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Perennial Real Estate Holdings Limited(PREH SP)(SGX:40S)- PRC의 미래 핵심 교통 인프라 환경에 통합 .
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고속 – 건강 서비스 연구
Perennial Real Estate Holdings Limited("Perennial")는 싱가포르에 본사가 있고 상장된 부동산 및 의료 통합 회사입니다.
부동산 소유자, 개발자 및 관리자인 Perennial은 대규모 복합 용도 개발에 전략적으로 중점을 두고 있으며 중국, 싱가포르, 말레이시아, 인도네시아, 미얀마 및 가나에 진출하고 있습니다. 총 바닥 면적이 6,500만 평방피트 이상에 달하는 결합된 포트폴리오를 갖추고 있습니다.
Perennial은 또한 1) 병원 및 의료 센터 라는 두 가지 핵심 사업 부문을 가진 중국의 의료 서비스 소유자, 운영자 및 제공업체입니다. 뿐만 아니라 2) 노인 요양 및 노인 주택.
중국에서 Perennial은 대규모 혼합 사용 통합 개발을 통해 지배적인 상업 개발업체입니다.
Perennial의 4개 개발, 1) 청두 동부 고속철도("HSR") 통합 개발, 2) 서안 북부 고속철도 통합 개발, 3) 톈진 남부 고속철도 통합 개발 및 4) 쿤밍 남부 고속철도 통합 개발 , 지역 의료 및 상업 허브로 미국 최대의 HSR 스테이션 4곳에 인접해 있으며 의료, 의료 및 노인 요양 시설이 통합되어 있습니다.
Perennial 포트폴리오의 다른 주목할만한 프로젝트는 다음과 같습니다.
Perennial은 싱가포르에서 Capitol Singapore, CHIJMES, AXA Tower, 111 Somerset, Chinatown Point 및 House of Tan Yeok Nee와 같은 Civic District, Central Business District 및 Orchard Road 구역에 위치한 주요 상징적 자산에 투자 및/또는 관리하고 있습니다.
올해 초부터 현재까지. 3Q19, Perennial은 수익 증가를 기록했습니다. 9100만 달러, 핵심 영업 활동 이익 1580만 달러.
동료/JV의 결과 점유율이 4,560만 달러로 증가 9380만 달러의 순 금융 비용은 3450만 달러의 순 손실로 이어졌습니다. .
순 손실은 2.09센트의 주당 손실과 $1.57의 NAV로 변환됩니다. PREH는 또한 위안화 약세로 인한 번역 손실을 기록했습니다.
매출은 Capitol Singapore와 PIHMH의 기여도가 높아 전년동기대비 증가했지만 금융비용과 관리비용의 증가가 매출 기여도보다 높았다. 제휴 및 합작 투자의 결과 점유율 증가는 주로 2019년 2분기 차이나타운 포인트 매각 이익으로 인한 것입니다. 또한 111 Somerset 및 의료 관련 제휴 및 합작 투자는 이번 분기에 개선된 결과를 보고했습니다. 111 Somerset은 또한 2019년 3분기와 10월에 총 1억 200만 싱가포르 달러의 총 판매액으로 39개의 공동 판매 사무실 및 의료 시설을 판매할 수 있었습니다.
대차대조표와 주요 재무 비율은 FY18과 크게 변동이 없었으며, 주로 운전자본 이동으로 인한 변동이 있었습니다. Aidigong 및 Chinatown point mall의 지분 처분으로 발생한 수익은 대출 자금 제공을 통해 다른 합작 투자 회사에 재투자되었습니다.
부동산 소유자, 개발자 및 관리자인 PREH는 대규모 복합 용도 지역 의료 및 상업 개발에 전략적으로 중점을 둡니다. 회사는 사이트를 소유 및 개발할 뿐만 아니라 특정 서비스 및 편의 시설을 제공할 수 있는 능력도 구축할 계획입니다. 참고로 PREH는 현재 중국에서 의료 서비스 소유자, 운영자 및 제공자로서 두 가지 핵심 사업 부문인 병원과 의료 센터, 노인 요양 시설 및 노인 주택을 운영하고 있습니다.
PREH는 몇 가지 세속적 경향을 파악하고 이러한 기회를 활용할 수 있는 능력을 개발하기 위해 전략적으로 자리를 잡았습니다. 트렌드는 HSR 네트워크 확장, 고령화 인구를 위한 양질의 의료; 아세안의 도시화와 통합. 그들이 개발한 역량은 자본 관리, 부동산 관리 및 의료 관리입니다.
상장 기업으로서 자산/부채 듀레이션의 불일치를 완화하고 주주에게 안정적인 자기자본이익률(ROE)을 제공하기 위해서는 자본 관리 역량을 개발하는 것이 매우 중요합니다. 이와 관련하여 PREH는 지속적인 자금 확보, 유동성 관리 및 유연성 유지 능력을 입증했습니다. PREH는 또한 자산을 재활용하여 주주 가치를 높일 수 있었습니다. PREH는 또한 20억 달러의 중기 채권 프로그램을 보유하고 있으며 그 중 20%만 미결제 상태입니다.
많은 포트폴리오가 아직 완전히 작동하지 않는다는 점을 감안하여 전체 포트폴리오의 스냅샷을 첨부했습니다. 이 모든 프로젝트를 완료하는 것이 이 회사의 주요 성장 동력입니다.
PREH는 대차대조표에 총 30억 달러의 차입금이 있으며 그 중 10억 달러는 1년 이내에 상환할 수 있습니다. 30억 달러 중 16억 달러는 투자 자산에 대해 담보로 제공되고 4억 달러는 고정 금리 어음에서 확보됩니다. PREH에 귀속되는 몫에 비례하여 PREH의 익스포저 몫은 20억 달러로 추정됩니다.
우리는 또한 PREH의 지분이 15억 달러로 추정되는 동료 및 조인트 벤처의 차입금을 33억 달러로 추산했습니다. 전체적으로 PREH의 차입금 비중은 35억 달러, 혼합 부채 비율은 1.3으로 추정됩니다.
이것은 PREH가 채무 채무 중 자신의 몫을 충족할 수 없는 경우 투자 파트너가 채무 불이행 시 위기에 처할 수 있으므로 총 부채 익스포저를 추정하는 실용적이고 지나치게 신중한 방법입니다. PREH는 또한 장기적으로는 유리할 수 있지만 단기적으로는 과도한 부담이 될 수 있는 투자 몫을 떠맡아야 할 수도 있습니다.
PREH가 지속적으로 재융자를 하고 주요 주주 및 기관으로부터 자금을 확보할 수 있는 능력을 보여주었다는 점은 의심의 여지가 없지만, 이는 프로젝트의 시기적절하고 성공적인 실행과 약화되는 거시 경제 상황에서의 자금 가용성을 포함한 몇 가지 핵심 요소에 달려 있습니다. .
2019년 6월 30일 현재 NAV는 5.05~5.07 RMB/SGD 환율을 기준으로 S$1.606입니다. 위안화는 단기간에 완화될 수 있지만 중국이 상당한 인구를 기반으로 하는 경제 강국으로 성장을 계속함에 따라 위안화의 장기적 강세에 대해 건설적입니다.
일반적인 환율을 기반으로 우리는 보수적인 RNAV를 S$2로 추정했습니다. 이는 현재 자산 기반에 15~20%의 개발자 마진을 적용한 결과입니다. 개발 이익이 인식됨에 따라 자산 기반이 확대되거나 자산의 시장 가치가 추가 상승하여 재측정 시 더 높은 공정 가치가 발생할 수 있기 때문에 이는 보수적입니다. RNAV의 실현을 방해할 수 있는 다음 섹션에서 논의할 몇 가지 위험이 있습니다.
이 많은 대규모 프로젝트가 파이프라인에 있으므로 PREH가 모든 프로젝트를 적시에 필요한 품질로 제공하지 못할 수 있는 위험이 있습니다. 그들은 지금까지 프로젝트를 제공한 입증된 실적을 가지고 있지만 의심할 여지 없이 위험이 존재합니다.
거시 경제 상황이 둔화됨에 따라 PREH는 회사 중심 또는 거시 경제 요인으로 인해 프로젝트를 연기해야 할 수 있습니다.
더 높은 세금 또는 자본 지출 약속 형태의 규제 개입은 자본 재활용을 지연시키고 회사의 ROE와 성장 궤도에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
차입금의 상당 부분은 중국 프로젝트의 SGD에서 발생했으며 PREH는 외화 노출을 헤지하지 않으므로 환율 위험에 상당한 노출이 있습니다. 우리는 PREH가 선도를 통해 상환을 관리할 수 있다고 생각하지만 이 정보를 공개적으로 확인할 수는 없었습니다. 차입금의 상당 부분이 변동 금리에 의존하고 금리의 10bp 변동이 회사의 손익에 최소 200만 달러 영향을 미치기 때문에 금리 위험도 중요합니다. 그러나 우리는 현재 저금리 환경으로 이동하고 있으며 위안화의 장기 전망에 대해서도 낙관적입니다.
PREH는 모든 프로젝트에 합작 투자 파트너를 보유하고 있기 때문에 JV 파트너와 분쟁에서 현금 흐름 문제에 이르기까지 다양한 문제가 발생할 위험이 있습니다.
PACC Offshore는 5년 후 IPO 가격의 20%로 상장폐지되고 PREH는 RTO 가격의 약 42%에 위치하므로 실질적인 주주가 억제된 가격으로 일반 제안을 시도할 위험을 심각하게 고려해야 할 수 있습니다. 실질적인 주주들도 관련이 있으며 협력하여 행동할 가능성이 있습니다. 게다가, 그들은 전체 주식의 상당한 부분을 차지하고 있습니다.
주가는 RTO 이후 크게 하락했다. 주당 NAV는 낮은 환율 환산 손실을 완화하기에는 불충분한 이익 감소로 인해 지난 4년 동안 의미 있는 성장을 보지 못했습니다. 일반 제안이 현재 주가보다 높을 가능성이 높지만 시기와 가격은 불확실하며 이는 총 수익과 총 위험 조정 수익에도 영향을 미칩니다.
경제 침체가 임박함에 따라 더 넓은 지수와 동종 업계를 이미 하회한 실적이 바닥에 있는 종목에게 기회가 나타날 수 있다고 생각합니다. 주가도 사상 최저 수준이다. 그러나 우리는 PREH가 야심찬 성장 계획을 가지고 있으며 계획을 달성하기 위한 부지를 이미 확보했다는 점에 주목합니다.
프로젝트 개발을 완료하는 데 몇 년이 걸리므로 이 주식의 투자를 시작하는 데 인내심을 가질 수 있다고 생각합니다. 또한 기존 위험 요소가 표시되기 때문에 이 주식에 진입하려면 안전 마진이 필요하다고 생각합니다.
참가 가격:S$0.47-0.50
Project 2025의 내재 가치:400% 수익을 제공하는 S$2.00
