낮은 금리의 세계에서 투자자들은 수익률을 위해 광범위하게 찾고 있습니다. 그러나 그들 중 많은 사람들이 아파트에 사는 경우 현관 너머를 볼 필요가 없습니다.
아파트 부동산 투자 신탁(REITs)은 가까운 장래에 안정적이고 성장하는 배당금을 제공할 준비가 되어 있습니다.
미국의 주택 소유율은 2004년 2분기 69.2%에서 최근 집계된 64.2%로 떨어졌습니다. 감소는 부분적으로 2008년 이후에 제정된 더 높은 보험 심사 기준에 기인하며 부분적으로는 계약금, 모기지 청구서 및 기타 주택 소유 비용은 고사하고 임대료를 지불하기 위해 고군분투하는 젊은 미국인들 때문입니다. 게다가, 서부 해안을 따라 그리고 보스턴과 뉴욕과 같은 다른 도시에서는 엄격한 구획법과 "NIMBY-ism"(Not In My Back Yard)이 적절한 새 주거 건설을 방해합니다. 이 문제는 쉽게 시정될 것 같지 않으며, 혹시라도.
10년 동안 지속된 미국 경제 회복과 4% 모기지론은 최근 시즌에 주택 소유율을 약간만 끌어 올렸습니다. 그러나 전국 고용 목록이 확대되면서 주택 수요도 늘어나고 있습니다. 그러나 “심각한 주택 부족”은 “많은 구매 희망자가 해결하기에는 너무 높은 장애물”이었다고 Freddie Mac이 최근 말했습니다.
주택 부족은 국가적 관심사이지만 투자자들에게는 타이트한 주택 시장이 기회를 의미합니다. 아파트 커뮤니티를 소유하고 운영하는 잘 관리된 아파트 리츠는 이점을 누릴 수 있는 완벽한 위치에 있습니다. 이 주택 이동을 위해 살 아파트 REIT 6개와 지속적이고 증가하는 배당 소득 .
데이터는 6월 9일 기준입니다. 배당수익률은 가장 최근 배당금을 연간 환산하여 주가로 나누어 계산합니다.
에섹스 자산 신탁 (ESS, $296.97) 캘리포니아와 워싱턴 주에 있는 245개 커뮤니티에서 거의 60,000개 아파트에 대한 임대료를 징수합니다. REIT는 부팅을 위해 1,800개 이상의 유닛을 개발 중입니다.
Essex는 운영 자금(FFO, REIT 수익성의 중요한 지표)이 8년 연속 증가했다고 보고했으며, 이는 회사가 2019년 추정치를 충족하면 9년으로 연장될 것입니다. 그리고 2018년 말에 자산(감가상각 전) 134억 달러와 부채(모기지 부채 포함) 56억 달러를 보고했습니다. 번역:Essex는 과도하게 활용되지 않습니다. 특히 Fitch Ratings는 Essex에 대한 전망을 '안정적'에서 '긍정적'으로 수정했으며, 지난해 6월 투자적격등급 'BBB+'를 확인, 현재까지 유지하고 있습니다.
그러나 여기서 흥미로운 이야기는 REIT의 배당금입니다.
확실히 Essex의 2.6 % 수익률은 다른 REIT에 비해 겸손합니다. 비교를 위해 Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF(EWRE)의 수익률은 약 3%입니다. 그러나 ESS는 인내심 있는 투자자의 배당금 인상에 탁월하다. 2월에 Essex는 1분기 배당금을 4.8% 인상한다고 발표했습니다. 이는 ESS가 25년 연속 연간 배당금을 인상하여 S&P 500 배당금 귀족에 포함될 자격을 부여했습니다. 현재 분기 배당금인 주당 $1.95는 불과 5년 만에 61.2% 증가했습니다.
예, Essex는 가장 인기 있는 서부 해안 아파트 시장 중 하나에서 오랫동안 혜택을 받아 왔습니다. 그러나 회사는 또한 2007-09년 금융 위기와 약세장(2차 세계 대전 이후 미국 부동산에 최악의 기간 중 하나 포함) 동안 지불금을 개선했습니다.
서부 해안을 따라 건설되는 신규 건설은 제한적이며 주택 구입이 점점 더 어려운 일이 되고 있습니다. 이는 지역 아파트 임대료에 계속해서 상승 압력을 가할 것이며, 이는 ESS가 향후 몇 년 동안 성장하고 배당금을 높일 수 있는 좋은 위치에 놓이게 할 것입니다.
UDR Inc. (UDR, $46.14)는 미국의 보다 부유한 지역에 위치한 또 다른 아파트 소유자입니다. REIT는 49,795개 아파트 유닛을 소유하거나 공유 소유권 지분을 가지고 있으며 주로 캘리포니아, 중부, 대서양 및 보스턴-뉴욕 지역.
많은 아파트 리츠에 익숙한 후렴에서 UDR은 신규 주택 건설이 규제 또는 지역에 의해 제약을 받는 시장에서 소유권을 추구합니다. 이 회사는 또한 경쟁사와 차별화하기 위해 애완동물 친화성을 강조합니다.
UDR은 2013년에서 2019년 사이에 조정된 FFO가 매년 6.6%씩 성장하는 등 수년간 운영 챔피언이었습니다. 그 성과의 일부는 특정 상황에서 주차 요금을 부과하거나 30일 이상의 임대를 위해 가구가 비치된 임대를 제공하는 것과 같은 내부 이니셔티브에서 비롯되었습니다.
다른 많은 아파트 리츠와 마찬가지로 UDR은 부채가 많지 않습니다. 거의 80억 달러에 달하는 자산이 39억 달러에 달하는 부채와 대조를 이룹니다. 이는 186분기 연속 지급된 배당금을 계속 제공할 수 있는 강력한 재무 기반을 제공합니다. 이 지불금은 지난 5년 동안 46% 증가했으며, 여기에는 3월에 발표된 주당 6.2% 인상된 34.25센트가 포함됩니다.
애널리스트들은 UDR에 대해 잘 알지 못하지만 Jefferies 애널리스트 Omotayo Okusanya는 2018년 말에 주식을 "보유"에서 "매수"로 업그레이드했다고 밝혔습니다. "Amazon.com(AMZN) 새 본사의 이점을 인용하여 알링턴에 있는 회사의 새 본사 반경 3마일 이내에 3개의 자산을 보유하고 있습니다.
AvalonBay 커뮤니티 (AVB, $209.06) 12개 주에 총 85,313세대가 있는 291개의 아파트 건물에 대한 소유권 지분을 보유하고 있는 아파트 세계의 거물입니다. , 뉴욕-뉴저지, 대서양 중부 및 뉴잉글랜드.
AvalonBay의 가장 최근 수익 보고서에는 소위 핵심 FFO가 5.5% 개선된 내용이 포함되어 있습니다. 이는 2018년 전체에 대한 메트릭의 4.3% 성장에 뒤이어 회사가 운영에서 핵심 자금의 5.1% 전체 2019년 성장에 대한 추정치를 이행하도록 하는 것입니다. REIT의 자산은 186억 달러, 부채는 79억 달러이며 부채는 보통입니다. 1분기에 이자 비용은 수익의 9% 미만이었습니다.
이 회사는 신용 기관에서도 좋은 평가를 받고 있습니다. "AvalonBay의 A3 선순위 무담보 등급은 REIT의 강력하고 낮은 레버리지 대차대조표, 견고한 운영 성과, 탁월한 유동성 및 자금 조달 프로필을 통합합니다." Moody's는 5월 보고서에 썼습니다.
AvalonBay는 지난 5년 동안 S&P 500 지수를 46.4%에서 45.77%로 능가했습니다. 배당금을 포함하면 그 차이는 71.1%에서 61.0%로 훨씬 더 큽니다. AVB의 배당금은 그 기간 동안 42% 증가하여 현재 주당 $1.52입니다.
주식 주택 (EQR, $77.98) 및 AvalonBay는 정기적으로 시장에서 가장 큰 아파트 REIT로 자리를 바꿉니다. EQR은 주로 보스턴, 뉴욕, 시애틀, 샌프란시스코, 덴버, 남부 캘리포니아 및 워싱턴 D.C.에 총 80,061개의 아파트가 있는 310개의 부동산을 소유하거나 지분을 보유하고 있습니다. 전설적인 부동산 투자자 Sam Zell이 회사 회장입니다.
이 회사는 고품질 시장에서 고품질 구조를 소유하는 것으로 유명합니다. 또한 고밀도를 유지합니다. 순 영업 이익의 70%가 중층/고층 건물에서 발생합니다.
EQR은 이 목록에 있는 다른 선택만큼 FFO 성장에 대해 일관성이 없었습니다. 정상화 운영 자금은 2014년 11억9000만 달러에서 2018년 12억 달러로 증가했으며 그 사이에 많은 상승과 하락이 있었습니다. 그러나 REIT는 작년에 FFO에서 3.8% 증가한 주당 $3.25를 기록했으며 지난 분기 EQR은 "현재 추세가 계속된다면 우리는 가이던스 범위의 상단 부근에서 연간 결과를 제공할 수 있는 좋은 위치에 있습니다."라고 말했습니다. 그렇다면 2019년에 5.8%의 FFO 성장을 의미합니다.
회사의 행운은 4월에 회사를 "Underperform"("Sell"에 해당)에서 "Market Perform"("Hold"에 해당)으로 업그레이드한 Raymond James 애널리스트 Buck Home의 눈을 사로잡았습니다. 집은 또한 다가구 대도시에서 강력한 데이터를 봅니다.
Equity Residential의 배당금은 지난 5년 동안 42% 증가했지만 일관된 방식은 아닙니다. 정기 배당금은 실제로 2016년 1분기 주당 55.25센트에서 2016년 2분기 50.38센트로 떨어졌지만 EQR은 그 해 특별 배당금으로 주당 11달러도 지급했습니다. 지불금은 2016년 2분기에 54센트로 인상될 때까지 정체 상태를 유지한 후 올해 초 56.75센트로 다시 인상되었습니다.
좋은 뉴스? EQR Residential의 배당금은 REIT가 2019년에 달성할 것으로 예상하는 연간 FFO 수치의 66%에 불과하므로 적절하다고 판단되는 배당금 인상이나 특별 배당금을 위한 충분한 여지를 남겨둡니다.
캠든 자산 신탁 (CPT, $106.21)는 165개 개발에 걸쳐 56,271개 아파트를 소유하거나 지분을 보유하고 있습니다. 그리고 미국 남동부와 워싱턴 D.C.에 집중적으로 집중되어 있다는 점에서 이 목록에 있는 다른 대부분의 REIT와 대조를 이룹니다. Camden은 아파트 수 기준으로 REIT의 가장 큰 대도시 시장인 휴스턴에서 8,749세대를 운영하고 있습니다.
더군다나 Camden의 순이자 수입의 거의 대부분은 예상 인구 증가 및 고용 증가 측면에서 미국 상위 25위 안에 드는 도시에서 파생됩니다.
Camden은 2014년에서 2018년 사이에 안정적인 운영을 선보였으며 그 기간 동안 수익은 7억 9천만 달러에서 9억 5천 4백만 달러로 증가했습니다. 조정된 FFO는 해당 기간 동안 매년 증가하지 않았지만 3억 1,800만 달러에서 3억 9,200만 달러로 대체로 상승했습니다. 회사는 이러한 상승세가 2019년에도 계속되어 주당 FFO를 $4.99에서 $5.15로 안내할 것으로 예상합니다. 중간 지점에서 이는 중요한 REIT 지표에서 6.3% 개선을 나타냅니다.
그리고 최근에는 회사의 부채가 Standard &Poor's에 의해 A-로 상향 조정되어 강력한 재무 기반을 보여줍니다. 위험 컨설팅 회사 IHS Markit은 최근 "회사의 신용도에 대한 인식이 긍정적"이라고 언급했습니다. 회사의 자산 63억 달러와 부채 26억 달러는 그 이야기의 일부입니다.
배당 성장은 괜찮지만 크지는 않습니다. 2014년 이후 배당금이 21% 증가했으며 2017년 배당금 인상이 없었습니다. SUI가 2019년 예상 FFO의 3분의 2 미만을 지급하고 있다는 점을 감안할 때 경영진의 보수적인 입장입니다. , 이는 배당금이 잘 보호되고 있음을 의미합니다.
Sun Communities는 132,000개 이상의 개발 사이트를 호스팅하는 379개의 제조 주택 및 레저용 차량 커뮤니티를 소유 및 운영(또는 최소한 지분 소유)합니다. 이러한 사이트는 주로 중서부, 플로리다 및 캘리포니아에 밀집되어 있지만 다른 주와 캐나다에 걸쳐 있습니다.
SUI의 "이야기"는 노령화 된 베이비 붐 세대가 보다 저렴한 트레일러와 RV 공원으로 이주하는 것입니다. 그러나 그들은 수영장과 체육관, 놀이터, 농구 코트, 골프 코스와 정박지에 이르기까지 다양한 편의 시설을 제공함으로써 아파트 단지에서 힌트를 얻고 있습니다. Sun Communities는 인기 있는 "트레일러 파크" 이미지를 능가하는 주택 부지를 운영하는 것을 자랑스럽게 생각하며 다양한 연령대에 서비스를 제공함으로써 다양성을 제공합니다.
이달 초 BMO Capital 애널리스트 John Kim은 SUI에 대해 "Outperform" 등급("Buy"에 해당)을 보유하고 있으며 호주 파트너와의 합작 투자에 대한 낙관론에 따라 목표주가를 132달러로 상향 조정했습니다. 개발 수익이 "상당히 더 높기" 때문에 그는 이를 "강력한 가치 제안"이라고 부릅니다.
그러나 Sun Communities의 애널리스트와의 1분기 컨퍼런스 콜에서 경영진은 대규모 자본의 흐름이 모바일 홈 부지 공간으로 유입되고 있다고 경고했습니다. 이는 단기적 문제지만 인수 수익을 낮추는 문제입니다.
Sun Communities의 현재 배당 성장 행진은 2017년으로 거슬러 올라가며, 그 이후로 세 번의 인상을 통해 배당금이 12% 향상되었습니다.