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왜 단 3년 만에 모기지를 두 번 재융자하겠습니까? 우리 가족은 단기간에 15년에서 10년, 30년 고정 모기지로 바뀌었습니다. 우리가 여러 번 재융자를 결정한 이유는 다음과 같습니다.
2018년 7월에 우리 가족은 뉴잉글랜드에서 노스캐롤라이나 주 샬럿 근처의 작은 대학 도시로 이사했습니다.
우리는 수영장, 테니스 코트, 산책로가 제공되는 컨트리 클럽 인근의 2층 벽돌을 구입하기로 결정했습니다.
우리는 15년 모기지론으로 뉴햄프셔에 있는 이전 집을 구입했습니다.
그 이유는 다양했습니다:
우리의 경우 2012년에 대출을 받았을 때 15년 모기지의 이자율은 30년 모기지보다 약 0.5퍼센트 포인트 낮은 이자율, 즉 약 4%였습니다.
그리고 처음 몇 번의 모기지 지불금 중 거의 절반이 원금 상환에 사용된 반면, 30년 모기지 지불금의 4분의 1에 불과했습니다.
때로는 수입의 많은 부분을 모기지에 투자하는 것이 어려웠지만 결국 우리는 6년 만에 $274,500에서 $160,900로 $100,000 이상 모기지를 상환했습니다.
2018년 노스캐롤라이나로 이사할 때 집값이 올랐음에도 불구하고 15년 모기지는 우리에게 당연한 일이었습니다.
우리 가족의 꿈 중 하나는 항상 조기 은퇴였고, 그러기 위해 우리는 집값을 다 갚고 월 비용을 적게 들여 은퇴를 시작하고 싶었습니다.
그래서 우리는 남편의 월급으로 15년 담보대출을 받을 수 있는 집을 구입했습니다(이사할 때 정해진 직업이 없었습니다).
뉴햄프셔 주택 판매로 많은 자산을 확보했기 때문에 상당한 계약금을 지불할 수 있었습니다.
그럼에도 불구하고 우리는 이전에 소유했던 것보다 더 비싼 집을 구입했기 때문에 새로운 주택담보대출 상환액이 월 $2400가 되었습니다. 이는 이전 주택의 월 $1775보다 증가한 수치입니다.
매달 600달러가 넘는 지불금에 익숙해지는 데는 시간이 좀 걸렸습니다. 특히 직업을 갖지 않은 첫 해에는 더욱 그랬지만 우리는 어떻게든 예산을 조정하여 제대로 작동하게 했습니다.
2020년 초에 금리가 하락했습니다(불길한 전염병 음악을 암시함). 그 해에 저는 정규직 교사로 일하게 되어서 수입도 더 많았고, 집값도 생각보다 빨리 갚을 수 있으면 좋겠다고 생각했습니다.
남편은 대출금을 재융자할 경우 3%의 이자율을 제공하는 은행을 조사하여 찾았습니다.
이자율이 낮아지면 월 납입금이 몇 백 달러만 늘어날 뿐이라는 사실을 깨달았고, 일을 하지 않을 때에도 인상을 견뎌냈으니 이제 정규직을 하게 되니 추가 인상도 어렵지 않을 것이라는 사실을 깨달았습니다.
새로운 모기지 지불금은 $2400에서 $2850로 $450 인상되었습니다. 이러한 증가는 처음에는 큰 문제가 아닌 것처럼 보였지만, 세계적인 유행병과 변화된 상황은 곧 우리가 예상했던 것보다 훨씬 더 비싸게 느껴질 것임을 의미했습니다.
2020년 2월에 재융자가 종료되어 4월에 첫 번째 모기지 지불금을 지불했습니다.
예, 봉쇄 기간 동안 우리는 모기지 지불액을 매달 거의 500달러 늘렸습니다.
운이 좋게도 남편과 저는 무급 휴가를 주거나 무급 휴가를 강요하지 않는 직업을 가질 수 있어서 소득이 그대로 유지되었습니다.
하지만 2020년 봄에 두 명의 ADHD 소년을 홈스쿨링하는 데 어려움을 겪은 후 집에서 가르치려고 시도하는 동안 다음 학년도에 직접 대면할 학교에 아이들을 등록해야 한다고 결정했습니다.
이는 등록금에 더 많은 돈을 지출한다는 의미였습니다.
저는 2020-2021학년도에 대면 교육 모델을 제공할 계획인 사립 학교에서 근무했고 우리는 두 남학생을 모두 등록하기로 결정했습니다.
큰 아들은 2020년 봄에 매우 우울해졌고 막내 아들은 기본적으로 아무것도 배우지 못했습니다. 그래서 우리는 그들을 위해 사립학교로의 전환이 필수적이라고 판단했습니다.
저는 미국에서 교사 급여가 가장 낮은 주 중 하나인 노스캐롤라이나의 교사이므로 수입이 거의 없습니다. 두 남학생을 사립학교에 등록했을 때 교사가 수업료를 50% "할인"했음에도 불구하고 나는 그들을 학교에 보내기 위해 여전히 세후 18,000달러를 지불했습니다.
팬데믹 이전에는 매달 최대 4,030억 달러를 벌어들였고 집으로 가져갈 수 있는 급여로 월 1,500달러 정도를 벌었습니다.
아이들을 사립학교에 등록시키고 월급에서 등록금을 공제한 후, 나는 403b에 저축한 것이 전혀 없었고 월급당 약 650달러를 집으로 가져갔습니다.
403b 기여금과 등록금 납부액이 비슷함에도 불구하고 저는 퇴직저축 적립금과 달리 등록금 납부에 대한 세금 혜택을 받지 못하여 원천징수세를 훨씬 더 많이 내고 있었습니다.
그해는 재정적으로 어려웠습니다.
우리는 10년 모기지를 계속 지불하고 원금 잔액이 매달 295,000달러에서 293,000달러, 291,000달러로 줄어드는 것을 보는 것을 좋아했습니다. 하지만 우리는 저축한 돈을 지출하고 은퇴를 위해 저축한 금액이 훨씬 적었습니다.
하지만 우리는 남학생들을 영원히 사립학교에 보내지 못할 것이라는 점을 알고 있었고, 지난 10년 동안 재정적 위기 상황에 대비해 잘 계획을 세웠기 때문에 일시적인 재정적 폭풍을 헤쳐나갈 수 있을 것 같았습니다.
아니나 다를까, 다음 학년도에 저는 평판이 좋은 지역 차터 스쿨에 일자리를 제안받았는데, 이는 제가 그 일자리를 잡으면 제 아이들이 무료로 다닐 수 있다는 뜻이었습니다.
저는 그 기회에 뛰어들어 아이들을 학교에 등록시켰습니다.
그들은 학교를 다시 바꾸게 되어 별로 달갑지 않았지만 , STEM 건물의 3D 프린터와 로봇공학팀은 전환을 좀 더 쉽게 만드는 데 도움을 주었습니다.
하지만 우리 가족 3명이 새로운 직장/학교 환경으로 전환하고 있었기 때문에 힘든 가을이었습니다.
운 좋게도 나는 다시 403b에 최대 금액을 기부할 수 있었고, 등록금 없이 예전 학교에서보다 훨씬 더 많은 급여를 받을 수 있었습니다. 이로 인해 10년 만기 주택담보대출을 다시 한 번 지불하기가 더 쉬워졌습니다.
그래도 운명은 다른 계획을 가지고있었습니다.
새 학기가 시작된 지 얼마 되지 않아 남편에게 끔찍한 소식이 들려왔습니다. 매우 를 요약하려면 길게 이야기하자면, 그가 지난 12년 동안 일했던 회사의 새 상사는 그에게 12월 31일부터 (자신의 잘못이 아닌) 더 이상 일자리를 갖지 못할 것이라고 말했습니다.
가볍게 말하면 그는 좌절했고, 우리는 그가 수입이 없는 미래를 준비해야 한다는 것을 알았습니다. 그가 우리 수입의 80% 이상을 벌었으니 이는 큰 일이었습니다.
저는 앞으로 몇 달 동안 우리를 재정적으로 유지할 수 있는 최선의 방법에 대해 생각하기 시작했고, 이를 위한 최선의 방법 중 하나가 모기지 융자를 재융자하는 것이라고 결정했습니다. 다시 한 번 그렇습니다.
우리는 매달 원금을 지불하는 것을 좋아했지만, 그가 빨리 새 직장을 구하지 않으면 막대한 모기지 지불이 불가능하지는 않더라도 어려울 것임을 알고 있었습니다.
그래서 다시 한번, 10년 모기지로 재융자를 받은 지 불과 1년 6개월 만에 우리는 30년 모기지로 재융자를 도와줄 온라인 대출 기관을 찾았습니다.
우리는 이전 재융자 경험을 통해 문서를 쉽게 업로드할 수 있는 온라인 대출 기관을 원한다는 것을 알고 있었습니다.
이전에 재융자할 때 가장 어려웠던 점 중 하나는 우리가 이용했던 은행인 BNC National Bank의 온라인 플랫폼이 형편없었다는 점이었습니다.
수많은 금융 문서를 스캔하고 PDF 형식으로 변환한 다음 이를 은행의 투박한 플랫폼에 업로드해야 했습니다. 그래서 내 여동생이 사용하기 쉽게 만들어진 refi 서비스에 대해 언급했을 때 우리는 조사했습니다.
이 서비스는 Better라고 불렸으며 완전한 온라인 재융자 서비스가 될 것이라고 약속했습니다.
그들은 30년 모기지(포인트 포함)에 대해 놀라운 2.5% 이자율을 제공했기 때문에 남편이 일자리를 찾지 못할 경우 월별 비용을 지불하기 위해 그 돈이 필요할 경우를 대비하여 현금 재융자를 하고 20,000달러의 자기자본을 인출하기로 결정했습니다.
서비스는 사용하기 매우 쉬웠고, 작성해야 하는 대부분의 문서는 Docusign 유형의 인터페이스를 통해 온라인으로 작성되었습니다. 대출 신청의 모든 과정은 원활하게 진행되었습니다.
원활하지 않은 것은 폐업일이었습니다. 저와 여동생 모두 같은 경험을 했습니다. 서명할 서류를 가져오기로 한 날, 가까운 사람이 나타나지 않았습니다!
Better의 변호에 따르면 우리가 마감일 일정을 변경해야 했기 때문에 마감에 필요한 500달러 크레딧을 제공했지만 프로세스의 중요한 부분이 너무 나쁘게 진행되어 충격을 받았습니다.
마침내 재융자 서류에 서명한 후 우리는 안도의 한숨을 쉴 수 있었습니다. 우리는 이전에 모기지 지불금에 포함되지 않았던 재산세와 보험을 포함하여 2,850달러의 모기지를 월 1,600달러로 줄였습니다.
즉, 우리는 10년 대출로 에스크로를 하지 않았고, 30년 대출로 에스크로를 했습니다. 월별 결제 방법이 더 저렴했을 뿐만 아니라 연간 별도 본인부담금도 $5000 이상 절감되었습니다.
우리는 10월에 재융자를 완료했고, 11월에는 납부할 필요가 없었던 모기지 지불금을 은행에 입금했으며, 12월에는 더 낮은 모기지 지불을 즐겼습니다.
12월에도 여전히 같은 소득을 벌고 있었기 때문에 모기지 지불금의 차액을 저축해 따로 보관해 두었습니다.
직장을 잃은 지 3개월 후인 3월, 남편은 새 직장을 찾았고, 연말 보너스와 휴가 수당, 그리고 한 달 전에 예산을 책정했다는 사실을 감안하면 우리는 저축한 돈을 전혀 쓸 필요가 없었습니다.
결과적으로 우리는 모기지 차액을 지출하는 대신 추가로 $1250($1500로 올림)를 절약하고 이를 세후 자금에 투자하기로 결정했습니다. 그렇게 하면 은퇴할 때가 되었을 때 집값을 쉽게 갚을 수 있을 만큼 여유가 있기를 바랍니다.
우리가 몰랐던 것은 인플레이션이 뜨거워지고 있다는 것이었습니다. 12월부터 인플레이션 조짐이 보이기 시작했고, 2022년이 계속되면서 적어도 향후 몇 년 동안은 인플레이션이 심각한 문제가 될 것이라는 점을 깨달았습니다.
운 좋게도 우리는 실수로 30년 2.5% 모기지로 인플레이션에 대한 헤지 수단을 마련했습니다.
모기지 조기 상환에 대한 우리의 생각은 서서히 바뀌었고 이제는 이 모기지를 최대한 오래 유지하는 것을 고려하고 있습니다.
향후 30년 동안 우리는 모기지 지불금을 일정하게 유지하고 매달 투자 계좌에 (점점 더 많은 금액을) 계속 투입할 수 있을 것입니다.
시간이 지남에 따라 우리의 $1600의 가치는 점점 더 낮아질 것이며, 우리의 투자가 점점 더 늘어나 세전 및 세후 은퇴 계좌가 모기지 비용을 흡수할 수 있기를 바랍니다.
인생이 당신에게 어떤 일을 닥칠지 정확히 알 수 없으므로 유연하게 대처하세요!
처음에는 상환된 모기지의 보안을 중요하게 여겼지만, 상황이 바뀌면서 더 낮은 모기지 상환액의 보안이 더 나은 재정적 결정처럼 느껴진다는 것을 깨달았습니다.
우리는 미래가 어떻게 될지 모르지만 현금이 있다는 것을 알고 있으며 모기지 빚만이 우리 가족의 삶을 더 쉽게 만들어주었습니다. 그리고 우리는 향후 10년 동안 재정적 독립을 위해 계속 노력할 것입니다.
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