고정 수입으로 생활하는 노인의 경우 생계를 유지하는 것이 어려울 수 있습니다. 2018년 기준으로 65세 이상 미국인의 절반은 연간 소득이 24,224달러 미만이었습니다. 많은 노인들이 추가 수입을 얻기 위해 선택하는 한 가지 방법은 리버스 모기지를 받는 것입니다. 리버스 모기지는 주택 자체를 대출을 위한 담보로 사용하여 주택에 있는 자산을 활용할 수 있도록 합니다.

역 모기지 작동 원리

리버스 모기지(Reverse Mortgage)는 은퇴한 사람으로서 장기간 집에 머물 계획이며, 집을 완전히 소유하거나 상당한 자산을 보유하고 있으며, 일상 생활비를 보조하기 위해 추가 자금이 필요한 사람들을 위해 고안되었습니다. 일반적으로 이들은 다른 퇴직 소득 없이 연금이나 사회 보장으로 생활하는 고령자입니다. 건강 관리 및 생활비가 증가함에 따라 고정 수입이 재정적 필요를 따라가지 못할 수 있습니다.

리버스 모기지는 이러한 주택 소유자가 주택을 대출 담보로 사용하여 주택에 축적한 자산을 추출할 수 있도록 합니다. 빌릴 수 있는 금액은 차용인의 나이, 주택 감정가 및 현재 이자율을 포함한 여러 요인의 조합을 기반으로 합니다. 대출 수익은 일시불, 신용 한도, 고정 월별 지출 또는 신용 한도와 월별 지출의 조합으로 사용할 수 있습니다. 리버스 모기지가 어떻게 작동하는지 자세히 알아보십시오.

역 모기지 유형

역 모기지에는 세 가지 유형이 있습니다.

1. 단일 목적 역 모기지 :비영리 단체나 주 및 지방 정부 기관에서 이러한 유형의 리버스 모기지를 제공하는 경우가 있습니다. 대출 기관은 모기지 수익금을 사용할 수 있는 목적을 제한합니다. 예를 들어, 재산세를 납부하거나 주택을 개선하기 위해서만 단일 목적 역모기지를 사용할 수 있습니다.
2. 주택 자산 전환 모기지 :가장 많이 사용되는 리버스 모기지 유형으로 유연성이 가장 뛰어납니다. HECM은 FHA(연방 주택 관리국)의 보험에 가입되어 있으며 2019년 기준 최대 $725,525로 제한됩니다. 대출 수익금은 원하는 모든 용도로 사용할 수 있습니다.
3. 독점 역 모기지 :귀하의 주택 가치가 $725,525 이상이거나 주택이 HECM에 대한 FHA 표준을 충족하지 않는 경우 독점 역 모기지를 살펴보고 싶을 수 있습니다. 민간 대출 기관에서 제공하는 이 대출은 어떤 용도로든 사용할 수 있으며 대출할 수 있는 금액에는 제한이 없습니다.

역 모기지 요건이란 무엇입니까?

단일 목적 또는 독점 역 모기지를 받기 위한 요구 사항은 대출 기관에 따라 다릅니다. 모든 HECM에는 동일한 요구 사항이 있습니다.

• 집이 귀하의 주 거주지여야 합니다.
• 집을 완전히 소유하거나 상당한 지분이 있어야 합니다.
• 건물 자체가 FHA 표준 및 홍수 요건을 충족해야 합니다. 단독 주택, 제조 주택, 주택 및 도시 개발부(HUD)가 승인한 콘도미니엄 또는 차용인이 한 단위에 거주하는 2-4가구 주택이어야 합니다.
• 차용인은 62세 이상이어야 합니다.
• 차용자는 재산세, 주택 소유자 협회 수수료 및 주택 소유자 보험과 같은 주택과 관련된 비용을 대출의 도움 없이 지불할 수 있어야 합니다.
• 차용자는 HUD 승인 HECM 상담사와 만나 리버스 모기지를 논의해야 합니다.
• 차용자는 신용도가 있어야 하며 연방 부채를 연체할 수 없습니다.

역 모기지에 필요한 신용 점수는 무엇입니까?

리버스 모기지 자격을 얻기 위해 특정 신용 점수가 필요하지는 않습니다. 그러나 대출 기관은 귀하의 재정 상태를 평가하여 귀하가 집과 관련된 비용을 지불할 수 있고 여전히 생활하기에 충분한지 확인할 것입니다. 그들은 또한 귀하의 신용 보고서를 검토하여 귀하가 일반적으로 신용할 수 있는지 확인합니다. 특히 다음을 확인합니다.

• 지난 2년간 모기지 및 할부 대출 상환 내역
• 리볼빙 크레딧 지불 내역
• 징수, 상각, 판결 또는 연체 FHA 보험 모기지
• 파산

연방 대출을 연체하면 HECM을 받을 수 없습니다. 귀하의 신용 보고서에 귀하가 과거에 채무를 불이행했거나 채권자에게 자주 연체했다고 표시되는 경우, 리버스 모기지 대출 기관은 승인을 위해 LESA(기대 수명 설정 유보금) 계정을 설정하도록 요청할 수 있습니다. 재산세 및 주택 소유자 보험 비용을 충당하기 위해 이 계좌에 돈을 입금합니다. 어느 시점에서 이러한 비용을 스스로 지불할 수 없는 경우 대출 기관은 LESA를 활용하여 그렇게 할 수 있습니다.

LESA는 리버스 모기지 비용에 상당히 추가될 수 있으므로 신청하기 전에 LESA를 설정하지 않고 승인을 받기 어렵게 만들 수 있는 모든 사항에 대해 신용 보고서를 확인하십시오.

역 모기지 혜택이란 무엇입니까?

역 모기지는 은퇴하고 추가 수입이 필요한 사람들에게 여러 이점을 제공합니다.

• 주택 자산은 다른 많은 유형의 자금 조달보다 은퇴자가 더 쉽게 접근할 수 있습니다. 많은 노인들은 주택 담보 대출이나 두 번째 모기지와 같이 즉각적인 상환이 필요한 대출을 받을 자격이 충분하지 않습니다. 리버스 모기지 자격을 얻는 것이 더 쉽습니다.
• 집에 거주하는 한; 재산세, 주택 소유자 보험 및 기타 관련 주택 비용에 대한 최신 정보 유지 주택을 양호한 상태로 유지하면 대출금을 상환할 필요가 없습니다.
• IRS는 지불금을 대출 선지급으로 분류하기 때문에 리버스 모기지는 대부분의 경우 면세 소득을 제공합니다(비록 귀하의 상황에 세금이 어떻게 적용되는지 확인하려면 항상 세무 전문가와 상담해야 함).

역 모기지 단점이란 무엇입니까?

리버스 모기지는 몇 가지 매력적인 이점을 제공하지만 리버스 모기지에는 몇 가지 중요한 단점도 있다는 사실을 알고 있어야 합니다.

• 역 모기지는 세금이 면제되지만 비용이 들지 않는 것은 아닙니다. 집 가치 평가 비용을 지불해야 합니다. 대출 개시 수수료, 서비스 수수료 및 제3자 수수료를 포함한 상당한 마감 수수료를 충당합니다. 그리고 지속적인 모기지 보험 지불을 합니다. 또한 지불한 금액에 대한 이자가 발생합니다. 대출 상환금 수령 방법에 따라 고정 또는 변동 이자로 계산될 수 있습니다. 귀하의 경우에 적용되는 사항을 알고 있는지 확인하십시오.
• 대부는 귀하가 사망하거나 집을 팔거나 이사할 때 상환해야 합니다. 이것은 당신의 집이 당신이 자녀에게 남기고 싶은 유산의 일부인 경우 문제를 일으킬 수 있습니다. 상속인이 대출금을 상환할 여력이 없는 한 대출 기관은 이를 위해 집을 팔 것입니다. (남은 돈은 상속인이 받게 됩니다.)
• 주택을 주 거주지로 사용하지 않는 기간이 12개월 이상 경과하면 대출금이 지급됩니다. 낙상 후 재활 시설에 머물러야 하거나 수술 또는 의학적 문제로 인해 장기간 자녀와 함께 이사해야 하는 경우 이런 일이 발생할 수 있습니다. 리버스 모기지가 있는 경우 은행이 대출금을 회수하기 위해 집을 팔지 못하도록 대출금을 상환해야 합니다.
• 배우자 중 한 명이 62세 미만인 경우 역모기지 자격을 얻으려면 고령 소유자의 재산 증서에서 배우자를 제외해야 할 수 있습니다. 제목에서 자신의 이름을 제거하면 차용자가 아닌 배우자가 위험에 처할 수 있습니다. 차용인이 사망하면 비차용인은 더 이상 역 모기지 상환을 받을 수 없습니다. 설상가상으로 대출을 갚지 못하면 집을 잃을 수도 있습니다.

역모기지가 나에게 적합한 선택입니까?

노후 생활비로 고민이라면 리버스 모기지가 좋은 선택일까요? 따라 다릅니다.

• 재산세와 같이 집과 관련된 비용을 쉽게 지불할 수 있는 한 리버스 모기지는 건강 관리와 같은 기타 비용을 충당하는 데 필요한 추가 수입을 제공할 수 있습니다. 그러나 이미 주택 소유자 보험, 재산세, 주택 유지 관리 및 수리 비용을 충당하기 위해 고군분투하고 있다면 리버스 모기지가 적합하지 않을 수 있습니다.
• 가까운 시일 내에 집을 나갈 계획이라면 리버스 모기지가 좋은 선택이 아닙니다. 리버스 모기지는 장기간 집에 머물 계획이 있는 사람들에게 가장 좋습니다.
• 역 모기지가 은퇴자금 마련에 도움이 될 수 있는 유일한 방법은 아닙니다. 또 다른 대안은 소형 주택으로 규모를 줄이고 현재 주택 판매 수익을 생활비로 사용하는 것입니다. 이것은 또한 성인 자녀와 가까운 집을 구하거나 정원 일을 덜 필요로 하거나 노후화에 더 적합한 집을 찾는 것과 같은 비재정적 필요를 충족하는 데 도움이 될 수 있습니다.

옵션을 평가할 때 좋은 출발점은 무료 신용 보고서를 받아 리버스 모기지를 받는 데 방해가 될 수 있는 문제가 있는지 확인하는 것입니다.