수년에 걸쳐 주택 소유자는 주택에 대한 부채를 의미하기 위해 모기지라는 용어를 느슨하게 적용했습니다. 모기지 시스템은 천 년이 넘었습니다. 이 용어는 차용인이 토지 또는 부동산을 구입하고 해당 토지 또는 부동산을 담보로 사용하여 채무를 담보하는 모든 금융 상품을 말합니다. 소비자는 해당 기간을 부채와 연관시키지만 모기지를 보유한 당사자는 대출자가 아니라 대출자입니다.
모기지는 부동산에 대한 유치권입니다. 유치권은 대출자가 대출을 불이행하는 경우 대출 기관이나 채권자가 재산을 청산하거나 몰수하여 부채를 상환해야 하는 법적 권리입니다. 저당(mortgage)이라고도 하는 담보권을 설정하는 문서입니다. 두 경우 모두 대출 기관이 모기지를 보유합니다. 은행, 투자자 또는 기타 대출 기관이 모기지를 보유하고 있는 경우 일반적으로 포트폴리오에 보유하고 있는 미결제 대출을 나타냅니다. 대출 기관은 모기지를 제3자에게 양도할 수 있습니다. 이 경우 차용인은 모기지를 보유한 제3자에게 빚을 지게 됩니다.
모기지를 만들 때 차용인이나 저당권자는 차용인이 받은 대출에 대한 담보로 재산을 서약하는 서면 문서인 약속 어음을 대출자나 저당자에게 제공합니다. 약속 어음은 모기지 또는 유치권의 생성을 제공합니다. 차용인이 부채를 상환할 때, 그녀는 모기지 자체를 돌려받지 못합니다. 대신, 대출 기관은 대출자에게 모기지 만족을 제공합니다.
차용인이 채무 불이행 시 모기지론에 따라 지불금을 징수하는 데 사용되는 구제 수단은 주마다 다릅니다. 일부 주에서는 저당권자가 차용인이 채무 불이행 시 부동산의 즉각적인 점유를 주장할 권리가 있는 반면, 다른 주에서는 대출 기관이 공식 압류 절차를 밟도록 요구합니다. 일부 주는 대출자에게 모기지 계약의 법적 소유권을 부여하고 차용자에게 공평한 소유권을 부여하는 소유권 이론 상태입니다. 대출 기관이 모기지에 대한 만족을 발표할 때까지는 차용인이 법적 소유권을 얻지 못합니다. 이렇게 하면 차용인이 계약 조건을 위반할 경우 차용인이 즉시 점유할 수 있습니다. 유치권 이론 상태에서 대출 기관은 법적 소유권이 없습니다. 대출자는 유치권만 있습니다. 차용인은 법적 소유권과 공평한 소유권을 모두 가지고 있으므로 대출 기관이 즉시 점유하는 대신 압류해야 합니다. 일부 주에는 소유권 및 유치권 이론과 유사한 특성을 가지며 압류가 필요한 중간 이론이 있습니다.
모기지는 자발적이고 특정한 유치권이지만, 모기지 시스템은 당사자가 부채 상환을 위해 재산을 청산하는 방법을 제공하는 데 사용되는 유일한 방법은 아닙니다. 일부 주에서는 신뢰 증서 방법을 사용합니다. 신탁 증서는 신탁 계약의 조항에 따라 수탁자에게 부동산을 청산할 수 있는 권한을 부여하는 법적 문서입니다.