계산기
면적을 확인하기 위한 측정 테이프
인터넷이 연결된 컴퓨터
이러한 방법은 상업용 자산 가치를 면밀히 결정하는 데 탁월합니다. 초보 부동산 투자자도 전문 감정인의 서비스를 활용하고 싶어할 것입니다.
상업용 부동산 구매에 가치를 두는 것은 미래의 이익을 창출하고 잠재적 손실을 피하는 열쇠입니다. 투자자는 현재 가격과 원하는 상업용 부동산 구매의 미래 수익 잠재력을 모두 결정할 수 있는 간단하지만 정확한 방법이 필요합니다. 함께 사용할 경우 판매 또는 구매 가격으로 제공할 수 있는 신뢰할 수 있는 수치를 제공하는 세 가지 방법이 있습니다.
같은 지역에 있는 비슷한 규모의 건물들의 최근 매매가를 비교해보세요. 이것이 직접 비교 접근법입니다. 과거에는 비교 판매가 감정인의 유일한 영역이었습니다. 오늘날 이 정보는 인터넷 자산 비교 웹사이트의 최근 인기 덕분에 쉽게 찾을 수 있습니다(참고자료 참조). 이 웹사이트의 정보는 카운티 공공 기록 및 과거 판매 목록을 포함하여 다양한 출처에서 수집됩니다. 이 수치는 추정치로 간주되어야 합니다. 부동산 가치는 개조, 인근 환경 및 공공 기록을 업데이트하는 데 걸리는 시간으로 인해 변경될 수 있습니다.
비용 접근 방법을 사용하여 구매자와 판매자 모두에게 토지 개량의 대체 비용을 기반으로 한 부동산 가치에 대한 아이디어를 제공합니다. 이러한 개선에는 건물, 조경 및 주차장이 포함됩니다. 이 방법은 다른 평가 방법과 함께 사용하십시오. 이 방법만 사용하는 구매자와 판매자는 건물 및 주변 토지의 상태에 따라 잠재적인 부정확성에 직면하게 됩니다.
총 임대료 승수를 사용하십시오. 상업용 부동산 가치를 결정하기 위한 보다 정확하고 유용한 도구입니다. 이 계산을 수행하는 데 필요한 정보에는 연간 총 임대 소득에 구매자가 구매 비용을 지불하는 데 걸릴 것으로 생각하는 연수를 곱한 값이 포함됩니다. 수학적 용어로 공식은 다음과 같습니다. 가치 =총 임대 소득 x 총 임대료 승수. 예를 들어, 연간 총 임대 수입이 $100,000인 부동산에 10년의 보유 기간을 곱하면 해당 부동산의 가치는 $1백만이 됩니다. 이 방법을 사용하는 것은 새 세입자를 찾는 데 시간이 오래 걸리기 때문에 빈 아파트 및/또는 사무실에 특히 좋지 않습니다. 투자자는 계산에 최소 5%의 공석 요소를 포함해야 합니다.
가치를 결정하기 위해 Cap Rate 방법을 포함합니다. 백분율로 표시되는 이 방법은 순영업이익을 부동산 가격으로 나누어 계산합니다. 순 영업 소득(NOI)은 총 소득에서 공석 및 비용을 뺀 값입니다. 예를 들어, 자산의 NOI가 연간 $50,000이고 유사한 캡 비율이 5%인 경우 해당 자산은 $1백만으로 평가될 수 있습니다.