일반적인 통념에 따르면 주택 소유자는 은퇴하기 전에 모기지론을 갚아야 더 적은 수입으로 매달 큰 금액을 지불할 필요가 없습니다. 그러나 일부 은퇴자들은 모기지 상환을 계속하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

규모를 줄이기 위해 집을 팔고 몇 년 동안 축적된 자산으로 상당한 현금을 받는 부부를 생각해 보십시오. 그들이 그 자산을 새 주택에 대한 현금 지불에 사용하지 않는다면, 갑자기 훨씬 더 많은 유동성을 갖게 됩니다. 그들은 그 돈을 둥지 달걀에 추가하고 투자하여 모기지 이자로 지불할 것보다 더 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 그런 다음 추가 퇴직 소득을 위해 수입을 점진적으로 인출할 수 있습니다.

은퇴해도 모기지를 받을 수 있나요?

가장 큰 질문은 다음과 같습니다. 은퇴 후 모기지를 받을 수 있습니까?

재무설계사와 모기지론자들은 그렇습니다. 모기지 시장에서 가장 큰 두 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac도 마찬가지입니다. 특정 기준을 충족하는 경우 은행 및 주택 금융 회사로부터 모기지를 구매하는 정부 후원 기업입니다.

평등 신용 기회법에 따라 대출 기관은 연령을 기준으로 차용인을 차별할 수 없습니다. 퇴직한 차용인은 일하는 차용인과 마찬가지로 신용이 좋고 부채가 많지 않으며 모기지 상환에 충분한 지속적인 수입이 있음을 보여주기만 하면 됩니다. 소득 증명을 증명하는 것은 일하는 차용인의 경우와 다를 수 있지만 자격이 있는 퇴직자는 30년 모기지를 받을 수도 있습니다. 대출 기관은 신청자의 기대 수명에 따라 결정을 내릴 수 없습니다.

은퇴 후 모기지 자격에 관심이 있는 은퇴자 및 가까운 은퇴자는 대출 기관이 이를 어떻게 평가할지 이해해야 합니다.(관련 :임대가 더 나은 은퇴 옵션입니까?)

은퇴자를 위한 모기지 자격 요건:소득

모든 모기지와 관련하여 Fannie Mae는 대출 기관에 "안정적이고 예측 가능하며 계속될 것 같은" 소득을 찾도록 지시합니다. 일을 하고 급여나 정규 급여를 받는 차용인의 경우 이 요구 사항을 쉽게 충족할 수 있습니다. 그들은 소득 기록을 문서화하기 위해 급여 명세서와 W-2를 제공할 수 있으며, 소득이 가까운 장래에 동일한 수준으로 계속될 것으로 예상된다는 것을 증명할 필요가 없습니다.

하지만 은퇴 후 모기지론을 받는 것은 은퇴자들에게 그리 쉬운 일이 아니다. Fannie Mae는 401(k)s, IRA 또는 Keogh 퇴직 계좌의 분배가 자산의 고갈을 포함하기 때문에 정의된 만료 날짜가 있는 것으로 간주합니다. 그러한 출처에서 소득을 얻는 차용자는 모기지 신청일로부터 최소 3년 동안 소득이 계속될 것으로 예상된다는 사실을 문서화해야 합니다. 대출 기관은 계정이 주식, 채권 또는 뮤추얼 펀드로 구성된 경우 해당 자산이 변동될 수 있으므로 해당 계정 가치의 70%만 사용하여 남은 분배금을 결정할 수 있습니다. 퇴직자는 또한 위약금 없이 이러한 계좌에 무제한으로 액세스할 수 있어야 합니다. 예를 들어 개인은 일반적으로 59½세 이전에 위약금 없이 401(k) 계좌에서 돈을 인출할 수 없습니다. Freddie Mac에도 비슷한 요구 사항이 있습니다.

차용인이 자신의 근로 기록에 따라 인출하는 사회 보장 소득은 유효 기간이 정의되지 않은 소득으로 간주되지만 유족 수당이나 배우자 수당과 같이 가족 기록에 따라 발생하는 소득은 다음과 같이 표시되어야 합니다. 모기지 신청일로부터 최소 3년 동안 지불해야 합니다. 퇴직자는 사회 보장국의 수상 서신 및/또는 현재 영수증을 사용하여 이 소득을 문서화할 수 있습니다. (관련 :Green Line 보고 및 퇴직)

차용인이 특정 소득에 대해 세금을 납부할 필요가 없는 경우, 다른 적격 소득원이 세전 기준으로 고려되기 때문에 대출 기관은 적격 소득을 계산할 때 해당 금액을 25%까지 늘릴 수 있습니다(이를 "합산"이라고 함).

캘리포니아 산호세에 있는 C2 Financial Corporation의 모기지 고문이자 "The Loan Guide:How to Get The Best possible Mortgage"의 저자인 Casey Fleming은 대출 기관이 소득을 늘릴 수 있다고 해서 반드시 그렇게 해야 하는 것은 아니라고 말했습니다. 일부 대출 기관은 적격 소득을 15%와 같이 더 적은 금액만큼 증가시키는 반면, 다른 대출 기관은 전혀 증가하지 않습니다.

기업 또는 정부 퇴직 또는 연금 소득은 만료일이 정의된 것으로 간주되지 않으며 시간제 직업 소득, 임대 소득 또는 자영업 소득도 아닙니다. 이자 및 배당 소득도 해당 소득을 생성하는 기초 자산이 고갈되지 않는 한 이 범주에 속합니다.

캘리포니아 더블린에 있는 PFS Funding의 수석 대출 담당관인 Joe Parsons는 차용인이 최소 3년 동안 계속될 것으로 예상되는 것을 문서화할 수 있는 한 연금 소득을 자격을 얻는 데 사용할 수 있다고 말했습니다. (자세히 알아보기: 모기지로 은퇴해도 되나요?)

소득에 정해진 만료일이 있는지 여부에 관계없이 대출 기관은 퇴직자에게 다음 중 하나 이상을 사용하여 적격 소득의 정기적이고 지속적인 수령을 문서화하도록 요구합니다. 연방 소득세 신고서, IRS W-2 또는 1099 양식, 또는 현재 수령 증명서. 퇴직 소득을 문서화하기 위한 Freddie Mac의 요구 사항은 Fannie Mae의 요구 사항과 유사합니다.

정기적인 인출이 아닌 퇴직 계좌에서 산발적으로 인출하는 차용자는 자격을 갖추는 데 문제가 있을 수 있습니다. 그러나 모기지론을 받기 위한 시간적 여유가 없다면 해결책은 쉬울 수 있습니다. 대출을 신청하기 전에 2개월 이상 정기적으로 인출을 시작하십시오.

함께 대출을 신청하는 부부는 배우자의 사망이 모기지 상환 능력에 어떤 영향을 미칠지 고려해야 합니다. 자격을 갖추기 위해 사용하고 있는 상당한 양의 연금 또는 사회 보장 소득을 잃게 됩니까? 그러나 대출 기관은 대출 신청서에서 이 문제를 다룰 수 없습니다.

실제로 대출 기관은 주제를 밝히는 것조차 매우 주저할 것이라고 Parsons는 제안했습니다.

은퇴자를 위한 모기지 자격 요건:자산

은퇴자들은 상당한 자산을 보유하고 있지만 소득은 제한되어 있기 때문에 Fannie와 Freddie는 은퇴자들이 자산을 기반으로 자격을 갖추도록 돕는 방법을 찾았습니다.

Fannie Mae는 대출 기관이 두 가지 방법 중 하나로 대출자의 퇴직 자산을 사용하여 모기지 자격을 갖추도록 합니다. 차용인이 퇴직 소득을 받기 위해 이미 401(k)와 같은 자산을 사용하고 있는 경우, 차용인은 해당 자산에서 최소 3년 동안 정기적인 소득을 계속 받을 것임을 입증해야 합니다. 차용인이 이미 자산을 사용하고 있지 않은 경우 대출 기관은 해당 자산이 제공할 수 있는 소득 흐름을 계산할 수 있습니다. (계산기: 은퇴를 위해 얼마를 저축해야 하나요?)

마찬가지로, Freddie Mac은 2011년 봄에 대출 지침을 변경하여 차용인이 소득은 제한적이지만 자산이 많을 때 모기지 자격을 쉽게 얻을 수 있도록 했습니다. 이 규칙은 대출 기관이 모기지 자격을 얻기 위해 IRA, 401(k), 퇴직 일시금 분배 및 사업 매각 수익금을 고려할 수 있도록 허용합니다. 이러한 자산은 "차용인이 완전히 접근할 수 있어야 하며 인출 위약금이 적용되지 않으며 현재 수입원으로 사용되지 않아야 합니다." IRA 및 401(k) 자산도 완전히 귀속되어야 합니다.

대출 기관은 별도의 대출 유형이 아니라 자격을 부여하는 방법이지만 때때로 이것을 "자산 고갈 대출" 또는 "자산 기반 대출"이라고 부릅니다. 차용자는 자산을 사용하여 자격을 갖추는 경우 다른 출처의 소득을 계속 계산할 수 있습니다.

John이 자신의 401(k)에 $1,000,000를 가지고 있고 그것을 만지지 않았다고 가정합니다. 그는 IRS가 계정 소유자에게 401(k)에서 필요한 최소 분배금을 받기 시작하도록 요구하는 나이인 아직 70½이 아닙니다. 그는 사회 보장과 Roth IRA의 수입으로 생활하고 있습니다.

대출 기관은 401(k) 잔고의 70%(계정 가치를 낮출 수 있는 시장 변동을 설명하기 위해) 또는 $700,000에서 계약금($50,000이라고 합시다)과 클로징 비용($20,000이라고 합시다)을 사용할 수 있습니다. 앞으로 360개월 또는 30년 동안 점차적으로 모기지 비용을 지불하는 데 사용할 것으로 예상되는 금액인 $630,000에 도달하게 됩니다. 그렇게 하면 한 달에 1,750달러를 주거비로 충당할 수 있습니다.

대출 기관은 차용인이 다른 계좌에서 비용을 지불하는 경우 마감 비용을 공제할 필요가 없습니다. John이 그렇게 한다면 주택 지불을 위해 $1,805의 적격 월 소득을 얻게 될 것입니다.

불행히도 John이 15년 모기지를 원하더라도 대출 기관은 여전히 ​​401(k) 잔액을 180이 아닌 360으로 나누어야 합니다. 그것이 Freddie Mac의 규칙에 필요한 것이기 때문입니다.

John은 실제로 모기지론을 지불하기 위해 401(k)에 담그기 시작할 필요는 없지만, 이 계산은 대출 기관이 필요한 경우 모기지론을 지불하기 위해 401(k)에 의존할 수 있음을 보여줍니다. 그는 사회 보장 및 Roth IRA에서 이미 받고 있는 소득과 결합하여 손대지 않은 401(k)의 자산 고갈 방법을 사용하여 자격을 얻고 최대한 많이 빌릴 수 있습니다.

Fannie Mae는 또한 차용인이 퇴직금, 마감 비용 및 준비금을 위해 퇴직 계좌의 기득 자산을 사용할 수 있도록 합니다.

플레밍은 59.5세 이전의 401(k) 자산과 같이 벌금으로만 접근할 수 있는 퇴직 자산은 소득 자격에 사용할 수 없다고 말했다. 그러나 예비 요건에 포함될 수 있습니다.

Fleming은 "에스크로를 닫을 때 파산하고 파산하는 것을 원하지 않으므로 일반적으로 총 월 주택 지불금의 3배 이상을 준비금으로 보유해야 합니다."라고 말했습니다. “유동성 자산이 충분하지 않으면 보통 퇴직 준비금의 60% 정도를 사용할 수 있습니다.” 60%는 벌금과 세금을 설명합니다. 허용되는 정확한 금액은 대출 기관에 달려 있습니다.

Freddie Mac에서는 생명 보험 증권의 현금 가치를 적격 자산으로 간주할 수 있지만 모기지 또는 마감 비용을 지불하는 데 돈이 필요한 경우 현금 가치를 청산해야 합니다. ¹ Fannie Mae는 보험 증권의 현금 가치 또는 생명 보험 증권의 해지 가치에 대한 대출의 순 수익금을 계약금, 마감 비용 및 준비금으로 사용할 수 있도록 허용합니다. 정책에 대한 모든 상환 의무는 차용인을 소득 대비 부채 비율에서 추가 부채 의무로 적격화하거나 차용인의 재정 준비금에서 차감하여 고려됩니다.

물론, 영구 생명 보험의 현금 가치를 사용하면 보험 가치와 사망 보험금이 감소할 수 있습니다. 또한 일부 상황에서는 정책이 완전히 만료되고 세금이 청구될 수 있습니다. (자세히 알아보기: 현금 가치를 조심스럽게 다루십시오)

적합한 대출 기관 찾기

은행의 대부분의 모기지 대출 기관은 대출을 Freddie Mac이나 Fannie Mae에게 판매합니다. 일리노이주 샴페인에 있는 Ruedi Wealth Management의 CEO인 Paul Ruedi는 모두 거의 동일한 규칙을 따릅니다. 그러나 모든 대출 기관이 퇴직자에게 모기지를 발행한 경험이 있는 것은 아닙니다.

Ruedi는 "나는 우리 마을에서 '가는' 사람들을 찾았습니다. "일반적으로 내가 보낸 사람들과 함께 작업을 끝낼 수 있기 때문에 내 고객이 가진 장점 중 하나입니다."

대출 기관과 너무 많은 시간을 보내기 전에 대출을 원하는 사람은 몇 가지 선별 질문을 통해 신청을 처리할 의지와 노하우가 있는지 확인할 수 있습니다.

Fleming은 대출 기관이 퇴직 소득을 어떻게 적격하는지, 자산에서 적격 소득을 어떻게 계산하는지 물어보십시오.