2022년 12월 31일까지 Experian, TransUnion 및 Equifax는 모든 미국 소비자에게 AnnualCreditReport.com을 통해 무료 주간 신용 보고서를 제공하여 COVID-19로 인한 갑작스럽고 전례 없는 어려움 동안 재정 건강을 보호할 수 있도록 지원합니다.

당신은 부채를 갚고, 신용 점수를 높이고, 새 집을 위해 거액의 계약금을 저축하기 위해 열심히 일했습니다. 그래서, 당신은 승인될 것이라고 생각하고 모기지를 신청했지만 거절당했습니다. 일반 대출 지침을 충족했음에도 불구하고 모기지 오버레이라고 하는 특정 대출 기관의 요구 사항으로 인해 원하는 주택 대출을 받지 못할 수도 있습니다.

대출 기관이 귀하의 신청서를 재고하고 대출을 승인하려면 몇 가지 장애물을 뛰어 넘어야 할 수도 있습니다. 모기지 오버레이와 주택 구입 시 이를 관리하는 방법에 대해 자세히 알아보려면 계속 읽으십시오.

모기지 오버레이란 무엇입니까?

연방 지침은 차용인이 주택 융자 자격을 갖추기 위해 충족해야 하는 기준을 지정하지만 융자는 차용인이 주택 융자를 불이행할 가능성을 줄이기 위해 모기지 오버레이로 알려진 더 엄격한 가이드라인을 구현함으로써 자유롭게 한 단계 더 나아갈 수 있습니다.

이러한 추가 규칙은 FHA, USDA 및 VA 대출을 포함한 정부 지원 모기지 대출뿐만 아니라 Fannie Mae 및 Freddie Mac 일반 대출에도 적용될 수 있습니다.

모기지 오버레이는 때때로 대출 기관의 위험을 증가시키는 불안정한 시장 상황에 의해 유발됩니다. 또한 재무 프로필, 부동산 유형 또는 고려 중인 대출 유형의 위험 신호로 인해 발생할 수도 있습니다.

일반적으로 주택 융자를 신청할 때 모기지 오버레이 대상인지 알 수 있습니다. 다음은 귀하에게 영향을 미칠 수 있는 모기지 오버레이의 예입니다.

• 소득 대비 부채 비율(DTI) :기존 대출은 일반적으로 최대 백엔드 DTI(모든 월별 부채 상환액의 합계를 월간 총 소득으로 나눈 값)가 43%이지만 일부 대출 기관은 그보다 더 낮은 DTI를 요구합니다.
• 신용 내역 :대출 기관은 귀하가 부채를 책임감 있게 관리할 수 있다는 확신을 주기를 원합니다. 따라서 모기지 자격을 갖추려면 최소한의 신용 계좌와 수년간의 경험이 필요합니다.
• 고용 이력 :취업이력이 미미하거나 불안정한 신청자는 다른 요건을 충족하더라도 주택담보대출 대상이 되지 않을 수 있습니다.
• 신용 점수 :연방 지침에 따르면 신용 점수 580점과 계약금 3.5%(또는 최저 500점, 계약금 10%)로 FHA 대출을 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 FHA 대출을 발행하는 많은 대출 기관은 신용 점수가 620점 이상인 신청자만 고려합니다. 기존 대출은 신용 점수 620점으로 가능하지만 일부 대출 기관은 최소 점수를 640점 이상으로 설정합니다. USDA 대출에는 연방에서 요구하는 최소 신용 점수가 없지만 대부분의 대출 기관은 최소 640점을 요구합니다.
• 속성 유형 :일부 대출 기관은 모기지 대상 부동산 유형을 제한합니다.
• 파산 :파산 면제 소비자는 연방 지침에 따라 주택 융자를 받을 수 있습니다. 그러나 대부분의 대출 기관에는 1~2년의 대기 기간이 필요한 오버레이가 있습니다.
• 계약금 :일부 기존 모기지는 3%의 계약금을 요구하지만 대출 기관이 항상 이를 따르지는 않습니다. 실제로 일부는 5% 또는 10%를 테이블에 가져오지 않는 한 대출을 승인하지 않습니다. 일부 대출 기관은 선물로 받은 계약금을 위해 예치한 돈인 선물 자금의 사용을 제한하거나 허용하지 않습니다.
• 현금 준비금 :연방 모기지 지침은 일반적으로 주택 융자를 받기 위해 몇 개월의 준비금을 요구하지만 일부 대출 기관은 6개월 미만의 모기지 상환액이 숨겨져 있는 차용인을 승인하지 않습니다.
• 징수 및 상계 :FHA 지침은 주택 융자 자격을 얻기 위해 징수 및 상각을 전액 지불할 것을 요구하지 않지만 일부 대출 기관에는 미결제 또는 미지급 연체 계좌가 있는 신청자가 자격을 갖추지 못하도록 하는 오버레이가 있습니다.

모기지 오버레이를 피할 수 있습니까?

다른 대출 기관에서 쇼핑을 하면 잠재적으로 오버레이를 피할 수 있습니다. 일부 대출 기관에는 대출 자격을 박탈하는 오버레이가 없거나 귀하의 재정 프로필이 다른 대출 기관과 겹치지 않을 만큼 충분히 강력할 수 있습니다.

마음에 드는 대출 기관을 찾으면 더 높은 이자율이나 더 많은 계약금을 받는 대가로 특정 오버레이를 기꺼이 제거할 수 있습니다.

여전히 운이 없습니까? 나중에 다시 시도하기 전에 신용과 전반적인 재정 상태를 개선하기 위해 드로잉 보드로 돌아가는 것을 고려하십시오.

모기지를 위한 신용 준비 방법

모기지에 대한 신용을 준비하는 첫 번째 단계는 신용을 확인하여 현재 상태를 파악하는 것입니다. AnnualCreditReport.com에서 Experian, TransUnion 및 Equifax의 세 기관 모두에서 무료로 신용 보고서 사본을 받을 수 있습니다. Experian 신용 보고서와 FICO ^® 도 받을 수 있습니다. 점수 ^☉ Experian에서 무료로 제공됩니다.

신용 보고서를 검토하고 개선이 필요한 부분을 기록하십시오. 정확하지 않거나 오래된 정보를 발견하면 즉시 해당 채권자에게 연락하거나 신용 조사 기관에 이의를 제기하십시오.

다음은 모기지 신용을 준비하기 위한 몇 가지 다른 제안입니다.

• 모든 청구서를 제때 지불하십시오. 지불 내역은 FICO ^® 의 35%를 차지합니다. 점수, 따라서 한 번만 지불을 놓치면 신용 점수에 나쁜 소식이 될 수 있습니다. 대출 기관은 또한 귀하를 더 위험한 차용인으로 보고 결과적으로 더 높은 이자를 청구할 수 있습니다.
• 연체된 부채를 파악합니다. 연체 계정은 매달 신용 점수를 최신 상태로 유지하지 않을 수 있습니다. 가능하다면 추심 계좌와 상쇄 계좌를 상환하십시오. 이러한 계좌가 미납 상태로 남아 있으면 모기지론을 받기가 더 어려워질 수 있습니다.
• 신용카드 잔액을 낮추어 신용 사용률 . FICO ^® 의 약 30% 점수는 계정에 지불해야 하는 금액에 따라 결정되며 회전 계정 잔액과 신용 한도(신용 사용률)를 비교하는 방법이 주요 요소입니다. 크레딧 사용률은 낮을수록 좋지만 크레딧 사용률을 30% 미만으로 유지하는 것을 목표로 삼으십시오. 크레딧 사용률이 크레딧에 미치는 영향이 더 심해지기 때문입니다.
• 신규 크레딧을 신청하지 마세요. 각각의 새 응용 프로그램은 어려운 질문을 생성하여 일시적으로 몇 점씩 점수를 낮출 수 있습니다. 한두 번의 신용 조회로는 신용도를 크게 변경하기에 충분하지 않을 것이 거의 확실하지만, 점수가 점수 범위의 가장자리에 있다면 차이를 만들 수 있습니다.

최근에 모기지가 거부된 경우 대출 기관에 연락하여 신청이 승인되지 않은 이유를 알아보십시오. 대출 담당자는 파일에 오버레이가 적용되는 문제를 해결하는 데 도움이 되는 통찰력을 제공할 수 있습니다.