싶지는 않지만 사용 방식에 제한을 두기를 원합니다.
알아야 할 사항은 다음과 같습니다. 5월에 발표된 바이든 행정부의 예산에는 매년 연기할 수 있는 투자 부동산 판매로 인한 자본 이득 금액을 제한하는 제안이 있습니다. 이 제안에 따라 개인은 연간 $500,000 상당의 자본 이득을 연기할 수 있으며 결혼한 부부는 연간 $1백만을 연기할 수 있습니다. 5
행정부는 이러한 교환이 대부분 부유층에게 이익이 되며 이러한 제한은 중산층을 돕기 위해 고안된 프로그램에 자금을 지원하기 위해 세수를 증가시킬 것이라고 주장합니다. 그러나 반대론자들은 1031 교환이 부동산 시장에 이익이 된다고 주장합니다. 그리고 지역 사회에 대한 투자를 장려하는 동시에 다양한 소득의 부동산 소유자가 부를 축적할 수 있도록 지원함으로써 국가 경제에 기여합니다. 6
오늘 아침에 에너지 드링크를 너무 많이 마신 경매인보다 더 빨리 공황 상태에 빠져 모든 재산을 매각하기 시작하기 전에, 아무것도 결정되지 않았음을 기억하십시오. 이것은 여전히 제안일 뿐입니다. 예산은 여전히 분열된 의회를 통과해야 하며 워싱턴의 정치인들이 이 제안에 대해 논쟁을 벌이는 동안 많은 논쟁이 있을 것입니다.
부동산 스왑이 1031 교환 자격을 갖추려면 따라야 할 많은 규칙과 지침이 있습니다. 그리고 한 번의 실수로 전체 프로세스가 풀리고 막대한 세금이 부과될 수 있습니다. 그렇기 때문에 1031 교환을 고려하고 있다면 항상 신뢰할 수 있는 전문가와 협력하여 프로세스를 안내하세요.
좋은 소식은 승인된 지역 공급자(ELP) 프로그램입니다. 자격을 갖춘 세무 전문가 및 해당 지역 최고의 부동산 중개인과 연결해 드립니다. 그들의 도움으로 당신은 당신의 교환이 당신이 신뢰할 수 있는 전문가의 손에 있다는 것을 알기 때문에 안심할 수 있습니다!