당신은 집을 떠나기로 결정했습니다. 몇 년 동안 소유했던 부동산입니다. 당신의 첫 번째 생각은 그것을 판매하는 것입니다. 그러나 친구의 의견, 부동산 중개인의 조언 또는 시장에서 몇 개월 동안 아무 생각도 하지 않은 후에는 다시 생각하기 시작합니다. 집을 팔지 않고 그대로 두고 임대해야 할 수도 있습니다.

부동산은 훌륭한 장기 투자로 간주될 수 있으므로 일부 세입자가 나머지 모기지 금액을 갚도록 하지 않겠습니까? 그 후에는 평생 수동 소득을 창출하는 자산을 갖게됩니다.

집주인이 되는 것은 그렇게 간단한 일이 아니지만 개인의 상황과 자원을 고려하여 생각한다면 실행 가능한 선택이 될 수 있습니다.

이해가 되나요?

먼저 오래된 집을 임대 부동산으로 유지하는 것이 왜 합리적인지 고려해야 합니다.

1. 렌탈 시장에 진입할 수 있는 저렴한 방법입니다.

새 주택을 구입하기 위해 기존 주택의 자산이 필요하지 않은 경우 부동산을 임대 부동산으로 전환하는 것이 좋은 기회가 될 수 있습니다.

“외출해서 임대 부동산을 구입하는 경우 일반적으로 20%의 계약금이 필요합니다. 귀하의 현재 주택은 자금과 모기지 조건의 변경 없이 전환될 수 있습니다.”라고 메릴랜드 주 베데스다에 있는 Berkshire Hathaway HomeServices PenFed Realty의 공인 회계사이자 부동산 중개인 Trina Larson이 말했습니다.

투자 부동산 취득을 위한 대출 이자율은 일반적으로 개인 주택 대출 이자율보다 높으므로 현재 모기지론에 유리한 이자율을 유지하는 것이 합리적일 수 있습니다.

주택을 구입한 후 부동산 시장 가치가 하락하여 매각하면 손실이 발생할 수 있으며, 보유 기간 동안 모기지론을 상환하는 동안 가치가 상승할 수 있으므로 보유하고 있을 수 있다고 Larson은 말했습니다.

더 많은 자산과 증가된 부동산 시장 가치가 결합되면 나중에 이득을 위해 집을 팔거나 집주인이 되는 것을 즐기고 있다면 계속 임대할 수 있는 옵션이 제공됩니다.

"장기적으로 대부분의 지역에서 가격이 인상되었습니다."라고 Larson은 말했습니다. "증가가 거의 또는 전혀 없더라도 모기지 잔고가 줄어들고 있기 때문에 형평성을 갖게 될 것이며 이를 위해 세입자의 돈을 사용하고 있습니다."

1. 귀하의 지역 임대료가 높습니다.

집을 임대하여 얻을 수 있는 시장 임대료가 월 모기지 지불액을 초과하면 오래된 집을 임대하는 것이 합리적일 수 있습니다. Zillow, Rent.com 및 HotPads와 같은 부동산 사이트에서 해당 지역의 임대료를 확인하십시오. 집을 소유하고 임대하는 것과 관련된 다른 모든 비용을 지불한 후에도 앞서 나가거나 최소한 휴식을 취하고 싶을 것입니다.

알아야 할 사항

이러한 이유 중 하나 이상이 귀하의 상황에 해당하는 경우 초보자 집주인이 이전 집을 임대로 등록하기 전에 알아야 한다고 전문가들이 말하는 것을 고려하십시오...

1. 비즈니스 마인드를 채택해야 합니다.

“집을 팔아야 할지 아니면 임대용 부동산으로 바꿔야 할지 결정하기 위해 누구나 해야 할 첫 번째 질문은 다음과 같습니다. 나는 내 소규모 사업체의 CEO가 될 준비가 되어 있습니까?” 워싱턴 D.C.에 있는 Keller Williams Capital Properties의 부동산 중개인인 Thomas Miller는 주택 소유자들도 스스로에게 다음과 같이 자문해야 한다고 덧붙였습니다. “전략, 비용 관리, 고객 관계, 운영, 재무 계획? 나는 이것을 취미가 아닌 사업처럼 다룰 준비가 되어 있습니까?”

밀러는 집주인이 되기 위해 뛰어드는 대부분의 사람들은 이러한 질문에 대해 생각하지 않고 그렇게 하며, 사업처럼 취급하지 않고 이익에 집중하지 않으면 머리를 숙이고 많은 돈을 잃을 수 있다고 말했습니다. 최소한 수입 및 지출, 재무 예측 방법, 지출 추적 방법, 해당 지역의 임대료 시장 요율 및 예산 책정 방법과 같은 재정의 기본 개념을 이해해야 합니다. 또한 뛰어난 대인 관계 및 고객 서비스 기술이 필요합니다.

오래된 집을 임대하여 돈을 버는 수학은 생각만큼 간단하지 않을 수 있습니다.

16개의 임대 부동산을 소유하고 부동산 블로그 인베스트 포 모어(Invest Four More)에 글을 쓰는 부동산 투자자 마크 퍼거슨(Mark Ferguson)은 "사람들은 자신이 버는 돈이 받는 임대료에서 모기지 상환금을 뺀 것이라고 생각하는 실수를 범한다"고 말했다. “하지만 집세의 10~20% 정도 되는 집을 빌릴 때 유지비와 공실 비용이 발생합니다. 매달 임대로 손실을 보는 것은 매우 스트레스가 많은 과정이 될 수 있습니다. 특히 판매하지 않는 이유가 자산 손실을 감수할 돈이 없기 때문인 경우에는 더욱 그렇습니다.”

유지 관리 비용에는 주택 소유자로서 지불해야 하는 모든 것이 포함되지만, 주택 소유자에 비해 세입자가 자주 발생하는 추가 마모로 인해 벽을 다시 칠하고 카펫을 더 자주 교체해야 할 수도 있습니다. 표준 주택 소유자 보험보다 25% 더 비쌀 수 있는 집주인의 보험이 필요합니다.

톰 흄은 "일부 투자자들은 미래의 가치 상승을 전체 수익의 일부로 보고 급상승하는 시장에서 만회할 수 있다고 생각한다면 매월 소액의 손실을 보는 것을 꺼리지 않는다"고 말했다. , 워싱턴 주 노스 타코마에 있는 The Hume Group의 23년 경력의 베테랑 부동산 중개인입니다. "시장은 하락합니다."

그러나 집에 대한 비용이 이미 지불된 경우 매월 무기한으로 수익을 올릴 수 있습니다. 또 다른 옵션은 재융자를 하고 여분의 돈을 사용하여 더 많은 집을 구입하여 임대하고 제때에 지불함으로써 투자를 활용하는 것이라고 Hume은 말했습니다.

1. 관리에는 시간 및/또는 비용이 듭니다.

"집주인이 된 적이 없다면 자산 관리자를 고용하거나 임대 마케팅 방법, 임차인 선별 및 임대 문서를 얻을 수 있는 방법을 배우고 싶을 것입니다."라고 Hume이 말했습니다. 집주인이 되는 방법을 연구하는 것은 매우 가능하거나 총 임대 수입의 약 10%에 해당하는 비용으로 자산 관리인을 고용할 수 있습니다. Hume은 일부 부동산 관리자가 세입자를 배치하기 위해 첫해 임대료의 10%를 추가로 청구하기 때문에 주변을 둘러보라고 조언했습니다.

관리 작업은 청구할 임대료 결정, 임대료 징수, 보증금 징수 및 환불, 세입자 찾기 및 심사, 임대 관리, 기록 보관, 불량 세입자 퇴거, 불만 처리, 수리 및 긴급 상황 처리로 구성됩니다.

Miller는 어떤 작업을 편안하게 처리할 수 있고 어떤 작업을 전문가에게 위임해야 하는지에 대해 잘 아는 것이 중요하다고 말했습니다.

기존 주택에 대한 비용을 전액 지불하지 않고 새 주택에 현금을 지불할 여유가 없다고 가정하면 임대 계획이 제대로 작동하려면 2개의 모기지 자격이 필요합니다.

대출 기관은 귀하가 실적을 기록할 때까지 이전 집의 임대료를 소득으로 계산하지 않을 수 있다고 Hume은 말했습니다.

대출 기관이 임대 소득을 계산하더라도 공실을 설명하기 위해 75%만 계산할 수 있다고 Larson은 말했습니다.

1. 세입자를 현명하게 선택하되 그에 상관없이 마모에 대비하십시오.

집주인으로서 귀하는 지역 공정 주택법을 숙지하여 세입자를 광고하거나 선별하는 규칙을 위반하지 않도록 해야 합니다. 예상 세입자를 수락하기 전에 신용 조회를 실행하고 은행 계좌 잔고를 확인하고 고용주와 이야기하고 이전 집주인과 이야기해야 합니다. 또한 최악의 시나리오를 관리하는 것이 얼마나 어려운지, 자신이 처리할 수 있다고 생각하는 문제인지 알아보기 위해 현지 퇴거법을 배워야 합니다.

Larson은 마모와 관련 비용을 최소화하기 위한 몇 가지 전략을 제시했습니다.

• 임대를 시작하기 전에 세입자와 함께 검토하고 모든 문제를 문서화합니다.
• 적절한 보증금을 미리 모으십시오. 청구할 수 있는 금액은 주 또는 지방 자치 단체 및 사람들이 지불할 의사가 있는 금액에 따라 제한됩니다. 2개월치 임대료는 대부분의 세입자가 지불하는 것보다 높지만 1.5개월치 임대료는 세입자가 최종 임대료를 지불하지 않고 이사할 경우 피해를 보상하고 귀하를 보호합니다. 또한 보증금이 높을수록 세입자가 부동산을 관리해야 하는 인센티브가 커집니다.
• 귀하의 재산을 주기적으로 확인하십시오. Larson은 그녀가 대학생들에게 임대하는 여성과 한 번 이야기를 나눴다고 말했습니다. 한 달에 한 번 단위를 점검하고 학생들에게 즉시 수리 및 손상 비용을 지불하도록 요청함으로써 그녀는 보증금을 초과하는 손상을 피했습니다.

결론

추가 수입을 위해 오래된 집을 임대하거나 손실을 보고 팔지 않기로 결정하는 것은 부를 쌓는 데 도움이 되는 훌륭한 선택이 될 수 있습니다. 또한 집주인이 되기 위해서는 특정한 기술과 시간 및/또는 돈의 헌신이 필요하다는 것을 이해하지 못한다면 큰 실수가 될 수도 있습니다. 또한 잠재적인 이익을 잠식하는 비용의 전체 범위를 이해하고 임대 노력이 결실을 맺을 수 있는지 여부를 계산해야 합니다. 실제로 어떤 사람들에게는 집주인이 급락하기 전에 금융 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.