일반 투자자가 이용할 수 있는 모든 자산군 중에서 실물 부동산은 그 아름다운 단순함을 자랑합니다. 결국, 그러한 자산의 유형과 소득 창출에 대한 직접적인 경로는 디지털 시세 기호와 복잡한 투자 수단이 있는 오늘날의 환경에서 고유합니다.
부동산이 많은 미국인에게 매력적일 수 있음에도 불구하고 한 가지 점은 분명해야 합니다. 이 자산 클래스는 방탄이 아닙니다. 부동산 시장에서 손실을 입을 가능성은 매우 높으며 투자자의 정통한 지식과 지리적 위치에 따라 손실이 발생할 수도 있습니다.
게다가, 자산 관리와 관련된 시간 약속은 종종 투자자들로 하여금 많은 월간 현금 흐름을 희생하거나 많은 시간을 희생하는 것 사이에서 불쾌한 선택을 하도록 만듭니다.
다행히도 실행 가능한 대안이 있습니다. 바로 증권화 부동산 투자입니다. 이 기사에서는 물리적 자산 투자자가 다루는 많은 일반적인 함정을 조사하고 부동산 투자 신탁(REIT) 및 부동산 합자회사(LP)가 제공하는 대안을 자세히 살펴봅니다.
부동산 투자의 성공 여부에 대한 첫 번째이자 가장 분명한 평가는 부동산 구매 가격과 현금 창출 능력 간의 경제적 관계를 포함합니다. 이 관계는 자본화 비율 또는 비공식적으로 자주 사용되는 "캡 비율"이라는 측정항목으로 가장 잘 정의됩니다.
수요와 공급, 개인의 재정적 안정성 및 경제 주기와 같은 요인이 이러한 투자의 최종 수익에 영향을 미칠 수 있지만, 캡 레이트는 객관적이고 큰 그림을 추출합니다. 다음과 같이 계산됩니다. 순 영업 이익("NOI")을 구매 가격(실제 또는 제안된 가격)으로 나눈 값입니다.
낮은 캡 비율은 판매자가 잠재적인 소득에 비해 자산에 대한 프리미엄을 부과할 수 있음을 나타내는 반면 높은 비율은 특정 시장 조건에서 구매자에게 유리할 수 있습니다. 흥미로운 점은 실제 부동산 구매자가 투자 결정을 내릴 때 이 간단한 지표를 고려조차 하지 않는다는 것입니다.
투자자들이 자신의 자산을 잘못 평가하는 것은 놀랍게도 일반적입니다. 너무 많은 비용이 드는 부동산을 구입한 다음 감정가나 임대료가 정체되는 것을 보는 것은 주택이나 상업용 부동산만큼 큰 투자에 재앙이 될 수 있습니다. 또한 임대 시장 역학, 건설 착공 및 이자율이 투자자가 부동산을 수익성 있는 수준으로 매각할 수 있는 시기와 여부를 결정하기 때문에 부동산 투자의 출구를 예측하기 어려울 수 있습니다.
재정적 영향의 일부입니다. 이러한 유형의 투자에는 종종 간과되는 일상적인 다른 문제가 있습니다. 세입자와 협상할 때의 번거로움과 재산 관리에 소요되는 시간과 비용도 주요 고려 사항이 되어야 합니다.
물론 세금, 세입자, 흰개미, 화장실이라는 두려운 4가지 T에 대해 이야기하고 있습니다. 이러한 각 변수는 대부분 자명합니다. 재산 소유의 세금 결과는 지역 세금 코드에 따라 중요할 수 있습니다. 세입자는 신뢰할 수 없습니다. 바로 사람입니다! 공석이 생길 수 있습니다. 때때로 임대료가 늦습니다. 세입자는 항상 소유자와 동일한 수준의 관리로 부동산을 취급하지 않습니다. 따라서 보증금이 필요합니다.
흰개미는 말 그대로 해충으로 볼 수 있습니다. … 그리고 화장실(세입자가 거주하는 주택을 유지 관리하는 비용)은 상당한 비용을 나타냅니다. 부동산 투자를 하기 전에 수첩과 일정을 준비해야 합니다.
부동산은 만족스러운 수익 이상을 제공할 수 있는 자산군이 될 수 있으며 역사적으로 그랬습니다. 적절하게 관리된다면 거의 모든 포트폴리오에 안정적이고 다양하게 할당할 수 있습니다. 그렇다면 해당 지역의 부풀려진 시장이나 경영진과 관련된 악화에 대해 우려하는 투자자가 어떻게 게임에 참여할 수 있습니까? (1) 부동산 투자 신탁과 (2) 부동산 합자회사의 두 가지 기본 형태로 단순화될 수 있는 부동산 증권을 입력하십시오.
부동산 투자 신탁 또는 REITs는 업계 용어로 알려져 있으며, 투자자들이 자산을 모아 부동산(일반적으로 상업용)에 대규모로 투자하는 투자 수단입니다.
REIT는 공개 거래와 비 거래의 두 가지 형태를 취할 수 있습니다. 공개적으로 거래되는 REITs 공개 시장에 상장되어 있으며 해당 부문에 대한 노출에 관심이 있는 모든 투자자가 자유롭게 접근할 수 있습니다. 비거래 REITs 거래소에 상장되어 있지 않으며 재정 고문 관계를 통해 적합성 요건을 충족하는 투자자가 주로 이용할 수 있습니다.
두 형식 모두 장단점이 있지만, 이 항목에서 집중할 시간이 없는 주제입니다. 주목할만한 한 가지 긍정적인 가치는 상장 및 비거래 REIT가 투자자를 대신하여 위에 나열된 4가지 T를 모두 다루는 전문가가 관리한다는 것입니다.
부동산 합자회사 , 또는 "RELPs"는 또한 투자자들에게 상업용 부동산 부문에 대한 수동적 노출을 제공합니다. RELP는 용어에서 알 수 있듯이 부동산에 투자하기 위해 형성된 법인입니다. 구조에는 전통적으로 한 명의 업무집행사원, 파트너십을 대신하여 부동산 취득 및/또는 개발을 담당하는 경험 많은 부동산 관리자, 그리고 파트너십에 지분 또는 부채 융자를 제공하는 유한 파트너 그룹이 포함됩니다. 유한 책임 파트너는 투자 및 자산 관리 결정을 내리고 RELP를 대신하여 자금 조달 및 임대 활동을 수행하는 데 있어 업무집행사원의 전문성에 의존합니다. 그들의 수동적 투자 상태는 단순히 파트너십이 얻는 경제적 이익을 향유한다는 것을 의미합니다.
REIT와 달리 RELP는 보다 정교한 투자 전략에 접근하기 위해 비유동성 위험을 감수하는 데 더 적합한 공인 투자자를 위해 예약되는 경향이 있습니다. 또한 각 파트너십이 수용할 수 있는 투자자 수에 대한 규제 제한이 있기 때문에 최소 투자 금액이 더 높습니다.
실수하지 마십시오. 상대적으로 마찰이 적음에도 불구하고 REIT와 RELP는 부동산에 대한 투자입니다. 기초 자산이 거기에 있습니다. 바로 옆집에서 사려고 생각했던 집처럼 현실적입니다. 원하는 경우 해당 부동산 증권의 보유 자산에 대한 자세한 요약을 쉽게 얻고 직접 확인할 수 있습니다.
투자자들의 자금을 모으는 펀드는 부동산 자산의 다양한 포트폴리오로, 종종 개인 투자자가 접근할 수 있는 것보다 더 유리한 조건으로 취득 및 관리됩니다.
소득 투자로서의 부동산 증권의 실행 가능성에 대해 혼란이 있는 경우 다음 사항을 고려하십시오. REIT로 유리한 조세 대우를 받으려면 이러한 기업이 매년 세후 소득의 90% 이상을 주주에게 지급해야 합니다. . 합자회사는 과세 대상이기 때문에 수익의 전부는 아닐지라도 대부분을 투자자에게 분배하도록 장려됩니다.
이 차량은 부동산에 대한 진정한 대리인이며 부동산, 부동산 임대료 및 실제 가치가 있습니다. 그들이 놓치고 있는 유일한 것은 적극적인 자산 관리와 관련된 스트레스입니다.
그렇다고 해서 한 부동산에 투자한다고 해서 성공할 수 없다는 것은 아닙니다. 과거에도 수백만 명의 미국인이 그랬고 앞으로도 그럴 것입니다. 그러나 부동산 증권은 막대한 자본 지출이나 전통적인 방법의 번거로움 없이 이 자산군으로 다양화할 수 있는 훌륭한 방법입니다.
유동화 부동산에 익숙하지 않지만 이 투자 옵션을 더 자세히 알아보려면 경험 많은 금융 전문가의 지도를 받아야 합니다. 이러한 유가 증권의 투자 관리자, 평가 지표 및 자산 유형을 이해하는 것이 성공에 매우 중요합니다.
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