작성자:Fiona Smith
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그래서 당신은 자신의 집을 구입했습니다. 귀하는 주택 소유자가 되셨습니다. 축하드립니다!
이제 당신은 추악한 모기지에 갇혀 있습니다.
이런 종류의 부채는 '양질의 부채'로 간주되지만 여전히 머리 위로 떠오르는 음수입니다.
저는 그런 느낌을 좋아하지 않습니다. 그리고 다른 많은 사람들도 빚을 지고 있다는 느낌을 좋아하지 않을 것입니다.
이제 질문이 생깁니다 :주택담보대출금을 조기에 갚아야 할까요?
이때 예산을 유지하는 것이 모기지를 조기에 갚을 여유가 있는지 결정하는 데 큰 도움이 됩니다. 아시다시피 제가 과거에 추천했던 두 가지 예산 앱은 Digit과 Personal Capital입니다.
예산을 설정했다면 이제 3가지 전략을 고려해 보세요.
모기지 조기 상환 [3가지 전략]:
솔직하고 솔직한 답변을 원하시면: 아니요.
모기지를 조기에 갚지 않는 이유:
2020년이나 2021년 초에 주택을 구입할 기회가 있었다면(예를 들어 Shop Rate Market Place나 Supermoney Mortgage를 사용하여 주택을 재융자하는 경우) 모기지 이자율이 상당히 낮을 가능성이 있습니다.
낮은 경우(즉, 4%에서 3% 미만 수준에 해당하는 경우) 모기지 상환을 더 빨리 중단하고 대신 잉여 현금을 주식 시장에 투자하는 데 사용하는 것이 합리적일 수 있습니다.
"젊을수록 주식 시장에 더 많이 투자해야 합니다. 시간과 복리 이자가 나중에 부자가 되는 데 도움이 되기 때문입니다."
그리고 위에서 언급했듯이 저는 안전하게 투자하는 것보다 투자 위험을 감수하고 빠른 속도로 주택담보대출을 상환하는 것이 좋습니다.
내 집을 완전히 자유롭고 깔끔하게 소유하는 것은 내 취향이 아닙니다(적어도 아직은 아닙니다).
주택담보대출을 조기에 상환하는 것이 귀하의 재정 상황에 맞는 최선의 단계인지 알아보기 위해 스스로 대답해야 할 몇 가지 다른 질문을 확인해 보겠습니다.
지금쯤이면 아시겠지만, 모기지를 조기에 상환하는 것은 가볍게 받아들여야 할 결정이 아닙니다.
모기지 조기 상환에는 많은 장점과 단점이 있습니다(아래 섹션 참조).
재정적으로 (그리고 감정적으로) 모기지를 조기에 상환하기로 결정하기 전에 먼저 아래 5가지 질문을 스스로에게 물어봐야 합니다.
일반적으로 모기지 상환을 시작하기 전에 균형잡힌 재정 상황이 없다면 인생에 닥칠 수 있는 정서적, 재정적 장애물을 처리할 준비가 되어 있지 않을 것입니다.
모기지 상환을 조기에 시작하기 전에 다음 사항을 확인하시기 바랍니다:
당신이 이 모든 일을 하고 있다고 가정해 봅시다.
하지만 모기지 상환을 일찍 시작하고 더 이상 은퇴 계획 기여금 한도를 초과하지 않는다면 어떻게 될까요?
나에게 그것은 위험 신호입니다.
그리고 여전히 잠재적인 비상 저축 자금을 찾고 계시다면 CIT 은행 제안을 고려해 보시기 바랍니다.
이곳은 현금의 일부를 보관하고 다른 저축 계좌나 당좌 예금 계좌에서 얻는 평균 0.01%보다 더 많은 수익을 올릴 수 있는 좋은 장소입니다.
안녕하세요, 단 몇 달러라도 비상 저축 자금으로 이자를 받을 수 있는 최소한의 혜택입니다.
당신이 할 수 있는 최악의 일 중 하나는 자산은 풍부하지만 현금이 부족한 것입니다.
위험을 감수할 가치가 없습니다.
즉, 순자산의 90% 이상이 비유동 자산에 묶여 있다는 뜻입니다.
심각한 긴급 상황이 발생하여 돈이 필요하지만 순자산이 집에 묶여 있는 경우... 높은 이자율로 대출(예:주택 자산 신용 한도)을 받거나 신용 카드 빚에 빠지지 않고서는 현금을 사용하는 데 약간의 어려움이 있을 수 있습니다.
주택담보대출을 조기에 상환하지 않기로 결정했다고 가정해 보겠습니다.
현 시점에서 주택담보대출에 사용되지 않는 "추가" 현금을 어떻게 가장 잘 활용하시겠습니까?
여분의 현금으로 다음을 수행할 경우:
…그러면 저는 a) 그런 일을 하지 말고 b) 그 “여분” 현금을 사용하여 모기지 상환을 하도록 권하고 싶습니다.
왜요?
왜냐하면 귀하에게는 여분의 현금을 저축하고 투자할 규율이 없는 것 같기 때문입니다(여기서 모욕적인 말을 하려는 것이 아니라 솔직하게 귀하의 재정 문제를 도와주려고 노력하고 있습니다).
귀하의 상황에 따라 모기지 상환은 기술적으로 "강제 저축 계획"입니다.
이는 관습에 얽매이지 않는 일이고 다소 고정 관념에서 벗어난 생각일 수도 있지만 휴가나 나중에 큰 빚을지게 될 수 있는 다른 일에 지출하는 대신 그 현금을 모기지 상환에 사용하는 것이 아마도 최선의 조치일 것입니다.
추가 현금을 투자했다면 단순히 모기지 상환에 현금을 사용하는 것보다 훨씬 더 높은 투자 수익을 얻을 가능성이 있습니다.
제가 과거에 사용한 두 가지 투자 플랫폼은 Acorns와 Personal Capital입니다. 이는 효과적이며 말 그대로 (스마트폰을 통해) 손끝에서 투자에 접근할 수 있습니다.
다음 사항에 유의하세요. 주식 등 고위험 자산에 투자하면 수익률도 높아집니다.
그러나 단점(예:위험)은 보수적인 자산(예:부동산)에 투자하는 경우보다 당연히 더 나쁩니다.
이것이 바로 현금을 다른 투자에 투자한다면 얼마나 더 많은 수익을 얻을 수 있는지 생각해 보기 시작하는 지점입니다.
다음 사항도 고려해야 합니다:
주식 시장이 닥치는 우여곡절을 견딜 수 있다고 믿는다면 다시 한 번 보수적인 주택 시장이 아닌 주식 시장에 "여분의" 현금을 투자하는 것을 강력하게 고려해야 합니다.
그럼 방금 위의 연습을 수행하고 "모기지금을 일찍 갚아야 하는가?"라고 스스로에게 질문했다고 가정해 보겠습니다.
하지만 실제로 모기지 조기 상환의 장점과 단점에 대해 생각해 본 적이 있나요?
어떤 방향으로 가기로 결정했는지에 따라 무엇을 기대할 수 있는지 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.
아래에서 더 자세히 살펴보겠습니다.
모기지를 완전히 상환한 후에는 임대료를 추가로 지불할 필요가 없습니다. 이제까지!
즉, 원래 모기지 상환에 사용되었던 금액을 매달 수백 – 수천 달러는 아니더라도 절약할 수 있습니다.
남은 돈이 많다면 단순 당좌예금 계좌에 넣기 전에 CIT 은행에서 고수익 저축 계좌를 개설하는 것을 고려해 보세요.
다음 단계는 예산을 살펴보고 새로 늘어난 현금 흐름을 어떻게 할당할 수 있는지 알아보는 것입니다. (그리고 여러분, 이것은 매우 심각한 문제입니다!)
아직 예산 편성을 시도하지 않으셨다면 예산 편성에 도움이 되도록 Digit를 살펴보시기 바랍니다.
이 점을 기억하세요: 한동안 또는 적어도 모기지 지불금이 완전히 상환될 때까지 현금 흐름이 증가하지 않을 것입니다. 그래서 시간이 좀 걸릴 수 있어요.
실제 만기일보다 일찍 모기지를 지불하면 이자 절약 측면에서 상당한 돈을 절약할 수 있을 것입니다.
"이자율이 높을수록 모기지를 조기에 상환하는 데 더 많은 돈을 절약할 수 있습니다."
그러나 귀하의 모기지 금리가 저보다 낮은 경우(3%), 모기지 금리를 조기에 갚는다면 이자율이 5% 또는 6% 정도인 경우에 비해 아마도 많은 돈을 절약하지 못할 것입니다.
큰 차이.
주택담보대출을 조기에 상환함으로써 시간과 이자를 얼마나 절약할 수 있는지 알아보려면 이 주택담보대출 상환 계산기를 확인하세요.
아시다시피 모기지 이자율은 2019년과 2020년 이후 상당히 급격하게 떨어졌습니다.
재융자를 고려하거나 새로운 모기지 금리를 확정할 생각이라면 다음 2개의 웹사이트를 확인해 보시기 바랍니다.
두 웹사이트 모두 귀하의 개인적인 상황을 고려하면서 시장의 모기지 금리를 비교합니다.
여기에는 다음이 포함됩니다.
지금 모기지에 등록하지 않더라도 최소한 이 웹사이트를 사용하여 옵션을 무료로 확인해 보시기 바랍니다.
저처럼 예측 가능성을 좋아하고 변동을 싫어하는 사람이라면 모기지 이자율이 얼마인지 정확히 알고 있으므로 모기지를 조기에 상환하는 것이 도움이 될 수 있습니다.
물론, 모기지 이자율로 인한 세금 혜택 중 일부를 잃을 수도 있습니다. 하지만 현실적으로 2020년에 더 높은 표준 공제가 적용되면 일반 미국인이 세금 공제를 항목별로 분류해야 하는 경우는 매우 드뭅니다(그러면 해당 사람이 모기지 이자 세금 공제 혜택을 받을 수 있음).
빚을 지고 사는 걸 좋아하는 사람이 있나요?
손이 많이 갔을 것 같지도 않고... 빚을 지고 사는 것도 정말 싫습니다.
따라서 마음의 평안을 높이고 실제로 밤에 잠을 잘 수 있도록 모기지를 갚고 싶다면 이것이 빚을 갚기 시작하는 강력한 이유가 될 수 있습니다.
저를 믿으세요. 저는 $100,000 이상의 주택담보대출을 감당할 수 없어서 밤을 새지 못했다고 말하는 나이든 부부를 만난 적이 있습니다.
그들은 빚을 싫어했습니다.
부채는 그들의 복지에 영향을 미쳤습니다.
그때 우리는 모기지를 빠른 속도로 상환해야 할 때라는 것을 깨달았습니다.
이 점을 기억하세요: 모기지 상환이 귀하에게 적합한 다음 단계인지 여부는 귀하의 개인적인 상황에 따라 결정됩니다.
마지막으로, 모기지 조기 상환의 멋진 측면 중 하나는 자신을 위해 상당한 양의 주택 자산을 확보할 수 있다는 것입니다.
주택 담보는 항상 유용합니다. 특히 나중에 주택 담보를 활용해야 하는 경우에는 더욱 그렇습니다.
제가 과거에 추천한 도구 중 하나는 Shop Rate Market Place를 활용하여 주택 자산의 일부를 인출하는 것입니다.
그들은 말 그대로 귀하의 현재 개인 재정 상황을 평가하기 위해 60초 퀴즈를 묻고, 귀하가 주택 자산을 활용할 자격이 있다고 가정하면 해당 자산의 일부를 현금으로 인출할 수 있습니다!
물론, 처음부터 빚을 지지 않고 바로 그 이유로 주택담보대출을 갚고 싶다면 또 다른 형태의 부채인 HELOC를 취득하는 것이 아마도 의미가 없을 것입니다.
이제 장점을 확인했으니 모기지 조기 상환의 단점을 고려해 보겠습니다.
아래에서 더 자세히 살펴보겠습니다.
더 많은 수입을 주택담보대출 상환에 사용하게 되므로 현재 현재에 사용할 수 있는 현금 흐름을 확인하는 것은 정상적인 일입니다. 상당히 급격하게 감소합니다.
실제로 다음을 수행할 현금이 훨씬 적을 것입니다.
따라서 그러한 약속을 하고 모기지를 조기에 상환할 수 있도록 감정적으로나 재정적으로 준비가 되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다(예:부채가 없고 은퇴 기여금을 계속 유지).
여기서 제가 드릴 수 있는 궁극적인 팁은 모기지 추가 비용을 지불하기로 약속했다면 예산을 세우라는 것입니다.
앞서 말했듯이 아직 예산을 책정하지 못했다면 Digit을 사용해 보세요. 귀하의 재정적 목표를 정하는 데 도움이 될 것입니다.
이 점은 이전 점인 '현금흐름 감소'와 연결됩니다.
주택담보대출을 선지급 금리로 상환하는 것을 고려하고 계시다면 먼저 상환액이 귀하의 퇴직 저축률에 어떤 영향을 미칠지 알아보시기 바랍니다.
예를 들어, 현재 401(k)의 최대 한도(2020년에는 $19,500, 50세 미만)이고 IRA 기여금(2020년의 경우 $6,000, 50세 미만)도 최대 한도로 설정하고 있다면 가속 모기지 상환 계획이 은퇴 기여금에 어떤 영향을 미치나요?
이 점을 기억하세요: 젊을 때는 시간이 당신 편입니다.
만약 내가 당신이라면 – 향후 45년 이상의 투자 경력 동안 그 돈을 주식 시장에 투자하고 연 7%의 복리 수익을 얻을 수 있는 모기지 상환(제 경우에는 3% 수익만 얻기 위해) 시간을 낭비하고 싶지 않을 것입니다.
"언제든지 주택담보대출을 갚을 시간이 있을 것입니다. 이제는 투자에 집중하고 싶습니다."
제가 이 말을 처음 들은 것은 고객의 수백만 달러 규모 포트폴리오를 분석할 때였습니다.
이들 고객의 가치는 아마도 500만 달러에 달했을 것입니다.
그리고 놀랍게도 이들의 저축, 투자 및 퇴직 계좌를 합친 금액은 100,000달러에 불과했습니다. 이는 전체 순자산의 약 2%에 해당하는 유동적이거나 어느 정도 유동적이었습니다.
나머지 순자산은?
부동산에 묶여있습니다.
그리고 이 커플이 가장 무서웠던 것이 무엇인지 아시나요?
심각한 긴급 상황이 발생하면 빚을 져야 한다는 것을 알고 있었습니다. 그리고 그것의 많은.
위의 요점과 마찬가지로 자산 다각화는 매우 중요한 개념입니다.
“순자산이 1개 자산 또는 1개 자산 범주에 더 집중될수록 위험에 더 많이 노출됩니다.”
자산 다각화의 실제 이유는 단일 자산 클래스에 대한 노출 위험을 낮추는 것입니다.
또한 자산 다각화는 동일한 사건(예:2008년 대공황)에 다르게 반응하는 여러 다양한 부문에 투자하기 때문에 잠재적인 투자 수익을 극대화하는 데 도움이 됩니다.
빠른 표면 수준의 예:
앞서 제가 언급한 것처럼 부동산에 투자하면 주식 시장에서 얻을 수 있는 더 높은 수익을 놓칠 가능성이 높습니다.
“인플레이션을 감안하면 S&P 500의 연평균 수익률은 약 7%입니다.”
이 통계를 0%에서 3% 사이의 임대 부동산 자산의 평균 수익률과 비교해 보세요.
다음 사항에 유의하세요. 집에 투자하는 것(또는 집을 임대하기로 결정하는 것)은 주식과 마찬가지로 손을 대지 않는 상황이 아닙니다.
현금을 집에 투자하기로 결정했다면 다음과 같은 비용이 발생하게 됩니다:
100% 필수인 주택 소유자 보험을 놓치고 있다고 생각된다면 Kin 보험을 확인해 보시기 바랍니다.
Kin Insurance는 일반 주택 소유자에게 훌륭한 회사입니다. 귀하가 밀레니얼 세대이고 초기 주택을 구매 중이거나 이미 구매한 경우, 이 회사는 말 그대로 귀하를 위한 보험 회사입니다. 쉽고 저렴하며 빠르게 가입할 수 있습니다.
친족 보험은 다음 주에서 이용 가능합니다:
임대부동산에 투자하기로 결정한 경우 – 이는 많은 멘티들이 추구하고 싶어하는 경로입니다. – 궁극적인 수익률에도 영향을 미치는 [비용이 많이 드는] 요소가 많이 있습니다.
다음을 수행해야 합니다:
집을 임대하는 것은 쉬운 일이 아닙니다(이 경로를 선택했다면).
집을 임대하는 것을 고려하고 있다면 가장 하고 싶은 일은 임대 관리 회사를 고용하여 다음과 같은 도움을 받는 것입니다.
All Property Management는 제가 자주 찾는 자산 관리 회사입니다.
부동산 임대에 도움이 될 뿐만 아니라 All Property Management는 상당히 손쉬운 방식으로 임대 부동산을 광고할 수 있는 마케팅 채널입니다.
여기에서 모든 자산 관리를 확인하세요.
6. 부동산 시장이 주택의 가치를 결정합니다
순자산의 많은 부분을 집에 묶어두기를 원하지 않는 주요 이유 중 하나는 주택 가격이 급격히 하락하고 많은 주택 가격이 마이너스인 2008년과 유사한 상황을 피하고 싶기 때문입니다.
"집에 현금을 쏟아 부었는데 집 가치가 급락했다고 상상해 보세요. 완전히 통제할 수 없는 일이죠."
아야.
2008년에 집을 잃은 수많은 가족들에게 바로 그런 일이 일어났습니다.
그들은 주택 가격 변동을 통제할 수 없었고 말 그대로 주택 가격이 폭락하는 것을 목격했습니다...
물론 이것이 귀하에게 적합한 선택이라고 판단한다면 주택담보대출을 더 빨리 갚을 수 있는 몇 가지 전략이 있습니다.
이 3가지 전략 뒤에 숨어 있는 몇 가지 기본 개념을 설명해 드리겠습니다.
언제든지 현재 모기지를 더 짧은 기간의 모기지로 재융자할 수 있습니다.
나는 과거에 이 2개의 웹사이트를 이용해 내가 이용할 수 있는 대출 이자율 옵션을 확인했습니다. 재융자에 대해 진지하게 생각하고 계시다면 여기에서 시작하는 것이 좋습니다:
새로운 모기지를 구입하는 방법에 대한 예시로 다음 데이터를 사용해 보겠습니다.
주택 가치
$200,000
계약금
$40,000(20%에 해당)
다음 목적으로 집에 거주:
2년
원래 모기지 기간:
30년
남은 모기지 연수:
28년
원래 모기지 이자율:
4.5%
월별 지불액(원금 및 이자):
$1,278
이제 귀하가 큰 인상을 받고 모기지를 더 빨리 상환하기로 결정했다고 가정해 보겠습니다.
당신이 하는 일은 다음과 같습니다: 훨씬 더 짧은 기간으로 모기지를 재융자할 수 있습니다.
일반적으로 모기지 조건은 다음과 같습니다:
귀하가 모기지 기간을 30년(현재 시나리오에 따르면 남은 기간은 28년)에서 15년으로 줄이려고 한다고 가정해 보겠습니다.
주택 가치
$200,000
계약금
$40,000(20%에 해당)
다음 목적으로 집에 거주:
2년
업데이트된 모기지 기간:
15년
남은 모기지 연수:
15년
업데이트된 모기지 이자율:
2.8%
월별 지불액(원금 및 이자):
$1,557
단기 재융자로 인해 두 가지 사항이 얼마나 크게 영향을 받았는지 확인하세요.
일반적으로 귀하의 현금 흐름이 다음을 보완할 수 있는 경우에만 이 전략을 추구하는 것이 좋습니다.
여전히 현재 재정 계획을 고수할 수 있다면 주택담보대출을 조기에 상환할 수 있도록 단기로 재융자를 받는 것이 좋은 방법이 될 수 있습니다.
이는 헤지(상승과 하락을 제한)하려는 경우에 적합한 전략입니다.
제 말은 다음과 같습니다:
실제로 귀하가 지불해야 하는 것보다 더 많은 금액을 지불한 것에 대해 모기지 회사에서 벌금을 부과하는 사례가 있었습니다.
정말 미쳤죠?
제가 의미하는 바는 매우 간단합니다. 경력을 쌓는 동안 추가 돈을 벌게 되면, 예를 들어 휴가나 자동차 구입에 그 돈을 쓰는 대신, 그 '추가' 현금을 부채를 한꺼번에 갚는 데 사용하는 것을 고려해 보세요.
이 추가 자금은 다음과 같은 형태로 나타날 수 있습니다:
요점은 다음과 같습니다. 모기지 상환을 결정하기 전에 조기에 상환할 수 있는 확실한 계획을 수립하는 것이 좋습니다.
이번 게시물에서 너무 자세히 설명하지는 않겠지만, 여러 번 들었던 질문에 대해 답변드리고 싶습니다.
이제 저는 귀하가 밀레니얼 세대 청중일 가능성이 높다는 것을 알고 있습니다. 하지만 은퇴는 귀하가 알고 있는 것보다 더 빨리 올 것입니다.
저를 믿으세요. 시간이 지나면 그 당시에 무슨 일이 일어났는지 궁금하실 것입니다.
따라서 지금 준비하고 “은퇴하기 전에 주택담보대출을 갚아야 하는가?”라는 질문에 답하는 것이 좋습니다.
이 질문을 스스로에게 묻는 경우 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.
하지만 다음과 같은 주의사항은 버리고 싶습니다. 나는 은퇴를 앞둔 많은 부부들과 이 질문에 대해 논의했습니다.
그들은 주택담보대출을 갚을 필요가 없었음에도 불구하고 고집했습니다.
왜요?
돈을 벌지 못하면서도 빚이 머리에 맴돌면서 마음의 평안을 잃었기 때문입니다.
그리고 솔직히 말하면, 대출금이 있고 내일 은퇴할 예정이라면 잠도 못 잘 것 같아요.
남편하고도 사이가 좋지 않을 것 같아요.
주택담보대출을 갚으면 무엇보다 먼저 축하드립니다!
자신의 집에 살고 있다고 말할 수 있는 날이 매일 있는 것은 아닙니다. 실제로 은행이 아닌 나만의 공간.
최종 모기지 지불금을 지불하면 다음과 같은 몇 가지 사항을 받게 됩니다:
많은 사람들이 빚을 좋아하지 않는다는 것을 알고 있습니다.
많은 사람들이 “대출금을 일찍 갚아야 하나?”라고 자문합니다. 개인적으로는 모든 옵션을 고려해볼 것을 제안합니다.
3%(또는 모기지 이자에 상응하는 금액)의 수익만 얻으면서 현금을 비유동 자산에 보관하고 싶은 이유는 무엇입니까?
대신 퇴직 계좌를 통해 "추가" 현금을 투자하거나 Acorns 또는 Personal Capital과 같은 쉽게 액세스할 수 있는 애플리케이션을 통해 현금을 투자할 수 있습니다.
“S&P 500 인덱스 펀드와 같은 펀드에 투자하면 평균 7%의 수익률을 볼 수 있다는 점을 기억하세요.”
그러니까 나에게 묻는다면: 나는 내 집에 대해 필요한 최소 모기지 지불금을 계속해서 지불하고 투자 자산과 은퇴 자산에 감당할 수 있는 모든 것을 투자할 것입니다.
물론 이는 개인적인 결정이므로 사실만을 알려드릴 수 있습니다.
내가 말할 수 있는 것은 지금 주식 시장에 지속적으로 투자한다면 – 젊을수록 – 나중에 은행 계좌가 나에게 더 많은 감사를 표할 것이라는 것입니다!
모기지를 조기에 상환하는 것에 대해 어떻게 생각하시나요?
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