압류된 주택을 구입하는 것은 임대 또는 재판매할 새 주택이나 투자 부동산을 저렴하게 구입할 수 있는 현명한 방법이 될 수 있습니다. 여러 면에서 압류된 주택을 구입하는 것은 다른 부동산을 구입하는 것과 비슷하지만 몇 가지 잠재적인 함정이 있기 때문에 마음이 약한 사람을 위한 것은 아닙니다. 다음은 압류된 주택을 구입하는 방법과 절차를 탐색하는 데 도움이 되는 몇 가지 팁입니다.
압류된 주택이란 무엇입니까?
압류된 주택은 차용인이 주택 융자금을 지불하지 못한 후 모기지 대출 기관(일반적으로 은행, 신용 조합 또는 금융 회사)이 압류한 주택입니다.
대출 기관은 일반적으로 이러한 주택을 장기간 소유하는 것을 원하지 않기 때문에 압류된 주택을 저렴한 가격에 매입할 수 있습니다. 그러나 압류된 부동산은 "있는 그대로" 판매되며 건축업자나 건축업자로부터 집을 구입할 때 일반적으로 걱정하지 않는 미적 및 구조적 문제와 체납세와 같은 재정적 문제가 있을 수 있음을 기억하는 것이 중요합니다. 개인 소유자. 압류는 일정 기간 동안 비어 있을 수 있고, 마당은 무성할 수 있으며, 이전 소유자는 처리해야 할 항목을 뒤에 남겨 둘 수 있습니다. 때로는 화난 주인이 집을 훼손하거나 값비싼 배선이나 배관을 철거하기까지 합니다. 이러한 문제로 인해 잠재적인 비용 절감 효과를 누릴 수는 없지만 위험에 대비하는 것이 중요합니다.
판매 가능한 압류 부동산은 은행 소유 부동산과 부동산 소유(REO) 부동산의 두 가지 범주로 나뉩니다.
은행 소유 부동산은 대출 기관이 회수하여 경매에 부치는 과정에 있습니다. 대출 기관이 여전히 이전 소유자를 퇴거시키기 위해 노력하고 있을 수 있고 체납 세금 또는 미납 청구서에 대한 유치권이 여전히 해당 부동산에 첨부되어 있는 경우 경매에 가기 전에 부동산에 대한 제안을 할 수 있습니다. 일반적으로 부동산이 경매에 나올 즈음에는 대출 기관이 모든 유치권을 해결했지만, 소유권을 다시 확인하고 지불하려는 가격에 그러한 부담을 고려하는 것이 현명합니다.
REO 부동산은 일반적으로 여전히 대출 기관이 소유하지만 경매에서 판매에 실패한 후에만 가능합니다. 이러한 부동산은 경매에서 쉽게 팔린 부동산보다 더 어려운 상태에 있을 수 있습니다. 둘러보기를 위해 액세스할 수 없을 수도 있지만 검색 범위를 좁히거나 제안 가격을 조정하는 데 도움이 될 수 있는 문제를 찾기 위해 피상적인 외부 검사를 수행하는 것이 종종 가능합니다.
압류된 주택을 어떻게 구입합니까?
- 대표를 찾습니다. 압류 경험이 있는 모기지 브로커나 부동산 중개인을 찾으십시오. 압류 게임을 처음 접하는 경우 노련한 전문가의 지도를 받는 것이 좋습니다. 유능한 에이전트는 양질의 거래를 찾고, 부동산 가치가 떨어지는 이웃에서 구매를 피하고, 보이지 않을 수도 있는 위험 신호를 지적하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
- 줄을 배우세요. 중개인이나 대리인의 조언을 받아 다음 단계에 따라 압류 구매 프로세스에 익숙해지십시오.
- 은행 소유 및 REO 압류 단계에서 판매를 위해 압류된 부동산을 나열하는 리소스를 숙지하십시오(자세한 내용은 아래 참조).
- 현지 압류 경매에 몇 차례 참석하여 참가자가 따라야 하는 절차와 세관을 이해할 수 있도록 지켜보고 배우십시오.
- 소유권 검색, 유치권 및 기타 재정적 문제를 식별하는 방법, 잠재적 수리 비용을 수량화하기 위한 자산 검사 프로세스에 대해 알아보세요.
- 당신을 도울 수 있는 전문적인 소유권 검색자 및 주택 조사관에 대한 소개를 구하는 것을 고려하십시오.
- 집 수리, 페인팅 및 조경을 도와줄 수 있는 계약자에게 연락하십시오. 압류된 주택을 구입하면 입주를 준비하는 데 많은 작업이 필요할 수 있습니다. DIY에 관심이 있다면 수업을 들어 주택 개조 기술을 연마할 수 있습니다.
- 부동산 경험이 풍부한 변호사에게 연락하여 조언을 제공하고 제안서, 판매 계약서 및 기타 문서의 초안 작성 및 검토를 지원하십시오.
- 모기지 사전 승인을 받으세요. 전임 부동산 투자자는 압류된 주택에 대해 현금을 지불하는 경우가 많아 압류 시장을 매우 경쟁적으로 만듭니다. 현금 구매자는 이점이 있으므로 현금을 사용할 수 있는 위치에 있으면 좋습니다. 압류 구매 자금을 조달하는 것도 가능하지만 그 길을 갈 계획이라면 구매 제안에 단기간에 지불할 수 있다는 증거가 포함되어야 합니다. 따라서 대출 기관과 협력하여 대출 자격을 취득하고 대출 기관이 귀하가 지출할 수 있는 금액을 설명하도록 하는 것이 중요합니다.
- 쇼핑하세요. 당신이 사고 싶은 집과 비슷한 집을 확인하십시오. 압류 경매에서 제공되는 부동산은 사전에 판매 광고가 없는 경우가 많으므로 구매 시 설명, 평면도 및 몇 장의 사진만 있으면 됩니다. 당신의 예산이 당신에게 무엇을 얻을 수 있는지에 대한 아이디어를 얻는 것이 도움이 됩니다. 귀하가 고려하고 있는 부동산을 조사할 수 있다면(REO 주택에서 때때로 가능함) 필요할 수 있는 수리 또는 개선 비용을 추정해 보십시오.
- 제안하세요. 경매에서 입찰하거나 브로커와 협력하여 소유권을 보유한 대출 기관으로부터 직접 구매를 협상하십시오. 구매를 보장하기 위해 상당한 현금 보증금이나 출납원 수표가 필요할 수 있습니다. 압류 판매에는 해당 부동산이 검사를 통과하지 못할 경우 판매를 무효화하는 조건과 같이 표준 주택 판매 계약에서 흔히 볼 수 있는 일부 용어가 부족할 수 있음을 이해하십시오. 제안서를 적절하게 작성하고(조건이 너무 많으면 가격이 적절하더라도 거부될 수 있음) 잠재적인 수리 비용을 제안 가격에 고려하십시오.
- 거래를 종료합니다. 제안이 수락되면 검사 일정을 잡고 최종 협상에 대해 전문가와 협력하고 마감 날짜를 정하세요.
압류된 주택 찾기를 위한 리소스
잠재적인 구매를 위해 압류된 부동산을 알아보려면 다음 리소스를 확인하십시오.
- 은행 웹사이트. 많은 은행 웹사이트에서 판매를 위한 압류 부동산 목록을 제공합니다.
- 미국 주택 및 도시 개발부(HUD)는 압류 및 법 집행 기관이 압류한 재산을 포함하여 정부 기관에서 판매하는 주택 목록을 제공합니다.
- Zillow 및 RealtyTrac과 같은 온라인 부동산 목록 서비스의 압류 목록
- 일반적으로 면허가 있는 부동산 전문가만 사용할 수 있는 다중 목록 서비스(MLS)는 일반적인 주택 판매와 함께 압류된 부동산을 나열합니다. 에이전트나 모기지 중개인이 이 리소스에서 해당 지역의 부동산을 찾는 데 도움을 줄 수 있습니다.
압류된 주택을 구입하려면 좋은 신용이 필요합니까?
압류 구매 자금을 조달할 계획이라면 주택 소유자로부터 구매하는 것처럼 모기지 자격이 있어야 합니다. 모든 주택 융자와 마찬가지로 대출 기관은 귀하가 월별 모기지 상환금을 감당할 수 있다는 증거를 보고 싶어할 것이며 신용 조회도 실행할 것입니다.
귀하의 신용 점수는 대출 기관이 귀하에게 대출을 제공하기로 결정하는 데 중요한 역할을 하며 귀하에게 부과할 이자율 및 수수료에도 영향을 미칠 수 있습니다. 압류 자금을 조달하든 보다 전통적인 주택 구매 자금을 조달하든 일반적으로 신용 점수가 높을수록 대출 조건이 더 좋아집니다.
차압 융자를 신청하기 전에 항상 신용 보고서를 검토하고 신용 점수를 확인하여 현재 상태를 파악하는 것이 좋습니다. 기다릴 수 있고 신용 점수가 개선될 여지가 있다면 대출을 신청하기 전에 1년 정도 신용 점수를 높이는 데 집중하십시오.
압류된 주택은 부동산 투자를 위한 훌륭한 발판이 될 수 있으며, 심지어 귀하와 귀하의 가족을 위한 보다 저렴한 주택으로 가는 길이 될 수도 있습니다. 당신이 무엇을 하고 있는지 그리고 압류 재산을 어떻게 규모를 조정하는지 이해한다면, 당신은 훌륭한 거래를 얻을 수 있습니다.
