서브프라임 모기지는 "위험한" 차용인을 위해 고안된 주택 융자입니다. 다른 서브프라임 대출과 마찬가지로 서브프라임 모기지론은 상대적으로 높은 이자율과 수수료가 부과됩니다.

서브프라임 모기지 이해

대출 기관은 서브프라임 차용인을 FICO ^® 로 분류할 수 있습니다. 점수 ^☉ 580에서 669 사이입니다. 그러나 모든 모기지 대출 기관은 서브프라임에 대한 자체 정의와 서브프라임 대출에 대한 수수료 및 이자율을 설정하는 자체 정책을 가지고 있습니다.

이것은 모기지 쇼핑의 중요성을 강조합니다. 한 대출 기관에서는 서브프라임 모기지 자격만 얻을 수 있지만 다른 대출 기관에서는 기존 모기지 자격이 있다고 간주할 수 있습니다. 모든 대출 기관이 귀하를 서브프라임 대출자로 간주하더라도 일부 대출 기관은 다른 대출 업체보다 더 나은 대출 조건을 제공할 것입니다.

서브프라임 모기지 가격은 모기지 유형에 따라 다를 수 있지만(아래 참조), 거의 모든 서브프라임 모기지는 다음과 같은 속성을 공유합니다.

• 높은 마감 비용: 대출 기관은 높은 수수료를 선불로 징수하여 서브프라임 차용자에게 대출하는 위험을 일부 상쇄합니다. 개설 수수료는 서브프라임 대출이 기존 대출보다 1% 포인트 이상 높을 수 있습니다.
• 높은 관심: 서브프라임 모기지 이자율은 일반적으로 기존 모기지보다 몇 퍼센트 포인트 높습니다.

서브프라임 모기지 유형

세 가지 유형의 서브프라임 모기지를 만날 수 있습니다.

조정 금리 모기지(ARM)

ARM은 지정된 기간(일반적으로 1년) 후에 변동 금리로 전환하는 비교적 낮은 도입 이자율로 시작합니다. 이 변동 이자율은 월간 재무 평균 지수와 같은 공표된 중앙 은행 이자율에 연결됩니다.

매년 발생할 수 있는 ARM의 이자율이 변경되면 월별 모기지 지불 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 주의 깊게 계획하더라도 요금 인상은 가계 예산에 부담을 줄 수 있습니다.

장기 모기지

상환 기간이 40년 또는 50년인 기존 모기지의 30년 기준에 비해 장기 모기지는 대출 기간 동안 수백 건의 추가 상환을 의미할 수 있습니다.

이러한 지불이 서브프라임 모기지론에서 흔히 볼 수 있는 더 높은 이자율을 기반으로 하는 경우 장기 모기지론은 프라임 차용인을 위한 기존 대출보다 수십만 달러의 추가 비용이 들 수 있습니다.

이자 전용 모기지

이자 전용 모기지론을 사용하면 대출의 처음 5~7년 동안 대출에 대한 이자만 지불할 수 있는 옵션이 있습니다(원금 없음). 이 도입 기간이 끝나면 대출 또는 재융자를 갱신할 수 있지만 원금 상환을 시작해야 합니다.

이자 전용 모기지는 표준 이자에 원금을 더한 월 지불을 하고 예상치 못한 비용이 발생하는 경우와 같은 비상 사태의 경우에만 낮은 이자만 지불하는 경우에 가장 잘 작동합니다. 이자만 내는 습관을 들이면 도입 기간이 끝날 때 집을 팔아야 하는 위험에 처하게 됩니다. 가격이 하락하는 시장에서는 대출이 "수중" 상태가 되어 압류 또는 공매도에 직면하게 될 수도 있습니다.

서브프라임 모기지의 위험

• 높은 이자율: 서브프라임 모기지의 가장 큰 단점은 높은 이자비용입니다. 서브프라임 모기지에 수반되는 높은 이자율과 수수료는 대출 기간 동안 주택 구입 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.
• 높은 계약금 요건: 기존 모기지는 일반적으로 20%의 계약금을 요구합니다. 정부 지원 모기지 및 기타 비서브프라임 모기지론은 더 낮은 계약금을 허용하지만 일부 서브프라임 대출 기관은 25% 이상의 계약금을 요구합니다.
• 더 오래, 더 많이 지불: 추가 지불금을 추가하고 대출 기간을 연장함으로써 장기 모기지론은 높은 이자율의 영향을 증폭시킬 수 있습니다.
• 불확실성: 변동금리 모기지는 한 해에서 다음 해로 이어지는 월별 지출을 예측하기 어렵게 하고, 연간 인상액은 이자율이 급격히 상승하는 환경에서 법이 허용하는 한도 내에서 높을 가능성이 높습니다.

서브프라임 모기지를 받아야 합니까?

이름에서 알 수 있듯이 서브프라임 모기지론은 이상적이지 않습니다. 다음은 구매를 고려할 수 있는 몇 가지 시나리오와 이에 대해 두 번 생각하는 것이 더 나을 때입니다.

서브프라임 모기지가 좋은 선택이 될 수 있는 경우:

• 당신은 놓치고 싶지 않은 희귀한 거래를 발견했습니다.
• 당신은 신용을 회복하는 과정에 있으며 현재와 미래에 지불금을 감당할 수 있다고 확신합니다.
• 당신은 10년 정도 집에 머물면서 재융자를 예상할 계획입니다. (이자율이 상승하는 시기에 이는 까다로울 수 있습니다. 신용을 개선하면 5년 또는 10년 안에 서브프라임 상태에서 벗어날 수 있지만 그때까지 이용 가능한 최저 금리는 오늘날의 서브프라임 대출과 비슷할 수 있습니다. 반면에, 요금은 정점을 찍고 그 기간 내에 다시 하락하기 시작할 수 있습니다.)
• 예상되는 수입 증가 또는 현금 준비에 힘입어 더 큰 계약금으로 재융자할 계획입니다(예:상속을 기대하거나 부동산 또는 기타 자산을 매각할 계획인 경우).

서브프라임 모기지가 아닐 수 있는 경우 좋은 선택이 되십시오:

• 현재 소득으로는 지불금을 거의 충당할 수 없습니다.
• ARM만 받을 자격이 있으며 초기 비용을 지불하기 위해 스트레칭을 해야 합니다. (이것은 앞의 항목과 동일한 문제이지만 ARM 속도를 래칫하면 어려움이 더 복잡해집니다.)
• 서브프라임보다 나은 대출 조건을 충족하는 데 도움을 줄 수 있는 신용이 좋은 공동 서명인을 구할 수 있습니다.
• 귀하의 신용 점수는 서브프라임이 아닌 대출을 받을 자격이 되며 앞으로 6개월에서 12개월 이내에 모기지 준비 상태를 개선하기 위한 조치를 취할 수 있습니다.

결론

신용 기록이 짧거나 불규칙하다면 서브프라임 모기지가 꿈에 그리던 집에 들어갈 수 있는 가장 좋은 기회가 될 수 있습니다. 그러나 가격이 너무 비싸므로 수락하기 전에:

• 가장 좋은 조건에 대해 알아보십시오.
• 실제 대출 비용을 이해하도록 숫자를 신중하게 계산하십시오.
• 결제가 가능한지 확인하십시오.
• 미래의 어느 시점에서 더 나은 조건으로 잠재적으로 재융자할 수 있는 옵션을 이해하십시오.

서브프라임 모기지를 받는 대신 신용 보고서와 신용 점수를 가로막는 요인을 이해할 수 있는 기회를 선택할 수도 있습니다. 충분한 시간이 주어지면 서브프라임 모기지를 고려할 필요가 없을 정도로 신용을 향상시킬 수 있습니다.