한때 주택 구입의 방아쇠를 당기는 것은 저렴한 주택을 쇼핑하고, 계약금을 위해 돈을 모으고, 합리적인 이자율로 자금을 확보한 다음 마감하는 것처럼 간단했습니다.
그러나 2008년 미국 금융 붕괴 이후 몇 년 동안, 부분적으로는 무책임한 모기지론으로 인한 주택 거품으로 인해 주택 시장이 큰 혼란을 겪었습니다. 그 경제적 혼란은 최적의 구매 시기에 영향을 미치는 주택 재고, 경제성 및 자금 조달 조건을 결정하는 전례 없는 부동산 시장 상황을 낳았습니다.
시장의 예측 불가능성에도 불구하고 잠재 구매자는 특정 보호 장치를 따르면 시기 적절한 인수를 피할 수 있습니다.
<블록 인용>
낮은 가격과 기록적인 낮은 이자율로 2012년 주택 구입 가능성은 1970년 이후 가장 호의적이었습니다.
월터 몰로니, 전국 부동산 중개인 협회 대변인(의역)
미국 부동산 시장은 마침내 2008년부터 2011년까지 침체기를 벗어났습니다. 2012년 주택 판매 수치는 2011년에 비해 9.5% 개선되었으며, 전미 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors)는 2014년으로 향하는 나머지 2013년 동안 추가 상승을 기대하고 있습니다.
NAR 연구원이자 대변인인 Walter Molony는 "구매를 고려 중이라면 나쁜 소식은 2013년 초가 5개 지역 중 4개 지역에서 판매자 시장이라는 점입니다. "그 이유는 재고가 크게 줄어들었기 때문입니다."라고 그는 말했습니다.
미국은 2007년 7월 400만 채 이상의 주택이 시장에 나와 주택 재고 기록을 세웠다. 2013년 1월 재고는 174만개로 2012년 1월보다 25% 감소했으며 1999년 12월 이후 최저 수준입니다.
NAR은 2013년 봄에 계절적 재고가 증가할 것으로 예상하지만, 빈번한 다중 입찰을 방지하거나 주택 가격을 충분히 빠르게 떨어뜨리기에는 충분하지 않을 수 있다고 Molony가 말했습니다.
"가격은 2005년 11월 이후 가장 큰 상승세를 보이고 있습니다."라고 Molony는 말했습니다. "이 때문에 우리는 올해(2013) 가격 예측을 상향 조정했습니다. 중간 가격은 전국적으로 약 7% 상승할 것으로 생각합니다."
2013년 1월의 중간 가격은 $173,600로 전년 대비 12.3% 상승했으며, 이는 11개월 연속 전년 대비 가격 인상입니다. 2013년 전체의 중간 가격에 대한 NAR의 예측은 $189,400입니다.
Molony는 "정상적인 가격보다 급격한 가격 상승의 단점은 그것이 장기간 지속되면 궁극적으로 경제성 문제에 부딪히고 시장에서 사람들의 가격을 매기기 시작한다는 것입니다."라고 말했습니다. "아직 안 왔어요."
낮은 가격과 기록적인 낮은 이자율로 인해 2012년 주택 구입 가능성은 1970년 이후 가장 호의적이었다고 그는 말했습니다. 2008년 주택 붕괴 이후 주택 가격이 바닥을 쳤고, 주택이 교체 건설 비용보다 낮은 가격에 팔렸기 때문에 많은 투자자들이 뛰어들어 대부분의 재고를 소진했습니다.
시장을 지지하는 가장 강력한 요인은 "대출 커뮤니티가 위험을 회피해 왔다는 점"이라고 Molony는 말했습니다.
예를 들어 시카고에서는 첫 주택에서 이사를 오는 사람들인 "이전 구매자"가 여전히 어려움을 겪고 있다고 시카고 부동산 중개인 협회 회장인 Zeke Morris가 말했습니다.
Morris는 "더 높은 가격대의 일부 구매자에게는 실망스러운 일입니다."라고 말했습니다. "그들은 이전에 요청했던 것보다 훨씬 더 자세한 정보를 요청받고 있습니다."
Maloney는 최상의 거래를 위해 구매자는 부동산 중개인, 가급적이면 구매자 대리인과 협력해야 한다고 말했습니다.
소비자 신뢰는 주택과 같은 상당한 투자를 하는 주요 동기라고 Molony는 말했습니다. 신뢰 목록의 1위는 직업 안정성입니다.
Molony는 "직업의 안정성에 대해 확신이 없으면 그것은 큰 문제입니다."라고 말했습니다. "단기적인 시간 범위(예:몇 년 미만)가 있는 경우 거래 비용을 회수하지 못할 가능성이 높기 때문에 임대하는 것이 더 나을 것입니다."
오늘날 일반적인 구매자는 10년 동안 주택에 머물 계획입니다. 전형적인 판매자는 9년 동안 집에 있었습니다. 과거에 부동산 전문가들은 사람들이 투자 가치가 있는 충분한 자본을 확보하기 위해 3년에서 5년 동안 집을 소유해야 한다고 믿었습니다. Molony는 시장 붕괴 이후 주식을 구축하는 데 더 오랜 시간이 걸렸지만 "지금은 사실이거나 그때로 돌아가는 것일 수 있습니다."라고 말했습니다.
공인 재무설계사인 캐시 파레토(Cathy Pareto)는 사람들이 집을 사기 전에 고려해야 할 다른 자신감 벤치마크를 언급했습니다.
"배우자와 함께 집을 사는 건가요, 아니면 남자친구나 여자친구와 반반으로 갈 건가요?" 파레토가 말했다. "그 관계는 얼마나 안정적입니까? 다른 부분은 시장이 어떻게 보입니까?"
재정적 자산은 또 다른 기준입니다. "사람들은 그들이 부양할 수 있는 것에 비해 집을 너무 많이 사는 큰 실수를 저지릅니다."라고 Pareto가 말했습니다. "현금 흐름은 어떻습니까? 급여의 절반이 새 집을 마련하는 데 쓰이나요? 그건 무리일 수도 있습니다. 다른 수입원이 있습니까?"
잠재 구매자가 이러한 문제에 확신이 없다면 Pareto와 Molony는 대신 임대를 권장합니다.
주택 시장의 붕괴와 은행 산업의 붕괴로 모기지 대출 기관은 대출을 꺼리게 되었고, 이는 잠재적 주택 구매자가 자금 조달 승인을 받기 위해 "적절한" 신용이 필요하다는 것을 의미합니다. "신용 수준이 낮으면 은행이 보기에 위험한 제안일 수 있습니다."
신용이 우수하지 않은 경우 부실 대출로 인해 피해를 입을 수 있습니다.
Pareto는 "현재 대부분의 사람들이 이용할 수 있는 낮은 이자율에 대한 자격이 없을 수 있으며, 그 돈을 빌리는 비용에 대해 지불해야 하는 금액 이상을 지불하고 싶지 않을 수도 있습니다."라고 말했습니다.
처음 주택을 구입하는 사람은 신용 점수를 알아야 합니다. 낮은 경우 수정해야 합니다. 청구서를 제때 지불하고, 새로운 할부 부채를 짊어지지 말고, 새 신용 카드를 신청하거나 기존 신용 카드를 취소하지 마십시오.
구매자는 구매 가격의 약 20%에 해당하는 계약금을 충당하기에 충분한 자금이 필요합니다. 그렇지 않으면 은행이 "당신을 쳐다보지도 않을 것"이라고 Pareto는 말했습니다.
연방 주택청 융자를 통해 자금을 조달하는 최초 주택 구입자의 다운페이먼트 중앙값은 구매 가격의 4%에 불과하다고 Molony는 지적했습니다. 많은 최초 구매자는 계약금에 대해 가족에게 도움을 요청할 것입니다.
"솔직히 National Bank of Mom and Dad는 주택 소유자가 구매를 위해 사용하는 매우 전통적인 수단입니다."라고 그는 말했습니다. Molony는 주택 구매자와 판매자에 대한 연례 NAR 설문 조사를 참조하여 "처음 주택 구매자에게 물을 때 '계약금에 무엇을 사용하셨습니까?' 76%는 저축이라고 답했고, 24%는 친척이나 친구가 준 선물로, 일반적으로 부모가 준 선물이라고 답했습니다."
구매자들은 또한 지역과 거래에 따라 달라지는 클로징 비용을 위해 현금이 필요하다고 Molony는 말했습니다. 집 가격의 5%에 해당하는 마감 비용을 예상하십시오.
전반적으로, 잠재 구매자는 총 소득의 25%를 모기지 원금과 이자로 지출하는 것으로 계산해야 합니다. "그렇게 하면 편할 것입니다."라고 Molony가 말했습니다.
전국 부동산 중개인 협회(National Association of Realtors) 대변인 Walter Molony는 부동산 사이클이 구매자 시장으로 전환되는 시기를 나타내는 지표로 다음과 같은 징후를 나열했습니다.
주택 재고 및 월 공급 또는 적시가 안정적이거나 완만하게 증가하고 있습니다. 판매자는 조건을 협상하기 위해 더 많은 동기를 부여받을 수 있습니다. 6개월 공급량은 구매자와 판매자 사이에 대략적으로 균형을 이루지만, 재고가 급격히 증가하거나 계절적 규범을 벗어난 적시 시장이 구매자 시장의 신호일 수 있습니다.
주택 가격은 정체되거나 인플레이션보다 퍼센트 포인트 미만으로 상승합니다. 급격한 가격 하락은 주택 구입 가능성을 높여주지만 열악한 지역 주택 및 경제 상황의 위험 신호가 될 수 있습니다. 균형 잡힌 시장에서 정상적인 장기 가격 상승은 소비자 물가 지수로 측정한 인플레이션보다 1~2% 포인트 높습니다.
모기지 이자율, 주택 가격 및 소득 간의 관계를 통해 모기지 원금과 이자로 총 소득의 25% 미만을 지출할 수 있습니다.
지역 시장에서의 일자리 창출은 주택 구입자들에게 자신감과 자금을 제공합니다. 경제가 좋지 않으면 물건을 사기가 더 쉽지만, 일자리와 인구 감소가 지속되면 이익을 내고 파는 데 평소보다 훨씬 더 오래 걸릴 수 있습니다. 정상적인 가격 상승으로 대부분의 구매자는 3년에서 5년 사이에 거래를 하기에 충분한 자본을 확보하게 됩니다.
