모기지 상환을 감당할 수 없습니까? 당신은 혼자가 아닙니다. 소비자 금융 보호국의 국가 모기지 데이터베이스에 따르면 전국 모기지의 약 0.8%가 2021년 3월 기준으로 30~89일 연체되었습니다. 그리고 이 수치는 COVID-19 구호 계획으로 인해 주택 대출이 관용에서 제외되고 주택 소유자가 다시 지불을 시작해야 하므로 증가할 수 있습니다.

모기지 상환이 늦어지면 대출이 채무 불이행 상태가 되어 대출 기관이 손실을 만회할 수 있는 조치를 취할 수 있습니다. 압류의 위협에 직면해 있고 집을 잃을까 걱정된다면 대출을 최신 상태로 유지하는 데 도움이 될 수 있는 옵션을 찾는 것이 중요합니다. 모기지 채무 불이행이 어떻게 전개되는지, 잠재적인 결과와 이에 대처하는 방법을 살펴보겠습니다.

모기지 채무 불이행은 무엇을 의미합니까?

주택 융자를 받을 때 융자 기관은 모기지 원금과 이자를 충당하는 시기 적절한 월 상환금을 기대합니다. 지불이 늦어지거나 전액 지불을 중단하면 모기지 채무 불이행의 위험이 있습니다.

모기지 채무 불이행은 다음과 같은 다른 이유로도 발생할 수 있습니다.

• 재산세 미납
• 적절한 주택 소유자 보험에 가입하지 않음
• 재산 가치를 낮추는 주택 손상
• 대출 기관의 승인 없이 부동산 증서를 새 소유자에게 양도
• 모기지 계약에 따라 집을 점유해야 하는 경우에도 집을 점유하지 못함

모기지 채무 불이행의 결과는 무엇입니까?

모기지 채무 불이행 시 대출 기관은 총 미결제 잔액에 대한 전액 지불을 요구할 수 있습니다. "가속조항"이라고 하는 것을 시행하는 편지를 우편으로 받게 되며 대출을 최신 상태로 유지하기 위한 정해진 기간이 있습니다. 이 금액을 지불할 수 없는 경우 대출 기관은 압류 및 퇴거 조치를 취할 수 있습니다.

대출 기관은 연방법에 따라 압류 절차를 시작하기 위해 초기 불이행 후 최소 120일을 기다려야 합니다. 그러나 구체적인 내용은 해당 주의 해당 법률에 따라 다릅니다.

대출 기관은 일반적으로 다음 중 하나를 제출합니다.

• 사법 압류: 대출 기관은 30일 이내에 지불을 요구하는 서신을 보낼 것입니다. 지불하지 않으면 지역 법원이나 보안관 사무실에서 귀하의 재산을 최고 입찰자에게 매각하기 위한 경매를 실시합니다. 사법적 압류는 모든 주에서 허용되며 일부 주에서는 의무적입니다.
• 엄격한 봉쇄: 이것은 대출 기관이 주택 소유자를 상대로 소송을 제기하는 것을 수반하며 일반적으로 주택 대출의 미지불 잔액이 부동산 가치를 초과하는 경우에 발생합니다. 차용인이 법원의 명령에 따라 정해진 기간 내에 지불하지 않으면 재산의 소유권은 대출 기관에 반환됩니다. 엄격한 압류는 일부 주에서만 허용됩니다.
• 판매권 또는 법적 압류: 사법적 압류와 마찬가지로 대출 기관은 특정 기간에 지불을 요청하는 통지를 보냅니다. 차용인이 지불하지 않으면 대기 기간 후에 모기지 회사에서 경매를 개최합니다. 이러한 형태의 압류는 여러 주에서 허용됩니다. 모기지 계약서에 판매 권한 조항이 포함된 경우에만 적용할 수 있습니다.

집이 압류되면 신용 점수에 큰 타격을 입을 수 있으며 압류는 보고서에 최대 7년 동안 남아 있습니다. 압류로 인해 발생할 수 있는 신용 점수 손상 외에도 신용 보고서에 압류가 있으면 다른 모기지를 받기가 훨씬 더 어려워질 수 있습니다.

모기지 채무 불이행까지 얼마나 걸립니까?

다음은 모기지 불이행 및 압류 가능성에 대한 일반적인 일정입니다.

• 첫 번째 결제 누락: 대부분의 대출 기관은 연체료를 부과하기 전에 모기지 상환을 위해 10~15일의 유예 기간을 제공합니다.
• 모기지 기본값: 대출이 30일 이상 연체되면 신용 조사 기관에 연체 사실이 보고됩니다. 차용인의 연체로 인해 약속 어음의 계약이 파기된 경우, 대출 기관은 모기지를 채무 불이행으로 간주할 수 있습니다. 대출 기관은 차용인에게 우편으로 채무 불이행 통지를 보내 압류 절차를 시작할 의도를 전달합니다. 이는 일반적으로 여러 번 지불하지 못한 후에 발생하지만 채무 불이행 일정은 대출 기관 및 주법에 따라 다를 수 있습니다.
• 사전 압류 : 차용인이 연체된 지불금을 제출할 수 없고 대출 기관이 지정한 날짜까지 대출을 현재 상태로 만들 수 없는 경우 압류가 진행됩니다. 채무 불이행과 압류 절차가 완료되기까지의 시간을 압류 전 단계라고 합니다.
• 차압: 대출 기관은 법원에 압류 절차를 시작하도록 청원합니다. 법원은 경매를 감독할 수탁인도 임명합니다. 비사법적 압류가 제기되면 대출 기관은 즉시 조치를 취하고 단 몇 개월 만에 절차를 완료할 수 있습니다. 그러나 사법적 압류는 모든 단계에서 법원의 승인을 받아야 하므로 종종 절차가 지연됩니다.
• 수탁자 매각 알림: 관재인은 부동산에 대해 설명하고 경매가 열리는 시기를 알리는 공지를 공개적으로 표시합니다.
• 경매: 재산은 수탁자에 의해 경매에 부쳐집니다. 개시 입찰가는 모기지, 감정가 및 기타 미납 세금 고지서 및 유치권에 대한 부채 금액에 따라 결정됩니다. 부동산이 경매에서 팔리지 않으면 대출 기관이 부동산 소유(REO)가 되어 있는 그대로 판매를 제안합니다.
• 퇴거 통지: 부동산이 경매를 통해 팔리거나 REO로 대출 기관에 반환되는지 여부에 관계없이 퇴거 통지가 거주자에게 발행됩니다. 특정 기간 내에 건물을 비워야 합니다.

모기지 채무 불이행을 어떻게 해결합니까?

귀하의 재정 상황에 대해 논의하기 위해 즉시 대출 기관에 연락하십시오. 그들은 당신이 정상 궤도에 오르도록 돕기 위해 상환 계획, 유예 또는 기타 형태의 도움을 제공할 수 있습니다.

또한 주택도시개발부(HUD)에서 승인한 주택 상담사와 상담하십시오. HUD 승인 상담사가 귀하의 재정 상황을 검토하고 모기지 불이행을 피하거나 해결하는 데 도움이 될 수 있는 연방 및 주 프로그램을 추천합니다. 소비자 금융 보호국은 주택 상담사 데이터베이스를 유지 관리합니다.

또한 재융자 옵션을 탐색하거나 모기지 상환액이 뒤처지는 것을 방지하기 위해 모기지를 수정할 수 있습니다. 재융자하면 새로운 조건의 새로운 주택 융자를 받게 됩니다. 모기지 융자 수정을 받은 경우에도 동일한 융자를 받게 되지만 융자 기관은 융자 기간을 연장하거나 이자율을 낮추거나 융자 유형을 수정할 것입니다. 어느 쪽이든 목표는 모기지 상환액을 낮추어 더 저렴하게 하는 것입니다.

압류 대신 증서가 압류를 피하는 또 다른 방법입니다. 이 약정에 따라 귀하는 대출 기관에 부동산 소유권을 부여하고 대출 잔액을 제거하거나 줄이기 위해 잠재적으로 대출 기관과 협상합니다. 또한 "현금 열쇠" 계약을 통해 재배치에 필요한 자금을 가지고 나갈 수도 있습니다. 또는 대출 기관의 승인을 받아 더 이상 감당할 수 없는 과도한 모기지 상환액을 줄이기 위해 빚진 금액(공매도)보다 적은 금액으로 집을 팔 수 있습니다. 이러한 옵션을 사용하면 압류와 함께 신용 점수에 미치는 심각한 영향을 최소화할 수 있지만 여전히 신용 손상을 초래할 가능성이 있습니다.

모기지 디폴트를 피하기 위한 조치를 취하십시오

모기지 상환에 어려움을 겪는 것은 재미가 없습니다. 다행히 모기지 불이행을 피하거나 해결하고 집을 유지할 수 있는 방법이 있습니다. 지불을 놓치거나 이미 연체된 경우 즉시 대출 기관에 연락하십시오. 그들은 귀하와 협력하거나 귀하가 최신 지불금을 확인하고 집에 머무르는 데 도움이 되는 권장 사항을 제시할 수 있습니다.

한편, 지출 계획을 재평가하고 자금을 확보하기 위해 줄이거나 없앨 수 있는 비용을 식별해야 합니다. 문제를 해결하는 데 도움이 되도록 수입을 늘릴 수 있는 다른 기회를 찾는 것도 이상적입니다.

더 저렴한 월 상환금을 받기 위해 주택 융자를 재융자할 계획이라면 융자 기관을 조사하여 어느 융자에 적합한지 결정하십시오. 또한 Experian에서 제공하는 무료 신용 보고서와 신용 점수를 확인하여 대출을 신청할 때 대출 기관이 귀하의 신용 상태를 고려하는 귀하의 현재 상태를 확인하십시오.