투자에 있어 10년은 긴 시간입니다. 10년 전, 우리는 2008년 붕괴와 대공황 이후 최악의 불황에서 회복 중이었습니다. 투자자들은 치명적인 손실을 보고 있었습니다. 누군가에게는 세상이 끝나는 것 같았습니다.
그로부터 10년 전, 우리는 닷컴 열풍과 역사상 가장 큰 주식 시장 거품의 한가운데에 있었습니다. 불과 10년 전만 해도 인터넷에 대해 들어본 사람은 아무도 없었고 휴대전화는 잿더미만한 크기였습니다. 우리는 10년 후 세상이 어떤 모습일지 추측할 수 있을 뿐입니다.
부동산은 전통적으로 안정적인 가치 저장 수단이었습니다. 그러나 최근 몇 년간 변화 속도가 빨라지면서 일부 부동산투자신탁(REITs)의 안정성조차 의문시되고 있다. Amazon.com(AMZN)은 오프라인 소매업에 큰 영향을 미치고 있으며, Airbnb는 모든 여분의 침대를 경쟁력 있는 호텔 경쟁자로 만들고 있으며, 재택 근무는 전통적인 사무실을 예전보다 훨씬 덜 중요하게 만들고 있습니다.
매수 후 보유 투자자의 경우 향후 수십 년 동안 REIT로 돈을 버는 열쇠는 가능한 한 "미래에 대비한" 부동산에 초점을 맞추는 것입니다. 세상이 빠르게 변화함에 따라 우리는 항상 거주할 곳, 의료 시설, 창고 및 기타 중요 자산이 필요할 것입니다.
오늘은 수십 년 동안 매수 후 보유할 5가지 REIT를 살펴보겠습니다. 최근 REIT 가격이 급등한 후 오늘 반드시 소진하여 구매할 필요는 없습니다. 그러나 수영하는 동안 기억할 수 있도록 이러한 이름을 각각 적어 둘 곳을 찾으십시오. 은퇴에 필요한 소득을 없애기 위해 부동산 주식 모음을 찾고 있다면 이들 각각이 딱 들어맞기 때문입니다.
Forbes Real Estate Investor의 편집장인 Brad Thomas는 "현재 미국인 10명 중 1명은 자가 창고 공간을 임대하고 있습니다"라고 말합니다. . "약 3천만 명이 전국에 있는 50,000개의 자체 보관 시설 중 하나에 자신의 소유물을 주차합니다." Thomas는 밀레니얼 세대가 스토리지 수요의 거의 3분의 1을 차지하며 "기존 세대보다 훨씬 더 자주 시설을 방문하는 경향이 있습니다"라고 덧붙입니다.
사물보다 경험을 선호하는 밀레니얼 세대에 대한 모든 이야기에 대해, 그들은 짧은 삶 동안 많은 것을 축적한 것으로 보입니다. 공용 저장소는 그들을 위해 저장합니다.
주택 비용이 계속 상승함에 따라 임대와 마찬가지로 소규모 도시 주택이 보편화되고 있습니다. 여기에 베이비 붐 세대에 의한 다운사이징의 장기적인 추세를 추가하면 안정적이고 장기적인 추세를 위한 조각을 마련할 수 있습니다.
최근에 사상 최고치를 경신한 퍼블릭 스토리지는 현재 가격에서 특별히 저렴하지 않습니다. 그러나 채권 수익률이 사상 최저치를 기록하고 있는 시기에 PSA와 3% 이상의 배당 수익률은 여전히 REITs 중에서 장기적으로 매수하고 보유할 위치가 있습니다. 더 나은 방법:지난 10년 동안 Public Storage는 배당금을 누적 264%, 연간 평균 약 30% 인상했습니다.
부동산이 매력적이기 위해 화려하거나 아름다워야 하는 것은 아닙니다. 사실 지루한 것이 더 나은 경우가 많습니다. 최고의 거래 중 일부는 도시의 호화로운 지역에서 멀리 떨어진 산업 자산에서 나옵니다. 트렌디한 소매 센터가 흥망성쇠할 수 있지만 한 가지는 확실합니다. 인터넷 상거래의 지속적인 성장은 물류 및 유통 센터에 대한 강력한 수요를 의미한다는 것입니다.
오스틴에 기반을 둔 부동산 개발업체인 Rastegar Property의 설립자이자 CEO인 Ari Rastegar는 "산업용 부동산은 섹시하지 않기 때문에 대부분의 투자자들의 레이더에서 벗어나는 경향이 있습니다. “우리는 특히 텍사스의 라운드 록에서 산업 재개발 프로젝트에서 이 전략으로 성공을 거두었습니다. 물류 시설과 창고는 자본 지출이 거의 필요하지 않으며 적절한 가격에 구매하면 엄청난 수익을 올릴 수 있습니다.”
이 수익성 있는 시장의 일부를 얻으려면 Prologis의 주식을 고려하십시오. (PLD, $84.79). Prologis는 세계 최대의 물류 REIT입니다. 2019년 6월 30일 현재 REIT는 19개국에서 7억 8,600만 평방피트를 소유하거나 통제했습니다.
Amazon.com이 세계를 장악하고 있다고 믿는다면 Amazon을 가장 큰 임차인으로 꼽는 Prologis가 이러한 추세를 간접적으로 활용하는 한 가지 방법입니다. REIT는 전자 상거래 붐이 자체적인 성장을 돕고 있다는 아이디어에 대해 부끄러워하지 않습니다. 일반적으로 투자자 프레젠테이션에서 인터넷 소매의 일부 측면을 강조하여 흥분을 일으키고 있습니다.
Prologis는 배당금이 2.5%에 불과하기 때문에 가장 높은 수익을 내는 REIT가 아닙니다. 그러나 수십 년 동안 보유할 수 있는 소득 주식을 찾고 있다면 Prologis보다 더 나은 위치에 있는 주식은 많지 않습니다.
다음은 다양한 헬스케어 REIT Ventas입니다. (VTR, $75.23). Ventas는 시가 총액 기준으로 세계에서 가장 큰 REIT 중 하나이며 370억 달러의 Welltower(WELL)에 이어 두 번째로 큰 헬스케어 REIT입니다.
Ventas는 전문 간호에서 벗어나 노인 주택 및 의료 사무실 건물에서 입지를 확대하면서 수년 동안 포트폴리오를 적극적으로 관리해 왔습니다. Ventas 포트폴리오의 약 56%는 노인 주택에 투자되고 또 다른 19%는 의료 사무실/외래 환자 건물에 투자됩니다. 포트폴리오의 나머지 25%는 대출, 의료 시스템, 연구 센터 및 기타 건강 관련 자산에 투자됩니다.
베이비 붐 세대의 고령화가 해당 공간의 운영자에게 막대한 기회를 제공할 것이기 때문에 Ventas가 노인 생활 시설에 집중하는 것을 이해하는 것은 충분히 쉽습니다. 그러나 대중의 의견과 달리 대부분의 붐 세대는 아직 어리다. 붐 세대의 가장 큰 집단은 이제 막 60세가 되었습니다. REIT의 고령자 중 약 절반이 85세 이상입니다. 이는 Ventas가 이 시장의 정점을 보려면 아직 수십 년이 남았음을 의미합니다.
한편, 투자자들은 기다리기 위해 상당한 비용을 지불할 수 있습니다. 현재 가격에서 Ventas는 매우 괜찮은 4.3%의 수익률을 제공하며 REIT는 배당금을 인상한 오랜 역사를 가지고 있습니다.
고령화 붐 세대를 주제로 LTC Properties (LTC, $49.94) 또한 수십 년 동안 구매 및 보유해야 하는 REIT 중 하나입니다.
LTC가 하는 일을 알고 싶다면 티커 기호만 보면 됩니다. "LTC"는 "장기요양"의 줄임말입니다. 물론 LTC는 장기 요양 제공자 자체가 아닙니다. 그것이 임차인의 몫이다. LTC Properties는 28개 주에 걸쳐 200개 이상의 의료 자산으로 구성된 포트폴리오를 관리합니다. 포트폴리오는 소수의 "기타" 의료 자산과 함께 노인 주택 시설과 전문 간호 시설 간에 약 50/50으로 나뉩니다.
중요한 것은 LTC의 전체 포트폴리오 중 약 56%가 Medicare나 Medicaid가 아닌 개인 지불 고객에 의존하는 자산에 투자된다는 것입니다. 불행히도 여전히 정부에 의존하는 44%가 남아 있습니다.
그러나 기억하십시오. LTC는 시설을 운영하는 곳이 아닙니다. 바로 집주인입니다. 따라서 인색한 정부 상환이 업계의 수익성을 계속 저해하더라도 LTC는 임대료 수표를 무기한 현금화할 수 있어야 합니다.
LTC는 현재 건강한 4.6%를 산출합니다. 그리고 흥미로운 특징:분기별이 아닌 월별 배당주입니다. 배당 수입을 월 지출에 맞추는 데 좋습니다. 또는 배당금을 재투자하는 경우 훨씬 빠르게 복리화할 수 있습니다.
Amazon.com은 실제로 중국 상점에서 흔히 볼 수 있는 황소입니다. 전자 상거래 동료들과 함께 이 회사는 전통적인 오프라인 소매업을 완전히 파괴했습니다.
그러나 모든 소매 자산이 동일하게 생성되는 것은 아니라는 점을 기억하십시오. 쇼핑몰이나 대형 소매점에서 의류나 전자 제품을 검색할 필요가 줄어들 수도 있습니다. 그러나 Amazon이 치과 의사와 이발사를 집까지 배달할 방법을 찾을 때까지 우리는 여전히 서비스 지향 소매업이 필요합니다.
이것이 바로 STORE Capital의 전문 분야입니다. (STOR, $37.68).
Store Capital은 50개 주 전체에 흩어져 있는 2,389개의 다양한 자산 포트폴리오를 보유하고 있으며 가중 평균 잔여 임대 기간은 14년입니다. 포트폴리오의 약 15%가 레스토랑 자산에 투자되지만 유치원, 체육관, 자동차 상점, 의료 및 치과 센터가 모두 상당한 할당을 구성합니다. 서비스 지향 부동산은 기본 임대료의 거의 2/3를 차지하며 나머지 3분의 1은 소매 및 제조 부동산으로 거의 균등하게 나뉩니다.
Store Capital은 100% Amazon에서 보호되지 않을 수 있습니다. 그러나 여전히 소매점 공간에 있는 동안 얻을 수 있는 것과 거의 비슷합니다. 더 좋은 점은 전설적인 투자자 워렌 버핏의 믿음이 있다는 것입니다.
Charles Sizemore는 이 글을 쓰는 시점에서 긴 VTR이었습니다.