REITs 투자는 배당금과 성장이라는 두 가지 장점을 모두 제공합니다. 투자자로서 연례 보고서의 최신 REIT 섹터 데이터와 재무 데이터를 기반으로 REIT를 선택하는 것이 일반적입니다.
동료 개인 투자자보다 우위를 점하고 싶다면 실제 부동산을 직접 방문하는 것이 좋습니다.
이 가이드는 소매 사이트 방문에 대한 소개를 제공합니다. 다음 섹션에서는 다음을 다룹니다.
저는 소매 몰을 예로 사용하고 있지만 원하는 REIT 아래에 있는 액세스 가능한 속성에 대한 사고 과정을 쉽게 외삽할 수 있습니다.
많은 실무자들이 부동산 전문가라고 자신을 내세우며 상아탑의 숫자를 세어보면서 산업의 복잡성을 이해한다고 주장합니다.
그러나 실제 부동산을 방문하지 않고 부동산을 정말 이해할 수 있습니까? 매년 몇 번의 수술만 하는 외과의사를 믿으시겠습니까?
너무 자주 재무 분석가는 자신이 쓰고 있는 물리적 자산에 대한 좋은 느낌 없이 사무실에서 편안하게 분석 및 예측을 제공합니다. 이들은 상장사 경영진이 제공하는 재무 데이터에 의존하고 있으며 대부분의 데이터는 과거를 바라보고 있습니다.
현장 방문을 통해 우리는 소매 쇼핑몰의 물리적 제약과 강점을 더 잘 맥락화하고 이해할 수 있습니다. 우리는 쇼핑몰이 이웃의 다른 건물과 어떤 관련이 있는지, 소비자 트래픽이 어디서 와서 어디로 가는지 알 수 있습니다.
부동산 자산에 대한 최신 "지상 데이터"가 필요한 경우 가장 좋은 방법은 실제 현장 방문입니다.
COVID-19 팬데믹 이전에도 소매 및 F&B 비즈니스는 어려움을 겪었습니다. COVID-19의 발병으로 인해 절벽에서 바로 떨어진 쇼핑몰로 도보 이동이 발생했습니다.
Circuit Breaker의 2단계에서 싱가포르 정부는 이동 제한을 완화하여 소매업체가 실제 매장을 다시 열 수 있도록 했습니다. 그 결과 소매점의 유동인구가 증가하는 추세를 보이고 있으며 많은 평론가들은 소매업의 '회복'을 선전하고 있습니다.
그러나 이것은 해설자의 단기 기억, 최근 편향을 반영한 것일 수 있습니다. . 서킷 브레이커가 시작되기 전 이전 달의 트래픽을 비교하고 있습니다. 네, Phase 2 이후에는 Phase 1에 비해 쇼핑몰 트래픽 양이 증가합니다.
6월 23일, 2단계에 진입한 후 주말에 Straits Times 기사는 쇼핑몰의 유동인구가 80% 증가했다고 보고했습니다. 하지만 이 숫자는 오해의 소지가 있습니다. 대부분의 소매 업체가 문을 닫은 Circuit Breaker 기간 동안 매우 낮은 기반의 쇼핑객 트래픽을 비교하기 때문입니다.
전년 대비 보행자 통행량을 비교하면 예를 들어 2020년 6월 대 2019년 6월, 그 수치는 심오할 것입니다. 사실, 한 달 후 통계청이 발표한 2020년 7월 전체 소매 판매 데이터는 2019년 7월보다 27.8% 감소한 것으로 나타났습니다.
소매점에서는 모든 것이 좋지 않다고 논리적으로 결론을 내려야 합니다.
레스토랑과 카페는 둘러보면 손님들이 입장하기 위해 줄을 서서 기다리고 있는 것을 보면 꽉 찬 것처럼 보입니다. 하지만 안전 거리두기 지침을 준수해야 하므로 이 식당의 좌석 수용 인원은 최대 50% 감소합니다 , 수익을 갉아먹습니다.
또한, 싱가포르는 2019년 7월에 180만 명의 방문객이 있었습니다. 2020년 7월에는 6,842명의 방문객이 있었습니다. 아니요. 수천 또는 수백이 아니라 6천 8백 42명의 방문자만 도착했습니다.
수많은 외국 소비자들이 싱가포르에서 지출하지 않는 상황에서 어떻게 소매 쇼핑몰이 "정상으로 복귀"할 수 있습니까? 소매 산업이 실제로 COVID-19 이전 수준으로 회복되었는지 여부를 결론을 내리기 전에 몇 달 간의 데이터를 더 기다려 보겠습니다.
이는 사이트 방문의 중요성으로 이어집니다. – 다음 달과 분기에 걸쳐 모든 일반적인 통계가 발표되기 전에 소매 거래의 건전성에 대해 느낄 수 있습니다. 평판이 좋고 유능한 부동산 분석가가 투자 포트폴리오에 포함된 자산을 방문하기 위한 토대를 마련합니다.
쇼핑몰의 맥박을 확인할 때 방문자 수를 고려합니다. , 또는 발 넘어, 그 쇼핑몰. 방문자가 충분하지 않으면 세입자는 임대료를 유지할 수 없으며 결국 폐업하게 됩니다. 이는 차례로 쇼핑몰 운영자의 임대 수익에 해를 끼칠 것입니다. 현장 방문 시 가장 주의해야 할 사항은 유동인구입니다.
물론 쇼핑객 트래픽을 관찰할 때 염두에 두어야 할 고려 사항이 많이 있습니다.
점심 인파로 인해 오후 4시보다 낮 12시에 방문하면 쇼핑몰에 더 많은 사람들이있을 것으로 예상됩니다. 마찬가지로 주말에 쇼핑몰을 방문한 경우 평일 군중과 비교하여 더 많은 트래픽과 다양한 지출 패턴을 가진 다양한 고객 인구 통계를 볼 수 있습니다.
이러한 고객의 행동을 관찰하는 것도 도움이 됩니다. 그들은 단지 점심을 먹기 위해 쇼핑몰에 있습니까? 아니면 F&B가 아닌 다른 상점도 애용하고 있습니까?
쇼핑몰 트래픽을 볼 때마다 사람들이 실제로 쇼핑몰에서 돈을 쓰고 있는지 확인하십시오. 그들은 쇼핑백을 들고 있습니까 아니면 식당이 포장되어 있습니까? 사람들이 돈을 쓰지 않고 돌아다니기만 하면 쇼핑몰 세입자는 아무 것도 얻지 못합니다.
이것의 좋은 예는 새로운 Funan일 것입니다. 쇼핑몰은 작년에 매우 붐비는 것처럼 보였지만 상점 폐쇄는 여전히 보였습니다.
313 Somerset은 또 다른 좋은 예입니다. 313 Somerset은 유동인구가 매우 많지만 쇼핑몰에서 보내는 시간은 극히 일부에 불과합니다. 몰 아래에 위치한 MRT 역이 지하 주변의 다른 건물과 잘 연결되지 않기 때문이다. 따라서 많은 사람들이 Winsland House, H&M 및 Heeren 및 Emerald Hill의 사무실과 같은 궁극적인 목적지로 향하기 위해 상가를 지나 쇼핑몰을 지나게 됩니다.
따라서 쇼핑몰의 건전성을 측정하는 주요 지표로 유동인구만 본다면 지나치게 낙관적일 수 있습니다.
Yishun의 Northpoint와 비교할 때 Orchard Road의 Paragon에 대해 매우 다른 군중을 예상할 수 있습니다.
인구 통계가 다르기 때문에 쇼핑몰에는 쇼핑객을 대상으로 하는 다양한 임차인 구성과 제품이 있습니다. Paragon은 명품 쇼핑 시장에 위치하는 반면 Northpoint와 같은 중심부 쇼핑몰에는 대중 시장에 호소력이 있는 중급 브랜드가 있습니다.
상점 폐쇄는 소매 상태의 중요한 지표입니다. 다음 섹션에서 더 자세히 설명하겠습니다.
세입자가 가게를 비웠다면, 그것은 그들의 운영이 수익성이 없었거나 그들의 수익이 노력할 가치가 없었음을 나타냅니다.
이는 쇼핑몰 소유자가 다른 임차인을 찾는 기간 동안 임대 수입의 손실로 이어집니다.
따라서 최근에 문을 닫은 매장의 수와 비어 있는 매장의 기간을 관찰하여 쇼핑몰의 상태를 측정할 수 있습니다. 물론 다음 단계로 넘어가기 위해서는 정기적인 방문이 필요합니다.
소매 환경은 끊임없이 변화하고 있습니다.
소매 쇼핑몰의 건전성을 이해하기 위해 예리한 분석가(및 투자자)는 다음과 같이 여러 기간의 추세를 비교할 것입니다.
이러한 추세를 정확히 파악하려면 적어도 한 달에 한 번은 이 쇼핑몰을 방문하는 것을 목표로 삼아야 합니다.
일관성을 유지하면 최근 매장 폐쇄가 얼마나 되었는지, 유동인구 감소 또는 개선, 쇼핑몰 개조 등이 있는지 알 수 있습니다.
앞서 언급했듯이 매장 폐쇄는 쇼핑몰과 일반 소비자 시장의 건전성에 대한 중요한 단서를 제공합니다. 일반적으로 임차인이 수익성 있게 운영할 여유가 없음을 의미합니다.
다음은 세 가지 고려 사항입니다.
쇼핑몰 소유자는 일반적으로 쇼핑객의 관심을 다른 상점으로 돌리기 위해 이러한 빈 상점을 비축하고 쇼핑몰 광고처럼 보이게 장식합니다.
나중에 참조할 수 있도록 빈 건물의 사진을 찍고 쇼핑몰 주변의 빈 상점을 찾는 훈련이 필요합니다.
비어 있는 상점에 대한 공지는 진행 상황에 대한 자세한 정보를 제공합니다. 다음 중 하나일 수 있습니다.
다음은 통지에서 얻을 수 있는 몇 가지 정보의 예입니다.
상점 폐쇄에 대한 마지막 요점은 폐쇄가 발생한 위치를 기록해 두는 것입니다.
교통과 사업이 좋아야 하는 교통량이 많은 지역에 있는 가게가 문을 닫는다면 소비시장의 건강과 쇼핑몰의 건강에 대한 걱정스러운 신호일 수 있다.
다음은 예입니다:
이 사진은 Northpoint City의 가장 번화한 지역 중 하나에서 촬영되었으며 MRT와 쇼핑몰을 연결하는 교통량이 많은 지역입니다.
우리는 이 지역에서 활발한 사업을 기대하지만 상당수의 상점이 문을 닫습니다. 상가의 임대수입이 약해질 수 있음을 암시합니다.
위치, 위치, 위치. 우리 모두는 쇼핑몰의 위치가 수익성을 결정한다는 데 동의할 것입니다.
그러나 이웃 부동산 믹스를 간과하지 마십시오. 쇼핑몰 주변의 토지를 아는 것은 쇼핑몰의 장기적 생존 가능성을 이해하는 데 중요합니다.
주변 건물은 쇼핑몰의 즉각적인 시장을 결정하고 쇼핑몰을 방문하는 인구 통계에 가장 큰 영향을 미칩니다.
다음은 조사를 수행할 때 스스로에게 물어볼 몇 가지 질문입니다.
쇼핑몰의 위치와 주변 환경을 고려한 후에는 쇼핑몰의 임차인 구성이 인구 통계 및 집수에 적합한지 결정해야 합니다.
예를 들어, 주변에 주거용 건물이 많은 경우 쇼핑몰은 가족 고객을 수용해야 합니다.
쇼핑몰은 쇼핑몰의 수익성에 영향을 미치므로 해당 지역의 특성과 인구 통계에 대해 균형 있고 적절한 임차인 구성을 갖는 것이 중요합니다.
코즈웨이 포인트가 위치 및 임차인 구성을 최적화하는 측면에서 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.
다음은 주변 환경에 대한 몇 가지 참고 사항입니다.
Woods Square는 총 4개의 블록으로 이루어져 있으며 494개의 사무실 유닛과 39개의 소매 유닛이 입주할 준비가 되어 있습니다. 사무실 단위가 임대되면 코즈웨이 포인트에 대한 쇼핑객 트래픽이 추가됩니다. 그러나 추가 39개 소매 단위도 코즈웨이 포인트가 있는 세입자를 놓고 경쟁할 것입니다.
Woods Square는 Woodlands MRT 지역에 추가 사무직을 데려올 것으로 예상되지만, 근무 시간 이후에 네트워크를 형성하기 위해 사무실 근로자를 수용할 펍과 바가 부족합니다.
지역 주변의 일부 공간을 물웅덩이로 변환하면 코즈웨이 포인트의 생동감을 높일 수 있습니다.
부동산의 주변 환경을 고려하면 쇼핑몰의 현재와 미래 전망을 더 잘 알 수 있습니다.
또 다른 고려 사항은 쇼핑몰 임차인의 응집력입니다.
Strata라는 이름의 쇼핑몰은 1인 소유 쇼핑몰에 비해 적절한 임차인 구성을 확보하고 임차인이 마케팅 활동이나 물류 및 이행에 협력하도록 하는 데 있어 큰 어려움을 겪고 있습니다.
스트라타(strata)라는 이름의 쇼핑몰은 개인 소유주이기 때문에 테마를 설정하거나 쇼핑몰 내 입주자 믹스의 균형을 맞추는 측면에서 조정 및 협업이 적습니다.
이것은 세입자와 거래의 비논리적이고 우연한 혼합으로 이어질 수 있습니다. 마사지 팔러, 펍, 대부업체와 같은 덜 바람직한 거래를 유치하여 쇼핑몰의 이미지를 떨어뜨리고 쇼핑몰의 임대료와 가치를 감소시킬 수도 있습니다. 오차드 타워는 많은 예 중 하나입니다.
쇼핑몰 디자인의 흥미로운 측면은 Gruen Transfer라는 원칙입니다. 쇼핑객들이 몰의 분위기와 레이아웃에 쉽게 익숙해질 수 있도록 하여 쇼핑객들이 바깥 현실로 돌아가는 것보다 몰 안에서 더 많은 시간을 보내고 싶게끔 의도된 디자인입니다. 이것은 추가 소비와 충동 구매를 조장합니다.
어린이가 디즈니랜드에 가는 것과 같다고 생각하십시오. 일단 공원에 들어서면 "지구상에서 가장 마법 같은 장소"로 옮겨집니다.
좋은 쇼핑몰 디자인은 심리적으로 소비자를 쇼핑몰 내부의 미니 생태계에 "가두어" 외부 세계를 잊게 하는 디자인입니다. 대부분의 쇼핑몰에 창문이 거의 없다는 사실은 Gruen Transfer 원칙이 작동하는 또 다른 예입니다.
좋은 쇼핑몰은 또한 순환 코어의 개념을 중심으로 설계되었습니다. 쇼핑몰은 쇼핑몰의 넓은 지역 주변에서 사람들의 이동을 용이하게 하는 레이아웃을 가질 것입니다.
따라서 대부분의 쇼핑몰에는 중간에 큰 빈 공간이 있는 모든 층으로 연결되는 에스컬레이터가 있는 반면, 1층에는 일반적으로 높은 층에 있는 쇼핑객의 관심을 끌 수 있는 큰 이벤트 공간이 있습니다.
이를 염두에 두고 다음 사항에 대해 생각해 보십시오.
목적지는 특정 목적을 위해 사람들을 끌어들이는 장소 및 편의 시설입니다. 이는 정부 서비스 센터, 은행, 우체국, 진료소 등과 같은 필수 서비스일 수 있습니다.
"목적지"는 충동 구매에 대해 "보행권" 트래픽에 의존하지 않습니다.
이러한 목적지는 일반적으로 쇼핑몰의 모호한 모서리에 배치됩니다. 쇼핑객은 이러한 목적지에 도달하기 위해 쇼핑몰의 넓은 구역을 걸어야 하며, 잠재적으로 길을 따라 구매를 해야 합니다.
이에 대한 좋은 예가 영화관이 될 것입니다. 눈치채셨다면, 그들은 항상 쇼핑몰 상단에 위치하며 일반적으로 소매 세입자에게는 그다지 바람직하지 않은 위치입니다.
쇼핑 목적지의 다른 예로는 아케이드, 푸드 코트, 도서관 및 수업 센터와 같은 활동이나 명소가 있습니다.
AEI(Asset Enhancement Initiatives)는 집주인이 임대 및 재정적 수익이 증가하도록 부동산의 물리적 상태를 개선하는 부동산에서 사용되는 용어입니다.
이것은 여러 가지 방법으로 수행할 수 있습니다.
성공적인 AEI는 소매업체의 쇼핑객 트래픽을 늘리고 집주인의 임대료를 높여야 합니다.
코즈웨이 포인트는 또한 AEI가 잘 실행된 좋은 예를 제공합니다.
쇼핑몰 주인은 이전에 2층에 있던 놀이터 공간을 여러 F&B 매장으로 용도를 변경하여 임대 면적과 총 임대 수입을 늘렸습니다.
즉, AEI는 추가 자본 지출이 필요하고 리노베이션 중에 기회 비용이 발생합니다. 따라서 쇼핑몰 소유자는 이러한 프로젝트의 실행 가능성을 평가하기 위해 적절한 타당성 조사를 수행해야 합니다.
예를 들어, CapitaLand는 처음부터 Funan Mall을 완전히 재개발했습니다. 5억 6천만 달러와 3년의 공사가 소요되었습니다. 그러나 소비자가 전자 상거래를 채택하고 코로나19가 소매 임대를 잠식함에 따라 재건 및 재배치가 재정적으로 보상이 되지 않을 수 있습니다.
이러한 이니셔티브가 진정으로 비용을 들일 가치가 있는지 이해하고 평가하려면 세심한 고려가 필요합니다.
소매업의 미래는 가까운 장래에 암울해 보입니다.
내 믿음에 기여하는 두 가지 핵심 요소:
이러한 약세 요인은 장기적으로 소매 임대를 약화시킬 것입니다.
그래서, 무엇을 할 수 있는지 물어볼 수 있습니다.
기관, 교육 또는 의료 용도로 재배치하여 싱가포르 전역의 소매 바닥 면적을 줄이는 것에 대해 생각하는 것이 가장 좋습니다. 소매 부동산 부문의 건강과 신뢰를 유지하려면 약간의 희생과 고통이 필요합니다.