단기 임대를 위해 휴가용 부동산 구입을 고려하고 계십니까? 이 벤처의 잠재적인 장단점을 살펴보세요. 추가 수입 창출, 세금 혜택부터 임차인 관련 문제 및 잠재적 위험 관리에 이르기까지 이 기사는 현명한 결정을 내리는 데 도움이 되는 귀중한 통찰력을 제공합니다.
단기 임대를 위해 휴가용 부동산 구입을 고려한 적이 있습니까? 나는 그것이 매우 일반적인 생각이라고 생각합니다. 그리고 완벽한 세상에서는 최고의 여가와 투자를 하나의 부동산에 결합할 수 있습니다.
저는 최근에 새로운 시도를 고려하고 있는 독자로부터 다음과 같은 질문을 받았습니다.
“아내와 저는 빚이 없으며 집을 소유하고 있습니다. 우리는 별장 근처에서 미래의 은퇴 지역을 탐색하는 동안 가족과 아이들이 사용할 수 있는 장소를 갖고 싶습니다.
대부분의 전통적인 기획자와 CPA는 이에 반대한다고 조언하지만 Wealth Hacker의 견해는 무엇인지 궁금합니다.” – 고마워요, 스티브
스티브는 부동산의 임대 가능성에 대해 구체적으로 묻지 않았습니다. 하지만 흔한 결과이기 때문에 단기 임대용 휴가용 부동산 구입 시 장단점에 포함시키기로 했습니다. 단기 임대 측면뿐만 아니라 Steve의 직접적인 질문에 대해서도 답변해 드리겠습니다.
장점부터 먼저 설명하고 단점으로 넘어가겠습니다. 두 가지 모두를 제시함으로써 Steve의 질문에 답할 뿐만 아니라 별장 구입을 고려 중인 다른 독자들에게 귀중한 정보를 제공할 수 있기를 바랍니다.
의심의 여지 없이 단기 임대를 위해 휴가용 부동산을 구입하는 것에는 실질적인 이점이 있습니다. 하지만 이에 대해 알아보기 전에 먼저 휴가용 부동산과 관련된 이러한 혜택에 대해 이야기하고 있다는 점을 분명히 하고 싶습니다.
다르게 말하면 휴가용 부동산은 그렇지 않습니다 투자용 부동산이므로 혜택도 달라집니다.
투자용 부동산은 엄밀히 말하면 돈을 버는 벤처인 반면, 휴가용 부동산은 일종의 하이브리드입니다. 귀하가 살고 있는 집과 마찬가지로 휴가용 부동산은 개인적 혜택을 제공하는 동시에 금전적 이익도 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.
그럼 이제 휴가용 부동산 소유의 장점에 대해 알아보겠습니다.
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개인 용도로만 휴가용 부동산을 구입한다면 예산에 상당한 비용이 추가될 것입니다. 하지만 적어도 일부 기간 동안 임대하면 해당 부동산에서 약간의 수입을 올릴 수 있습니다.
예를 들어, 휴가 비용이 월 1,500달러라고 가정해 보겠습니다. 매달 일주일에 1,500달러로 임대하면 집을 유지하는 데 드는 비용을 충당할 수 있습니다. 하지만 매달 1주일 이상 임대한다면 해당 부동산은 긍정적인 현금 흐름을 창출할 것입니다.
여기서 창의력을 발휘할 수도 있습니다. 일년 중 특정 기간에는 집을 임대할 수 있으며 나머지 기간에는 개인 용도로만 엄격하게 보관할 수 있습니다.
어쩌면 당신은 "계절에만" 집을 임대하기로 선택할 수도 있습니다. 이는 성수기 12주 동안 주당 2,500달러를 벌 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그렇게 하면 12,000달러의 수익을 창출하면서 1년 내내 월간 운반 비용을 충당할 수 있습니다.
그동안 매년 40주 동안 집에서 즐거운 시간을 보내실 수 있습니다. 그렇게 하면 그 집은 일년 중 12주 동안은 투자 부동산이 되고 나머지 40주는 별장이 될 것입니다.
대부분의 사람들은 자신이 살고 있는 집이 자신이 한 최고의 투자 중 하나라고 생각합니다. 주 거주지를 투자가 아닌 집으로 간주하더라도 양방향으로 작동할 수 있습니다.
$400,000에 구입하고 20년 동안 거주하는 집은 결국 두 배의 가치가 있을 수 있습니다. 최고의 금전적 상생이군요!
별장에서도 같은 일이 일어날 수 있습니다. $200,000에 해당 부동산을 구입한 다음 20년 후에는 $400,000로 두 배로 늘어날 수 있습니다. 그 과정에서 집에서 휴가를 보내는 동시에 임대하여 수입을 창출하는 즐거운 시간을 보내실 것입니다.
여기서 부동산이 제공하는 레버리지 이점을 이해하는 것이 중요합니다.
대부분의 다른 투자와 달리 부동산은 일반적으로 주로 빌린 돈을 사용하여 구입합니다. 그러면 투자 수익이 훨씬 더 커집니다.
$40,000의 20% 계약금으로 $200,000의 휴가용 부동산을 구입하고 가치가 $400,000로 두 배가 된다면 $40,000의 투자로 실제로 $200,000의 이익을 얻을 수 있습니다. 20년 만에 500%의 수익을 올린 셈입니다!
동시에 30년 모기지 상환금은 약 $98,000까지 내려갑니다. 가격 인상과 모기지 상환을 결합하면 순 자산이 $298,000로 증가합니다. 이는 40,000달러의 투자에 대한 놀라운 수익입니다.
그리고 이 숙소를 별장처럼 즐길 수 있는 혜택도 누리실 수 있다는 점을 기억하세요.
귀하의 별장에서 소득이 발생하므로 귀하는 해당 수익 창출과 관련하여 지불한 모든 비용을 공제할 수도 있습니다.
당신이 집을 일년 중 25% 임대한다고 가정해 봅시다. IRS에서는 부동산 보유 비용의 약 25%를 부동산이 창출하는 소득에서 공제할 수 있도록 허용합니다.
공제할 수 있는 비용에는 모기지 이자, 부동산세, 재산 보험, 주택 소유자 조합비, 부동산 유지 관리비, 공과금, 청소비, 소모품(임차인용) 및 프로세스 관리를 위해 외부 서비스를 고용하는 경우 관리비가 포함됩니다.
또 다른 비용은 감가상각비입니다. . IRS를 사용하면 대략 30년 동안 주택 가치(토지 가치 제외)를 감가상각할 수 있습니다. 감가상각비는 종이 비용으로 알려져 있기 때문에 , 비용을 들이지 않고도 납세 의무를 줄일 수 있습니다.
물론, 주택의 업무용 사용에만 감가상각을 적용할 수 있습니다. 25%라면 집 가치의 25%만 감가 상각할 수 있습니다.
소득세에 관해 말하자면, 주택을 판매하기로 결정하면 장기 자본 이득 세율의 혜택을 받게 됩니다.
과세 소득이 $100,000인 경우 연방 소득세 목적상 22% 과세 등급에 속하게 됩니다. . 하지만 별장 판매는 장기적인 자본 이득이 되므로 해당 이득에 대해 15%만 지불하게 됩니다 .
투자와 관련하여 가장 일반적이고 귀중한 조언 중 하나는 다각화입니다. . 그것은 여러 투자에 돈을 분산시키는 것입니다. 단일 투자로 인한 잠재적 손실을 최소화할 뿐만 아니라 더 많은 투자 기회를 얻을 수 있습니다.
부동산 가격이 높기 때문에 부동산으로 다각화하는 것이 어려울 수 있습니다. 하지만 이미 주 거주지를 소유하고 별장을 구입하는 경우 두 부동산에 걸쳐 부동산 포트폴리오를 다양화하게 됩니다.
일반적으로 그렇듯이 부동산 가치가 장기적으로 상승하면 하나가 아닌 두 개의 부동산에 대한 자본 이득의 이점을 얻게 됩니다.
나는 앞서 이에 대한 예를 다루었는데, 소유 비용 전체를 충당하기 위해 일년 중 집을 임대하는 것이었습니다. 임대로 수익을 내지 못하더라도 임대 수익으로 무료 휴가용 부동산을 얻을 수 있습니다.
호텔에 숙박하거나 다른 사람의 휴가용 부동산을 임대함으로써 매년 수천 달러를 절약할 수 있다고 생각해 보십시오. 그런 다음 절감액에 20년 또는 30년을 곱합니다.
그 혜택은 쉽게 $100,000를 훨씬 넘는 가치가 있을 수 있습니다. 직접적인 투자는 아닐 수도 있지만 다른 투자를 할 수 있는 충분한 현금을 확보할 수 있습니다.
이 혜택은 재정적이지 않기 때문에 그다지 명확하지 않을 수 있습니다. 그러나 그것은 매우 중요할 수 있습니다. 사실 이것이 스티브의 질문의 핵심입니다.
단기 임대를 위해 구입한 별장은 은퇴 리허설로도 사용할 수 있습니다. . 별장에서 오랜 시간을 보낼 수 있는 기회를 제공할 것입니다. 그 기간 동안 해당 부동산이 귀하에게 적합한 은퇴자 주택이 될지 여부를 결정할 수 있습니다.
은퇴를 위해 지리적으로 이사하는 것은 예상보다 스트레스가 많고 혼란스러울 수 있습니다.
하지만 이미 일년 중 적어도 일부를 은퇴 목적지에 거주하고 계시다면 새로운 지역사회에 대해 이미 알고 계실 것입니다.
별장을 은퇴 별장으로 사용하지 않기로 결정한 경우에도 해당 별장이 위치한 지역이 귀하에게 적합한지 결정하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그렇다면 별장을 팔아 이익을 얻은 다음 해당 지역에 있는 다른 주택을 구입하면 됩니다.
당신은 이미 토지의 위치와 지역 부동산 가치를 알고 있을 것입니다. 그러면 큰 움직임을 보일 때 따르는 많은 위험이 제거될 것입니다.
단기 임대를 위해 휴가용 부동산을 구입하면 많은 이점이 있지만 단점도 마찬가지입니다. 급락하기 전에 부정적인 측면이 무엇인지 파악하고 미리 준비하는 것이 중요합니다.
항상 광고되는 낮은 계약금, 저금리 모기지 상품이 마음에 드실 겁니다.
별장에서는 사용할 수 없습니다.
계약금 요건부터 시작해 보겠습니다. 대출 기관은 주 거주지에 대해 최저 3%의 계약금을 허용합니다. VA 대출 자격이 있는 경우 , 100% 파이낸싱을 받거나 계약금을 0으로 받을 수 있습니다.
하지만 휴가용 부동산을 구매하는 경우 최소 계약금 요건은 10%입니다. . 귀하가 더 엄격한 자격을 갖고 있는 경우 대출 기관은 더 큰 계약금을 요구할 수 있습니다. 여기에는 높은 부채 비율과 낮은 신용 점수가 포함될 수 있습니다.
10%의 계약금으로 별장을 구할 수 있더라도 개인 모기지 보험(PMI)을 지불해야 합니다. . 그러면 월 지불액이 크게 늘어날 수 있습니다. 휴가용 부동산을 구입하는 경우 지불 비용을 최소화하기 위해 20%의 계약금을 지불하도록 계획해야 합니다.
이자율도 높아지게 됩니다. 주 거주지의 최고 이자율이 4%인 경우 별장에 대한 대출금은 4.5%로 예상됩니다.
휴가용 부동산의 경우 모기지 자격 요건이 더욱 까다로워진다는 점도 알아야 합니다. 사치품 구매로 간주되기 때문에 대출 기관은 높은 계약금, 낮은 부채 비율, 신용 상태가 양호하거나 우수함을 모색할 것입니다.
자격에 관한 또 다른 사항 – 별장에서 임대 소득을 사용하여 모기지 자격을 얻을 수 없습니다.
부동산을 임대할 의사를 표시하는 경우에도 대출 기관은 해당 주택을 투자 부동산으로 재분류합니다. 최소 20%의 계약금을 요구하며 더 높은 이자율을 청구합니다.
단기라도 임대할 별장을 구입할 계획이라면 숙제를 해야 합니다. 모든 지역 사회가 단기 임대를 환영하는 것은 아닙니다. 일시적인 사용 제한에 따라 금지됩니다. .
귀하가 원하는 휴가용 부동산이 위치한 지역 사회에 그러한 제한 사항이 있는지 알아보십시오. 그렇다면 단기 임대 아이디어는 별 쓸모가 없을 것입니다.
일부 콘도에서는 단기 임대도 금지하고 있습니다. 리조트 지역이나 근처에 위치한 콘도미니엄에서는 일반적으로 그렇지 않습니다. 그러나 제한 사항은 콘도미니엄마다 다릅니다.
동네에 제한사항이 있는지 미리 알아봐야 합니다. 콘도미니엄이 완벽한 휴가 장소에 있더라도 그 특정 동네는 단기 임차인이 아닌 자가 거주자를 위해 특별히 지어졌을 수도 있습니다.
마찬가지로 중요한 것은 모기지 대출 기관의 단기 임대에 대한 제한이 있다는 것입니다.
부동산을 단기 임대용으로 사용하는 경우 콘도텔로 분류될 수 있습니다. . 이는 "콘도미니엄"과 "호텔"이라는 단어의 혼합입니다. 본질적으로 호텔로 사용될 콘도미니엄을 말합니다.
이는 리조트 지역에서 인기가 있지만 전통적인 모기지 대출 기관에서는 사용하지 않습니다. 상업용 부동산으로 간주되므로 구매하려면 상업용 모기지를 받아야 합니다.
이는 더 많은 계약금과 더 높은 이자율을 의미합니다. 대출에는 10년 만기의 변동 금리 모기지와 같이 보다 제한적인 조건이 포함될 수도 있습니다.
부동산에 임차인이 있을 때마다 항상 피해가 발생할 가능성이 있습니다. 단기 임대의 경우에는 더욱 그럴 가능성이 높습니다. 호텔 객실과 마찬가지로 1년 동안 해당 부동산을 사용하는 세입자가 회전문을 갖게 됩니다.
모든 임차인이 전적으로 책임을 지는 것은 아닙니다. 잠재적인 피해를 보상하기 위해 보증금을 징수할 수 있지만 피해가 보증금을 초과하고 세입자가 지불을 거부하는 경우 법적 조치를 취해야 할 수도 있습니다.
세입자 한 명도 실제 피해를 입히지 않더라도, 몇 년 동안 매년 12명 이상의 세입자가 부동산에 거주하게 되면 주 거주지에서 수행하는 것보다 더 많은 유지 관리 및 수리 작업이 필요할 것입니다.
이는 곧 본인 부담금과 시간 및 노력을 의미하게 됩니다.
지금은 이야기하기에 좋은 시간입니다 주택 소유자 보험 . 돈을 절약하기 위해 별장에 대한 표준 주택 소유자 보험에 가입하고 싶은 유혹을 느낄 수도 있습니다. 그건 나쁜 생각이에요! 정말 안좋아요!!!
표준 주택 소유자 정책은 귀하, 귀하의 가족, 손님의 정상적인 사용으로 인해 발생한 재산 피해에만 적용됩니다.
임차인에 의해 부동산이 파손된 경우 보험 회사는 청구 금액을 지불하지 않습니다. 의도된 용도를 허위로 표현한 경우 정책이 종료될 수도 있습니다.
단기 임대를 위한 부동산 사용을 인정하는 특별 정책을 받아야 합니다. 일반 주택 소유자 보험보다 더 비쌉니다. 하지만 귀하가 이를 갖고 있지 않고 세입자에 의해 귀하의 재산이 손상되거나 파괴된 경우에는 표준 보험에 따른 보장을 받을 수 없습니다.
단기 임대용으로 휴가용 부동산을 사용하는 경우 태양 아래서 완전히 즐거운 시간을 보낼 것이라고 기대하지 마십시오. 정기적인 청소, 수리 및 유지 관리에 대한 요구 사항은 이미 다루었습니다. 하지만 이는 시작에 불과합니다.
또한 임대를 유지하려면 부동산을 홍보해야 합니다. 이는 부동산 광고, 임차인 심사, 각 임대에 대한 서류 처리를 의미합니다. 또한 각 임대 후에는 부동산을 검사하여 어떤 세입자가 집을 손상시켰는지 추적해야 합니다.
쉽게 말하면 단기 임대로 휴가용 부동산을 관리하는 것은 아르바이트입니다. "휴가"라는 단어는 두 번째 집에서 사업을 운영하고 있다는 현실에 금방 압도될 수 있습니다. 네, 실제로 그런 일이 일어나고 있습니다.
이를 처리해 줄 관리 회사가 있습니다. 하지만 이 방법을 택할 경우 해당 부동산에 대한 임대 수입의 10~20%에 해당하는 수수료를 지불해야 합니다.
단기 임대를 위해 휴가용 부동산을 사용하는 것과는 본질적인 충돌이 있습니다. 연중 가장 많은 임차인과 가장 높은 임대료가 발생하는 시기에 집을 사용하고 싶을 가능성이 높습니다.
그래서 당신은 여름의 성수기에 몇 주 동안 그것을 즐기며 보낼 생각으로 해변 별장을 구입합니다. 하지만 집을 사용하는 매주에는 일년 중 가장 높은 임대료를 놓치게 됩니다.
리조트 속성의 경우 문제는 더욱 커집니다. 예를 들어 해변 위치는 여름철에 가장 인기가 높습니다. 스키장에 있는 주택은 겨울 동안 수요가 많을 것입니다. 이런 종류의 부동산은 성수기에만 임대 가치를 가질 수 있습니다.
여름에 해변에 가거나 겨울에 스키를 타는 것을 좋아한다면, 부동산에서 수입을 극대화하려는 경우에는 그럴 기회가 없을 수도 있습니다.
성수기에는 임대하여 만 즐길 수 있습니다. 비수기에는. 그러면 투자 수익이 극대화됩니다. 하지만 휴가 가치를 훼손하는 대가를 치르게 될 것입니다.
부동산 평가는 모든 시장에서 균일하지 않습니다. 대도시 시장에서는 흔히 볼 수 있지만 리조트 지역에서는 덜 확실합니다. 휴가용 부동산의 가치가 전혀 상승하지 않거나 하락할 수도 있습니다.
리조트 시설은 종종 원격 위치에 있습니다. 영주권자의 관심을 끌 만한 고용 기회나 기타 서비스가 거의 없기 때문에 연중 내내 거주하기에는 적합하지 않습니다.
관광 무역에 의존하는 휴양지에서는 관광이 둔화되면 부동산 가치가 하락할 수 있습니다. 해당 지역이 과도하게 건설된 경우 감소는 더욱 극적일 수 있습니다.
이는 관광 교통량이 많은 수년 동안 흔히 발생합니다. 그러나 그것이 끝나면 건축업자는 팔리지 않은 재고에 갇히게 되고 부동산 가치는 커뮤니티 전체에서 하락하게 됩니다. 이에 대한 가장 좋은 예는 지난 경기 침체 동안 마이애미의 부동산 가치에 일어난 일입니다. .
그렇다고 해서 가치가 휴양지 지역에 떨어지거나 다시는 돌아오지 않을 것이라는 뜻은 아닙니다. 하지만 소득 목적으로 별장을 구입하는 경우 처음부터 위험을 인지하고 있어야 합니다.
그게 당신의 질문에 답이 되었기를 바랍니다, 스티브. 주로 개인적인 용도로 별장을 구입하려는 경우 재정적 측면은 그다지 중요하지 않을 수 있습니다.
하지만 단기 임대용 휴가용 부동산 구입에 관심이 있다면 , 당신은 그것을 사업으로 생각해야 할 것입니다. 이 응답에 있는 정보는 귀하가 그렇게 하는 데 도움이 될 것입니다.
또한, 투자를 시작하고 싶지만 부동산에 투자할지 인덱스 펀드에 투자할지 확신이 없다면 부동산 에 대한 내 게시물을 읽어보세요. 대 인덱스 펀드 .
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