토지 계약은 부동산 거래에서 판매자 자금 조달의 한 형태입니다. 판매자 또는 공급업체가 대출 기관의 역할을 하고 증서를 담보로 잡고 거래는 시 또는 타운 관리에게 기록됩니다. 구매자 또는 판매자가 판매자에게 직접 원금과 이자를 지급합니다. 구매자는 또한 재산세와 보험료를 지불하고 수리 및 유지 보수도 책임집니다. 인디애나 주 법률은 몇 가지 중요한 수정 사항을 포함하여 이러한 기본 원칙을 따릅니다.
2010년 6월에 발효된 SAFE(주택담보대출에 대한 안전하고 공정한 집행)법은 주택담보대출 개시자의 운영에 대한 최소 기준을 설정하여 소비자 보호를 강화합니다. 인디애나주의 SAFE 법은 종종 광범위하게 해석되며 토지 계약 판매를 완료하려는 판매자를 포함할 수 있습니다. 이 법은 주택 담보 대출을 "제안" 또는 "제공"하거나 주택 구입에 대한 신용을 연장하는 사람은 대출 개시자로 간주될 수 있다고 명시하고 있습니다. 인디애나 법은 대출 개시자를 주거 대출 신청을 받고 보상을 위해 주택 대출을 협상하는 사람으로 정의합니다. 융자를 제공하려면 대출 개시자가 인디애나 주에서 허가를 받아야 합니다.
SAFE 법은 주거 모기지론을 1~4가구의 개인 주택을 담보로 하는 대출로 정의하고 있습니다. 주거에는 콘도미니엄, 협동조합, 이동식 주택 및 트레일러가 포함됩니다. 이전에 토지 계약으로 판매하려는 주택에 살았다면 법 준수 대상에서 제외됩니다. 직계 친척에게 집을 판매하거나 상업용 건물을 판매하는 경우에도 면제됩니다. 고객을 대신하여 대출 기관과 협상하는 변호사도 면제됩니다.
인디애나 주 법률에 따르면 공급업체는 수익자가 연체된 경우 재산 회수에 관한 규칙을 따라야 합니다. 수취인이 모기지 채무 불이행으로 대출금을 상환할 수 없는 경우 공급업체는 압류를 선택할 수 있습니다. 판매인이 상당한 지분을 보유하고 자산을 포기하지 않은 경우 법적 폐쇄가 명령됩니다. 즉, 판매자는 법원 시스템을 통해 차압을 해야 합니다. 사법적 압류는 시간이 많이 걸리고 비용이 많이 들며 변호사의 도움이 필요합니다.
인디애나 주 법은 벤더가 연체되었지만 상당한 자본을 축적하지 못한 경우 비사법적으로 벤더를 압류할 수 있도록 허용합니다. 이것은 법원이 관여하지 않고 더 빠르고 저렴하다는 것을 의미합니다. 판매자는 카운티 서기와 판매인에게 불이행 통지서를 제출합니다. 매수인이 채무불이행을 시정하지 않으면 집은 압류되어 매각됩니다. 판매자는 해당 부동산을 환매할 수 있습니다. 몰수는 압류와 유사하지만, 부동산은 경매가 아닌 판매자에게 반환됩니다.
