모기지 포인트를 구입하고 모기지 이자율을 낮추는 것은 주택을 구입하거나 모기지 재융자를 할 때 좋은 아이디어가 될 수 있습니다. 그러나 그렇게 하면 폐쇄 비용이 높아집니다. 요율을 낮추는 시점을 파악하는 것은 비용, 재정 상태 및 단기 계획에 따라 다릅니다.

모기지 포인트는 어떻게 작동합니까?

모기지 포인트는 말하는 모기지 포인트 유형에 따라 다르게 작동합니다.

• 출발점 모기지 대출 기관에 지불하는 마감 비용 중 하나일 수 있습니다. 포인트는 일회성 수수료로, 종종 총 대출 금액의 백분율을 기준으로 합니다. 시작 지점을 협상하고 대출 기관을 비교할 수 있습니다. 일부 대출 기관은 시작 지점이 더 적거나 없는 대출을 제공할 수 있기 때문입니다.
• 할인 포인트 대출 금리를 낮추기 위해 구입하는 모기지 포인트입니다. 포인트당 비용은 대출 금액의 1%이며 마감 비용과 함께 수수료를 지불합니다. 포인트를 구매하면 월 지불액과 이자 비용이 줄어들기 때문에 전체적으로 비용을 절약할 수 있습니다.

아래의 모기지 포인트를 살펴보면서 할인 포인트를 구체적으로 다룰 것입니다. 시작점은 비교하고 이해하기가 훨씬 쉬울 수 있습니다. 할인점을 언제 구매해야 하는지 파악하는 것은 그리 간단하지 않습니다.

모기지 포인트 계산 방법

모기지 포인트를 구매해야 하는지 결정할 때 손익분기점을 파악하고 싶을 것입니다. 이것은 이자율을 낮추기 위해 지불하는 선불 비용과 그에 따른 이자 절감액이 일치하는 지점입니다.

일반적으로 포인트당 비용은 대출 금액의 1%이며 모기지 이자율은 0.25% 감소합니다. 아래 계산에 이 금액을 사용하지만 일부 모기지 대출 기관은 다른 가격대나 할인 금액을 사용할 수 있습니다.

비용 및 요율 변경에 관계없이 손익분기점을 찾는 간단한 방법은 모기지 포인트 비용을 월 저축액으로 나누는 것입니다.

예를 들어, $300,000 모기지를 받았다면 각 할인 포인트는 $3,000입니다. 30년 모기지 포인트를 구매하면 이자율이 4.5%에서 4.25%로 변경되면 월 지불액이 약 $44 감소합니다(약 $1,520에서 $1,476로). 손익분기점은 3,000을 44로 나누면 약 68개월입니다.

더 많은 포인트를 구매하면 손익분기점을 크게 바꾸지 않을 수 있지만 월별 지불액을 크게 줄일 수 있습니다. $9,000에 3포인트를 구매하면 월 지불액이 $131 감소합니다(약 $1,520에서 $1,476로). 그러나 손익분기점은 한 달만 증가합니다.

다른 요인도 손익분기점에 영향을 줄 수 있습니다. 예를 들어, 할인 포인트 구매 자금을 조달할 수 있지만 그렇게 하면 이자로 인해 손익분기점이 연장될 수 있습니다. 또한 변동금리 모기지로 포인트를 구매하는 경우 초기 고정금리 기간에만 더 낮은 금리가 적용될 수 있습니다.

포인트 구매는 기본적으로 이자를 선납하는 것이므로 세금 공제가 가능한 비용이 될 수 있습니다. IRS의 요건을 충족하면 첫해에 전액 공제를 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 공제액이 대출 기간 동안 분산됩니다. 두 경우 모두 이것이 계산을 변경하는지 여부는 전반적인 재정 및 세금 상황에 따라 다릅니다.

모기지 포인트 구매가 타당한 시나리오

포인트 비용, 월별 지불액 및 손익분기점에 미치는 영향을 이해하는 것이 좋은 출발점입니다. 거기에서 특정 상황을 고려하여 포인트 구매가 현명한 생각인지 결정할 수 있습니다.

일반적으로 모기지 포인트 구매는 다음과 같은 경우에 합리적일 수 있습니다.

• 손익분기점을 넘어 집에서 살 계획입니다.
• 손익분기점 이전에 모기지 재융자 혜택을 받지 못할 가능성이 높습니다.
• 포인트를 구매해도 재정에 부담이 되지 않습니다.

그러나 이사, 리모델링 또는 월별 청구서와 같은 다른 비용을 위해 현금이 필요한 경우 포인트 구매로 인해 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다. 또한, 곧 집을 팔 계획이거나 재융자할 수 있다고 생각되는 경우 낮은 이자율로 구입함으로써 절약할 수 있는 금액이 제한될 것입니다.

사실, 같은 모기지론을 오래 유지하지 못할 것 같다면 모기지 포인트를 사는 것보다 대출 기관에 크레딧을 요청하는 것이 더 합리적일 수 있습니다. 대출 기관 크레딧은 기본적으로 판매로 볼 수 있습니다. 대출 기관이 더 높은 이자율을 수락하기 위해 지불하기 때문에 포인트를 구매하는 대신 포인트를 사용합니다. 계약금이나 마감 비용을 감당하는 데 문제가 있는 경우 이해가 될 수 있습니다. 또는 곧 이사하거나 재융자할 수 있다고 의심되는 경우.

모기지 포인트 구매 방법

대출이 마감되기 전에 대출 기관과 협의하여 모기지 포인트를 구입할 수 있습니다. 포인트 수수료는 마감 비용의 일부로 대출 기관에 직접 지불됩니다.

모기지에 대한 Loan Estimate 문서를 받으면 2페이지 왼쪽 상단에 모기지 포인트가 항목 비용으로 구분된 것을 볼 수 있습니다. 대출 견적서에 귀하가 포인트를 지불하고 있다고 표시되어 있고 예상하지도, 원하지도 않은 경우, 대출 기관에 다른 옵션에 대해 문의하십시오. 그들은 포인트 없이 모기지를 제공할 수 있지만 대가로 더 높은 이자율을 기대합니다.

이자율 또는 대출 비용을 낮추는 추가 방법

모기지 포인트를 구입하는 것이 모기지 이자율이나 전체 이자를 낮추는 유일한 방법은 아닙니다. 다음은 조사해야 할 몇 가지 추가 옵션입니다.

• 대부업체 및 대출 유형을 살펴보세요. 각 대출 기관이 제공할 이자율을 결정하는 고유한 방법이 있을 수 있으므로 여러 모기지 대출 기관으로부터 제안을 받기 위해 지불할 수 있습니다. 또한, 귀하의 요율은 귀하가 받는 모기지 유형과 고정 이자율 또는 조정 이자율인지 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 어떤 것이 자격이 있고 어떤 것이 가장 좋은지 알아보기 위해 둘러보세요.
• 계약금을 늘립니다. 큰 계약금을 위해 추가 현금을 마련해야 하지만 그렇게 하면 대출 금액이 줄어들고 이자율이 낮아질 수 있습니다. 최소 20%를 다운하면 모기지 보험에 드는 비용을 피할 수 있어 월 지불액을 낮출 수 있습니다.
• 대출 기간을 줄입니다. 더 높은 선결제 비용을 감당할 수 없지만 더 많은 월별 지불액을 감당할 수 있다면 상환 기간이 짧을수록 이자율이 낮아질 수 있습니다.
• 저렴한 집을 찾아보세요. 저렴한 집을 구입하는 것은 월 납부액과 계약금을 줄이는 또 다른 방법입니다.

모기지론을 가지고 있으면 더 낮은 이자율을 얻기 위해 재융자를 할 수 있습니다. 또는 대출 기관에서 허용하는 경우 전체 이자가 발생하는 금액을 줄이기 위해 격월로 지불할 수 있습니다.

신용을 개선하여 비용 절감

신용 점수는 모기지를 받을 수 있는 능력과 새로운 대출 또는 재융자 시 받을 이자율에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 신용 점수 중 하나인 FICO ^® 를 확인할 수 있습니다. 점수 ^☉ 8, Experian에서 무료로 제공됩니다.

그러나 모기지 대출 기관은 다른 FICO ^® 를 사용할 것입니다. 귀하의 지원서를 평가하기 위한 점수. 월 사용료를 부과하는 Experian CreditWorks℠ Premium을 사용하면 FICO ^® 도 볼 수 있습니다. 귀하의 Experian 신용 파일과 이에 영향을 미치는 요인에 따라 2점을 획득하십시오. 그런 다음 이 정보를 사용하여 신용 점수를 높이고 모기지 대출을 받을 준비를 할 수 있습니다.