위험에 대한 평균 이상의 내성을 가진 최초의 주택 구매자(및 일부 수리를 위한 자금)는 압류된 주택을 구입하여 큰 거래를 할 수 있습니다. 압류는 일반적으로 시장 가치보다 낮게 판매되지만 고려해야 할 문제가 있습니다.
차압은 모기지 차용인이 대출 상환액을 따라가지 못하고 대출 기관이 주택을 압류하고 재정적 손실을 만회하기 위해(또는 최소한 줄이기 위해) 재판매할 권리를 행사할 때 발생합니다. 모기지 발행인은 일반적으로 압류된 부동산을 경매에 올리는데, 이는 종종 주택을 시장 가치보다 낮은 가격에 판매하는 것을 의미합니다. 그러나 주택이 경매에서 팔리지 않으면 대출 기관은 판매 가격을 낮추고 직접 판매할 수 있습니다.
압류는 종종 훌륭한 거래이기 때문에 임대 부동산으로 사용하거나 빠른 이익을 위해 뒤집으려는 부동산 투자자에게 인기가 있습니다. 많은 사람들이 상당한 신용에 접근할 수 있고 초대형 계약금을 내거나 심지어 현금으로 부동산을 구입할 수 있는 이러한 투자자들과 경쟁하는 것은 처음 주택 구입자들에게 어려울 수 있습니다.
그것이 당신을 의미한다면, 당신은 반드시 압류 구매를 위해 실행에서 벗어날 필요가 없습니다. 그러나 투자자와 경쟁하려면 거래를 성사할 수 있는 능력을 문서화할 수 있는 토대를 마련해야 합니다. 또한 입찰하기 전에 규모를 조정할 시간이 많지 않을 것 같은 부동산을 선택할 때는 신중하고 단호해야 합니다.
압류 구매를 통해 무엇을 얻을 수 있는지 완전히 이해하려면 압류 경험이 있는 부동산 전문가와 협력하는 것이 도움이 됩니다(때로는 필수적입니다). 전국 부동산 중개인 협회의 SFR(공매도 및 차압 자원) 인증은 이 전문 분야의 교육을 받은 에이전트를 나타냅니다.
또한 압류는 일반적으로 일정을 따르고 구매 기회와 절차는 프로세스의 각 단계에서 다르다는 것을 이해하는 것도 중요합니다. 타임라인의 각 단계의 기간은 상황과 주 또는 현지 법률에 따라 다를 수 있지만 일반적으로 다음과 같은 순서로 발생합니다.
압류 주택 구입의 주요 이점은 저축입니다. 시장 상황에 따라 압류되지 않은 유사한 주택에 대해 지불하는 것보다 훨씬 적은 비용으로 압류된 주택을 구입할 수 있습니다.
주요 위험은 압류된 자산이 구매자에게 미스터리일 수 있는 정도에서 비롯됩니다. 압류된 주택은 "있는 그대로" 판매되며 일반적으로 구매 전 둘러볼 수 없습니다.
압류는 판매 전 몇 주 또는 몇 달 동안 난방이나 에어컨 없이 비어 있는 상태로 방치되어 있을 수 있으며 과거 소유자는 이를 방치하거나 파손하기까지 했을 수 있습니다. 압류된 주택을 구입하는 데 성공하면 부동산을 입주 조건으로 만들기 위해 약간의 현금(또는 사용 가능한 신용)이 필요할 것입니다.
DIY를 하는 사람들은 이것을 저축을 위한 절호의 기회로 생각할 수 있지만, 능력이 부족한(또는 덜 야심적인) 주택 구매자는 수리 예산을 보다 일반적인 구매에 대한 계약금에 투입하는 것을 고려할 수 있습니다.
다음 리소스는 구매를 위해 압류된 부동산을 찾는 데 도움이 될 수 있습니다. 해당 지역의 부동산 전문가가 추가 리소스를 알고 있을 수 있습니다.
압류를 구입하는 것이 올바른 선택일 수 있다고 생각하십니까? 프로세스가 최대한 원활하게 진행되도록 하려면 다음 단계를 따르십시오.
모기지 사전 승인은 대출 기관이 귀하의 재정 상태를 검토하고 특정 계약금에 따른 상환 기간 및 이자율로 정해진 금액까지 대출을 발행하기로 동의했음을 나타냅니다. 사전 승인은 지정된 가격 범위 내에서 구매 자금을 조달할 수 있는 능력을 증명하며 현금 구매자와 경쟁할 때 하나를 갖는 것이 실질적으로 필수적입니다. 각 사전 승인에 대해 수백 달러의 수수료를 지출할 계획을 세우고 사전 승인 편지는 일반적으로 60~90일 동안만 유효하다는 점에 유의하십시오. 특정 구매에 대한 대출 신청을 완료하기 전에 이자율이 인상되거나 소득 또는 신용 점수가 변경되면 특정 융자 조건이 변경될 수 있습니다. 사전 승인 조건이 마음에 들지 않으면 신용 점수를 높이고 부채를 줄이기 위한 조치를 취하십시오.
기존 모기지 대출 조건과 연방 주택청(FHA) 대출 또는 미국 재향 군인회가 지원하는 모기지와 같이 자격이 되는 정부 지원 모기지 지원 프로그램의 조건에 따라 사전 승인 서신을 받을 수 있습니다. (VA) 또는 미국 농무부(USDA). 이러한 프로그램은 자금을 조달할 의향이 있는 부동산에 대한 자격 요건을 설명하며 일부 압류는 자격이 없을 수 있습니다.
이것은 모든 주택 구입의 표준 절차여야 하지만 차압에 특히 중요하기 때문입니다. 전통적인 주택 판매와 달리 압류 주택의 판매자는 판매를 제안할 때 부동산의 물질적 결함을 공개할 필요가 없습니다. 부동산에 잠재적으로 숨겨진 문제를 파악하여 입주 전에 해결 계획을 세울 수 있습니다.
압류 이전에 주택 소유자는 주택을 담보로 사용하는 신용 형태인 두 번째 모기지 또는 주택 담보 대출 한도(HELOC)를 대출했을 수 있습니다. 1차 모기지 대출 기관이 압류하는 경우 해당 2차 대출을 발행한 대출 기관은 여전히 해당 부동산에 대한 유치권, 즉 주택이 팔릴 때 빚진 금액을 징수할 수 있는 권리를 보유할 수 있습니다. 유치권은 소유자가 아니라 부동산에 부여되므로 구입한 압류 주택에 유치권이 부여된 경우 해당 유치권을 청산해야 할 수 있습니다. 감지되지 않은 유치권은 압류를 구매하여 얻을 수 있는 모든 할인을 크게 줄일 수 있는 숨겨진 비용입니다.
소유권 검색은 부동산과 관련될 수 있는 유치권, 미납 세금 및 법적 판결을 식별하는 전문 조사입니다. 서비스에 대해 수백 달러를 지불할 것으로 예상합니다. 경매에 입찰하려는 압류된 부동산에 대한 소유권 검색을 수행하면 유치권에 대한 경고가 표시되면 큰 비용을 절약할 수 있습니다.
대출 기관은 최소한의 합병증으로 압류된 자산을 신속하게 판매하기를 열망하므로 기존 판매 계약에서 흔히 볼 수 있는 판매 우발 상황을 주저할 가능성이 높습니다. 예를 들어 특정 가전 제품이 집에 포함되어 있거나 마감일 이전에 특정 수리 또는 개선이 이루어지도록 규정한 비상 사태는 압류 판매에 포함되지 않을 가능성이 높습니다.
그러나 특히 첫 번째 압류 구매자의 경우 자산 검사를 기반으로 매각을 중단할 수 있는 비상 상황을 구매 제안에 포함하는 것을 고려하는 것이 좋습니다. 현지 법률이 압류된 주택에 대한 사전 경매 소유권 검색을 허용하지 않는 경우 소유권 검색 결과에 비추어 판매를 철회할 수 있는 비상 사태를 포함하는 것도 신중할 수 있습니다.
다른 구매자가 우발적인 상황을 만들지 않는 경쟁적인 상황에서 이러한 조치는 판매 비용이 발생할 수 있지만 높은 유치권 의무가 부과되거나 값비싼 수리가 필요한 부동산에 대한 구매를 완료하지 않아도 되는 경우 그 위험은 그만한 가치가 있습니다.
돈을 투자하기 전에 추구하려는 프로세스(공매도, 경매 또는 REO)를 숙지하십시오. 경매를 통해 주택을 구입할 계획이라면 경매에 한두 번 참석하여 어떤 일에 착수하기 전에 편안하고 현지 절차를 배우십시오. 가능하다면 시스템에 익숙한 한 명 이상의 "일반인"을 알게 되고 몇 가지 팁과 제안에 대한 대가로 커피나 점심을 사십시오. 그리고 다시 한 번, 지식이 풍부한 조언을 제공할 수 있는 노련한 부동산 전문가와 함께 일하는 것을 고려하십시오. 커미션을 지불하는 것은 압류 쇼핑의 할인 사냥 목표에 반대되는 것처럼 보일 수 있지만 그들의 지침은 비용을 훨씬 능가하는 값비싼 실수나 실수를 방지할 수 있습니다.
압류 구매가 모든 사람을 위한 것은 아니지만 눈을 크게 뜨고 부동산 투자자와 경쟁할 준비를 하고 위험(및 그에 따른 현금과 노동력의 잠재적인 필요성)을 감수하면 비용을 절약할 수 있습니다. 첫 주택 구입 시 번들로 제공됩니다.