개인 모기지 보험(PMI)은 차용인이 지불하는 일종의 보험으로, 압류 시 모기지 대출 기관을 재정적 손실로부터 보호합니다. PMI는 미국 정부가 승인한 기관에서 제공하는 모기지 보험과 대조되도록 "비공개"로 지정됩니다.

집을 구입할 때 PMI를 지불해야 하는지 여부는 몇 가지 요인에 따라 다릅니다. PMI가 어떻게 작동하는지 살펴보겠습니다.

개인 모기지 보험은 어떻게 작동합니까?

일반 모기지(정부 지원이 아닌 주택 융자)를 발행하는 대출 기관은 일반적으로 차용인이 주택 비용의 20%를 현금으로 지불하기를 원합니다. 금융 기관의 세계에서 이것은 반대 방식으로 표현됩니다. 대출 기관은 주택 시장 가치의 80% 이하로 대출을 발행하는 것을 선호합니다. 대출 금액으로 표시되는 주택 가치의 백분율을 LTV(가치 대비 대출) 비율이라고 합니다.

LTV =

감정가액

$300,000 주택에서 차용인이 20%($60,000)를 담보로 한다면 $240,000의 대출이 필요하므로 LTV 비율은 80%가 됩니다. 차용인이 동일한 주택($45,000)에 15% 다운을 했다면 $255,000의 대출이 필요하며 LTV 비율은 85%입니다.

대출 기관은 차용인이 대출금을 상환하지 못할 경우를 대비하여 80% 이하의 LTV 비율을 추구합니다. 각 모기지론은 주택 자체에서 담보로 제공되지만 차용인이 지불하지 못하고 대출 기관이 압류를 통해 집을 가져가야 하는 경우 재판매와 관련된 막대한 비용이 발생할 수 있습니다. 대출 기관은 계약금을 사용하여 이러한 비용을 충당할 수 있습니다.

많은 차용인, 특히 주택 시장에 처음 진입하려는 사람들에게 20%의 계약금을 마련하는 것은 어렵습니다. 이에 대부업체들은 LTV 비율이 80% 이상인 모기지론을 발행하기 위한 방안으로 민간 모기지 보험(PMI)을 고안했다. 대출 기관이 LTV 비율이 80%를 초과하는 대출을 발행할 때 귀하가 마감 시 예치한 금액과 20% 계약금 간의 차액을 충당하기 위해 모기지 보험에 가입하도록 요구합니다.

가정의 $300,000 주택에서 10%의 계약금(LTV =90%)을 했다면 $30,000에 대한 PMI 보장이 필요하며 LTV 비율 80%에 필요한 추가 계약금 금액입니다.

PMI가 필요한 경우 대출 기관은 현재 미국에서 모기지 보험을 제공하는 6개 회사 중 하나를 통해 정책을 확보합니다. 차용자는 PMI 제공업체를 선택할 수 없으므로 가격을 비교할 기회가 없습니다.

PMI 비용은 얼마입니까?

PMI 비용은 제공자, 대출 규모 및 유형, 그리고 잠재적으로 부채 대비 소득(DTI) 비율에 따라 다릅니다. 보험료는 필요한 보장 범위에 따라 증가하며 변동 금리 모기지 PMI는 고정 금리 모기지보다 비쌉니다.

PMI는 연간 0.5포인트(총 대출 금액의 0.5%)에서 2포인트(총 대출 금액의 2%) 이상 비용이 소요될 수 있습니다. PMI 지급은 다음 방법 중 하나로 구성될 수 있습니다.

• 월간 :가장 일반적인 PMI 지불 방식은 연간 PMI 보험료를 12개월로 나누어 월별 모기지 청구서에 추가합니다.
• 선불 :마감 비용의 일부로 PMI를 일시불로 지불합니다. 이렇게 하면 월 지불액이 줄어들지만, 일시불로 지불한 금액은 환불되지 않기 때문에 비교적 짧은 시간에 집을 팔면 거래에서 손실을 입을 수 있습니다.
• 분할 보험료 :PMI 정책의 일부를 선불로 구매하고 나머지는 월별 모기지 명세서에 추가된 지불금으로 충당합니다. 이것은 매우 드문 일이지만 더 높은 마감 비용과 교환하여 월별 지불액을 낮추고 싶다면 요청할 수 있습니다.
• 대부업체 지불 PMI :대출 기관은 PMI 프리미엄을 커버하지만 더 높은 이자율의 형태로 비용을 귀하에게 전가합니다. 이것은 대출 기간 동안 취소(또는 비용 제거) 방법이 없기 때문에 차용인에게 가장 바람직하지 않은 PMI 형식입니다. 대출 기관은 종종 대출자의 신용이 좋지 않을 때 이러한 방식을 고집합니다.

PMI 대출을 선택하기 전에 고려해야 할 사항

개인 모기지 보험은 전체 20%의 계약금을 긁지 않고도 주택에 들어갈 수 있는 훌륭한 수단이 될 수 있습니다. 집을 소유할 준비가 되어 있고 가까운 장래에 20% 다운 페이먼트가 현실로 나타나지 않고 주택에 입주하기 위해 PMI 비용을 기꺼이 지불할 의향이 있는 경우 당신을 위한 좋은 선택. 하지만 모든 사람이 부담하기로 선택한 비용은 아닙니다.

첫째, 주택 소유 비용에 추가되는 추가 비용입니다. 지속적인 대출 상환 및 기타 주택 소유 비용에 대해 이미 걱정하고 있다면 PMI가 그 스트레스를 증가시킬 수 있습니다.

PMI를 피하려면 다음 조치를 취하십시오.

• 연방주택청(FHA) 또는 미국 보훈처(VA)에서 발행한 정부 보증 대출을 찾으십시오. 각각 상당한 대출 제한이 있지만, 자격을 갖추면 PMI를 피할 수 있습니다.
• 구매 가격의 20%를 대출에 담을 수 있을 때까지 저축하십시오. 일부 시장에서는 저축하면 주택 가격이 상승할 수 있다는 점을 인지하십시오. 따라서 앞으로 1년(또는 앞으로 5년) 후에는 귀하가 찾는 것과 같은 주택의 비용이 비례적으로 증가하고 주택 가치의 20%를 구성하는 합계도 증가할 것입니다.
• 이미 가지고 있는 저축을 소액 대출에 대한 계약금으로 사용하십시오. 돈을 충분히 모았다면 거주 지역에서 오래되거나 작은 집을 구입하거나, 주택 비용이 더 저렴한 다른 시장을 살펴보거나, 콘도미니엄이나 코업 아파트를 조사하는 것을 고려해 보십시오. 지금 원하는 것보다 적은 집에 들어가는 것은 약간의 타협이 필요할 수 있지만, 향후 5년에서 10년 이내에 더 큰 부동산으로 거래할 수 있는 발판을 마련할 수도 있습니다.

PMI를 없애는 방법

많은 차용인은 PMI가 LTV 비율이 80% 이상인 모기지를 받을 수 있도록 도와준 것에 대해 감사하지만 대부분의 차용인은 PMI 보장을 취소할 수 있을 때 더욱 감사합니다. 많은 대출은 78% LTV 비율(즉, 주택의 "원금 가치"의 22%를 지불한 경우)을 초과하도록 월 지불액이 계산된 날짜 이후에 자동 PMI 제거를 요구합니다. 그러나 해당 주택의 자산이 해당 부동산에 대해 지불한 금액("원래 가치")의 20%와 같거나 초과함을 입증할 수 있는 경우 더 일찍 PMI 제거를 요청할 수 있습니다.

80% LTV 비율에 도달하는 데 걸리는 시간은 여러 요인에 따라 다릅니다.

• 계약금 규모 :원래 계약금이 20%에 가까울수록 LTV 80%에 더 빨리 도달합니다. 예를 들어, 다른 모든 요소가 동일하다고 가정할 때 가정의 $300,000 가정:

30년 만기 대출에 4.5%의 이자로 10%를 적금하면 20%의 자기자본에 도달하는 데 6년이 조금 넘게 걸립니다. 5%의 계약금으로 8년 이상 걸릴 것입니다. 주택 구입을 위해 20%의 계약금을 저축하지 않았다면 PMI 지불을 피하기 위해 집을 구입하는 데 필요한 금액을 재고하는 것이 좋습니다.

• 월별 결제 금액 :매월 모기지를 "과다지급"하여 자산 축적(및 20% LTV에 도달)을 가속화할 수 있습니다. PMI 지불을 더 빨리 종료할 수 있을 뿐만 아니라, 이 관행은 대출 기간 동안 이자 비용을 절약할 수 있습니다. 모기지 선불에는 약간의 절충점이 따르므로 진행하기 전에 이 옵션을 신중하게 고려하십시오.
• 감정가 변동 :주택의 감정가는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 집값이 상승하는 지역에서 구입하는 경우 해당 부동산에 대한 시장 평가를 통해 더 빨리 20%의 자기 자본을 확보할 수 있습니다. 대조적으로, 이웃 부동산 가치가 하락하면 LTV 80%에 도달하는 데 필요한 시간이 길어질 수 있습니다.

PMI가 제거되기 전에 일반적으로 새로운 평가 비용을 지불해야 합니다(대출 기관이 선택한 평가자에 의해). 대출 기관은 집의 가치가 원래 가치 아래로 떨어졌을 경우 이를 충당하기 위해 이를 요구합니다. 감정 평가 비용은 일반적으로 수백 달러이지만 매우 큰 주택이나 독특하거나 특이한 기능이나 편의 시설을 갖춘 부동산의 경우 가격이 1,000달러가 넘을 수 있습니다.

새로운 감정은 LTV 비율을 계산할 때 사용되는 집의 가치를 결정합니다. 80%에 도달하면 PMI를 제거할 수 있습니다. 80%가 되지 않으면 언제든지 다시 시도할 수 있지만 다른 평가를 위해 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.

좋은 신용 점수가 PMI를 피하는 데 도움이 됩니까?

신용이 뛰어나다면 80/20 모기지 자격을 얻을 수 있습니다. 이 모기지는 PMI를 피하고 클로징 비용만 들이면 집에 들어갈 수 있습니다. 당신은 부동산 가치의 80%에 대한 모기지와 20%의 계약금을 위한 두 번째 대출을 받음으로써 이를 수행합니다. 80% 대출과 20% 대출은 모두 주택에 대해 담보로 제공되므로 둘 중 하나를 불이행하면 압류될 수 있습니다.

대출 기관은 80/20 대출 발행에 대해 매우 선택적입니다. 훌륭한 신용 기록 외에도 정규 고용에 대한 강력한 기록을 보여주고, 저축 및 기타 자산에 대한 최소 요구 사항을 충족하고, 총 부채가 소득의 45% 미만임을 입증해야 할 수도 있습니다. 이러한 요구 사항으로 인해 많은 차용인이 80/20 대출을 이용할 수 없었지만 자격이 된다면 조사할 가치가 있는 옵션입니다.

많은 주택 구입자들은 개인 모기지 보험과 일반적으로 한 달에 수백 달러의 비용이 필요악이라고 생각합니다. 그러나 주택 구매자가 20% 미만의 계약금으로 주택을 구입할 수 있도록 함으로써 PMI는 많은 주택 구매자가 되는 주요 장애물을 제거합니다. 이것은 이해할 가치가 있는 도구이며, 꿈의 집으로 들어가는 데 도움이 될 것입니다.