부동산 투자 신탁(REITs) – 투자자들이 아파트 및 사무실 건물과 같은 자산에 접근하면서 종종 관대한 수익률을 얻을 수 있는 방법 – 실망스러운 2018년을 보냈습니다. 올해도 며칠 남지 않은 Vanguard REIT ETF (VNQ)는 전체 시장의 12% 하락에 비해 13.5% 하락했습니다. 이는 10년 평균 연간 이익과 대조됩니다. VNQ의 경우 12% 이상입니다.
REITs는 2019년에 반등할 것입니까? 글쎄요, 2018년에 이러한 부동산 경기를 방해했던 동일한 두려움(이자율 상승)이 내년에도 여전히 남아 있습니다. 그리고 더 높은 채권 금리는 때때로 REITs의 성과를 저해합니다.
그러나 이러한 회사는 평등하게 만들어지지 않습니다. 2019년 최고의 리츠는 2019년의 다른 강력한 트렌드의 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 클라우드 컴퓨팅의 성장은 데이터 저장 서비스에 대한 강력한 수요를 계속해서 촉진할 것입니다. 대규모 인프라 지출 법안은 관련 REIT 플레이의 재산을 향상시킬 수 있습니다. 그리고 초고속 5G 기술의 출시와 함께 모바일 데이터의 성장은 기지국 REIT의 잠재적 성장을 제공합니다.
2019년에 매수하고 보유할 최고의 REIT 13개를 소개합니다. . 동종 업계를 능가하는 데 도움이 될 수 있는 광범위한 추세의 혜택을 받아야 할 뿐만 아니라 REIT 전체가 최근 훨씬 더 좋은 평가에서 거래되고 있습니다. 또한, 현재 공간의 평균 배당 수익률은 4%를 초과합니다. 내년에도 시장의 불안이 계속된다면 투자자들이 REITs를 고수할 이유가 더욱 커집니다.
부동산 플레이는 2006년부터 운영에서 핵심 펀드(FFO, REIT 수익성의 중요한 지표)에서 12%의 일관된 연간 성장률을 생성했으며 배당금도 같은 비율로 확대되었습니다. 유기적인 성장은 높은 고객 유지율과 임대에 포함된 연간 2~4%의 임대료 에스컬레이터로 뒷받침됩니다.
Digital Realty는 인공 지능 시장에서 연간 76% 성장, 사물 인터넷 애플리케이션에서 연간 34%, 자율주행차 부문
DLR은 지난 분기에 브라질 최대 데이터 센터 제공업체인 Ascenty를 18억 달러에 인수하여 라틴 아메리카 지역을 확장했습니다. 이번 구매를 통해 REIT는 14개의 새로운 데이터 센터, 약 140개의 신규 고객을 확보하고 세계 8위 경제 대국에서 입지를 강화했습니다.
REIT는 지난 분기에 주당 8%의 연간 FFO 성장률을 제공하여 컨센서스 애널리스트 추정치를 능가했습니다. 또한 2018년 연간 주당 FFO에 대한 가이던스를 반복했는데, 이는 7% 이상의 성장으로 해석될 것입니다.
Guggenheim 분석가인 Robert Gutman은 최근 Digital Realty 주식에 대한 자신의 등급을 "중립"에서 "매수"로 상향 조정했습니다.
또 다른 대규모 데이터 센터 REIT는 Equinix입니다. (EQIX, $339.02), 5개 대륙과 52개 주요 시장에 걸쳐 200개 이상의 데이터 센터를 소유하고 있습니다. Equinix는 Fortune 500대 기업 전체의 거의 절반을 포함하여 9,800명 이상의 고객을 보유하고 있습니다.
Digital Realty와 마찬가지로 이 REIT는 높은 반복 수익(총 수익의 약 94%)과 2~4%의 계약된 연간 임대료 인상으로 인해 꾸준한 유기적 성장을 이룩했습니다. Equinix는 63분기 연속 수익 개선을 달성했습니다. 그리고 지난 10년 동안 연간 매출 성장률은 평균 26%인 반면 현금 흐름 성장률은 평균 29%입니다.
Equinix의 성장 계획에는 데이터 센터 네트워크 확장이 포함됩니다. 개발 프로젝트는 일반적으로 약 30%의 투자 수익을 창출합니다. 현재 Equinix는 21개의 주요 세계 시장에서 생산 능력을 확장할 30개의 건설 프로젝트를 진행 중입니다.
REIT는 2018년에 주당 13%의 FFO 성장률을 이끌었으며 올해와 2017년에 배당금을 14% 인상했습니다. 보수적인 배당 목표인 45%는 앞으로 더 많은 배당금 성장을 위한 완충 장치를 제공합니다.
Equinix 주식은 애널리스트 25명 중 21명이 매수 또는 적극 매수로 평가했습니다. 나머지 분석가들은 여전히 이를 보류라고 부릅니다.
여기서 논의할 마지막 데이터 센터 REIT는 CyrusOne입니다. (CONE, $51.11), 미주, 유럽 및 아시아 전역의 47개 데이터 센터 네트워크를 통해 약 1,000명의 고객에게 데이터 스토리지 서비스를 제공합니다.
2018년 3분기 동안 CyrusOne은 고객과 500개의 신규 임대 계약을 체결했는데 이는 역사상 두 번째로 높은 분기별 총계이며 7개의 신규 Fortune 1000대 고객을 추가하여 총 208개로 증가했습니다. REIT는 또한 계약 잔고에 8,900만 달러를 추가했습니다. 역사상 가장 큰 분기별 증가로 총 백로그가 거의 8억 5천만 달러로 증가했습니다.
평균 8.7년의 임대 기간은 이 REIT에 수익 예측 가능성을 제공합니다. CyrusOne 임대의 약 81%에는 안정적인 유기적 성장을 주도하는 연간 2~3%의 임대료 에스컬레이터가 내장되어 있습니다.
REIT는 최근 서해안의 새로운 부지를 인수하고 런던과 프랑크푸르트에서 확장 프로젝트를 시작했으며 브라질의 선도적인 데이터 센터 제공업체인 ODATA Brazil과 전략적 파트너십을 구축했습니다. 이러한 모든 조치는 주요 데이터 센터 시장 전반에 걸쳐 REIT의 발자국을 확장하고 미래 성장을 촉진하는 데 기여합니다.
CyrusOne은 2018년 첫 9개월 동안 주당 7%의 FFO 성장률을 달성했으며 연간 6%에서 8%의 FFO 성장을 이끌었습니다.
REIT는 2013년에 배당금을 지급하기 시작했으며 2018년 9.5% 증가를 포함하여 3년에 걸쳐 배당금을 매년 평균 26% 늘렸습니다.
건강 관리 비용을 부추기는 노령화 인구는 오늘날 미국을 형성하는 가장 강력한 인구 통계학적 추세 중 하나입니다. 미국의 고령 인구는 향후 20년 동안 두 배로 증가할 것으로 예상되며, Welltower와 같은 의료 REIT는 (음, $66.44) 결과적으로 번영할 수 있습니다.
Welltower는 미국 최대의 의료 REIT이며 병원 및 외래 환자 진료소에서 생활 보조 및 전문 간호 시설에 이르기까지 의료의 거의 모든 측면에 참여합니다. 이 회사는 미국, 캐나다 및 영국 전역에 1,517개의 의료 자산을 소유하고 있습니다.
Sunrise Senior Living, ProMedica 및 Evolution Health와 같은 주요 의료 공급자는 장기 계약에 따라 REIT의 자산을 임대합니다. Welltower 수익의 약 94%가 개인 부담이므로 Medicare/Medicaid로 변경해도 위험이 거의 없습니다. 또한 임차인이 제공하는 필수 의료 서비스로 인해 이 REIT는 본질적으로 경기 침체에 강합니다.
12월에 Welltower는 2018년 3분기 동안 마감된 15억 달러의 의료 사무실 부동산 거래 외에도 10억 달러의 노인 주택 및 의료 사무실 부동산을 구입했습니다. REIT는 또한 최근에 새로운 프로젝트를 위한 자금 조달을 위해 카타르 국부 펀드와 파트너 관계를 맺었습니다.
Welltower는 설립 이후 매년 14.9%의 수익률을 기록하고 2004년부터 매년 배당금을 인상하여 다른 REITs를 지속적으로 능가했습니다. 그러나 속도가 정확히 빠르지는 않습니다. 지난 5년 동안 배당금은 매년 3%씩 증가했습니다.
WELL은 2018년에 3개의 분석 회사에 의해 업그레이드되었습니다. 가장 최근 업그레이드는 Raymond James 분석가 Jonathan Hughes가 수행했습니다. Hughes는 REIT의 더 높은 안전 마진을 인용하여 자신의 등급을 "Market Perform"에서 "Outperform"으로 높였습니다.
미국의 황폐화로 인한 또 다른 주요 헬스케어 REIT는 Ventas입니다. (VTR, $57.51). 이 REIT는 미국, 캐나다 및 미국 전역에서 약 1,200개의 노인 주택, 의료 및 연구 부동산을 소유하고 있습니다. 지난 18년 동안 업계 최고의 연간 수익률 23%와 연간 배당금 성장률 8%를 달성했습니다.
Ventas는 Welltower보다 더 다양합니다. 노인 주택, 의료 사무실, 대학 기반 연구 센터, 입원 환자 재활 및 장기 급성 치료 센터, 병원 및 국제 병원을 포함한 모든 의료 분야에 참여합니다. 대부분의 의료 REIT에서 성과가 저조한 전문 간호 분야는 Ventas 사업의 1% 미만을 차지합니다.
Welltower와 마찬가지로 Ventas는 장기 계약에 따라 HCA Healthcare(HCA), UnitedHealth Group(UNH) 및 Advocate Health와 같은 주요 의료 제공업체에 시설을 임대합니다. 노인 주택은 포트폴리오의 약 55%를 차지합니다. 이러한 부동산의 임대 기간은 평균 8년이며 데이터 센터 REIT와 마찬가지로 성장을 위한 임대료 에스컬레이터가 내장되어 있습니다.
Ventas는 포트폴리오에 더 많은 대학 기반 연구 센터를 추가하기 위해 최선을 다하고 있습니다. 이러한 자산은 현재 연간 18%의 성장률을 보이고 있습니다.
REIT는 지난 10년 동안 매년 배당금을 늘렸고 지난 5년 동안 배당금을 매년 4.1%씩 늘렸습니다. 또한 Ventas는 의료 REIT 업계에서 가장 보수적인 대차 대조표를 제공합니다. 고정 비용 적용 범위(수익이 고정 비용을 얼마나 잘 충당하는지)는 4.6배로 강력하고 자산 대비 부채 비율은 36%로 완만하며 단기 부채 만기는 총 부채의 12% 미만입니다.
Ventas는 2018년 3분기에 애널리스트 컨센서스 추정치를 초과했으며 주당 FFO에 대한 연간 가이던스를 상향 조정했습니다.
초고속 5G 네트워크의 출시는 Crown Castle International 과 같은 통신 인프라 REIT의 새로운 성장을 주도하는 중요한 주제입니다. CCI, $103.87). Crown Castle은 미국 최대의 공유 무선 인프라 제공업체입니다. REIT는 미국에서 40,000개의 셀 타워와 60,000마일의 소규모 셀 네트워크용 광섬유 케이블을 소유하고 있습니다.
Verizon, AT&T(T), Sprint(S) 및 T-Mobile(TMUS)과 같은 "빅 4" 무선 통신 사업자와의 임대는 Crown Castle 수익의 약 74%를 차지합니다. 이러한 임대는 기본 제공 임대료 에스컬레이터에서 반복적인 수익과 유기적 성장을 제공합니다. 현재 Crown Castle은 향후 5년 동안 약 240억 달러의 계약된 임대 계약금을 보유하고 있습니다.
모바일 데이터의 폭발적인 증가로 인해 이 REIT는 2008-09년 불황 기간을 포함하여 2001년부터 매년 수익 성장을 창출할 수 있었습니다. Crown Castle은 기존 타워에 새로운 임차인을 추가하여 점진적인 매출 성장을 달성하고 수익 마진과 ROI도 향상됩니다.
크라운캐슬은 2014년부터 매년 배당금을 늘려왔습니다. 지난 3년간 배당금은 매년 28%씩 성장했습니다. REIT는 앞으로 최소 7%에서 8%의 연간 배당 성장률을 제공하기 위해 최선을 다하고 있습니다.
Crown Castle과 마찬가지로 American Tower는 5년에서 10년의 임대 기간과 3%의 내장형 임대료 에스컬레이터를 통해 강력한 반복 수익을 창출합니다. 테넌트 청구 및 신규 타워 설치의 유기적 성장으로 인해 이 REIT는 지난 10년 동안 연간 매출 성장률 16.5% 및 이익 성장률 12%를 달성할 수 있었습니다.
자본의 효과적인 할당은 투자 등급 신용 등급을 유지하고 대차 대조표를 디레버리지하면서 최근 몇 년 동안 25,000개의 새로운 기지국을 추가하는 REIT의 입증된 능력으로 나타납니다. 5년 배당 성장률은 연평균 24%이며 American Tower는 약 50억 달러의 자사주 매입을 완료했습니다. 회사는 배당금도 매년이 아니라 분기별로 늘립니다. 2018년에는 4번의 인상을 통해 지불금이 20% 향상되었습니다.
American Tower는 22개 중 21개 애널리스트 회사의 매수 또는 적극 매수 추천을 받았습니다.
REIT의 북미 및 서유럽 포트폴리오는 현재 매출의 81%를 차지하지만 Iron Mountain은 미래 성장이 신흥 시장에서 나올 것으로 예상합니다. 유기적 성장은 선진 시장에서 연간 약 3%, 신흥 시장에서 연간 7%입니다. 결과적으로, REIT는 포트폴리오에서 신흥 시장에 대한 노출 증가가 유기적 판매 및 의미 있는 마진 확장에서 연간 5% 성장을 촉진할 것으로 예상합니다.
일부 다른 REITs보다 레버리지가 약간 높지만 Iron Mountain은 72%의 고정 이자율 부채와 4.8%의 혼합 이자율의 혜택을 받습니다. 또한 REIT는 배당금 및 투자에 사용할 수 있는 충분한 현금(주요 현금 흐름 지표인 EBITDA의 2배)을 보유하고 있습니다.
Iron Mountain은 향후 3년 동안 연간 매출 성장률 6.7%, 연간 현금 흐름 성장률 10.9%, 배당금 성장률 4%를 목표로 하고 있습니다. REIT는 또한 레버리지를 REIT 평균 이하로 줄일 계획입니다.
이 REIT는 2010년 이후 꾸준한 배당 성장과 지난 3년 동안 평균 14.5%의 연간 지불금 증가를 창출했습니다. IRM은 또한 지난 8년 동안 4회의 특별 현금 배당금과 2회의 주식 배당금을 지급했습니다.
Berenberg의 분석가 Nate Crossett은 9월에 "매수" 등급과 $52의 목표 가격으로 보도를 시작했습니다.
Alexandria의 부동산 포트폴리오는 3,220만 평방피트의 사무실 공간을 포함하고 2,160만 평방피트의 운영 부동산, 260만 평방피트의 개발 및 재개발 공간으로 2019년 인도될 예정이며 800만 평방피트의 중기 및 미래 개발 프로젝트로 구성됩니다.
REIT의 96% 점유율, 내장형 임대료 에스컬레이터 및 Triple-net 임대(세입자가 임대료뿐만 아니라 유지 보수, 세금 및 보험료를 지불해야 함)는 지난 10년 동안 평균 5%의 동일한 부동산 성장률을 지원했습니다. . Alexandria는 향후 5년 동안 40~45개의 새로운 클래스 A 부동산과 910만 평방피트의 새로운 임대 공간을 추가하여 2022년까지 REIT의 임대 수익을 두 배로 늘릴 계획입니다.
알렉산드리아는 5년 동안 주당 58%의 FFO 성장을 달성했으며 올해 운영 자금에서 10%의 이익을 얻을 수 있도록 안내하고 있습니다. 한편, 배당금은 지난 3년 동안 각각 6%에서 7%로 향상되었으며 57%의 적당한 지불금 비율은 높은 안전 마진을 보장합니다.
씨티그룹 분석가인 마이클 빌러만(Michael Bilerman)은 최근 알렉산드리아를 "매수"로 업그레이드하면서 고성장 시장에서 매력적인 자산을 보유한 프리미엄 밸류에이션 헬스케어 리츠의 우량 대안으로 알렉산드리아를 추천했습니다.
새로 공개된 Americold Realty Trust (COLD, $24.27) 온도 제어 창고에 중점을 둔 가장 크고 유일한 거래 REIT입니다. 이 회사는 9억 2,400만 입방피트의 냉장 보관 공간을 제공하고 북미, 호주, 뉴질랜드 및 아르헨티나 전역에서 약 2,400명의 고객에게 서비스를 제공하는 156개의 창고를 소유 및/또는 임대합니다.
고객은 Americold의 전략적으로 위치한 시설과 광범위한 지리적 공간에 의존하여 자체 유통 네트워크를 최적화합니다. 리츠의 상위 25개 고객은 회사의 임차인으로 평균 33년의 재직 기간을 갖고 있으며, 여러 시설을 임대하고, 부가 가치 서비스를 구매하고, 장기 임대 계약을 체결했습니다. 세입자에는 ConAgra(CAG) 및 Kraft Heinz(KHC)와 같은 주요 식품 생산업체와 Kroger(KR) 및 Sysco(SYY)와 같은 주요 식품 소매업체 및 유통업체가 포함됩니다.
Americold는 미국 냉장 보관 시장에서 업계 최고의 23% 점유율을 보유하고 있습니다. 그 규모는 규모의 경제, 운영 비용 절감 및 자본 비용 절감과 관련된 경쟁 우위를 제공하고 REIT를 고도로 파편화된 콜드 체인 시장에서 통합 기업으로 자리매김합니다.
Americold는 기존 프랜차이즈에서 연간 3.3%의 임대료 성장과 6.0%의 연간 소득 성장을 달성했습니다. 증가하는 점유 및 임대료, 기존 부지 확장 및 인수는 미래 성장을 촉진할 가능성이 높습니다. REIT는 1억 900만 달러의 개발 프로젝트를 진행 중이며 최근 호주 최대 식료품점인 Woolworths와 협력하여 향후 3~5년 동안 6억 달러의 신규 개발 프로젝트를 완료했습니다. Americold는 매년 2~3개의 개발 프로젝트를 목표로 합니다. 프로젝트에는 일반적으로 7천 5백만 달러에서 2억 달러의 투자가 필요하며 10%에서 15%의 ROI를 생성합니다.
REIT의 확장 전략은 강력한 대차 대조표에 의해 지원됩니다. 부채는 기업 가치의 23%에 불과하고 단기 부채 만기가 최소화되어 있으며 Americold는 3억 8,500만 달러의 현금과 4억 5,000만 달러의 은행 신용 한도를 보유하고 있습니다.
2018년 1월에 상장된 Americold는 Raymond James, Zacks 및 SunTrust Robinson Humphrey의 분석가로부터 "Outperform" 등급을 받았습니다.
이 REIT는 신선한 농산물과 유기농 식품의 소비 증가를 선호하는 소비자 선호도로부터 혜택을 받고 있습니다. 신선한 과일과 채소에 대한 수요는 지난 30년 동안 362% 증가했으며 이는 같은 기간 동안 전체 연간 식품 CPI 증가보다 1.7배 빠른 것입니다.
과일과 채소를 재배하는 농장의 임대료, 소득 및 자본화 비율은 전통적인 상품 작물(옥수수 및 대두)에 중점을 둔 농장보다 훨씬 빠른 속도로 확장되어 특히 매력적인 농장 자산이 되었습니다.
Gladstone은 2013년 IPO 이후 약 4억 4,600만 달러의 신규 농장 자산을 구매하는 공격적인 인수자였습니다. 인수를 통해 5년 동안 수익은 거의 7배, 주당 FFO는 3배 성장했습니다. 배당금도 비슷한 궤적을 따랐습니다. 지난 40개월 동안 Gladstone은 배당금을 10배 증가시켜 거의 48%의 총 이익을 얻었습니다.
Gladstone은 농지 포트폴리오와 임대 수입을 확장할 수 있는 많은 기회를 가지고 있습니다. 농장 소유의 파편화된 특성 때문입니다. 미국 농지의 총 가치는 2조 7천억 달러를 초과하지만 농장의 87%는 개별 가족이 소유하고 있으며 그 중 다수는 출구 전략을 모색하고 있습니다. 미국 농부의 거의 3분의 2가 퇴직 연령에 가까워지고 있으며 기존 농장을 운영하는 데 관심이 있는 가족이 없습니다.
REIT는 또한 100% 고정 이자율, 3.3% 가중 평균 이자율 및 8.9년의 평균 부채 만기를 특징으로 하는 부채 구조로 인해 상승하는 이자율에 대한 노출이 최소화됩니다.
D-California의 Nancy Pelosi 의원은 미국의 기반 시설을 구축하는 것이 새 의회의 최우선 과제라고 밝혔습니다. 하원 민주당원은 원래 2018년 2월에 공개한 미국에 대한 "Better Deal" 계획의 일환으로 인프라에 대한 새로운 연방 지출 1조 달러를 요구했습니다.
인프라 지출 증가의 혜택을 받을 수 있는 REIT에는 Hannon Armstrong이 포함됩니다. (HASI, $19.11). Hannon은 기후 변화를 다루는 프로젝트에 자금을 지원합니다. 태양열 및 풍력, 빗물 정화 및 에너지 효율성 자산에 투자하고 프로젝트에서 제조업체, 에너지 서비스 제공업체 및 미국 정부와 파트너 관계를 맺습니다. Hannon Armstrong은 에너지 효율성 및 재생 에너지 프로젝트에 대해 전 세계적으로 100조 달러 규모의 시장이 있다고 추정합니다.
Hannon Armstrong은 환경 개선 분야에서 30년 간의 실적과 53억 달러의 관리 자산을 자랑하며 대부분이 투자 등급 프로젝트 175개에 걸쳐 분산되어 있습니다. REIT는 새로운 프로젝트에 연간 10억 달러를 투자할 것으로 예상합니다.
Hannon Armstrong은 거의 모든 환경 개선 시장에서 강력한 성장을 반영하여 2018년 첫 9개월 동안 26%의 매출 성장과 16%의 EPS 증가를 달성했습니다. REIT는 고정 금리가 부채의 77%를 차지하기 때문에 금리 인상에 대한 노출이 최소화되었습니다. . Hannon Armstrong은 4년 전부터 배당금을 지급하기 시작했으며 연간 15%의 배당금을 인상했습니다. 62%의 낮은 지불금은 안전 마진과 더 많은 배당 성장을 위한 충분한 여지를 제공합니다.
Hannon Armstrong은 6명의 커버 애널리스트 중 5명이 매수 또는 적극 매수로 평가했습니다.
CoreEnergy는 평균 10~15년의 기간으로 자산을 세입자에게 임대합니다. 대부분의 임대에는 REIT가 초과 세입자 이익을 공유할 수 있도록 하는 에스컬레이터와 참여 기능이 내장되어 있습니다.
석유 및 가스 회사는 비핵심 인프라 자산을 판매하고 REIT의 적극적인 거래 파이프라인을 지원하기를 열망하고 있습니다. CoreEnergy는 일반적으로 매년 5천만 달러에서 2억 5천만 달러에 달하는 거래로 하나 또는 두 개의 자산 구매를 마감합니다. 부채가 자본금의 25%에 불과한 보수적인 자본 구조로 인해 CoreEnergy는 인수 합병을 위한 유연성을 제공합니다.
CoreEnergy의 2019년 주요 이니셔티브에는 McGas 파이프라인에 대한 FERC 요금 인상 추진, 초과 현금을 활용하여 레버리지 감소 및 하나 이상의 인수 완료가 포함됩니다.
주당 FFO는 지난 4분기 동안 18% 개선되었습니다. 이는 5년 전에 시작되어 매년 9%씩 성장한 싹트고 있는 배당금에 연료를 공급하는 데 도움이 됩니다. CoreEnergy는 5년 전에 배당금을 지급하기 시작했으며 매년 배당금을 9% 증가시켰습니다.
CoreEnergy는 애널리스트의 의견이 일치된 매수 평가를 받았으며 애널리스트 평균 주가 목표 $40는 22%의 잠재적 상승 여력을 제공합니다.
